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Baufinanzierung – Vergleich und Tipps

Fast jeder, der eine Immobilie bauen oder kaufen will, kann den Kaufpreis nicht vollständig aus eigenen Mitteln stemmen, sondern muss sich Gedanken um die Baufinanzierung machen. Wer sich vorher über Varianten wie Annuitätendarlehen oder Bausparen sowie über Steuern sparen und staatliche Förderungen informiert, kann beim Immobilienkauf zig Tausend Euro sparen. 

Bei der Baufinanzierung heißt es, vorher die verschiedenen Angebote der Banken zu vergleichen. Dann findet jeder das optimale Angebot für sich und sein Projekt.

Bevor die Suche nach der passenden Immobilie losgeht: Planung und Kassensturz

Für die Frage, wie viel Geld monatlich nach Abzug aller Kosten für eine Immobilienfinanzierung in der Haushaltskasse übrig bleibt, hilft ein Kassensturz. Doch bevor dann die Suche nach der Traumimmobilie losgeht, sollten sich potenzielle Häuslebauer oder -käufer darüber Gedanken machen, wie viel Geld ihnen eine Bank maximal leihen würde. Wie Banken dabei vorgehen, erfahren Sie in diesem Artikel:

Kreditrahmen: Maximale Darlehenshöhe berechnen

Banken haben mehrere Methoden, um die maximale Darlehenshöhe zu ermitteln, die sie Kunden gewähren. Bonität und Einkommen sind beim Kreditrahmen entscheidend. weiterlesen

Grundsätzlich hilfreich und empfehlenswert für eine Baufinanzierung ist Eigenkapital. Je mehr man davon hat, desto geringer ist für die Bank das Risiko eines Zahlungsausfalls. Die Folge: Sie gewährt niedrigere Zinsen im Vergleich zu einer Vollfinanzierung ohne Eigenkapital. Die ist bei manchen Banken auch möglich, allerdings zu schlechteren Konditionen. Gerade für preiswertere Objekte ist sie aber eine Alternative zur Miete, denn oft sind dann die Monatsraten kaum höher als eine vergleichbare Monatsmiete.

Baufinanzierung: Folgende Tipps sollten beachtet werden

Sind die Fragen der grundsätzlichen Finanzierbarkeit geklärt, wird es konkreter:

Konditionen der Banken genau vergleichen

Bei der Suche nach der passenden Bank gilt: Auch bei kleinen Zinsdifferenzen kommt es mit der Zeit zu erheblichen Beträgen. So summieren sich 0,2 Prozent Unterschied bei einem 200.000-Euro-Darlehen im Laufe von zehn Jahren auf rund 4.000 Euro Differenz. Bei der Baufinanzierung kann ein Vergleich also viel Geld sparen.

Um einen ersten Überblick zu bekommen, helfen Online-Finanzierungsrechner. Es lohnt zudem ein Blick auf die Angebote von Online-Finanzierern.

Zudem gilt: In Zeiten niedriger Zinsen sollte eine höhere Tilgung vereinbart werden. So werden Neu-Eigentümer schneller schuldenfrei.

Fördergelder einplanen

Auch Fördergelder vom Staat erleichtern die Finanzierung der eigenen Immobilie. So können Riester-Sparer sich ihr staatlich subventioniertes Riester-Sparguthaben für den Bau oder Erwerb der Immobilie auszahlen lassen während die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) zinsvergünstigte Darlehen vergibt.

Energieeffiziente und zukunftsfähige Sanierung mit KfW-Förderung

Die Modernisierung und Sanierung des Altbaubestands wird von der KfW gefördert. weiterlesen

Wohneigentum: Fördermittel der KfW

Wer ein Haus oder eine Wohnung baut oder erwirbt, kann bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) Fördermittel beantragen. weiterlesen

Wohn-Riester

Der Staat fördert mit Wohn-Riester alle, die sich für die Altersvorsorge ein Eigenheim anschaffen wollen. weiterlesen

Laufende Finanzierung: Zügig nach der Anschlussfinanzierung suchen

Nach zehn oder 15 Jahren läuft die Zinsbindung einer laufenden Finanzierung meist aus. Das Angebot der eigenen Hausbank für die Anschlussfinanzierung ist übrigens nicht immer das günstigste: Es kann sich lohnen, bei anderen Banken Angebote einzuholen. Wer sich noch während der Laufzeit seiner Baufinanzierung die aktuell günstigen Zinsen für die Zukunft sichern will, kann dies mit Hilfe eines Forward-Darlehens tun. Für die Reservierung der günstigen Konditionen verlangen Banken aber einen Zinsaufschlag.

Wie soll finanziert werden: Varianten der Baufinanzierung

Der Klassiker unter den Finanzierungsprodukten ist das Annuitätendarlehen. Hier werden für eine festgelegte Laufzeit jeden Monat gleich hohe Raten fällig, die aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil bestehen. Da die Restschuld mit jeder Rate sinkt, sinken auch laufend die fälligen Zinszahlungen. Weil die Rate immer gleich hoch ist, erhöht sich kontinuierlich der Tilgungsanteil. Vorteil dieser Darlehensvariante: Angebote sind leicht vergleichbar, da Soll- und Effektivzins ausgewiesen werden müssen.

Annuitätendarlehen

Der Klassiker unter der Baufinanzierung bietet Transparenz und einen sicheren Zins. weiterlesen

Weitere Varianten der Baufinanzierung

Daneben gibt es aber eine Vielzahl an Varietäten der Baufinanzierung. Das Volltilgerdarlehen ist im Prinzip ein Annuitätendarlehen, das aber während der Zinsfestschreibung vollständig getilgt wird – üblich sind hier lange Laufzeiten, zum Beispiel von 20 Jahren. Bei Kombi-Darlehen werden – wie es der Name schon sagt – verschiedene Darlehensprodukte miteinander kombiniert. Zum Beispiel ein festverzinsliches Annuitätendarlehen mit einem variablen Darlehen. Vorteil: Das variable Darlehen kann kurzfristig gekündigt oder in einer Niedrigzinsphase in ein festverzinsliches Darlehen überführt werden. Auch Kombinationen mit Bausparen sind möglich.

Zudem gibt es tilgungsfreie Darlehen, die am Ende der Laufzeit mit dem Erlös aus einem parallel besparten Tilgungsbaustein wie einer Lebensversicherung oder einem Fonds komplett zurückgezahlt werden. Dieses Modell kann – heute allerdings aufgrund rechtlicher Bestimmungen nur noch sehr begrenzte – Steuervorteile für Kapitalanleger bringen.

Risikobewusste Käufer mit guter Bonität können einen Fremdwährungskredit wählen: Unter Umständen sind die Zinsen in der fremden Währung niedriger; zudem ist ein solcher Kredit gleichzeitig eine Währungsspekulation – je nachdem, wie sich der Kurs der Fremdwährung im Verhältnis zum Euro entwickelt, können sich Währungsgewinne oder -verluste ergeben.

Fremdwährungskredit

Ein Fremdwährungskredit, zum Beispiel in Schweizer Franken, kann eine Alternative zum klassischen Hypothekendarlehen sein. Kursbewegungen können aber zu herben Verlusten führen. weiterlesen

Als Teil der Finanzierung kann auch ein Bausparvertrag dienen. Hier erfahren Sie mehr zum Thema 

Baufinanzierung: Fallstricke und Risiken

Einen Darlehensvertrag zur Baufinanzierung abzuschließen, birgt auch Risiken und Fallsticke. Jeder Darlehensvertrag sollte vor der Unterschrift daher auf folgendes geprüft werden:

  • Gibt es im Vertrag eine Ausschlussklausel, dass das die Bank ihre Forderungen an Finanzinvestoren verkaufen darf?
  • Ab wann und in welcher Höhe werden Bereitstellungszinsen für das noch nicht abgerufene Darlehen verlangt? Das ist vor allem bei Neubau und Sanierung interessant, weil dann das Darlehen erst viel später und unter Umständen in kleinen Teilbeträgen abgerufen wird.
  • Gibt es die Möglichkeit, jährliche Sondertilgungen zu leisten und wenn ja, in welcher Höhe?
  • Enthält der Vertrag eine Klausel über eine Vorfälligkeitsentschädigung, die bei einem vorzeitigen Ausstieg aus dem Kredit fällig würde? Berücksichtigt die Klausel auch Sondertilgungsoptionen?
  • Welche Nebenkosten für das Darlehen berechnet die Bank? Hinweis: Schätzkosten dürfen Banken nach neuerer Rechtsprechung nicht mehr berechnen, da eine Immobilienwertermittlung allein im Interesse der Bank ist.

Was tun bei Arbeitslosigkeit oder Tod?

Arbeitslosigkeit oder Tod eines Verdieners und Familienmitglieds sind persönliche Katastrophen, und können zusätzlich die Familie in finanzielle Schwierigkeiten bringen. Wie sich Familien zumindest vor den finanziellen Folgen schützen können, klärt dieser Beitrag:

Arbeitslosigkeit und Restschuld-Versicherung

Baufinanzierung: Spezielle Versicherungspolicen sollen Häuslebauer vor den Risiken von Arbeitslosigkeit, Invalidität oder Tod schützen. Doch einen vollständigen Schutz bieten sie nicht. weiterlesen

Eigenleistungen realistisch einschätzen

Mit Eigenleistungen lässt sich Geld sparen. Wer aber seine Fähigkeiten über- und den Zeitaufwand unterschätzt, zahlt schnell drauf: Bei Verzögerungen wird weiterhin Miete fällig und bei Pfusch teure Nacharbeiten. Schlimmstenfalls muss nachfinanziert werden und das kann ins Geld gehen. Die persönliche Leistung sollte daher realistisch – und eher zu niedrig als zu hoch – eingeschätzt werden.

Frank Kemter

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