Trinkwasserverordnung und Legionellenprüfung: Diese Pflichten haben Vermieter

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Sauberes und frisches Wasser aus dem Hahn ist in Deutschland normal. Damit das so bleibt, müssen sich nicht nur diejenigen, die mit der Gewinnung und Aufbereitung des Trinkwassers zu tun haben, an die Regeln der Trinkwasserverordnung halten, sondern auch die Vermieter, die das Trinkwasser im Haus verteilen.

Trinkwasserverordnung, Trinkwasser, Wasserhahn, Foto: iStock/PeopleImages
Das Wasser, welches in Deutschland aus den Wasserhähnen kommt, ist in der Regel sauber und trinkbereit. Damit das so ist, müssen sich auch Vermieter an bestimmte Regeln der Trinkwasserverordnung halten. Foto: iStock/PeopleImages

Wer in Deutschland den Wasserhahn aufdreht, braucht sich in der Regel keine Gedanken darüber zu machen, ob das Wasser ihn krank macht oder nicht. Die Qualität unseres Leitungswassers ist sehr gut. Man kann es bedenkenfrei trinken. Das Umweltbundesamt sieht im Trinkwasser das wichtigste Lebensmittel.

In der EU-Trinkwasserrichtlinie 98/83/EG und der deutschen Trinkwasserverordnung (TrinkwV) sind verschiedene Bestimmungen festgeschrieben, um die strengen Qualitätsanforderungen des deutschen Leitungswassers zu gewährleisten. „Die Trinkwasserverordnung dient dem Schutz des Menschen vor Verunreinigungen im Trinkwasser und soll das hohe Niveau der Trinkwasserversorgung in Deutschland aufrechterhalten“, erklärt Corinna Kodim, Geschäftsführerin Energie, Umwelt, Technik vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland.

Regelmäßige Kontrolle des Trinkwassers

Trinkwasser steht generell unter ständiger Beobachtung. Große zentrale, aber auch kleine dezentrale Wasserwerke haben dafür Sorge zu tragen, dass das Trinkwasser in der gesetzlich vorgeschriebenen Qualität bei den Trinkwasser-Installationen – also den Wasserleitungen in einem Gebäude – ankommt. Geprüft wird dabei die Qualität des Trinkwassers, welches verschiedenen Anforderungen gerecht werden muss. Dazu gehören:

  • Allgemeine Anforderungen: Trinkwasser muss rein und genusstauglich sein. Sein Gebrauch darf die menschliche Gesundheit nicht gefährden.
  • Mikrobiologische Anforderungen: Krankheitserreger, die durch das Wasser übertragen werden können, dürfen einen gewissen Grenzwert nicht überschreiten.
  • Chemische Anforderungen: Im Trinkwasser dürfen chemische Stoffe nicht in Konzentrationen enthalten sein, die die menschliche Gesundheit gefährden.
  • Radiologische Anforderungen: Trinkwasser darf keine Stoffe enthalten, die ein oder mehrere sogenannte Radionuklide – also radioaktive Stoffe – enthalten, deren Aktivität oder Konzentration dem Strahlenschutz widersprechen.

Wegen dieser ständigen Kontrollen des Trinkwassers durch die Wasserwerke, kommt das Trinkwasser in der Regel sauber und genussbereit bei den Immobilien an. Dass es schließlich in dieser Qualität auch aus dem Wasserhahn kommt, dafür hat der Eigentümer der Immobilie Sorge zu tragen. Insbesondere Vermieter müssen dabei auf strenge Regeln achten.

Trinkwasserverordnung: Wen es betrifft

 „Vermieter haben eine große Verantwortung für die Gesundheit der Mieter, die aus ihrer Trinkwasserinstallation, Warmwasserbereitung oder Brunnenanlage versorgt werden“, sagt Kodim. „Der Vermieter hat sicherzustellen, dass das Trinkwasser in seinem Haus nicht kontaminiert wird.“ Welche Aufgaben sich für den Vermieter daraus ergeben, hängt davon ab, ob es sich um ein Wohnhaus oder eine Gewerbeimmobilie handelt. An Vermieter von gewerblichen Immobilien werden mitunter höhere Anforderung gestellt, als für Vermieter von Wohnimmobilien, da sie öffentlich für eine unbestimmte und wechselnde Personengruppe zugänglich sind. Doch auch bei Wohnimmobilien gibt es Unterschiede: Generell unterscheidet die Trinkwasserverordnung zwischen großen Wasserversorgungsanlagen (§ 3 Nr. 2aTrinkwV) und Kleinanlagen, wie es beispielsweise Hausbrunnen sind (§ 3 Nr. 2b und 2c TrinkwV). Von Kleinanlagen wird gemeinhin ausgegangen, wenn aus der Anlage täglich maximal zehn Kubikmeter Wasser zur eigenen Nutzung entnommen werden. Außerdem befinden sich sowohl in großen Wohnanlagen als auch in vermieteten Einfamilienhäusern Anlagen zur ständigen Wasserverteilung, für die die Vermieter verantwortlich sind (§ 3 Nr. 2e TrinkwV).

Aufgaben des Vermieters laut Trinkwasserverordnung

Generell für alle Vermieter gilt: Von der Größe der Anlage unabhängig müssen stillgelegte Trinkwasserleitungen entfernt werden. Steht eine Wohnung leer, sollte der Vermieter sich darum kümmern, dass die Leitungen in der Wohnung regelmäßig gespült werden, damit sich im Trinkwasser keine gesundheitsgefährdeten Keime bilden. „Wasser muss ständig fließen, damit es frisch bleibt“, erklärt Kodim.
Doch nicht alle Regelungen der Trinkwasserverordnung gelten für alle Vermieter gleichermaßen. Oftmals werden je nach Anlagengröße verschiedene Maßstäbe angesetzt:

Immobilien mit großen Wasserversorgungsanlagen: Regelmäßige Kontrolle auf Legionellen

Trinkwasserverordnung, Legionellen, Legionellenprüfung, Foto: eldarnurkovic/fotolia.com
Beim Duschen entsteht Wasserdampf, der vom Duschenden eingeatmet wird. Hat das Trinkwasser eine zu hohe Konzentration an Legionellen, können diese so in die Lunge gelangen und die Legionellenkrankheit auslösen. Foto: eldarnurkovic/fotolia.com

Eine der wichtigsten Aufgaben eines Vermieters in Bezug auf das Trinkwasser ist die regelmäßige Untersuchung der Warmwasseranlage auf Legionellen. Verpflichtet sind Vermieter aber nur dann, wenn sie in ihrer Immobilie einen Warmwasserspeicher besitzen, der mehr als 400 Liter fasst oder aber die Anlage Warmwasserleitungen hat, die vom Boiler bis zur Entnahmestelle mehr als drei Liter Wasser führt – der Weg des Wassers also recht lang ist. Entsprechende Warmwasseranlagen in Ein- und Zweifamilienhäusern zählen dabei nicht zu jenen kontrollpflichtigen Großanlagen zur Trinkwassererwärmung und unterliegen daher auch nicht der routinemäßigen Untersuchungspflicht auf Legionellen.

Info

Legionellen: Die unsichtbare Gefahr im Wasserdampf

Legionellen sind gefährliche stäbchenförmige Bakterien, die in hoher Konzentration die Legionärskrankheit, eine spezielle und manchmal tödliche verlaufende Form der Lungenentzündung, auslösen können. Nach Schätzungen des Umweltbundesamtes erkranken daran zwischen 20.000 und 32.000 Menschen jährlich in Deutschland. Die Ansteckungsgefahr ist insbesondere beim Duschen oder im Whirlpool hoch – überall dort, wo es zu einer Vernebelung des Trinkwassers kommt und Personen den Wasserdampf einatmen. Auch über die Klimaanlage ist eine Verbreitung möglich. Wird das Wasser getrunken oder zum Händewaschen benutzt, besteht keine Gefahr, zu erkranken. Der jährliche Grenzwert liegt bei 100 KbE (Kolonie bildenden Einheiten) Legionellen je 100 Milliliter Wasser.

Legionellen fühlen sich bei Temperaturen zwischen 20 und 45 Grad besonders wohl und vermehren sich dann am meisten. Begünstigt wird dies zusätzlich durch stehendes Wasser. Daher wird empfohlen, eine Temperatur von mindestens 55 Grad in den Warmwasserleitungen und von mindestens 60 Grad am Austritt des Warmwasserbereiters einzuhalten.

Vermieter, die in ihren Immobilien eine Großanlage haben, müssen unaufgefordert die Legionellen-Prüfung mindestens alle drei Jahre durchführen (§ 14b Abs. 4 TrinkwV). Die erste Kontrolle von Anlagen, die seit dem 9. Januar 2018 neu in Betrieb genommen wurde, muss innerhalb von drei bis zwölf Monaten nach der Inbetriebnahme durchgeführt werden (§ 14 Abs. 6 TrinkwV). Die dadurch entstehenden Kosten können, sofern vertraglich vereinbart, als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden. Die Höhe der Kosten ist von der Größe des Hauses abhängig und natürlich gibt es auch regionale Unterschiede. „Die Kosten liegen zwischen 30 bis 60 Euro je Wohneinheit zuzüglich der An- und Abfahrt, bei kleineren Mehrfamilienhäusern entstehen im Mittel Kosten zwischen 200 und 300 Euro, bei größeren Liegenschaften können es 800 Euro und mehr werden“, weiß Corinna Kodim.

Die regelmäßigen Kontrollen des Trinkwassers in ihren Anlagen können die Vermieter allerdings nicht selbst durchführen. Das ist nur dem Gesundheitsamt und einigen von der zuständigen Landesbehörde zugelassenen Prüfstellen erlaubt. Das Gesundheitsamt entscheidet zudem, auf welche Verunreinigungen neben Legionellen geprüft wird.

Der Prüfer muss an mindestens drei Stellen an der gesamten Anlage Wasserproben entnehmen können. In der Regel sind dies der Ein- und Ausgang des Warmwasserspeichers sowie an der am weitesten davon entfernten Entnahmestelle, also einer Dusche oder einem Waschbecken. Wichtig ist, dass die Zapfstellen thermisch oder chemisch desinfizierbar sind.

Trinkwasseranalyse, Foto: PHILETDOM/fotolia.com
Foto: PHILETDOM/fotolia.com

Eine Trinkwasseranalyse schützt Leben und Gesundheit

Eine regelmäßige Kontrolle des Trinkwassers ist zwingend notwendig. Mindestens alle drei Jahre müssen Vermieter ihre Warmwasserversorgungsanlage auf Legionellen untersuchen lassen. Beauftragen Sie jetzt eine Trinkwasseranalyse.

Untersuchungspflichten bei kleineren Anlagen und Hausbrunnen

Bei Kleinanlagen wie Hausbrunnen bestimmt das Gesundheitsamt, in welchen Zeitabständen welche Untersuchungen des Trinkwassers durchzuführen sind (§ 14 Abs. 2). Mehr als fünf Jahre dürfen zwischen den Kontrollen aber nicht vergehen. Mindestens einmal im Jahr muss bei Hausbrunnen jedoch geprüft werden, dass die Grenzwerte von E.-coli-Bakterien beziehungsweise Enterokokken nicht überschritten werden.

Bei Gebäuden mit Trinkwasseranlagen ohne zentrale Erwärmung beziehungsweise zentralen Warmwasserspeicher muss keine Prüfung auf Legionellen erfolgen. Das bedeutet, Häuser mit Anlagen, bei denen ausschließlich dezentral Durchlauferhitzer in den Wohnungen verwendet werden, sind von der Kontrolle ausgeschlossen.

Anzeige- und Handlungspflichten des Vermieters

Trinkwasserverordnung, Anzeigepflicht, Untersuchungspflicht, Foto: WavebreakmediaMicro/fotolia.com
Besteht für den Vermieter eine Pflicht, das Trinkwasser regelmäßig zu kontrollieren, ist er ebenfalls verpflichtet, die Ergebnisse seinen Mietern schriftlich mitzuteilen. Dabei ist es egal ob über einen Aushang im Haus oder über einen Brief. Foto: WavebreakmediaMicro/fotolia.com

Ist der Vermieter zu regelmäßigen Überprüfungen des Trinkwassers verpflichtet, geht damit auch die Pflicht einher, die Ergebnisse anschließend seinen Mietern schriftlich mitzuteilen. Das kann über einen Brief oder auch über einen gut sichtbaren Aushang im Haus passieren. Die Ergebnisse sind zudem vom Hauseigentümer mindestens zehn Jahre lang aufzubewahren. Weicht das Ergebnis der Trinkwasserkontrolle von den geforderten Grenzwerten ab, unterliegt die Untersuchungsstelle einer Anzeigepflicht. Vernachlässigt sie diese, muss der Vermieter die Informationen über die Überschreitung der Grenzwerte, die er von der Untersuchungsstelle bekommt und falls es sich um radioaktive Stoffe im Trinkwasser handelt, selbst dem Gesundheitsamt melden (§ 16 Abs.1 TrinkwV).

Für generell alle Vermieter gilt, dass sie dem Gesundheitsamt melden müssen, wenn ihnen eine wahrnehmbare Veränderung des Trinkwassers auffällt – sei es nun durch Verfärbung oder aufgrund von Geruch. Vermieter müssen sich, wenn eine mögliche Verunreinigung des Trinkwassers vorliegt, sofort kümmern: Neben der erwähnten Meldung beim Gesundheitsamt, muss der Vermieter nachforschen, ob der Grund dafür vielleicht in seiner Trinkwasser-Installation liegt. „Dazu gehören eine Ortsbesichtigung sowie die Prüfung der Einhaltung der einschlägigen technischen Regeln“, erklärt Kodim. Zudem müssen Vermieter eine Gefährdungsanalyse durch das Gesundheitsamt oder eine der akkreditierten Prüfstellen erstellen lassen. Daraus können sich Einschränkungen der Verwendung des Trinkwassers ergeben und im schlimmsten Fall muss die Trinkwasserversorgung zeitweise eingestellt werden. Auf jeden Fall müssen Vermieter sofort handeln und den Mangel beseitigen lassen. Doch Achtung: Diese Arbeiten gelten in der Regel als Instandsetzung und sind dadurch nicht auf den Mieter umlegbar.

Besitzer einer Brunnenanlage müssen zudem sofort Bescheid geben, wenn ihnen eine Belastung des Rohwassers bekannt wird, die zur Überschreitung der Grenzwerte im Trinkwasser führen kann. „Außerdem müssen Vermieter mindestens jährlich die Mieter über die Qualität des Trinkwassers informieren. Dazu erhalten sie in der Regel vom regionalen Wasserversorger mit der Jahresabrechnung ein Informationsblatt“, sagt Corinna Kodim von Haus & Grund Deutschland. Seit Dezember 2013 müssen Vermieter ihre Mieter zusätzlich über vorhandene Bleileitungen informieren.

Meldepflichten von Vermietern mit kleinen Wasserwerken und Brunnenanlagen

Unter die Anzeigepflicht von Vermietern zählt unter Umständen ebenso, dass sie die Wasserversorgungsanlage dem Gesundheitsamt melden müssen. Das betrifft sowohl Vermieter als auch Selbstnutzer mit einem dezentralen kleinen Wasserwerk oder mit einer Brunnenanlage. Melden müssen sie der Behörde, wenn diese Wasserversorgungsanlage errichtet wird, wenn sie erstmalig oder wieder in Betrieb genommen wird, wenn bauliche oder betriebstechnische Änderungen vorgenommen werden und wenn das Eigentum oder das Nutzungsrecht auf eine andere Person übergeht. Bis auf die Inbetriebnahme, die innerhalb von drei Tagen gemeldet werden muss, ist der Vermieter bei allen anderen Punkten verpflichtet, das Gesundheitsamt mindestens vier Wochen vorher zu informieren.

Achtung

Zugabe von Aufbereitungsstoffen

Unabhängig von der Größe der Trinkwasserverteilungsanlage müssen Vermieter ihren Mietern schriftlich und unverzüglich mitteilen, wenn sie dem Leitungswasser Aufbereitungsstoffe hinzufügen. Diese Stoffe – wie beispielsweise Chlor – dienen der Entfernung unerwünschter Stoffe aus dem Rohwasser, der Einhaltung der Beschaffenheit des Trinkwassers oder der Abtötung von Krankheitserregern. Auch die Konzentration des verwendeten Stoffes muss mit angegeben werden. „Generell dürfen nur Aufbereitungsstoffe verwendet werden, die in einer Liste des Bundesministeriums für Gesundheit enthalten sind“, erklärt Kodim.

Außerdem ist der Vermieter verpflichtet, die Stoffe und ihre Konzentration im Trinkwasser mindestens wöchentlich aufzuzeichnen beziehungsweise aufzeichnen zu lassen. Diese Aufzeichnungen müssen für mindestens ein halbes Jahr zugänglich gehalten werden beziehungsweise sind dem Mieter auf Anfrage hin zu zeigen.

Folgen bei Verstößen gegen die Trinkwasserverordnung

Trinkwasserverordnung, Verstöße, Strafen, Foto: galitskaya/fotolia.com
Ist das Wasser verunreinigt und Mieter werden deshalb krank, kann das für den Vermieter unter Umständen teuer werden. Foto: galitskaya/fotolia.com

Verletzt ein Vermieter – egal wie groß seine Wasserversorgungsanlage ist – seine Pflichten, wird das in der Regel als Ordnungswidrigkeit gesehen und hat ein Bußgeld von bis zu 25.000 Euro zur Folge. Kostspielig wird es für ihn insbesondere dann, wenn Mieter gesundheitliche Probleme durch verunreinigtes Trinkwasser bekommen. Wer als Vermieter vorsätzlich oder fahrlässig chemisch oder mikrobiologisch verunreinigtes Wasser seinen Mietern zur Verfügung stellt, begeht sogar eine Straftat – egal wie groß die Trinkwasserverteilungsanlage ist. Die Straftat kann gemäß Infektionsschutzgesetz mit einer Geldstrafe oder mit einer Freiheitsstrafe von bis zu zwei Jahren bestraft werden.

Zusätzlich muss der Vermieter auch mit Mietminderungen und Schadenersatzforderungen rechnen. Unter Umständen sind sogar Forderungen nach Schmerzensgeld möglich, wenn der Vermieter nicht zweifelsfrei nachweisen kann, dass er für die Verunreinigung keine Verantwortung trägt.


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