Erbpacht: Per Erbbaurecht ins Eigenheim

Erbbaurecht, umgangssprachlich auch Erbpacht genannt, ist eine Alternative zum Grundstückkauf. Manche Bauherren kommen auf diesem Weg leichter zum Eigenheim. Doch beim Bauen auf einem gepachteten Grundstück gibt es einiges zu beachten.

In vielen Regionen Deutschlands, vor allem in Ballungsräumen, ist Bauland rar und teuer. Manche Hausbauträume scheitern dann allein daran, dass kein passendes Grundstück gefunden beziehungsweise finanziert werden kann. Das Erbbaurecht, oft auch Erbpacht genannt, bietet die Möglichkeit, ein Haus auf einem Grundstück zu bauen, das einem anderen Eigentümer gehört.

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Gerade wenn freie Grundstücke rar sind, ist Erbpacht oftmals eine Option. Doch das Erbbaurecht hat Fallstricke. Foto: Minerva Studio - fotolia.com

Erbbaurecht oder Erbpacht – was ist richtig?

Unter Erbbaurecht versteht man das zeitlich begrenzte Nutzungsrecht eines Grundstücks zur Errichtung einer Immobilie. Umgangssprachlich wird dafür auch der Begriff Erbpacht verwendet. Im rechtlichen Sinne aber ist Erbpacht eine historische Form landwirtschaftlichen Grundbesitzes, die seit 1947 verboten ist.

Das Modell Erbbaurecht

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Erbbaurecht, Erbpacht, Grundstück, Grafik: immowelt.de

Das Prinzip des Erbbaurechts funktioniert folgendermaßen: Ein Bauherr – der Erbbaurechtsnehmer – pachtet für einen Zeitraum von meist mehreren Jahrzehnten ein Grundstück, um darauf sein Haus zu bauen. Dafür zahlt er dem Eigentümer – dem Erbbaurechtsgeber – eine Pachtgebühr, den sogenannten Erbbauzins. Dieser beträgt üblicherweise zwischen drei und sechs Prozent des Grundstückswertes pro Jahr. Das Grundstück bleibt während der gesamten Pachtzeit Eigentum des Erbbaurechtgebers, das Haus dagegen ist Eigentum des Erbbaurechtnehmers.

Zu den Grundstückseigentümern, die Erbbaurechte vergeben, gehören beispielsweise Gemeinden, Kirchen und Stiftungen, aber auch Privatpersonen. Für letztere ist die Erbpacht in erster Linie eine Geldanlage, etwa für ihre Altersvorsorge. Gemeinnützige Grundeigentümer wie die Kirchen gewähren beim Erbbauzins zum Teil Vergünstigungen nach sozialen Gesichtspunkten, zum Beispiel für kinderreiche Familien. Kommunen, die unter Haushaltsaufsicht stehen, sind dagegen eher verpflichtet, Einnahmen nach Marktwert zu erzielen.

Ob das Erbbaurecht tatsächlich eine günstige Alternative zum Grundstückkauf ist, muss im Einzelfall geprüft werden. Geeignet ist es zum Beispiel für junge Familien mit wenig Eigenkapital, insbesondere wenn der Pachtzins niedrig bemessen ist. Manchmal ist auch ein Grundstück in Wunschlage einfach nicht anders zu bekommen als über die Erbpacht.

Der Erbbaurechtsvertrag

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Erbbaurechtgeber und -nehmer schließen über das Pachtverhältnis beim Notar einen Vertrag ab. Darin werden unter anderem die folgenden Punkte festgelegt:

Ein Erbbaurechtsvertrag kann von beiden Seiten vor Ablauf des Vertragszeitraums grundsätzlich nicht gekündigt werden. Allerdings hat der Erbbaurechtsgeber in bestimmten Fällen ein Sonderkündigungsrecht. Dieser sogenannte Heimfall kann beispielsweise eintreten, wenn der Erbbaurechtsnehmer den Pachtzins nicht mehr zahlen kann, das Grundstück verwahrlosen lässt, anderweitig seine Vertragspflichten verletzt oder auch bei Eigenbedarf des Erbbaurechtsgebers. Dem Erbbaurechtsnehmer steht im Heimfall eine Entschädigung von mindestens zwei Drittel des Gebäudewertes zu.

Ende der Pachtzeit

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Wenn nicht anders vereinbart, geht mit dem Ablauf der Pachtzeit das Haus auf den Grundstückseigentümer über. Der Erbbaurechtnehmer erhält dafür eine Entschädigung, die laut Gesetz mindestens zwei Drittel des allgemeinen Wertes betragen muss. Ein Anspruch auf eine höhere Entschädigung besteht nur, wenn dies im Vertrag vereinbart wurde.

Auch eine Vertragsverlängerung oder ein Neuvertrag zwischen den bisherigen Partnern sind möglich, einen Anspruch darauf hat der Erbbaurechtnehmer aber nicht. Sofern das Grundstück weiterhin in Erbpacht genutzt werden soll, steht ihm jedoch ein Vorrecht gegenüber anderen Interessenten zu. 

Verkauf des Erbbaurechts

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Der Erbbaurechtnehmer kann sein Erbbaurecht während der Vertragslaufzeit verkaufen. Er braucht dazu aber die Zustimmung des Eigentümers, dem auch ein Vorkaufsrecht zusteht. Allerdings kann der Erbbaurechtgeber die Zustimmung nur verweigern, wenn es dafür triftige Gründe gibt. Ein solcher Grund könnte zum Beispiel vorliegen, wenn der Käufer das Gebäude statt zum Wohnen zukünftig für ein Gewerbe nutzen will.

Erbbaurechtsvertrag: Fallstricke beachten

Petra Uertz, Geschäftsführerin des Verbands Wohneigentum e.V., empfiehlt Bauherren, beim Vertragsabschluss auf folgende Punkte zu achten:

Erbbaurecht und Baufinanzierung

Erbbaurecht, Erbpacht, Baufinanzierung, Grafik: immowelt.de

Erbpacht ist nicht in jedem Fall günstiger als der Grundstückskauf, vor allem nicht in Zeiten niedriger Bauzinsen. Bei einem durchschnittlichen Zins für Baukredite um die zwei Prozent lohnt es sich auch bei langfristiger Zinsbindung finanziell nicht, ein Grundstück zum Erbbauzins von drei Prozent oder mehr zu pachten. Das macht ein Rechenbeispiel deutlich:

Finanzierungsbeispiel: Wann rechnet sich die Erbpacht?

Variante 1: Hausbau mit Grundstückkauf

Eigenkapital: 70.000 Euro

Kosten für das Haus250.000 Euro
Grundstückskosten100.000 Euro
Kosten gesamt350.000 Euro

Daraus ergibt sich ein Kreditbedarf von 280.000 Euro.

Kreditkonditionen15 Jahre Zinsbindung
2 % Sollzins
3 % Tilgung

Die monatliche Kreditrate liegt bei 1.167 Euro.

 

 

Variante 2: Hausbau mit Erbbaurecht

Eigenkapital: 70.000 Euro

Kosten für das Haus250.000 Euro
Grundstückskosten0 Euro
Kosten gesamt250.000 Euro

Daraus ergibt sich ein Kreditbedarf von 180.000 Euro.

Kreditkonditionen15 Jahre Zinsbindung
2 % Sollzins
3 % Tilgung

Die monatliche Kreditrate liegt bei 750 Euro.

Zur Kreditrate kommt der Erbbauzins für das Grundstück im Wert von 100.000 Euro hinzu. Beispielrechnung für drei Zinsvarianten:

Erbbauzinsmonatliche Pachtgebührmonatliche Gesamtbelastung
3 % 250 Euro1.000 Euro
4 %333 Euro1.083 Euro
5 %417 Euro1.167 Euro

Bei einem Pachtzins von fünf Prozent wäre die monatliche Belastung in beiden Varianten gleich. Nach 25,6 Jahren Gesamtlaufzeit des Darlehens* hätten die Bauherren dann in beiden Varianten rund 358.500 Euro bezahlt. Doch während die Erbpacht weiterhin bezahlt werden muss, wären sie bei Variante 1 mit der Abzahlung des Darlehens nun Eigentümer des Grundstücks.

*) Nicht berücksichtigt sind mögliche Änderungen der Darlehenskonditionen nach Ablauf der Zinsbindungsfrist beziehungsweise der Höhe des Erbpachtzins‘.

Finanziell lohnt sich die Erbpacht in Niedrigzinsphasen also allenfalls bei geringem Erbbauzins. Allerdings spielen auch Lebensumstände und Lebensplanung für die Entscheidung pro oder kontra Erbbaurecht eine Rolle: Wer von vornherein plant, nach 20 Jahren umzuziehen und sein Haus zu verkaufen, fährt unter Umständen mit der Erbbau-Variante tatsächlich besser. 

Was Bauherren bei der Erbpacht noch beachten müssen

Erbbaurecht, Erbpacht, Pachtvertrag, Grafik: immowelt.de

Manche Banken haben Vorbehalte gegen die Finanzierung eines Bauvorhabens auf einem Erbbaugrundstück. Schließlich sind die Bauherren nicht Eigentümer und der Erbbaurechtgeber hat Mitspracherechte. Diese Frage sollten Bauherren daher rechtzeitig mit ihrer Bank klären. Für die staatliche Förderung, zum Beispiel durch KfW- oder Länderprogramme, macht es in der Regel keinen Unterschied, ob das Bauvorhaben auf einem gekauften oder einem Erbbaugrundstück realisiert wird.

Übrigens: Obwohl der Erbbaurechtsnehmer nicht Grundstückseigentümer ist, muss er Grunderwerbsteuer, Grundsteuer und andere kommunale Abgaben zahlen, sowie die Erschließungskosten übernehmen. 

Erbbaurecht: Vor- und Nachteile im Überblick

VorteilNachteil
Ersparnis in Zeiten hoher Bauzinsenin Niedrigzinsphasen oft teurer als Grundstückkauf
mehr Eigenkapital für den Hausbau verfügbarErbbauzins steigt während der Laufzeit
teilweise Vergabe nach sozialen Kriterien (z.B. bei kirchlichen Grundeigentümern)Mitspracherecht des Grundstückseigentümers, z.B. bei Umbau oder Hypothekenbelastung
je nach Region Zugang zu Grundstücken in attraktiven LagenGrundstück bleibt Eigentum des Erbbaurechtgebers
kann vererbt und verkauft werdenbei geringer Restlaufzeit des Pachtvertrags schwierig zu verkaufen

Ob Grundstückskauf oder Erbpacht: am Ende steht der Vertragsabschluss

Das Erbbaurecht wird beim Amtsgericht in einem speziellen Erbbaugrundbuch eingetragen und zusätzlich als Belastung im normalen Grundbuch. Auch beim Erbbaurecht geht es also für den Vertragsabschluss zum Notar. 


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