Genossenschaftswohnung: Sicher wie Eigentum, flexibel wie Miete

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Nutzer statt Mieter, Genossenschaftsanteile statt Kaution und lebenslanges Wohnrecht statt Eigenbedarfskündigung: Zwischen einer Genossenschaftswohnung und einer gewöhnlichen Mietwohnung gibt es einige grundlegende Unterschiede.

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BU: Ein Haus mit Genossenschaftswohnungen unterscheidet sich kaum von einem gewöhnlichen Mietshaus. Grundlegende Unterschiede, zum Beispiel bezüglich Kaution und Genossenschaftsanteilen, ergeben sich für die Bewohner trotzdem. Foto: marcus_hofmann/fotolia.com

Über zwei Millionen Wohnungen in Deutschland werden von Genossenschaften verwaltet. Die meisten davon gibt es in Leipzig, dicht gefolgt von Dresden und Hamburg. An eine dieser Wohnungen ranzukommen ist allerdings gar nicht so leicht, da sie sehr begehrt sind und die Nachfrage vielerorts das Angebot übersteigt. Denn Wohngenossenschaften stellen ihren Mitgliedern vergleichsweise günstig Wohnraum zur Verfügung und gestehen ihnen gleichzeitig ein lebenslanges Wohnrecht zu.

Was ist eine Genossenschaftswohnung?

Eine Genossenschaftswohnung wird nicht von einer Privatperson oder einem gewinnorientierten Unternehmen vermietet, sondern von einer Wohnungsbaugenossenschaft errichtet und ihren Mitgliedern zur Verfügung gestellt. Dabei wird dann nicht von einem Miet- sondern von einem Nutzungsverhältnis gesprochen. Folglich sind die Bewohner einer Genossenschaftswohnung nicht Mieter, sondern Nutzer. Gezahlt wird keine Miete, sondern eine Nutzungsgebühr. Umgangssprachlich wird dennoch meist der Miet-Begriff verwendet.

Den Nutzern gehört die Genossenschaftswohnung zwar nicht, trotzdem haben sie eigentumsähnliche Rechte. Um Genosse zu werden, müssen sie erst Genossenschaftsanteile kaufen. Dadurch werden sie zum Miteigentümer dieser Genossenschaft. Allen Mitgliedern gehört sozusagen alles gemeinsam.

Da Genossenschaftswohnungen für viele Suchende attraktiv sind, ist es gar nicht einfach, sofort an eine Wohnung ranzukommen, wenn man sie braucht.

Wer bekommt eine Genossenschaftswohnung?

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BU: Um Mitglied einer Genossenschaft zu werden, ist eine schriftliche Bewerbung notwendig. Das Formular dafür finden Interessenten auf der Homepage der Genossenschaft. Foto: fizkes/fotolia.com

Wer sich für eine Genossenschaftswohnung interessiert, muss Mitglied einer Genossenschaft werden. Dafür ist eine schriftliche Bewerbung nötig. Das Bewerbungsformular der meisten Genossenschaften ähnelt einer Mieterselbstauskunft. Bewerber müssen neben ihren persönlichen Daten unter anderem Angaben zu ihrem Arbeitsverhältnis, ihrer Gehaltshöhe, zur aktuellen und zur gewünschten Wohnsituation und zu ihrer Verschuldung machen.

Um Mitglied zu werden, zeichnet der Bewerber bei den meisten Genossenschaften einen oder mehrere Genossenschaftsanteile. Über die Mitgliedsaufnahme entscheidet üblicherweise der Vorstand. Einige Genossenschaften verlangen dagegen lediglich eine Eintrittsgebühr in deutlich niedrigerer Höhe.

Besondere Voraussetzungen, um Genosse zu werden, gibt es sonst keine. Bewerber müssen aber in vielen Fällen eine lange Wartezeit in Kauf nehmen. Das liegt daran, dass Genossenschaftswohnungen sehr begehrt sind und viele Genossenschaften nur dann Neumitglieder aufnehmen, wenn gerade freie Wohnungen verfügbar sind und niemand, der bereits Mitglied ist, Anspruch darauf erhebt.

Genossenschaftsanteile: Höhe, Verzinsung und Rückzahlung

Genossenschaftsanteile sind Anteile an dem Vermögen einer Genossenschaft. Wer sie erwirbt, wird demnach Anteilseigner und Miteigentümer einer Genossenschaft.
Wer Mitglied einer Genossenschaft werden möchte, muss zu Beginn eine Eintrittsgebühr entrichten. Das kann entweder ein Pauschalbetrag sein, oder aber bereits der erste Genossenschaftsanteil, den ein Neumitglied erwirbt. Wer dann später eine Wohnung von der Genossenschaft mietet, erwirbt weitere Anteile. Wie viele das sind beziehungsweise wie hoch der Gesamtbetrag ausfällt, hängt vom Wert der Immobilie und von der Größe der Wohnung ab. Insgesamt kann der Betrag von einigen Hundert Euro sogar bis in den fünfstelligen Bereich reichen. Wie viel ein einzelner Genossenschaftsanteil kostet, legt jede Genossenschaft selbst fest. So kann der Nennwert eines Anteils beispielsweise 100 Euro oder auch 500 Euro sein. Einen gesetzlichen Maximalbetrag gibt es nicht, oft liegt der Betrag für die nötigen Anteile aber im Bereich einer Kaution für eine gewöhnliche Mietwohnung.

Ob und wenn ja, in welcher Höhe eine Verzinsung der eingezahlten Beträge erfolgt, ist in der jeweiligen Satzung einer Genossenschaft nachzulesen. Ein Anrecht darauf haben Mitglieder aber nicht. Auch die Auszahlung einer jährlichen Dividende wird von jeder Genossenschaft selbst in der Satzung festgelegt.

Wer aus seiner Genossenschaftswohnung auszieht und die Mitgliedschaft bei seiner Wohngenossenschaft kündigt, bekommt auch das Geld für die erworbenen Anteile zurück. Genaue Angaben zur Rückzahlung der Anteile und zu möglichen Fristen finden Genossen in ihrem Nutzungsvertrag oder in der Genossenschaftssatzung.

Welche Vorteile hat eine Genossenschaftswohnung?

Genossenschaftswohnungen bieten einige Vorteile, die es so bei gewöhnlichen Mietwohnungen in der Regel nicht gibt. Dazu zählen beispielsweise:

Lebenslanges Wohnrecht
Wer in eine Genossenschaftswohnung zieht, unterschreibt einen Dauernutzungsvertrag. Das heißt, es hat lebenslanges Wohnrecht, sofern er sich keine schwerwiegenden Verstöße gegen die Genossenschaftssatzung zu Schulden kommen lässt. Da die Vermietung auch nicht durch eine Privatperson erfolgt, ist eine sogenannte Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen. Damit ergibt sich für den Bewohner eine eigentumsähnliche Sicherheit, obwohl er so flexibel wie ein Mieter bleibt und den Nutzungsvertrag für die Wohnung jederzeit mit einer dreimonatigen Frist kündigen kann.

Mitspracherecht
Als Miteigentümer einer Genossenschaft haben Mitglieder auch ein Mitspracherecht. Dadurch können sie nicht nur ihre Genossenschaftsvertreter selbst wählen, sondern das Wohnen und Leben in ihren Siedlungen mitgestalten. Manche Genossenschaften übertragen engagierten Mitgliedern dabei viel Verantwortung. So entscheiden sie direkt mit, was im Wohnalltag wie abläuft, beispielsweise ob eine organisierte Nachbarschaftshilfe eingerichtet wird.

Niedrigere Mieten
Genossenschaften zielen, anders als die meisten privaten Vermieter und Wohnungsunternehmen, nicht vorrangig auf Gewinn ab. Sie wirtschaften allein im Interesse ihrer Mitglieder. In erster Linie geht es darum, Kosten zu decken und für Reparaturen und Instandhaltungen gewappnet zu sein. Daher liegt das Nutzungsentgelt oft unterhalb des Mietspiegelwertes.

Sozialbewusstsein in der Gemeinschaft
Das Miteinander und der soziale Aspekt spielt bei Genossenschaften eine große Rolle. Immerhin geht es nicht nur darum, bezahlbares Wohnen zu ermöglichen. Daher bieten viele Genossenschaften ihren Mitgliedern auch besondere Benefits an wie Gemeinschaftsräume, Kinderspielplätze oder eine Betreuung für Senioren.

Nachteile einer Genossenschaftswohnung

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BU: Genossenschaftswohnungen sind sehr begehrt. Oft gibt es lange Wartelisten für Bewerber. Wer sich für eine solche Wohnung interessiert, sollte Geduld mitbringen. Foto: iStock/PeopleImages

Genossenschaftswohnungen sind sehr begehrt – und das ist ihr großer Nachteil. Wohnungssuchende, die sich für eine solche Wohnung bewerben, müssen oft lange Wartezeiten in Kauf nehmen. Es kann mitunter Monate oder gar Jahre dauern, bis ein neues Mitglied eine Wohnung bekommt. Das liegt daran, dass Wohngenossenschaften oft gar nicht so viele freie Wohnungen im Angebot haben, wie sie nachgefragt werden. Wird doch eine Wohnung frei, geht diese oft eher an ein suchendes Mitglied, als an einen externen Bewerber.

Außerdem kann es lange dauern, bis ausgezogene Mieter ihre Genossenschaftsanteile zurückbezahlt bekommen. Zwar besteht eine gesetzliche Pflicht, dass eingezahlte Anteile spätestens zwei Jahre nach Auszug zurückzuzahlen sind. Oft nutzen Genossenschaften diesen Zeitraum aber – völlig legitim – aus. Mieter müssen dann die Kaution oder die Anteile bei einer anderen Genossenschaft für die nächste Wohnung anderweitig stemmen.

Gilt bei Genossenschaftswohnungen trotzdem das Mietrecht?

Während für Mieter einer Mietwohnung voll und ganz das Mietrecht gilt, ist es bei Genossenschaftswohnungen etwas komplizierter. Hier gilt nämlich sowohl das Mietrecht, als auch das Genossenschaftsrecht. Geht es um die reine Nutzung einer Wohnung, kommt weitgehend das Wohnungsmietrecht zum Tragen. Handelt es sich dagegen um das Verhältnis zwischen Genossen und Genossenschaft, dann gilt das Genossenschaftsgesetz. So fällt beispielsweise die Rückzahlung der Genossenschaftsanteile unter das Genossenschaftsgesetz. Sie werden oft fälschlicherweise mit einer Kaution, die dem Mietrecht unterliegen, gleichgesetzt, haben damit aber nichts zu tun.

Da es nicht immer ganz einfach ist, hier eine klare Linie zu ziehen, sollten sich Genossen in Streitfällen an einen auf Mietrecht spezialisierten Anwalt wenden.

Wie und wo findet man eine Genossenschaftswohnung?

Genossenschaften kündigen meist auf ihrer Homepage an, wenn der Bau neuer Wohnungen geplant ist oder neue Wohnungen fertiggestellt werden. Aufgrund der hohen Nachfrage werden freie Genossenschaftswohnungen aber eher selten veröffentlicht. Da der Weg zu einer Genossenschaftswohnung ohnehin über eine schriftliche Bewerbung läuft, sollten sich Interessenten am besten direkt an die jeweilige Genossenschaft wenden, um zu erfahren, ob es gerade eine passende Wohnung in der bevorzugten Gegend gibt. Weitere Informationen, Bewerbungsbögen sowie Kontaktdaten zu den Ansprechpersonen finden Interessenten auf der Website der jeweiligen Genossenschaft.

Kann man eine Genossenschaftswohnung auch kaufen?

Unüblich, aber doch möglich ist es, eine Genossenschaftswohnung zu kaufen. Das geht aber nur, wenn die jeweilige Genossenschaft das auch anbietet. Oft haben diese Option nur Mitglieder, die schon jahrelang Genossen sind.

Beachten sollten Käufer in spe allerdings, dass sie dann eine Eigentumswohnung in einem Haus haben, das wahrscheinlich größtenteils noch der Genossenschaft gehört. Oft ist Eigentümern beispielsweise die Ordnung und Sauberkeit im Haus besonders wichtig, weshalb die Kombination aus Mietern und Eigentümern ein höheres Konfliktpotenzial unter den Nachbarn bieten kann.
Außerdem hat ein privater Eigentümer auf der Eigentümerversammlung stets die Genossenschaft als Mehrheit gegenüber und somit kaum Einfluss auf Entscheidungen, die das Haus und seine Bewohner betreffen.

Kann ich Genosse bleiben, wenn ich die Genossenschaftswohnung kündige?

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BU: Ein Umzug kommt manchmal schneller als man denkt. Wer aus seiner Genossenschaftswohnung auszieht, kann – muss aber nicht – Mitglied bleiben. Foto: Halfpoint/fotolia.com

Wer innerhalb der Genossenschaft umzieht und sich in einer anderen Wohnung der Genossenschaft einquartiert, der muss allenfalls zusätzliche Genossenschaftsanteile erwerben, falls die Wohnung größer oder hochwertiger sein sollte.

Wer allerdings aus seiner Genossenschaftswohnung auszieht und auch die Mitgliedschaft bei der Genossenschaft kündigt, der bekommt seinen eingezahlten Betrag für die Genossenschaftsanteile innerhalb von zwei Jahren nach der Kündigung zurück.

Es kann jedoch sinnvoll sein, Mitglied der Genossenschaft zu bleiben, selbst wenn man die Wohnung kündigt. Wer nämlich später doch wieder eine Wohnung bei dieser Genossenschaft benötigt, hat als langjähriges Mitglied bessere Chancen, eine Genossenschaftswohnung zu bekommen als neue Mitglieder.

Kann eine Genossenschaft pleitegehen?

Obwohl eine Genossenschaft ihre Vorhaben wie Wohnungsbau oder Sanierung normalerweise umfassend durchplant und die Kosten entsprechend kalkuliert, kann es passieren, dass sie sich übernommen hat und ihre Kosten nicht mehr tragen kann. In diesem Fall droht dann die Insolvenz. Genossenschaften können also auch pleitegehen.

Für Bewohner einer Genossenschaftswohnung bedeutet das jedoch nicht automatisch, dass sie ihre Wohnung verlieren. Oft werden die betroffenen Immobilien an eine andere Genossenschaft verkauft und die bestehenden Nutzungsverträge übernommen. In den meisten Fällen kann die Vermietung der Wohnungen dann ganz normal weiterlaufen. Da bei der alten Genossenschaft aber kein Vermögen mehr da ist, müssen Mitglieder damit rechnen, dass auch ihre eingezahlten Beträge für die Genossenschaftsanteile teilweise oder sogar vollständig verloren sind. Inwieweit Mitglieder sogar selbst im Insolvenzfall haften, steht in der Satzung jeder Genossenschaft.

Fazit: Niedrige Mieten und lebenslanges Wohnrecht erfordern Geduld beim Bewerber

Eine Genossenschaftswohnung bietet ihren Bewohnern Vorteile gegenüber einer Mietwohnung. Die Mieten fallen meist vergleichsweise gering aus und Nutzer haben ein lebenslanges Wohnrecht. Allerdings kann es in Städten mit knappem oder teurem Wohnraum wie München mehrere Jahre dauern, bis Bewerber eine Zusage von einer Wohngenossenschaft erhalten. Denn wer es einmal in eine Genossenschaftswohnung geschafft hat, der möchte meist nicht mehr so schnell raus.


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