Legionellenprüfung und Trinkwasserverordnung: Diese Pflichten haben Vermieter

Vermieter sind verpflichtet sich an die Trinkwasserverordnung zu halten und auch das Wasser in ihren Häusern regelmäßig auf Legionellen zu prüfen. Das müssen Vermieter zur Legionellenprüfung und Trinkwasserverordnung wissen.

Was besagt die Trinkwasserverordnung?

Wer in Deutschland den Wasserhahn aufdreht, braucht sich in der Regel keine Gedanken darüber zu machen, ob das Wasser ihn krank macht oder nicht.

In der EU-Trinkwasserrichtlinie 98/83/EG und der deutschen Trinkwasserverordnung (TrinkwV) sind verschiedene Bestimmungen festgeschrieben, um die strengen Qualitätsanforderungen des deutschen Leitungswassers zu gewährleisten. „Die Trinkwasserverordnung dient dem Schutz des Menschen vor Verunreinigungen im Trinkwasser und soll das hohe Niveau der Trinkwasserversorgung in Deutschland aufrechterhalten“, erklärt Corinna Kodim, Geschäftsführerin Energie, Umwelt, Technik vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland.

Seit Juni 2023 gilt in Deutschland die neue Trinkwasserverordnung, die sich an der EU-Richtlinie orientiert. Mit der neuen Verordnung müssen zum 12. Januar 2026 alle alten Bleirohre ausgetauscht oder stillgelegt werden.

Prinzipiell tragen die Wasserwerke in Deutschland dafür Sorge, dass das Trinkwasser in der gesetzlich vorgeschriebenen Qualität bei den Wasserleitungen im Gebäude ankommt, und müssen dies auch regelmäßig kontrollieren.

Ab diesem Punkt sind Vermieter in der Pflicht, die Wasserqualität bis zum Wasserhahn zu gewährleisten.

Daraus ergibt sich, dass der Vermieter das Trinkwasser regelmäßig prüfen lassen muss. Allen voran steht die Legionellenprüfung.

Exkurs: Ein Überblick über die Keime im Trinkwasser

Legionellenprüfung: Das müssen Vermieter beachten

„Vermieter haben eine große Verantwortung für die Gesundheit der Mieter, die aus ihrer Trinkwasserinstallation, Warmwasserbereitung oder Brunnenanlage versorgt werden“, sagt Corinna Kodim von Haus & Grund Deutschland. „Der Vermieter hat sicherzustellen, dass das Trinkwasser in seinem Haus nicht kontaminiert wird.“  Die regelmäßige Überprüfung des Trinkwassers auf Legionellen ist die wichtigste Aufgabe des Vermieters.

Wie oft müssen Vermieter das Trinkwasser auf Legionellen prüfen lassen?

Vermieter müssen das Trinkwasser in den Mehrfamilienhäusern regelmäßig kontrollieren lassen. Zunächst wird unterschieden, ob es sich bei der Wasseranlage um eine Groß- oder Kleinanlage handelt.

Großanlage

• Warmwasserspeicher ist größer als 400 Liter oder
• Das Rohrleitungsvolumen ist größer als 3 Liter vom Boiler bis zur weitentferntesten Abnahmestelle

Bei einer Großanlage müssen Vermieter unaufgefordert die Legionellenprüfung mindestens alle drei Jahre durchführen (§ 14b Abs. 4 TrinkwV). Die erste Kontrolle von Anlagen, die seit dem 9. Januar 2018 neu in Betrieb genommen wurde, muss innerhalb von drei bis zwölf Monaten nach der Inbetriebnahme durchgeführt werden (§ 14 Abs. 6 TrinkwV). Entsprechende Warmwasseranlagen in Ein- und Zweifamilienhäusern zählen dabei nicht zu jenen kontrollpflichtigen Großanlagen zur Trinkwassererwärmung und unterliegen daher auch nicht der routinemäßigen Untersuchungspflicht auf Legionellen.

Kleinanlage

• Warmwasserspeicher ist kleiner als 400 Liter oder
• Das Rohrleitungsvolumen ist kleiner als 3 Liter vom Boiler bis zur weitentferntesten Abnahmestelle

Ist der Warmwasserspeicher kleiner als 400 Liter, das Rohrleitungsvolumen aber größer als drei Liter bis zur entferntesten Stelle, handelt es sich der Definition nach auch um eine Großanlage.

Bei Kleinanlagen wie Hausbrunnen bestimmt das Gesundheitsamt, in welchen Zeitabständen welche Untersuchungen des Trinkwassers durchzuführen sind (§ 14 Abs. 2 TrinkWV). Mehr als fünf Jahre dürfen zwischen den Kontrollen aber nicht vergehen. Mindestens einmal im Jahr muss bei Hausbrunnen jedoch geprüft werden, dass die Grenzwerte von E.-coli-Bakterien beziehungsweise Enterokokken nicht überschritten werden.

Wann Vermieter nicht prüfen müssen

Vermieter mit Gebäuden, die eine Trinkwasseranlage ohne zentrale Erwärmung beziehungsweise zentralen Warmwasserspeicher haben, müssen keine Prüfung auf Legionellen durchführen. Ihr Wasser wird dezentral erhitzt, so dass keine Gefahr der Kontaminierung besteht.  Das bedeutet allgemein, Häuser mit Anlagen, bei denen ausschließlich dezentrale Durchlauferhitzer in den Wohnungen verwendet werden, sind von der Kontrollpflicht ausgeschlossen.

Wer entnimmt Wasserproben?

Der Vermieter darf in der Regel nicht selber die Wasserprobe entnehmen. Berechtigt sind nur zertifizierte Probennehmer. Die Trinkwasseranalyse übernehmen akkreditierte Labore, die die Anforderungen der Trinkwasserverordnung erfüllen.

Der Vermieter muss gewährleisten, dass der Prüfer an mindestens drei Stellen an der gesamten Anlage Wasserproben entnehmen kann. Wichtig ist, dass die Zapfstellen thermisch oder chemisch desinfizierbar sind. In der Regel sind dies:

• Eingang des Warmwasserspeichers
• Ausgang des Warmwasserspeichers
• Vom Trinkwassereingang am weitesten entfernte Entnahmestelle. Zum Beispiel die Dusche oder Waschbecken.

Was kostet die Legionellenprüfung den Vermieter?

Die Höhe der Kosten der Legionellenprüfung ist von der Größe des Hauses abhängig und regional unterschiedlich. „Die Kosten liegen zwischen 30 bis 60 Euro je Wohneinheit zuzüglich der An- und Abfahrt, bei kleineren Mehrfamilienhäusern entstehen im Mittel Kosten zwischen 200 und 300 Euro, bei größeren Liegenschaften können es 800 Euro und mehr werden“, weiß Corinna Kodim von Haus & Grund Deutschland.

Kann ich die Kosten des Legionellentests auf den Mieter umlegen?

Die durch die Tests entstehenden Kosten können, sofern vertraglich vereinbart, als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden.

• Mehr zur Betriebskostenabrechnung gibt es      hier

Legionellen im Wasser: Das müssen Vermieter jetzt tun

Bei einem positiven Legionellenbefund des Trinkwassers wird das zuständige Gesundheitsamt vom Labor unverzüglich informiert. Auf den Vermieter kommen dann mehrere Aufgaben zu:

• umgehend alle Mieter informieren
• Einleitung weitergehender Untersuchungen und Gefährdungsanalyse ohne gesonderte Anweisung des Gesundheitsamts

Hierbei werden in der Regel Proben in allen Stockwerken entnommen. Die Anzahl der zu nehmenden Proben ist abhängig von der Größe und Verzweigung der Hausinstallation.

Die jeweiligen Maßnahmen richten sich nach der Intensität des Befalls.

Mittlere Legionellen-Kontamination

Bei einer Kontaminationsrate von über 100 KBE pro 100 ml Wasser ist die Durchführung einer weitergehenden Untersuchung innerhalb von vier Wochen nötig (Arbeitsblatt W 551, Deutschen Vereins des Gas- und Wasserfaches e.V. (DGWV)). Zudem muss eine Gefährdungsanalyse erfolgen (§ 16 Absatz 7 TrinkwV). So sollen die Mängel identifiziert werden, die die Verunreinigung verursachen. Dazu ist auch eine Ortsbesichtigung nötig, bei der die Anlage komplett untersucht wird.

Hohe Legionellen-Kontamination

Bei Erreichung einer hohen Kontaminationsrate von über 1000 KBE pro 100 ml sind weitergehende Untersuchung und die Gefährdungsanalyse umgehend durchzuführen. Die Ergebnisse entscheiden über eine mögliche Sanierung der Anlage oder am Rohrleitungssystem.

Extrem hohe Legionellen-Kontamination

Bei einem Legionellenbefall von über 10.000 KBE je 100 ml Trinkwasser sind neben der unverzüglichen Einleitung von weitergehender Untersuchung und Gefährdungsanalyse Maßnahmen zur direkten Gefahrenabwehr zum Beispiel Nutzungseinschränkungen wie Duschverbot und die Desinfektion der Anlage unumgänglich. Dem Vermieter drohen hier hohe Kosten durch bautechnische Maßnahmen. Darüber hinaus ist eine Woche nach Abschluss der Desinfektion oder Sanierung eine Nachuntersuchung nötig.

Trinkwasserverordnung: Vermieter muss Ergebnisse Mietern mitteilen

Ist der Vermieter zu regelmäßigen Überprüfungen des Trinkwassers verpflichtet, geht damit auch die Pflicht einher, die Ergebnisse anschließend seinen Mietern schriftlich mitzuteilen. Das kann über einen Brief oder auch über einen gut sichtbaren Aushang im Haus passieren.

Die Ergebnisse sind zudem vom Hauseigentümer mindestens zehn Jahre lang aufzubewahren. Weicht das Ergebnis der Trinkwasserkontrolle von den geforderten Grenzwerten ab, unterliegt die Untersuchungsstelle einer Anzeigepflicht. Vernachlässigt sie diese, muss der Vermieter die Informationen über die Überschreitung der Grenzwerte, die er von der Untersuchungsstelle bekommt und falls es sich um radioaktive Stoffe im Trinkwasser handelt, selbst dem Gesundheitsamt melden (§ 16 Abs.1 TrinkwV).

Vermieter muss Veränderung des Trinkwassers ans Gesundheitsamt melden

Für alle Vermieter gilt, dass sie dem Gesundheitsamt melden müssen, wenn ihnen eine wahrnehmbare Veränderung des Trinkwassers auffällt – sei es nun durch Verfärbung oder aufgrund von Geruch. Vermieter müssen sich, wenn eine mögliche Verunreinigung des Trinkwassers vorliegt, sofort kümmern: Dabei gilt es nachzuforschen, ob der Grund dafür vielleicht in der eigenen Trinkwasser-Installation liegt.

Es müssen dann folgende Schritte unternommen werden

• Meldung beim Gesundheitsamt.
• eine Ortsbesichtigung und Prüfung der technischen Anlage
• eine Gefährdungsanalyse durch das Gesundheitsamt oder eine der akkreditierten Prüfstellen erstellen lassen.

Daraus können sich Einschränkungen der Verwendung des Trinkwassers ergeben und im schlimmsten Fall muss die Trinkwasserversorgung zeitweise eingestellt werden.

Besitzer einer Brunnenanlage müssen zudem sofort Bescheid geben, wenn ihnen eine Belastung des Rohwassers bekannt wird, die zur Überschreitung der Grenzwerte im Trinkwasser führen kann. „Außerdem müssen Vermieter mindestens jährlich die Mieter über die Qualität des Trinkwassers informieren. Dazu erhalten sie in der Regel vom regionalen Wasserversorger mit der Jahresabrechnung ein Informationsblatt“, sagt Kodim. Seit Dezember 2013 müssen Vermieter ihre Mieter zusätzlich über vorhandene Bleileitungen informieren.

Meldepflichten von Vermietern mit kleinen Wasserwerken und Brunnenanlagen

Unter die Anzeigepflicht von Vermietern zählt unter Umständen ebenso, dass sie die Wasserversorgungsanlage dem Gesundheitsamt melden müssen. Das betrifft sowohl Vermieter als auch Selbstnutzer mit einem dezentralen kleinen Wasserwerk oder mit einer Brunnenanlage. Melden müssen sie der Behörde, wenn diese Wasserversorgungsanlage errichtet wird, wenn sie erstmalig oder wieder in Betrieb genommen wird, wenn bauliche oder betriebstechnische Änderungen vorgenommen werden und wenn das Eigentum oder das Nutzungsrecht auf eine andere Person übergeht. Bis auf die Inbetriebnahme, die innerhalb von drei Tagen gemeldet werden muss, ist der Vermieter bei allen anderen Punkten verpflichtet, das Gesundheitsamt mindestens vier Wochen vorher zu informieren.

Strafen bei Verstößen gegen die Trinkwasserverordnung

Verletzt ein Vermieter – egal wie groß seine Wasserversorgungsanlage ist – seine Pflichten, wird das in der Regel als Ordnungswidrigkeit gesehen und hat ein Bußgeld von bis zu 25.000 Euro zur Folge. Kostspielig wird es für ihn insbesondere dann, wenn Mieter gesundheitliche Probleme durch verunreinigtes Trinkwasser bekommen.
Wer als Vermieter vorsätzlich oder fahrlässig chemisch oder mikrobiologisch verunreinigtes Wasser seinen Mietern zur Verfügung stellt, begeht sogar eine Straftat – egal wie groß die Trinkwasserverteilungsanlage ist. Die Straftat kann gemäß Infektionsschutzgesetz mit einer Geldstrafe oder mit einer Freiheitsstrafe von bis zu zwei Jahren bestraft werden.

Zusätzlich muss der Vermieter auch mit Mietminderungen und Schadenersatzforderungen rechnen. Unter Umständen sind sogar Forderungen nach Schmerzensgeld möglich, wenn der Vermieter nicht zweifelsfrei nachweisen kann, dass er für die Verunreinigung keine Verantwortung trägt.