Genossenschaftswohnung: Sicher wie Eigentum, flexibel wie Miete

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Nutzer statt Mieter, Genossenschaftsanteile statt Kaution und lebenslanges Wohnrecht statt Eigenbedarfskündigung: Zwischen Genossenschaftswohnung und Mietwohnung gibt es einige Unterschiede.

Genossenschaftswohnung, Plattenbau, Mietshaus Foto: marcus_hofmann / stock.adobe.com
Ein Haus mit Genossenschaftswohnungen unterscheidet sich kaum von einem gewöhnlichen Mietshaus. Ein paar Unterschiede gibt es dennoch. Foto: marcus_hofmann / stock.adobe.com

Etwa 2,2 Millionen Wohnungen in Deutschland werden laut dem Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V. (GdW) von Wohnungsgenossenschaften verwaltet. An eine dieser Genossenschaftswohnungen ranzukommen ist allerdings gar nicht so leicht, da die Nachfrage vielerorts das Angebot übersteigt. Der Grund ist, dass Wohnungsgenossenschaften ihren Genossenschaftsmitgliedern vergleichsweise günstig Wohnraum zur Verfügung stellen und ihnen gleichzeitig ein lebenslanges Wohnrecht zugestehen.

Was ist eine Genossenschaftswohnung?

Eine Genossenschaftswohnung wird nicht von einer Privatperson oder einem gewinnorientierten Unternehmen vermietet, sondern den Genossenschaftsmitgliedern von der Wohnungsbaugenossenschaft zur Verfügung gestellt. Dabei wird dann nicht von einem Miet- sondern von einem Nutzungsverhältnis gesprochen. Folglich sind die Bewohner einer Genossenschaftswohnung nicht Mieter, sondern Nutzer. Diese zahlen auch keine Miete, sondern eine Nutzungsgebühr. Umgangssprachlich wird dennoch meist der Miet-Begriff verwendet.

Den Nutzern gehört die Genossenschaftswohnung zwar nicht, trotzdem haben sie eigentumsähnliche Rechte. Um Genossenschaftsmitglied zu werden, müssen sie erst Genossenschaftsanteile kaufen. Dadurch werden sie zum Miteigentümer dieser Genossenschaft. Allen Genossenschaftsmitgliedern gehört alles gemeinsam.

Da Genossenschaftswohnungen für viele Suchende attraktiv sind, ist es gar nicht einfach, sofort eine Wohnung zu bekommen, wenn man sie braucht.

Genossenschaftsanteile: Höhe, Verzinsung und Rückzahlung

Genossenschaftsanteile sind Anteile an dem Vermögen einer Genossenschaft. Wer sie erwirbt, wird demnach Anteilseigner und Miteigentümer der Genossenschaft. Neumitglieder müssen zu Beginn eine Eintrittsgebühr an die Genossenschaft entrichten. Das kann entweder ein Pauschalbetrag sein, oder aber bereits der erste Genossenschaftsanteil, den das Mietglied erwirbt.

Wer dann später eine Wohnung von der Genossenschaft mietet, erwirbt weitere Genossenschaftsanteile. Wie viele das sind beziehungsweise, wie hoch der Gesamtbetrag ausfällt, hängt vom Wert der Immobilie und von der Größe der Wohnung ab. Insgesamt kann der Betrag von einigen Hundert Euro sogar bis in den fünfstelligen Bereich reichen.

Die Kosten für einen einzelnen Genossenschaftsanteil legt jede Genossenschaft selbst fest. So kann der Nennwert eines Anteils beispielsweise 100 Euro oder auch 500 Euro sein. Einen gesetzlichen Maximalbetrag gibt es nicht, oft liegt der Betrag für die nötigen Anteile aber im Bereich einer Kaution für eine gewöhnliche Mietwohnung.

Ob und in welcher Höhe eine Verzinsung der eingezahlten Beträge erfolgt, ist in der jeweiligen Satzung einer Genossenschaft nachzulesen. Ein Anrecht darauf haben Mitglieder aber nicht. Auch die Auszahlung einer jährlichen Dividende wird von jeder Genossenschaft selbst in der Satzung festgelegt.

Wer aus seiner Genossenschaftswohnung auszieht und die Mitgliedschaft bei seiner Wohnungsgenossenschaft kündigt, bekommt auch das Geld für die erworbenen Genossenschaftsanteile zurück. Genaue Angaben zur Rückzahlung der Anteile und zu möglichen Fristen finden Genossenschaftsmitglieder in ihrem Nutzungsvertrag oder in der Genossenschaftssatzung.

Wer bekommt eine Genossenschaftswohnung?

Genossenschaftswohnung, Frau sitzt auf grünem Sofa, Genosse werden, Genossenschaft beitreten Foto: fizkes / stock.adobe.com
Um Mitglied einer Genossenschaft zu werden, ist meist eine schriftliche Bewerbung notwendig. Foto: fizkes / stock.adobe.com

Wer sich für eine Genossenschaftswohnung interessiert, muss zunächst Genossenschaftsmitglied werden. Dafür ist in der Regel eine schriftliche Bewerbung nötig. Das Bewerbungsformular der meisten Genossenschaften ähnelt einer Mieterselbstauskunft. Neben ihren persönlichen Daten müssen Bewerber unter anderem Angaben zu ihrem Arbeitsverhältnis, ihrer Gehaltshöhe, zur aktuellen und zur gewünschten Wohnsituation und zu ihrer Verschuldung machen.

Um Genossenschaftsmitglied zu werden, zeichnet der Bewerber bei den meisten Genossenschaften mindestens einen, manchmal auch mehrere Genossenschaftsanteile. Über die Mitgliedsaufnahme entscheidet üblicherweise der Vorstand. Einige Wohnungsgenossenschaften verlangen dagegen lediglich eine Eintrittsgebühr in deutlich niedrigerer Höhe.

Es gibt keine weiteren Voraussetzungen, um Genossenschaftsmitglied zu werden. Bewerber müssen aber in vielen Fällen eine lange Wartezeit in Kauf nehmen. Das liegt daran, dass Genossenschaftswohnungen sehr begehrt sind und viele Genossenschaften nur dann Neumitglieder aufnehmen, wenn gerade freie Wohnungen verfügbar sind und niemand, der bereits Mitglied ist, Anspruch darauf erhebt.

Vor- und Nachteile einer Genossenschaftswohnung

Genossenschaftswohnungen bieten neben vielen Vorteilen, die es so bei gewöhnlichen Mietwohnungen in der Regel nicht gibt, auch ein paar Nachteile.

Vorteile einer Genossenschaftswohnung

Lebenslanges Wohnrecht
Wer in eine Genossenschaftswohnung zieht, unterschreibt einen Dauernutzungsvertrag. Das heißt, es hat lebenslanges Wohnrecht, sofern er sich keine schwerwiegenden Verstöße gegen die Genossenschaftssatzung zu Schulden kommen lässt. Da die Vermietung auch nicht durch eine Privatperson erfolgt, ist eine sogenannte Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen. Damit ergibt sich für den Bewohner eine eigentumsähnliche Sicherheit, obwohl er so flexibel wie ein Mieter bleibt und den Nutzungsvertrag für die Wohnung jederzeit mit einer dreimonatigen Frist kündigen kann.

Mitspracherecht
Als Miteigentümer einer Genossenschaft haben die Genossenschaftsmitglieder auch ein Mitspracherecht. Dadurch können sie nicht nur ihre Genossenschaftsvertreter selbst wählen, sondern das Wohnen und Leben in ihren Siedlungen mitgestalten. Manche Genossenschaften übertragen engagierten Mitgliedern dabei viel Verantwortung. So entscheiden sie direkt mit, was im Wohnalltag wie abläuft, beispielsweise ob eine organisierte Nachbarschaftshilfe eingerichtet wird.

Niedrigere Mieten
Wohnungsgenossenschaften zielen, anders als die meisten privaten Vermieter und Wohnungsunternehmen, nicht vorrangig auf Gewinn ab. Sie wirtschaften allein im Interesse ihrer Mitglieder. In erster Linie geht es darum, Kosten zu decken und für Reparaturen und Instandhaltungen gewappnet zu sein. Daher liegt das Nutzungsentgelt oft unterhalb des Mietspiegelwertes.

Sozialbewusstsein in der Gemeinschaft
Das Miteinander und der soziale Aspekt spielt bei Wohnungsgenossenschaften eine große Rolle. Immerhin geht es nicht nur darum, bezahlbares Wohnen zu ermöglichen. Daher bieten viele Genossenschaften ihren Mitgliedern auch besondere Benefits an wie Gemeinschaftsräume, Kinderspielplätze oder eine Betreuung für Senioren.

Nachteile einer Genossenschaftswohnung

Genossenschaftswohnung, Nachteile, Wartezeit Foto: iStock.com / PeopleImages
Genossenschaftswohnungen sind sehr begehrt. Wer sich für eine solche Wohnung interessiert, sollte Geduld mitbringen. Foto: iStock.com / PeopleImages

Lange Wartezeiten
Genossenschaftswohnungen sind sehr begehrt – und das ist ihr großer Nachteil. Wohnungssuchende, die sich für eine solche Wohnung bewerben, müssen oft lange Wartezeiten in Kauf nehmen. Es kann mitunter Monate oder gar Jahre dauern, bis ein neues Mitglied eine Wohnung bekommt. Das liegt daran, dass Wohngenossenschaften oft gar nicht so viele freie Wohnungen im Angebot haben, wie sie nachgefragt werden. Wird doch eine Wohnung frei, geht diese oft eher an ein suchendes Genossenschaftsmitglied als an einen externen Bewerber.

Lange Wartezeit bei der Rückzahlung der Genossenschaftsanteile
Außerdem kann es lange dauern, bis ausgezogene Mieter ihre Genossenschaftsanteile zurückbezahlt bekommen. Zwar besteht eine gesetzliche Pflicht, dass eingezahlte Anteile spätestens zwei Jahre nach Auszug zurückzuzahlen sind. Oft nutzen Genossenschaften diesen Zeitraum aber – völlig legitim – aus. Mieter müssen dann die Kaution oder die Anteile bei einer anderen Wohnungsgenossenschaft für die nächste Wohnung anderweitig stemmen.

Gilt bei Genossenschaftswohnungen das Mietrecht?

Während für Mieter einer Mietwohnung voll und ganz das Mietrecht gilt, ist es bei Genossenschaftswohnungen etwas komplizierter. Hier gilt nämlich sowohl das Mietrecht als auch das Genossenschaftsrecht. Bei der reinen Nutzung einer Wohnung kommt meist das Wohnungsmietrecht zum Tragen. Handelt es sich dagegen um das Verhältnis zwischen Genossen und Genossenschaft, dann gilt das Genossenschaftsgesetz. So fällt beispielsweise die Rückzahlung der Genossenschaftsanteile unter das Genossenschaftsgesetz. Sie werden oft fälschlicherweise mit einer Kaution, die dem Mietrecht unterliegen, gleichgesetzt, haben damit aber nichts zu tun.

Da es nicht immer ganz einfach ist, hier eine klare Linie zu ziehen, sollten sich Genossenschaftsmitglieder in Streitfällen an einen auf Mietrecht spezialisierten Anwalt wenden.

Wo finden Interessenten eine Genossenschaftswohnung?

Wohnungsgenossenschaften kündigen meist auf ihrer Homepage an, wenn der Bau neuer Wohnungen geplant ist oder neue Wohnungen fertiggestellt werden. Manche bieten dort auch freie Wohnungen an. Aufgrund der hohen Nachfrage werden freie Genossenschaftswohnungen aber eher selten veröffentlicht. Da der Weg zu einer Genossenschaftswohnung ohnehin in der Regel über eine schriftliche Bewerbung läuft, sollten sich Interessenten am besten direkt an die jeweilige Wohnungsgenossenschaft wenden, um zu erfahren, ob es gerade eine passende Wohnung in der bevorzugten Gegend gibt. Weitere Informationen, Bewerbungsbögen sowie Kontaktdaten zu den Ansprechpersonen finden Interessenten ebenfalls auf der Website der jeweiligen Genossenschaft.

Ist es möglich eine Genossenschaftswohnung zu kaufen?

Unüblich, aber doch möglich ist es, eine Genossenschaftswohnung zu kaufen. Das geht auch nur dann, wenn die jeweilige Wohnungsgenossenschaft das auch anbietet. Oft haben diese Option Genossenschaftsmitglieder, die schon jahrelang bei der Wohnungsgenossenschaft sind.

Beachten sollten Käufer allerdings, dass sie dann eine Eigentumswohnung in einem Haus haben, das wahrscheinlich größtenteils noch der Wohnungsgenossenschaft gehört. Eigentümer legen dabei unter Umständen mehr Wert auf Details, die ein Mieter, der womöglich nur kurz im Haus wohnt, für nebensächlich hält. Die Kombination aus Mietern und Eigentümern birgt daher ein höheres Konfliktpotenzial unter den Nachbarn. Außerdem hat ein privater Eigentümer auf der Eigentümerversammlung stets die Genossenschaft als Mehrheit gegenüber und somit kaum Einfluss auf Entscheidungen, die das Haus und seine Bewohner betreffen.

Kann ich Genosse bleiben, wenn ich die Wohnung kündige?

Genossenschaftswohnung, Genosse bleiben, ausziehen Foto: Halfpoint / stock.adobe.com
Wer aus seiner Genossenschaftswohnung auszieht, kann – muss aber nicht – Mitglied bleiben. Foto: Halfpoint / stock.adobe.com

Wer innerhalb der Wohnungsgenossenschaft umzieht und sich in einer anderen Wohnung der Genossenschaft einquartiert, der muss allenfalls zusätzliche Genossenschaftsanteile erwerben, falls die Wohnung größer oder hochwertiger sein sollte.

Wer allerdings aus seiner Genossenschaftswohnung auszieht und auch die Mitgliedschaft bei der Genossenschaft kündigt, der bekommt seinen eingezahlten Betrag für die Genossenschaftsanteile innerhalb von zwei Jahren nach der Kündigung zurück.

Es kann jedoch sinnvoll sein, Mitglied der Genossenschaft zu bleiben, selbst wenn man die Wohnung kündigt. Wer nämlich später doch wieder eine Wohnung bei dieser Genossenschaft benötigt, hat als langjähriges Genossenschaftsmitglied bessere Chancen, eine Genossenschaftswohnung zu bekommen als neue Mitglieder.

Kann eine Genossenschaft bankrottgehen?

Obwohl eine Genossenschaft ihre Vorhaben wie Wohnungsbau oder Sanierung normalerweise umfassend durchplant und die Kosten entsprechend kalkuliert, kann es passieren, dass sie sich übernommen hat und ihre Kosten nicht mehr tragen kann. In diesem Fall droht dann die Insolvenz. Wohnungsgenossenschaften können also auch bankrottgehen.

Für Bewohner einer Genossenschaftswohnung bedeutet das jedoch nicht automatisch, dass sie ihre Wohnung verlieren. Oft werden die betroffenen Immobilien an eine andere Wohnungsgenossenschaft verkauft und die bestehenden Nutzungsverträge übernommen. In den meisten Fällen kann die Vermietung der Wohnungen dann ganz normal weiterlaufen.

Da bei der alten Genossenschaft aber kein Vermögen mehr da ist, müssen Mitglieder damit rechnen, dass auch ihre eingezahlten Beträge für die Genossenschaftsanteile teilweise oder sogar vollständig verloren sind. Inwieweit Mitglieder sogar selbst im Insolvenzfall haften, steht in der Satzung jeder Genossenschaft.

Fazit: Für eine Genossenschaftswohnung brauchen Bewerber Geduld

Eine Genossenschaftswohnung bietet ihren Bewohnern Vorteile gegenüber einer Mietwohnung. Die Nutzungsgebührenfallen meist vergleichsweise gering aus und Nutzer haben ein lebenslanges Wohnrecht. Allerdings kann es in Städten mit knappem oder teurem Wohnraum wie München mehrere Jahre dauern, bis Bewerber eine Zusage von einer Wohnungsgenossenschaft erhalten. Denn wer es einmal in eine Genossenschaftswohnung geschafft hat, der möchte meist nicht mehr so schnell raus.

13.04.2021


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10 Kommentare

Gxgjjv am 28.02.2021 12:47

Genossenschaften sind Kommunismus der vorliegenden Ortschaften. Verändern sich die Mieter mit der Zeit(wenn man lang genug in der Wohnung wohnt), kann es passieren das sich "Gruppen" bilden, die versuchen langjährige Mieter rauszuekeln mit übelsten Methoden (Lautstärke, Psycho Tricks, Unterstellungen etc). Wer als "Normalo" ruhig und niveavoll wohnen will (grade heutzutage), dem kann ich es überhaupt nicht empfehlen. Wie bei der Stasi.

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Didi am 08.03.2021 12:40

Wohnungsgenossenschaften gibt es in Deutschland seit 1848. Das hat und hatte mit Kommunismus nichts zu tun. Genossenschaftliches Handeln ist auch nicht mit Kommunismus gleichzusetzen. Nur ideologisch verblendete können genossenschaftliches Wirtschaften mit Sozialismus oder Kommunismus verächtlich machen. Die Beteiligung der Genossen am wirtschaftlichen Erfolg ist höher einzuordnen als das individuelle Gewinnstreben.

Dr. Burchard Bott am 06.01.2021 12:25

Vielen Dank für den sehr informativen und gut lesbaren Text!

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perin125@hotmail.com am 29.10.2020 12:17

Guten Tag, können Kinder die Mitgliedschaft erwerben nach den Tod bon Eltern?

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kassemhalim@icloud.com am 26.08.2020 01:40

Von den allten Vermietern b Darf der neue VERMIETER. Informationen

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Genossin am 02.08.2020 15:43

Guten Tag,

wer kommt für die Instandhaltung einer Genossenschaftswohnung auf und wie wird über Instandhaltungsmaßnahmen wie Gebäudehülle, Heizung etc. entschieden?

Vielen Dank für die Info,

H.N.

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Stephanie am 29.07.2020 21:45

Please I need appartment

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LoredanaC14 am 02.03.2020 08:00

Hallochen, ich finde es nirgendwo..wenn ein Genossenschaft Mitglied heiratet , hat die Ehefrau und die Kinder die recht lebenslange dort zu wohnen? Da wir nur geduldet sind ins Wohnung und falls mein Mann was passiert haben wir 2 Wochen Zeit die Wohnung leer zu machen.

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Immowelt-Redaktion am 03.03.2020 09:26

Hallo LoredanaC14,

auch für Genossenschaftswohnungen gilt i.d.R. das normale Mietrecht. Das bedeutet, dass Vermieter nicht einfach so kündigen können, sondern es muss ein Kündigungsgrund vorliegen. § 563 BGB regelt zudem, dass der Ehegatte oder Lebenspartner, der mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führt, mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis eintritt.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Zaranji am 17.08.2019 01:11

Wir sin 3 Personen und suchen wir eine Wohnung mit 3 Oder 4 Zimmer 80-90 Meter.wir haben ein Kind aber er hat keine Zimmer .

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Duesseldorfer am 05.08.2020 15:35

Auf der Webseite "Wohnungsbaugenossenschaften . de " finden Sie Adressen zu unzähligen Genossenschaften, sicher auch in Ihrer Nähe.


Immowelt-Redaktion am 19.08.2019 10:34

Hallo Zaranji,

Wohnungsangebote finden Sie auf immowelt.de. Sie können sich aber auch an eine Wohnungsgenossenschaft vor Ort wenden. Meist erhält man Genossenschaftwohnungen aber erst nach einer Wartezeit.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Hans-Joachim Pöhlke am 11.07.2019 16:52

Alles gut

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Fiedler am 26.06.2019 18:13

Bekommt auch ein Rentner ein Wohnung ider Gennossenschaf

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Immowelt-Redaktion am 27.06.2019 08:38

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

Genossenschaftswohnungen stehen prinzipiell auch Rentnern offen, ja.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion