Anschlussfinanzierung: So finanzierst du clever weiter

Wenn die Zinsbindung einer Baufinanzierung endet, wird in der Regel eine Anschlussfinanzierung fällig. Dabei ist es wichtig, das Risiko durch gestiegene Zinsen seit Anfang 2022 zu berücksichtigen. Erfahre, was es bei der Anschlussfinanzierung aktuell zu beachten gibt.

Lohnt sich aktuell eine Anschlussfinanzierung?

Die Frage, ob sich derzeit eine Anschlussfinanzierung lohnt und wie hoch die Zinsen dafür sind, ist von verschiedenen Faktoren abhängig.

• Aktueller Zinssatz Bauzinsen: Die Zinssätze für Anschlussfinanzierungen liegen derzeit im Durchschnitt zwischen 3,3 bis 3,8 Prozent. Ob die Anschlussfinanzierung günstiger oder teurer als die bisherige Baufinanzierung ist, hängt davon ab, mit welchem Zinssatz ursprünglich finanziert wurde.

• Vergleich mit bisherigen Zinssätzen: Der neue Zinssatz wird voraussichtlich ein anderer sein als bei der Erstfinanzierung, was Einfluss auf die Tilgung und die monatliche Rate haben kann. Insbesondere betrifft das Immobilienbesitzer, die vor 10 Jahren zu Beginn der Niedrigzinsphase eine Baufinanzierung abgeschlossen haben und sich nun um eine Anschlussfinanzierung kümmern müssen.
   
• Finanzielle Belastung: Eine Anschlussfinanzierung mit deutlich höheren Zinsen als zuvor könnte zu einer finanziellen Belastung aufgrund einer höheren Monatsrate führen. Immobilienbesitzer sollten daher ihre finanzielle Situation und die Zinsentwicklung genau analysieren und sicherstellen, dass sie die höheren Raten langfristig tragen können.
   
• Niedriger Beleihungsauslauf führt zu besseren Konditionen: Der Beleihungsauslauf bezeichnet das Verhältnis zwischen dem Darlehensbetrag und dem Beleihungswert der Immobilie. Wenn bereits ein großer Teil der Immobilie abbezahlt wurde und der Beleihungsauslauf entsprechend niedriger ist, kann das günstigere Zinskonditionen für die Anschlussfinanzierung bedeuten. Wer also bei der Erstfinanzierung stetig 2 Prozent statt 1 Prozent getilgt hat, hat nun deutliche Vorteile bei der Anschlussfinanzierung.
   
• Bonität des Kreditnehmers: Die aktuelle Kreditwürdigkeit, ist wichtig für die Zinssätze. Zur Kreditwürdigkeit zählen Faktoren wie die pünktliche Rückzahlung früherer Kredite, ein niedriger Verschuldungsgrad, ein stabiles Einkommen sowie das Vorhandensein von Sicherheiten wie Eigenkapital oder andere Vermögenswerte. Wenn du eine gute Kreditgeschichte hast und finanziell stabil bist, bekommst du normalerweise niedrigere Zinsen.

Insgesamt ist es ratsam, den Anschlusskredit an eine Baufinanzierung sorgfältig zu prüfen und gegebenenfalls verschiedene Angebote und Verträge einzuholen, um die bestmöglichen Konditionen für seine Immobilienfinanzierung zu erhalten.

Warum ist eine neue Zinsbindung nötig?

Eine neue Zinsvereinbarung ist erforderlich, weil die Zinsbindung bei den meisten Baukrediten kürzer ist als die tatsächliche Kreditlaufzeit bis die letzte Rate der Restschuld an die Bank abgezahlt ist. Bei einem Annuitätendarlehen, das eine feste monatliche Rate hat, lässt sich die Zeit, bis das Darlehen vollständig zurückgezahlt ist, anhand von zwei Angaben berechnen: dem Zinssatz und dem anfänglichen Tilgungssatz.

Derzeit sind die Unterschiededer Zinssätze zwischen den Zinsbindungen von 10, 15 oder 20 Jahren minimal - oft nur etwa 0,1 Prozentpunkte. Das eröffnet dir die Möglichkeit, deine Anschlussfinanzierung entsprechend zu planen, sodass du deinen Baukredit am Ende der neuen Zinsbindung vollständig abbezahlt hast. Es gibt also eine gute Chance, deine Finanzierung genau auf deine Bedürfnisse anzupassen.

Welche Rolle spielt der Beleihungsauslauf bei der Anschlussfinanzierung?

Der Beleihungsauslauf beschreibt das Verhältnis zwischen dem Darlehensbetrag und dem Wert deines Hauses oder Wohnung. Ein niedriger Beleihungsauslauf bedeutet weniger Risiko für den Kreditgeber und kann zu günstigeren Zinsen führen. Umso höher die Zahl des Beleihungsauslaufs ist, desto höher wird der Sollzins des Kreditvertrags.

Auswirkungen auf die Anschlussfinanzierung: Eine hohe Tilgung vor der Anschlussfinanzierung kann den Beleihungsauslauf beeinflussen und zu niedrigeren Zinsen führen. Wenn der Beleihungsauslauf hoch ist, könnten die Zinsen für die Anschlussfinanzierung steigen oder die Finanzierung könnte abgelehnt werden. Ein niedriger Beleihungsauslauf kann dagegen zu günstigeren Zinsen und einer höheren Wahrscheinlichkeit der Finanzierung führen.

Wann sollte ich mich um eine Anschlussfinanzierung kümmern?

Beginne deine Suche nach günstigen Angeboten nicht erst dann, wenn deine Bank ein neues Zinsangebot vorlegt. Stattdessen solltest du frühzeitig selbst aktiv werden. Idealerweise beginnst du etwa 3 Jahre vor Ende der aktuellen Zinsbindung mit deiner Suche.

Grundsätzlich ist die finanzierende Bank gesetzlich verpflichtet, dem Kreditnehmer spätestens 3 Monate vor Ablauf der Zinsbindung mitzuteilen, ob sie die bisherige Finanzierung für ihre Immobilie fortsetzen möchte oder nicht. In der Regel macht deine Hausbank ein Angebot zur Laufzeitverlängerung – ein sogenanntes Angebot zur Prolongation. Der Kunde wird in diesem Fall informiert, welche Konditionen die Bank bei der Anschlussfinanzierung anbietet. Doch 3 Monate sind oft ein zu kurzer Zeitraum, um sich umfassend über Alternativangebote anderer Anbieter zu informieren und beraten zu lassen, weshalb frühzeitiges Handeln sinnvoll ist.

Welche Arten der Anschlussfinanzierung gibt es?

Nach Ablauf der Laufzeit der Zinsbindungsfrist hat ein Kreditnehmer 3 Optionen für die Anschlussfinanzierung seiner Immobilie:

• Laufzeitverlängerung bei der Hausbank: Hierbei schließt der Kreditnehmer bei seiner eigenen Bank neue Konditionen für seine Finanzierung ab
• Umschuldung: Der Kreditnehmer sieht sich bei einem anderen Kreditgeber nach einem neuen Darlehen für die Anschlussfinanzierung um.
• Forward-Darlehen: Hier werden schon lange vor Ablauf der Zinsbindung die Konditionen für die Anschlussfinanzierung vereinbart – dies ist sowohl mit deiner Hausbank, als auch mit anderen Banken möglich. Für diese Zinsreservierung verlangen Banken aber einen Aufschlag.

Anschlussfinanzierung über Laufzeitverlängerung bei der Hausbank

Die neuen Konditionen für die Laufzeitverlängerung orientieren sich immer an der aktuellen Zinslage. 
Ist das Angebot der Hausbank unattraktiv, sollte der Kunde mit der Hausbank verhandeln, um bessere Konditionen für seine Anschlussfinanzierung zu erzielen. Ist das Angebot akzeptabel, ist das weitere Vorgehen einfach: Der Darlehensnehmer stimmt dem Angebot zur Anschlussfinanzierung zu und das Darlehen läuft mit den neuen Konditionen weiter

• Vorteile: Da du bereits Kunde bei der Bank bist, reicht in der Regel eine Unterschrift unter dem Angebot zur Anschlussfinanzierung, um den Kredit zu verlängern. Eine Bonitätsprüfung muss nicht nochmal durchgeführt werden.

• Nachteil: Es kommt vor, dass Banken bei Kreditverlängerungen ihren Kreditnehmern nicht immer die besten Konditionen bieten. Hier wird auf die Bequemlichkeit der Kunden spekuliert. Andere Banken bieten dir vielleicht günstigere Anschlussdarlehen, um dich als Kunden zu gewinnen. Hier lohnt es sich, Angebote zu vergleichen.

Anschlussfinanzierung durch Umschuldung: Wechsel zu einem anderen Darlehensgeber

Läuft die Sollzinsbindung aus, ist man nicht mehr an den bisherigen Darlehensgeber gebunden. Kreditnehmer können sich auch von anderen Banken einen Darlehensvertrag einholen.

Entscheiden sich Kreditnehmer bei der Anschlussfinanzierung gegen das Angebot der Hausbank, spricht man von einer Umschuldung.

• Vorteil: Manchmal bieten andere Banken attraktivere Konditionen als die Hausbank, weil sie dich als neuen Kunden gewinnen wollen.

• Nachteil: Ein Wechsel erfordert oft erneute Bonitätsprüfungen und die Berücksichtigung von Wechselkosten oder Kosten für die Löschung der Grundschuld.

Wechselkosten und Grundschuldlöschung bei Anschlussfinanzierung

Die günstige Variante: Grundschuldabtretung
Sofern die Hausbank dem Wechsel zustimmt, kostet die Abtretung der Grundschuld auf die neue Bank in der Regel bis zu 0,3 Prozent der Kreditsumme. Je 100.000 Euro Darlehenssumme würde dies einen Betrag von 300 Euro ausmachen.

Die kostenintensivere Variante: Grundschuld neu eintragen
Sofern sich die Hausbank gegen den Wechsel der Grundschuld sträubt, muss die Grundschuld gelöscht und anschließend durch einen Notar neu eingetragen werden. Das kostet bis zu 1,5 Prozent der Darlehenssumme.

Forward-Darlehen: Aktuelle Zinsen sichern

Viele Banken bieten die Möglichkeit, bereits Jahre vor Ablauf der Zinsbindung die Zinsen für eine Anschlussfinanzierung festzulegen. So kannst du dir die aktuellen Zinsen für die Zukunft sichern. Dafür verlangen Banken allerdings einen so genannten Forward-Aufschlag.

Je länger diese Frist bis zur Anschlussfinanzierung ist, desto höher ist der Forward-Zinsaufschlag, den die Bank für eine solche Reservierung verlangt.
Ein Forward-Darlehen ist sowohl mit der Hausbank als Laufzeitverlängerung als auch mit einer anderen Bank für eine Umschuldung möglich. 

Das Forward-Darlehen gleicht einer Wette: Wer auf steigende Zinsen spekuliert, kann mit diesem Darlehen in Zukunft Geld sparen und gleichzeitig Planungssicherheit gewinnen. Sollten die Zinsen aber doch wieder sinken, macht man herbe Verluste.

Wie hoch ist der Zinsaufschlag für das Forward-Darlehen?

Der Zinsaufschlag für ein Forward-Darlehen beläuft sich meist auf 0,01 bis 0,03 Prozent pro Monat zwischen Vertragsabschluss und Inanspruchnahme des Vorratsdarlehens. Bei einem Zinssatz von zum Beispiel 3,5 Prozent bedeutet dies:

• Bei einem Jahr Vorlauf und einem Zinsaufschlag von 0,01 Prozent erhöht sich der Zins auf 3,62 Prozent.
• Bei einem Jahr Vorlauf und einem Zinsaufschlag von 0,03 Prozent erhöht sich der Zins auf 3,86 Prozent.
• Bei drei Jahren Vorlauf und einem Zinsaufschlag von 0,03 Prozent erhöht sich der Zins auf 4,58 Prozent.

Je nach Zinsaufschlag und Zeitraum zwischen Vertragsabschluss und Inanspruchnahme des Darlehens kann sich diese Option aber sehr teuer auswirken. Nämlich dann, wenn der Zeitraum sehr lang ist. Bei einem Zeitraum von 60 Monaten Vorlauf und einem Zinsaufschlag von 0,03 Prozent erhöht sich der Zins von 3,5 Prozent auf satte 5,3 Prozent.

Die Höhe des Zinsaufschlags ist aber keine fixe Größe, sie variiert je nach Bank und Zinsumfeld und hängt auch davon ab, ob die Bank für die Zukunft mit eher steigenden oder fallenden Zinsen rechnet.

Wann bestehen welche Möglichkeiten bei der Anschlussfinanzierung?

Sonderkündigungsrecht: Anschlussfinanzierung frühzeitig absichern

Das Sonderkündigungsrecht (gemäß Paragraf 489 Abs. 1 Nr. 1 des BGB) ermöglicht es, einen laufenden Immobilienkredit vorzeitig zu beenden, wenn der Vertrag für die Baufinanzierung seit mindestens 10 Jahren läuft – eine mehr als 10-jährige Zinsbindung vorausgesetzt. Die Laufzeit der Kündigungsfrist beträgt 6 Monate, dabei wird keine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet. Dies ermöglicht es Kreditnehmern, schon vor Ablauf von 10 Jahren aktiv nach günstigeren Anschlussfinanzierungen zu suchen, unter Berücksichtigung von Übertragungs- oder Löschungskosten der Grundschuld.