Diskriminierung auf dem Wohnungsmarkt – erkennen und handeln

Vermieter haben die freie Wahl, wem sie ihre Wohnungen vermieten. Doch wo hört diese Freiheit auf und wo fängt Diskriminierung an? Und was können Betroffene dann tun?

Wohnungssuche ist – gerade in Ballungszentren – meist beschwerlich. Die guten Wohnungen sind zu teuer, die weniger guten eben einfach weniger gut.  Ist dann doch eine passende Wohnung gefunden, finden die in der Regel mehrere Interessenten gut. Es heißt also, der Vermieter hat die freie Auswahl. Doch was, wenn er diese Position ausnutzt und eine Gruppe Menschen einer anderen vorzieht? Darf er das?

Wann fängt Diskriminierung an?

Wo hört das Recht des Vermieters, sich einen passenden Mieter auszusuchen auf und Diskriminierung fängt an? Diese Frage ist nicht leicht zu beantworten. Einen groben Rahmen gibt das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG) – auch Antidiskriminierungsgesetz genannt. Das Bundesgesetz hat das Ziel, „Benachteiligungen aus Gründen der Rasse oder wegen der ethnischen Herkunft, des Geschlechts, der Religion oder Weltanschauung, einer Behinderung, des Alters oder der sexuellen Identität zu verhindern oder zu beseitigen“ (§1 AGG). Benachteiligungen sind dabei nicht nur in der Arbeitswelt, der sozialen Sicherheit und Gesundheitsdiensten, sondern auch den Wohnraum betreffend unzulässig (§2 Abs.1 AGG). Das heißt, egal ob Wohnungssuchender oder Mieter – eine Benachteiligung ohne einen sachlichen Grund ist verboten.

Auch die Frage, wann es sich um eine Benachteiligung handelt, versucht das Gesetz zu klären: Sie liege dann vor, wenn eine Person eine „weniger günstige Behandlung erfährt, als eine andere Person in einer vergleichbaren Situation erfährt, erfahren hat oder erfahren würde“ – aber nur dann, wenn der Grund dafür in Paragraf 1 aufgeführt ist (§3 AGG).

Diskriminierende Aussagen in Immobilienanzeigen

Das fängt schon bei Formulierungen in den Immobilienanzeigen an. „Nur Deutsche Mieter erwünscht.“ oder „Wir akzeptieren keine syrischen Flüchtlinge.“ sind unzulässig. Wenn Anzeigen Mietinteressenten nichtdeutscher Herkunft von vorneherein ausschließen, können Zivilgerichte dies als Indiz für eine verbotene Benachteiligung wegen der ethnischen Herkunft werten.

Generell sind die rechtlichen Konsequenzen einer diskriminierenden Immobilienanzeige stark vom Einzelfall abhängig und daher nicht berechenbar. Dr. Christian Osthus, Justiziar des Immobilienverbandes IVD, rät daher von derlei Äußerungen in Immobilieninseraten ab. Bei Maklern komme noch hinzu, dass sie grundsätzlich abgemahnt werden könnten. Denn, so Osthus: „Wenn jemand in einer Immobilienanzeige mit etwas wirbt, das laut AGG unzulässig ist, stellt dies einen Wettbewerbsverstoß dar.“

Selten sind die Angaben im Exposé aber so eindeutig, wie beispielsweise „keine Ausländer erwünscht“. Das macht es grundsätzlich schwerer, Diskriminierung zu erkennen und schließlich dagegen vorzugehen.

Vom Gesetz nicht genannte Diskriminierung

Eine Benachteiligung auf dem Wohnungsmarkt kann aber nicht nur aufgrund der in Paragraf 1 beschriebenen Gründe der Fall sein. Weitere mögliche Gründe Personen zu benachteiligen können ihr soziales Umfeld oder ihre sozioökonomische Situation sein.

Aussagen wie beispielsweise „keine Familien mit Kindern“ oder „keine Hartz-IV-Empfänger“ sind immer mal wieder in Immobilienanzeigen zu finden. Da sie aber nicht unter das AGG fallen, können die Benachteiligten auch nicht in dem Maße dagegen vorgehen, wie es jene können, die beispielsweise aus religiösen oder rassistischen Gründen diskriminiert werden.

„Diskriminierung aufgrund des sozialen Status beziehungsweise der Einkommenssituation ist durch das AGG nicht geschützt, kommt aber sehr oft vor“, weiß Dr. Christiane Droste von der Berliner Fachstelle gegen Diskriminierung auf dem Wohnungsmarkt, Fairmieten – Fairwohnen, zu berichten. Das Projekt wird aus Mitteln der Landesstelle für Gleichbehandlung – gegen Diskriminierung (LADS) gefördert. Es wurde 2017 als bundesweit erste ausschließlich für den Bereich Wohnen zuständige Fach- und Beratungsstelle zum Thema Diskriminierung auf dem Wohnungsmarkt ins Leben gerufen.

Gesetz bietet Vermietern Ausnahmeregelungen

Kein Gesetz ohne Ausnahme: Vermietern sind bei der Auswahl ihrer Mieter dennoch nicht vollständig die Hände gebunden, wenn sie eine Selektion vornehmen wollen. So steht im Antidiskriminierungsgesetz, dass „bei Vermietung von Wohnraum […] eine unterschiedliche Behandlung im Hinblick auf die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen und ausgewogener Siedlungsstrukturen sowie ausgeglichener wirtschaftlicher, sozialer und kultureller Verhältnisse zulässig [ist]“ (§19 Abs. 3 AGG).

Es dürfen also Personen benachteiligt werden, aber nur unter der Prämisse, dass damit eine andere Benachteiligung abgebaut wird. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn ein Haus bereits überwiegend von einer Bevölkerungsgruppe bewohnt wird und der Vermieter sich daher entscheidet, keine weiteren Mieter aus der gleichen Gruppe einziehen lassen zu wollen. Ob dies als Grund für eine Ausnahme ausreicht, wird allerdings je nach Einzelfall entschieden.

In der Regel anerkannte Beispiele für positive Maßnahmen sind Wohnraum ausschließlich für Menschen mit Behinderung oder Alleinerziehende. Möglich sind auch spezielle Förderquoten oder Frauenprojekte.

Eine weitere Ausnahme besteht, wenn durch das Mietverhältnis „ein besonderes Nähe- oder Vertrauensverhältnis der Parteien oder ihrer Angehörigen begründet wird“ (§19 Abs. 5 AGG). Das ist dann der Fall, wenn die Parteien oder ihre Angehörigen das gleiche Grundstück bewohnen, sie also auf engem Raum zusammenleben. Sobald ein Vermieter jedoch ein sogenanntes Massengeschäft betreibt – er mehr als 50 Wohnungen vermietet –, so gilt diese Ausnahmeregelung nicht mehr. Wichtig: Auch bei Massengeschäften ist die Diskriminierung aus rassistischen Gründen verboten.

Gefahren der Ausnahmeregelungen

Wo es Ausnahmeregelungen gibt, da gibt es in der Regel auch den Missbrauch dieser. Es kann passieren, dass ein Vermieter die Ausnahmeregelung als Rechtfertigung für rassistische Diskriminierung nutzt. „In der Praxis wird der Paragraf 19 Absatz 3 häufig anders angewandt“, sagt Eren Ünsal, Leiterin der Berliner Landesstelle für Gleichbehandlung – gegen Diskriminierung. „Wohnraumanbietende benutzen das Ziel der ‚guten Mischung‘ häufig als Rechtfertigung für den gezielten Ausschluss der Bewerbung migrantischer Haushalte.“ Das führt dazu, das die rassistisch motivierte Ungleichbehandlung häufig nicht sanktioniert werden kann.

Auch der Absatz 5 des Paragrafen 19 ist problematisch: „Die Frage, ob es sich hierbei um eine im Hinblick auf die Antirassismus-Richtlinie 2000/43/EG europarechtskonforme Ausnahme handelt, ist nach wie vor umstritten“, so die Antidiskriminierungs-Expertin.

Da die Ausnahmeregelungen im Paragraf 19 AGG keinen umfassenden Schutz vor Diskriminierung auf dem Wohnungsmarkt bietet, empfiehlt die Fachstelle daher die komplette Streichung der Absätze 3 sowie die Sätze 1 und 3 im Absatz 5. Weitere Forderungen sind:

• Erleichterung der Beweislast
• Möglichkeit einer Verbandsklage
• Verlängerung der Frist für die Geltendmachung von Ansprüchen von zwei auf sechs Monate
• Aufnahme des Merkmals sozialer Status und Sprache in den Katalog der geschützten Diskriminierungskategorien
• Aufnahme von Dreieckskonstellationen im Arbeits- und Zivilrecht in das Gesetz – damit die Haftung nicht durch die Beauftragung Dritter (zum Beispiel Makler) umgangen werden kann

„Grundsätzlich sollte der Gesetzgeber klarer formulieren, welche Pflichten Vermieter und Vermieterinnen haben, um Diskriminierung zu verhindern“, sagt Ünsal. Das gelte nicht nur im Zusammenhang mit Mietern sondern eben auch gegenüber Dritten wie Maklern und Hausverwaltungen.

Als ebenfalls problematisch sehen Antidiskriminierungsexperten die uneinheitlichen Gewichtungen der geschützten Merkmale. So ist insbesondere die rassistisch motivierte Benachteiligung gut abgedeckt, bei anderen Merkmalen jedoch gebe es faktische Durchsetzungsschwierigkeiten, hohe Zugangshürden zum Rechtsschutz sowie eine große Beweisproblematik. Bis 2018 gab es in zwölf Jahren seit Inkrafttreten des AGG nur 50 Gerichtsentscheidungen im Anwendungsbereich Wohnen. Auch der Immobilienerwerb sei nicht abgedeckt. „Eine Novellierung des Gesetzes ist sowohl aus fachlicher Sicht als auch durch die Erfahrung der vergangenen Jahre dringend notwendig“, so die Expertin.

Wie Mieter gegen Diskriminierung vorgehen können

Wer den Verdacht hegt, bei der Wohnungssuche oder während des Mietverhältnisses diskriminiert zu werden, hat verschiedene Möglichkeiten damit umzugehen. Es einfach hinzunehmen, ist dabei wohl die schlechteste. Folgende Schritte sind möglich:

1. Unterstützung suchen

Wer Diskriminierung ausgesetzt ist, fühlt sich oftmals allein gelassen. Daher sind Betroffene gut beraten, sich Unterstützung zu suchen. Kommt es während des Mietverhältnisses zur Benachteiligung, kann es helfen, sich Verbündete im Haus zu suchen. Diese können bei möglichen falschen Beschwerden auch als Zeugen nützlich sein. Aber auch Freunde und Familie sind in den meisten Fällen eine Stütze.

Auch Bund und Länder wollen Betroffenen die notwendige Hilfestellung bieten. Deswegen gibt es zum Beispiel die Antidiskriminierungsstelle des Bundes. Dort können Betroffene nach einer Beratungsstelle in ihrer Nähe suchen oder sich per Telefon beziehungsweise E-Mail direkt an die Antidiskriminierungsstelle wenden. Auf der Webseite befindet sich auch ein Überblick über ausgewählte Entscheidungen deutscher Gerichte sowie relevante Entscheidungen des Europäischen Gerichtshofs ab dem Jahr 2000.

Auch die LADS unterstützt jede Anfrage von Betroffenen, unabhängig davon, wie sicher beurteilt werden kann, ob es sich um eine Benachteiligung handelt. „Dabei ist es nicht ausschlaggebend, ob eine Diskriminierung tatsächlich im rechtlichen Sinne vorliegt, sondern inwiefern eine Betroffene oder ein Betroffener eine Diskriminierung wahrnimmt“, erklärt Remzi Uyguner, Berater in der Fachstelle. Die Beratungsstellen seien schließlich dazu da, dass sich jeder ohne Angst vor Ablehnung, oder nicht ernst genommen zu werden, an sie wenden kann. „In den Beratungsstellen werden die Betroffenen zunächst emotional aufgefangen, der Sachverhalt geklärt und die weiteren, gegebenenfalls auch rechtlichen Schritte geplant“, so Uyguner.

2. Gedächtnisprotokoll anfertigen

Ein Gedächtnisprotokoll ist vor allem bei Diskriminierung während des Mietverhältnisses eine Möglichkeit, mit der Situation umzugehen. Insbesondere dann, wenn Betroffene noch nicht wissen, wie es weitergehen soll – ob sie beispielsweise eine Klage anstreben. Das Protokoll hilft dann, nichts zu vergessen. Das sollte in einem solchen Gedächtnisprotokoll stehen:

• Was ist wann geschehen?
• Wer war wie beteiligt?/ Wer hat was gesagt?
• Gibt es Zeugen?

Sollten die möglichen Zeugen einer Situation nicht näher bekannt sein, sollten sich die Betroffenen ihre Kontaktdaten aufschreiben, damit sie im Falle des Falles die Personen kontaktieren können.

3. Gespräch mit dem Vermieter suchen

Es erfordert oftmals Mut, aber es ist nicht verkehrt, die diskriminierende Person direkt in der Situation mit dem Verdacht der Diskriminierung zu konfrontieren. Aber auch abwarten und sich Unterstützung für ein solches Gespräch zu suchen, ist eine Möglichkeit. Gerade in den Beratungsstellen wissen die Berater, wie sie in solchen Momenten agieren müssen, um eine weitere Eskalation zu vermeiden.

Besteht der Konflikt mit einem Nachbarn, können sich Betroffene auch beim Vermieter beschweren. Dies kann mündlich oder schriftlich erfolgen. Wichtig ist dabei, nicht nur Vorwürfe vorzubringen, sondern auch zu äußern, was man sich wünscht. Bei größeren Vermietungsgesellschaften gibt es oftmals sogar extra eingerichtete Abteilungen für die Konfliktlösung zwischen den Mietern.

4. Diskriminierung melden

Wenn Gespräche zu nichts führen, sollte der nächste Schritt sein, die Diskriminierung zu melden. Auch dann, wenn man nicht vorhat, gerichtlich dagegen vorzugehen. Betroffene sollten sich dafür an eine unabhängige Antidiskriminierungsberatungsstelle wenden. Aber auch Migrationsbeauftragte oder Mieterschutzorganisationen sind gute Ansprechpartner. In den meisten Fällen kann die Beschwerde  auch anonym vorgebracht werden, zum Beispiel über ein Online-Formular. Die Meldung ist dahingehend wichtig, dass so der Fall sichtbar wird und auch statistisch erfasst werden kann. Diese Statistiken sind eine bedeutende Grundlage für die inhaltliche und politische Arbeit gegen Diskriminierung.

5. Klage einreichen

Grundsätzlich müssen die Betroffenen unterscheiden, ob es sich um eine zivilrechtliche Diskriminierung nach dem AGG oder um eine strafrechtliche Beleidigung handelt. Bei Beleidigungen werden in der Regel Geldstrafen verhängt. Handelt es sich jedoch um eine Benachteiligung im Sinne des AGG, dann hat der Betroffene einen möglichen Anspruch auf zwei Dinge:

1. Beseitigung der Benachteiligung (§21 Abs.1 AGG)
2. Schadenersatz oder Zahlung einer Entschädigung aufgrund einer erlittenen Persönlichkeitsverletzung (§21 Abs. 2 AGG)

Sollte der Benachteiligende die Diskriminierung künftig nicht unterlassen, kann der Betroffene noch auf Unterlassung klagen. Die Beseitigung der Benachteiligung ist unabhängig davon, ob der Betroffene einen finanziellen Schaden davongetragen hat, er also Schadenersatz einfordern kann. Nicht schadenersatzpflichtig wird der Benachteiligende dann, wenn er die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn ein Vermieter einen Makler zur Vermittlung seiner Wohnung heranzieht, und dieser vorsätzlich diskriminierend handelt, ohne Zutun des Auftraggebers.

Im Übrigen müssen die Betroffenen selbst tätig werden. Das kann die Antidiskriminierungsstelle oder ein Staatsanwalt nicht übernehmen – das sieht das Gesetz nicht vor. Nur wenn die Betroffenen selbst gegen eine Verletzung ihres Benachteiligungsschutzes vorgehen, kann das spürbare Konsequenzen für die Verursacher haben.

Eine weitere Möglichkeit gegen Diskriminierung vorzugehen, ist, Klage einzureichen. Wer rechtliche Schritte einleiten will, muss jedoch Fristen beachten. Der Anspruch muss innerhalb von zwei Monaten geltend gemacht werden. Ein späterer Anspruch ist nur dann möglich, wenn der Benachteiligte ohne eigenes Verschulden die Frist nicht einhalten konnte (§21 Abs. 5 AGG).

Die Frist beginnt mit dem Datum, an dem sich die Benachteiligung zugetragen hat, beziehungsweise der Benachteiligte davon Kenntnis genommen hat. Es reicht im ersten Schritt ein sogenanntes Anspruchsschreiben aufzusetzen und dies der Person oder Organisation zukommen zu lassen, von der die Diskriminierung ausgeht. Im Zweifel ist es hierbei besser, sich vorher von einer Antidiskriminierungsstelle beraten zu lassen. Dort kann auch im Vorfeld besprochen werden, ob sich eine Klage lohnt beziehungsweise welche Ansprüche der Betroffene hat.

Fälle aus der Beratungspraxis

Diskriminierung belastet den Einzelnen und die Gesellschaft

Die Diskriminierung auf dem Wohnungsmarkt ist ein reales Problem – aber eines, das sich oftmals nur schwer nachweisen lässt. „Selten driften die Wahrnehmung von Diskriminierung und die empirisch belegten Befunde im Sinne tatsächlich gemeldeter Diskriminierungserlebnisse so weit auseinander, wie das im Bereich Wohnen der Fall ist“, berichtet Ünsal. Für die Antidiskriminierungsstellen ist es daher immens wichtig, dass jeder Fall gemeldet wird, denn je sichtbarer das Problem wird, desto besser kann dagegen vorgegangen werden.

Wohnen ist ein Grundbedürfnis. Werden dabei bestimmte Personengruppen ausgeschlossen – aus welchen Gründen auch immer – so wird ihnen verwehrt dieses Grundbedürfnis zu stillen. Das hat zum Teil extreme Auswirkungen auf den Einzelnen. „Die Diskriminierung, ob nun auf dem Wohnungsmarkt oder im nachbarschaftlichen Miteinander, kann ähnlich wie Mobbing zu psychischen Beeinträchtigungen führen“, gibt Ünsal zu bedenken. Die Benachteiligung hat dadurch eine große Wirkung auf die Alltagsbewältigung der Betroffenen.

Doch auch gesellschaftlich wirkt sich die Diskriminierung negativ aus. Gettoisierung, Polarisierung und die Steigerung von Vorurteilen werden dadurch vorangetrieben. Insbesondere bei Menschen mit Migrationshintergrund kann dies die Integration stark erschweren.