Geldwäschegesetz: So vermeiden Makler hohe Strafen

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Das Geldwäschegesetz soll dabei helfen, kriminelle Strukturen und Terrorismus zu bekämpfen. Weil Immobiliengeschäfte grundsätzlich für Geldwäsche missbraucht werden können, verpflichtet der Staat Makler zur Mithilfe. Sie müssen ihre Mitarbeiter überprüfen und schulen. Außerdem müssen sie die Identität ihrer Kunden feststellen und Geldwäsche-Verdachtsfälle umgehend den Behörden melden. Verstoßen Makler gegen diese Pflichten, drohen hohe Bußgelder.

Geldwäschegesetz, Foto: Studio Mike / fotolia.com
Egal, woher der Kunde kommt: Immobilienmakler müssen gemäß Geldwäschegesetz bei ernsthaftem Interesse dessen Identität prüfen. Foto: Studio Mike / fotolia.com

Drogen- und Menschenhandel, Auftragsmord, Terrorismus und die damit verbundene Geldwäsche: Was haben Makler damit zu tun? Zwar unterstellt die Bundesregierung Maklern nicht, sie könnten sich an Geldwäsche beteiligen. Sie sieht aber die Gefahr, dass Maklerkunden mit Hilfe von Immobiliengeschäften Schwarzgeld waschen könnten. Deshalb verpflichtet die Bundesregierung Immobilienprofis über das Geldwäschegesetz (§ 2 Abs. 1 Nr. 10) zur Mitarbeit bei der Verbrechensbekämpfung: Sie müssen ihre Mitarbeiter überprüfen und schulen sowie die Identität ihrer Kunden dokumentieren und den Behörden im Verdachtsfall Auskunft geben. Diese Kundenüberprüfung gilt allerdings nur bei Veräußerungsgeschäften – bei einer Wohnungsvermietung kann in der Praxis wohl kaum Geld gewaschen werden.

Die Regeln: Was Immobilienmakler beim Geldwäschegesetz beachten müssen

Das Geldwäschegesetz legt Maklern sowohl interne als auch externe Pflichten auf. Sie müssen also sowohl ihre Mitarbeiter schulen als auch Kunden überprüfen:

Interne Sicherungsmaßnahmen

Geldwäschegesetz, Grafik: immowelt.de

Das Geldwäschegesetz greift nicht erst dann, wenn die konkrete Gefahr der Geldwäsche besteht. Makler müssen jederzeit auf Nachfrage der zuständigen Behörden nachweisen können, dass und wie sie ihren Pflichten nachgekommen sind. Immobilienprofis müssen ihre Mitarbeiter auf Zuverlässigkeit überprüfen und sie über die Regelungen des Gesetzes schulen. Rudolf Koch vom Immobilienverband Deutschland (IVD) mahnt, ihm seien Fälle bekannt, bei denen Makler, die auf entsprechende Behördenanfragen nicht antworteten, mit Bußgeldern im unteren vierstelligen Bereich belegt wurden.

Info

Sämtliche Dokumente, die die Erfüllung der Maklerpflichten zum Geldwäschegesetz belegen, müssen mindestens fünf Jahre aufbewahrt werden. Dazu gehören zum Beispiel Belege, dass Mitarbeiter geschult wurden, als auch Kopien von der Identitätsfeststellung von Kunden.

Externe Sicherungsmaßnahmen

Geldwäschegesetz, Grafik: immowelt.de

Neben den internen Maßnahmen gibt es auch kundenspezifische Sorgfaltspflichten, die der Makler in Hinblick auf das Geldwäschegesetz erfüllen muss. So ist der Immobilienmakler verpflichtet, die Identität seiner Kunden festzustellen, mit denen er eine Geschäftsbeziehung eingehen will. Das gilt sowohl für Käufer als auch Verkäufer. Identifiziert werden müssen übrigens nicht nur die Verkäufer und Kaufinteressenten selbst, sondern auch Personen, die diese vertreten.

Bei natürlichen Personen sollte der Kunde geeignete Dokumente, also zum Beispiel einen Personalausweis oder einen Pass, vorlegen können. Die im Ausweis enthaltenen Daten wie Name, Anschrift, Ausweisnummer, Geburtsname und -datum, Nationalität sowie die ausstellende Behörde muss der Makler dokumentieren. Idealerweise fertigt der Makler eine Ausweiskopie an und legt diese zu den Akten.

Wichtig: Der Datenschutz muss gewährt sein. Die Kopie hat nur in den Akten etwas zu suchen, die Daten dürfen nicht an Dritte (mit Ausnahme der anfordernden Strafverfolgungsbehörden) weitergegeben werden.

Bei juristischen Personen, also Unternehmen, die keine Personengesellschaften sind, gestaltet sich die Überprüfung und Dokumentation gegebenenfalls etwas komplexer. Hier müssen Sitz und Anschrift der Gesellschaft, die Namen der Mitglieder des Vertretungsorgans oder deren gesetzliche Vertreter erfasst werden. Sofern Personen oder auch Unternehmen mehr als 25 Prozent Anteil an dem Unternehmen, das das Immobiliengeschäft tätigen will, halten, müssen auch diese sogenannten wirtschaftlichen Berechtigten erfasst werden. Zur Dokumentation sollte eine Kopie des Handelsregisterauszugs angefertigt werden. Gegebenenfalls ist auch eine Gesellschafterliste notwendig, insbesondere dann, wenn die Gesellschafterstruktur aus vielen Mitgliedern besteht und unübersichtlich ist.

Link-Tipp

Meldepflicht für wirtschaftlich Berechtigte

Wirtschaftlich Berechtige von Vereinigungen müssen bis zum 1. Oktober 2017 in das zentrale elektronische Transparenzregister eingetragen werden, wenn sie darin über...

  • mehr als 25 Prozent der Kapitalanteile verfügen oder
  • mehr als 25 Prozent der Stimmrechte kontrollieren oder
  • auf vergleichbare Weise Kontrolle ausüben

Diese Prozedur wird dadurch etwas erleichtert, dass auf bereits vorhandene Registerdaten zurückgegriffen wird. So entfällt etwa die Angabepflicht, wenn sich alle nötigen Angaben zum Beispiel aus dem Handelsregister ergeben. Aber: Selbst dann sind Unternehmer in der Pflicht und müssen künftig ihre Angaben im Transparenzregister aktuell halten.

Lesen Sie hier im Detail, ob Sie sich ins Transparenzregister eintragen lassen müssen oder nicht.

Wann die Prüfung stattfinden muss

Geldwäschegesetz, Grafik: immowelt.de

Kaufinteressenten, die sich an einen Immobilienmakler wenden, könnten verunsichert oder gar verärgert sein, wenn die erste Frage des Maklers die nach dem Personalausweis ist. Seit dem 26. Juni 2017 gilt: Makler müssen diese Frage erst bei ernsthaftem Interesse des Kunden an der Durchführung des Kaufvertrages stellen. Laut Gesetzestext ist dieses spätestens dann gegeben, wenn:

  • Eine der Kaufvertragsparteien von der anderen den Kaufvertrag erhalten hat
  • Der (voraussichtliche) Käufer mit dem (möglichen) Verkäufer oder dem Makler eine Reservierungsvereinbarung oder einen Vorvertrag abgeschlossen hat oder
  • Er dem Makler eine Reservierungsgebühr gezahlt hat

Vor dem 26. Juni 2017 musste der Makler bereits dann, wenn er durch sein Handeln ein Immobilienverkaufsgeschäft ermöglicht, die Identität des Interessenten feststellen. Das heißt: Beim Verkauf einer Immobilie die vom Eigentümer nicht selbst bewohnt wird, hätte er bereits beim Besichtigungstermin nach dem Ausweis fragen sollen. Beim Verkauf einer vom Verkäufer selbst genutzten Immobilie musste er schon vor dem Besichtigungstermin und dem Nennen der Objektadresse die Identität des Kaufinteressenten feststellen, da dieser mit der Kenntnis der Adresse gleichzeitig auch den Eigentümer kennt.

Geldwäscheverdacht: Was tun im Ernstfall

Geldwäschegesetz, Grafik: immowelt.de

Hat der Immobilienmakler den Verdacht, dass irgendetwas „faul“ ist an seinem Kunden, muss er von sich aus tätig werden: Seinen Geldwäscheverdacht muss er bei der Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen (FIU) in der Generalzolldirektion melden. Die Verdachtsmeldung muss grundsätzlich elektronisch erfolgen, über das Portal der FIU: goAML. Um es zu nutzen, ist eine Registrierung erforderlich.

Es gibt aber eine Übergangszeit: Bis voraussichtlich Februar 2018 können Verdachtsmeldungen auch noch auf dem amtlichen Formular per Fax abgegeben werden.

Ein Verdachtsfall liegt insbesondere dann vor, wenn:

  • der Kunde ein offensichtlich wirtschaftlich unsinniges Geschäft tätigen will. Ein solcher Verdacht kann zum Beispiel gegeben sein, wenn der Interessent bereit ist, einen viel höheren als den marktüblichen Preis zu zahlen.
  • der Kunde die Maklerprovision oder Teile des Kaufpreises als Vorschuss bar zahlen will.
  • der Kunde auf einer Unterbeurkundung besteht. Das bedeutet, dass der Kunde wünscht, dass im Notarvertrag ein niedrigerer als der vereinbarte Kaufpreis stehen soll und der restliche Teil unter der Hand bar an den Verkäufer übergeben werden soll.
  • der Kunde keinen Kapital- oder Finanzierungsnachweis erbringen will.
  • ein Kapital- oder Finanzierungsnachweis von einer Bank aus einem Steuerparadies stammt.
  • der Kunde offensichtlich nur als Strohmann für einen unbekannten Dritten agiert.
  • der Kunde ohne nachvollziehbare Begründung keinen Ausweis oder Pass vorlegen will oder sonst seine Identität verschleiern will. Das gilt insbesondere auch, wenn der Kunde auf Anonymität pocht.
  • das angestrebte Geschäft nicht mit den wirtschaftlichen Verhältnissen des Kunden in Einklang zu bringen ist, etwa weil der Kaufpreis nicht mit dem angegebenen Beruf und dem Einkommen in Einklang zu bringen ist.
  • der Kunde eine Wohnimmobilie in Deutschland erwerben will, die typischerweise ein Eigennutzerobjekt ist, ohne in der Bundesrepublik einen festen Wohnsitz anzustreben.

Verstöße gegen das Geldwäschegesetz: Welche Sanktionen drohen

Geldwäschegesetz, Grafik: immowelt.de

Die für viele Branchen im Geldwäschegesetz festgelegte Transaktionsgrenze in Höhe von 10.000 Euro greift bei Maklertätigkeiten nicht, warnt IVD-Sprecher Koch. Das bedeutet: Selbst wenn nur ein Tiefgaragenstellplatz für 12.000 Euro verkauft werden soll, müssen Makler bei Veräußerungsgeschäften den Sorgfaltspflichten des Geldwäschegesetzes zwingend nachkommen.

Verstößt ein Immobilienmakler gegen die Sorgfalts- und Dokumentationspflichten des Geldwäschegesetzes, handelt es sich um eine Ordnungswidrigkeit, die mit einer Geldbuße von bis zu 100.000 Euro geahndet werden kann (GwG, § 17, Abs. 2). IVD-Sprecher Koch warnt, dass Verstöße auch das Strafrecht tangieren können, etwa dann, wenn ein Makler durch sein Handeln als Helfer des Geldwäschers fungiert oder wenn er die Möglichkeit sieht, dass Geld gewaschen werden soll und er dies billigend hinnimmt.

Fazit

Um späterem Ärger vorzubeugen, sollten Immobilienprofis den Pflichten, die sich aus dem Geldwäschegesetz ergeben, sorgfältig Folge leisten. Denn Schlampereien können schnell zu erheblichen Bußgeldern führen.

30.06.2017


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8 Kommentare

Helmut am 24.06.2017 14:48

Meine Meinung zu diesem Thema ist eindeutig: Welche Nichtwissenden haben solche Gesetze gemacht?

Wie viele solcher Gesetze aus Brüssel von "Branchenfremden " werden noch kommen?en Jeder Immoverkauf geht doch nur über einen Notar und eine... mehr

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barbi am 18.04.2017 11:14

mein Eindruck nach mehreren Kontaktaufnahmen zu Makler ist, dass dieses "Gesetzt" (konkrete Paragrafen kennt shceinbar kein Makler) nur dazu dient die Daten der Interessenten festzuhalten (angeblich 5 Jahre Aufbewartungspflicht), falls... mehr

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Derpeter am 09.09.2016 08:26

Ich kann mich nicht erinnern dass es überhaupt möglich ist ein Haus Bar zu kaufen. Es werden Notarverträge gemacht und immer geht das Geld den Weg über die Bank. Kein Notar kann bei Abschluss Bargeld annehmen und es weiterleiten. Wieder... mehr

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