Bauzwang und Baugebot: Was Eigentümer wissen müssen

Ob du ein Grundstück kaufen willst oder schon besitzt: Unter Umständen kann dich die Gemeinde auffordern, dein Grundstück innerhalb einer Frist zu bebauen. Dabei handelt es sich um einen Bauzwang oder um ein Baugebot. Was das bedeutet und welche Konsequenzen das hat, erfährst du.

Bauzwang und Baugebot: Was ist das?

Der Bauzwang und das Baugebot sind zwei städtebauliche Instrumente, die Gemeinden einsetzen können, um die Bebauung von Grundstücken zu fördern. Einmal ausgesprochen,  heißt das für Grundstückseigentümer, dass sie das unbebaute Grundstück innerhalb einer bestimmten Zeit bebauen müssen. Zwischen Bauzwang und Baugebot gibt es aber große Unterschiede.

„Ein Bauzwang besteht nicht per se, sondern bedarf einer vorherigen Vereinbarung zwischen den Parteien, da er in die Ausübung und Nutzung des Eigentums eingreift, sagt Kilian Seitle, Jurist mit Spezialisierung auf Baurecht.   Eine solche Vereinbarung wird in der Regel  im Kaufvertrag zwischen Gemeinde und Käufer im zugrundeliegenden Grundstückskaufvertrages festgehalten. Der Bauzwang ist dann verbindlich.

Das Baugebot ist hingegen eine fakultative Vorschrift, die Gemeinden nur anwenden können, wenn sie dies für erforderlich halten.

Fakultative Regelungen sind für die Beteiligten zwar juristisch gesehen nicht verbindlich und können auf freiwilliger Basis angewendet werden. Tatsächlich kann aber dem Eigentümer sogar die Enteignung drohen, wenn er nicht baut.

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Was sind die Gründe für Bauzwang und Baugebot?

Bauzwang

„Ein Bauzwang wird oftmals aufgenommen, wenn die Gemeinde verhindern möchte, dass das von ihr ausgewiesene Gebiet und die darin umfassten Grundstücke nur gekauft werden, um sie später gewinnbringend wieder zu verkaufen“, weiß Jurist Kilian Seitle. Die Gemeinde kann aber weitere Gründe haben, ein Bauzwang auszusprechen.

Gründe für Baugebote

• Wohnraummangel: Die Kommunen wollen dem Wohnraummangel entgegenzuwirken.
• Mehr Einwohner: In einigen Fällen werden diese Baugrundstücke zu Preisen verkauft, die unterhalb des marktüblichen Niveaus liegen. Diese Angebote werden häufig von kleineren Kommunen gemacht und richten sich vor allem an junge Familien oder Mitarbeiter ortsansässiger Firmen.
• Mehr Grundsteuereinnahmen: Durch diese Maßnahme soll der Zuzug von Einwohnern gefördert werden, um langfristig eine regelmäßige Grundsteuererhebung sicherzustellen.
• Städtebauliche Entwicklung: Durch den Bauzwang soll sichergestellt werden, dass Grundstücke nicht brachliegen und die Entwicklung der Umgebung voranschreitet. Und zwar nach Grundlage der aktuellen Bauvorschriften. 
• Wirtschaftliche Entwicklung: Durch den Bauzwang wird die zügige Umsetzung von Bauprojekten gefördert, was wiederum positive Auswirkungen auf die wirtschaftliche Entwicklung und den Immobilienmarkt haben soll. Sind die Flächen schnell bebaut, erlebt der Stadtteil grundsätzlich eine Wertsteigerung, was wiederum eine Sogwirkung auf weitere, neue Familien haben kann.
• Verhinderung von Spekulation: Bauzwänge können aber auch eingesetzt werden, um Spekulation mit Grundstücken einzudämmen. Wenn Grundstücke brachliegen, können sie für Investoren attraktiv sein, die auf Wertsteigerungen hoffen. Durch einen Bauzwang wird verhindert, dass Grundstücksbesitzer diese Flächen über längere Zeiträume ungenutzt lassen.

Baugebot

Auch das Baugebot nach Paragraf 176 BauGB ist ein Instrument, mit dem Gemeinden Eigentümer von Grundstücken dazu verpflichten können, ihre Grundstücke zu bebauen. Dies soll beispielsweise dazu beitragen, die Innenentwicklung von Gemeinden zu fördern und die Flächenversiegelung zu vermeiden. Es kann aber auch auferlegt werden, wenn  der Bau aus städtebaulichen Gründen dringend erforderlich ist. Das Gesetz stellt aber klar, dass hierbei ein dringender Wohnbedarf der Bevölkerung Berücksichtigung finden soll, wie in Paragraf 175 Absatz 2 BauGB dargestellt wird.

Die städtebauliche Erforderlichkeit kann sich demnach aus verschiedenen städtebaulichen Gründen ergeben:

• Zur Versorgung der Bevölkerung mit Gütern und Dienstleistungen
• Zur Verbesserung des Ortsbildes
• Zur Schließung von Baulücken
• Zur Entlastung der Infrastruktur

Welche Auswirkungen hat Bauzwang und Baugebot auf den Eigentümer?

Wenn ein Bauzwang oder ein Baugebot angeordnet wird, hat dies für den Grundstückseigentümer verschiedene Folgen. Er ist verpflichtet, das Grundstück innerhalb einer bestimmten Frist zu bebauen, meistens hat er dafür drei Jahre. Wenn er dem nicht nachkommt, kann die Gemeinde verschiedene Maßnahmen ergreifen, um ihn zur Bebauung zu zwingen.

Wie kann die Gemeinde den Bau erzwingen?

Die genauen Maßnahmen, die die Gemeinde ergreifen kann, sind im Baugesetzbuch festgelegt. Dazu gehören:

1. Androhung und Festsetzung eines Zwangsgeldes
2. Die Gemeinde kann auch ein Bußgeld gegen den Grundstückseigentümer verhängen, wenn er den Bauzwang oder das Baugebot nicht erfüllt.
3. Ersatzvornahme – Das bedeutet, dass die Gemeinde einen Dritten mit der Bebauung des Grundstücks beauftragt. Die Gemeinde erhält dann ein Pfandrecht an dem Grundstück, um die Kosten der Ersatzvornahme zu sichern. Der Gemeinde steht es dann auch frei, das Grundstück zu verkaufen, um die Kosten zu bezahlen. Wenn der Grundstückseigentümer jedoch für die Gesamtkosten aufkommt, erlischt das Pfandrecht. In dem Fall gehört dann weiterhin dem Grundstückseigentümer.
    
4. Enteignung – die Gemeinde kann dem Eigentümer das Grundstück wegnehmen, muss ihn aber entsprechend entschädigen. Sie darf aber nicht mehr bezahlen, als sie ursprünglich eingenommen hat, wenn sie das Grundstück zuvor selbst an ihn verkauft hat.

Wie erhalten Eigentümer den Bauzwang oder das Baugebot?

In der Regel erhalten Eigentümer, die vom Bauzwang oder Baugebot betroffen sind, ein Schreiben von der zuständigen Baubehörde oder dem Bauamt. In diesem werden die Eigentümer über die Anordnung informiert und erhalten alle relevanten Informationen, einschließlich der Fristen und Anforderungen für den Bau auf ihrem Grundstück. Das Schreiben dient als offizielle Benachrichtigung und enthält in der Regel auch Informationen zu den Konsequenzen, falls das Baugebot nicht innerhalb der festgelegten Frist erfüllt wird.

Kann die Gemeinde ein Baugebot spontan beschließen?

Das Baugebot ist ein Eingriff in das Eigentumsrecht der Grundstückseigentümer. Daher ist bei der Anwendung des Baugebots immer eine sorgfältige Abwägung der verschiedenen Interessen erforderlich. Das geschieht nicht spontan, im Voraus müssen einige Dinge bedacht werden.

Kein willkürliches Baugebot durch Gemeinde

Die Gemeinde kann das Baugebot nicht willkürlich vergeben. Es müssen entsprechende Bedingungen vorherrschen:

• Ein Baugebot kann nur ausgesprochen werden, wenn das Grundstück in einem Bebauungsplan oder in einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil nach Paragraf 34 BauGB liegt.
• Außerdem muss das Grundstück unbebaut oder gering bebaut sein.
• Die Gemeinde muss dem Eigentümer einen angemessenen Zeitraum zur Bebauung des Grundstücks setzen.

Gemeinde muss objektive wirtschaftliche Zumutbarkeit beachten

Die objektive wirtschaftliche Zumutbarkeit ist von Seiten der Gemeinde zu prüfen, indem man sich in die Lage des Eigentümers versetzt.

• Eine Unzumutbarkeit liegt beispielsweise nicht vor, wenn für die Finanzierung der von dem Baugebot umfassten Maßnahmen ein Darlehen aufgenommen werden müsste.

• Eine Unzumutbarkeit liegt jedoch vor, wenn die zu entrichtenden Zinsen des Darlehens die vorhersehbaren Erträge übersteigen.

Was passiert wenn ich mir Finanzierung nicht leisten kann?

Die derzeit hohen Zinsen, die Baukosten und die hohe Inflation machen es für viele Eigentümer immer schwieriger, sich den Bau eines Hauses leisten zu können. Wenn du gerade jetzt ein Haus bauen musst, um den Bauzwang oder das Baugebot einzuhalten, kann das dazu führen, dass du das Grundstück an die Gemeinde abtreten musst. Vorher solltest du aber alle Möglichkeiten ausnutzen und Gespräche führen.

• Führe ein Gespräch mit deiner Hausbank oder mit weiteren Banken und erläutere die Situation. Gegebenenfalls können auf dich zugeschnittene Finanzierungsoptionen helfen.
• Suche das Gespräch mit der Gemeinde und weise auf die „Unzumutbarkeit“ hin, weil die Zinsen derzeit deutlich zu hoch sind. Die Gemeinde kann dem Eigentümer möglicherweise einen Aufschub für den Bau gewähren.
• Wenn der Eigentümer auch nach der Hilfe der Gemeinde keine Finanzierung erhält, muss er das Grundstück an die Gemeinde zurückgeben.

Auch beim Baugebot kann die Gemeinde oder Stadt im Einzelfall Ausnahmen und Befreiungen von einem Baugebot ermöglichen. „Unmittelbar gesetzlich werden dabei aber nur die Ausnahmen nach Paragraf 176 BauGB zu berücksichtigen sein, welche sich mit den für den Grundeigentümer objektiv wirtschaftlich unzumutbaren Folgen eines Baugebotes beschäftigen“, sagt Kilian Seitle. Nur dann habe die Gemeinde von einem Baugebot abzusehen.

Was passiert mit dem Grundstück, wenn ich die Fristen nicht einhalte?

Wenn du Fristen für Baugebot oder Bauzwang nicht einhältst, können je nach den geltenden Gesetzen und Vorschriften verschiedene Konsequenzen eintreten. Hier sind zwei mögliche Szenarien:

1. Rückkauf durch die Gemeinde: Wenn du auf dem Gelände nicht baust oder wenigstens innerhalb einer bestimmten Frist nicht beginnst, kann die Gemeinde, wenn vertraglich so geregelt, auf ihr Rückkaufrecht pochen. Die Gemeinde darf das Baugebiet für denselben Preis zurückkaufen, den du zuvor bezahlt hast. Eventuelle Wertsteigerungen oder Verzinsungen werden nicht berücksichtigt.
    
2. Rechtliche Schritte: In einigen Fällen können die Behörden zuvor rechtliche Schritte gegen dich einleiten, um die Einhaltung des Bauzwangs oder Baugebots zu erzwingen. Dies kann zu Gerichtsverfahren und zusätzlichen Kosten durch Geldstrafen oder Bußgelder führen. Diese Geldstrafen können je nach Land und Region variieren. Sie richten sich nach den jeweiligen Landesbauordnungen sowie den jeweiligen kommunalen Bausatzungen.

Nach einer Übernahme des Grundstücks durch die Gemeinde ist es ihre Pflicht, die entsprechende Bebauung des Grundstücks selbst zu veranlassen.