Wohnung besenrein übergeben: Was bedeutet das?

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Das Mietverhältnis endet – was muss der Mieter vor der Übergabe alles erledigen? In vielen Fällen gilt: Nicht viel, eine besenreine Übergabe genügt. Doch was bedeutet besenrein?

Wohnungsübergabe besenrein, fegen, Foto: Syda Productions/stock.adobe.com
Mieter müssen am Ende der Mietzeit oft nicht mehr machen, als die Wohnung besenrein zu übergeben. Foto: Syda Productions/stock.adobe.com

Vielen Mietern aber auch Vermietern ist nicht immer ganz klar, welche Arbeiten ein Mieter am Ende des Mietverhältnisses noch zu erledigen hat und welche Dinge Sache des Vermieters sind. Grundsätzlich kommt es dabei auf die mietvertraglichen Vereinbarungen an. Unterscheiden muss man allerdings zwischen Saubermachen und handwerklichen Arbeiten.
Bei Letzteren gilt: Zu so genannten Schönheitsreparaturen sind Mieter nur verpflichtet, wenn diese wirksam im Mietvertrag dem Mieter übertragen wurden.

Link-Tipp

Darüber was Schönheitsreparaturen sind und wer dafür zuständig ist, entbrennt immer wieder Streit zwischen Mietern und Vermietern. Lesen Sie, wann der Mieter welche Schönheitsreparatur ausführen muss.

Ist eine solche Renovierungsklausel nicht vorhanden oder unwirksam, und hat der Mieter keine Schäden in der Wohnung verursacht, so stellt sich dem Mieter vor seinem Auszug nur noch die Frage, wie ordentlich und sauber er die Wohnung übergeben muss. Die Antwort lautet: Besenrein.

Was bedeutet besenrein konkret?

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem Grundsatzurteil deutlich gemacht, was der Begriff besenrein bedeutet: „Die Verpflichtung zur ‚besenreinen‘ Rückgabe der Mietwohnung beschränkt sich auf die Beseitigung grober Verschmutzungen“, heißt es im Leitsatz des Urteils (Az.: VIII ZR 124/05). Demnach muss der Mieter lediglich grobe Verschmutzungen wie etwa Spinnenweben oder Essensreste entfernen.

Wohnungsübergabe besenrein, Fenster putzen, Foto: Valerii Honcharuk/stock.adobe.com
Fenster putzen? Das ist bei der besenreinen Übergabe der Wohnung in der Regel nicht nötig. Foto: Valerii Honcharuk/stock.adobe.com

Folglich besteht keine Verpflichtung, eine weitergehende Reinigung durchzuführen. So müssen ausziehende Mieter in der Regel nicht einmal die Fenster putzen. Anderes gilt nur dann, wenn beispielsweise Klebereste von Aufklebern vorhanden sind, diese müssen entfernt werden. Und auch der Boden muss nicht sorgfältig gewienert und gebohnert werden: Es reicht, ihn mit dem Besen einmal kurz durchzufegen, um grobe Staubablagerungen zu beseitigen. Selbiges gilt für Teppichböden: Staubsaugen genügt, sofern keine Essensreste oder sonstiger grober Dreck vorhanden sind.

Auch zu kleineren Renovierungen ist der Mieter nicht verpflichtet: Dübellöcher dürfen bleiben, sofern es sich um eine für Wandbefestigungen notwendige Anzahl handelt (BGH; VIII ZR 10/92). Selbst Unkraut auf dem Balkon muss der Mieter nicht entfernen (AG Schleiden, Az.: 2 C 258/99). Auch bei der Einbauküche reicht es aus, diese abzufegen, es müssen allerdings beispielsweise gammelnde Lebensmittelreste aus dem Kühlschrank genommen werden.

Ein streitrelevantes Thema ist auch immer wieder das Rauchen in der Mietwohnung. Rauchen gehört laut BGH-Rechtsprechung (Az.: VIII ZR 124/05) zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Was Raucher bei ihrem Auszug erledigen müssen, hängt aber davon ab, ob es eine wirksame Renovierungsklausel im Mietvertrag gibt: Ist die Klausel vorhanden und wirksam, muss der Mieter rauchvergilbte Wände neu streichen. Ist sie unwirksam, kann er seine Rauchspuren lassen und muss nichts erledigen – weder Wände streichen, noch Fenster oder Böden putzen. Dann gilt: Einfach besenrein übergeben. Ausnahme: Exzessives Rauchen kann zu einem Schadensersatzanspruch des Vermieters führen. Das tritt in der Regel jedoch erst dann ein, wenn die Rauchspuren nicht mehr durch Malerarbeiten beseitigt werden können (BGH; Az.: VIII ZR 37/07).

Info

Laut Bürgerlichem Gesetzbuch (§ 535) ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter die Wohnung zu einem vertragsgemäßen Gebrauch zu überlassen. Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, hat der Mieter nicht zu vertreten (§ 538). Daraus folgt: Weil Rauchen nach ständiger BGH-Rechtsprechung zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehört, kann es formularvertraglich nicht verboten werden, denn der Mieter ist grundsätzlich berechtigt, seine Mietwohnung vertragsgemäß zu benutzen. Eine individuelle Nichtraucher-Vertragsabsprache kann unter Umständen aber wirksam sein.

Fazit: Schnelle Reinigung reicht meist

Das Mietrecht ist bei der Frage, wie der Mieter die Wohnung bei seinem Auszug überlassen muss, inzwischen sehr mieterfreundlich: Sind keine Schönheitsreparaturen fällig, genügt es, einmal kurz durchzufegen, um sich dann um etwas Wichtigeres zu kümmern: den anstehenden Umzug.

Link-Tipp

Hilfreiche Tipps und Infos zum Umzug in Eigenregie oder mit einem Umzugsunternehmen.


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12 Kommentare

Shira15 am 14.08.2020 12:56

Bin damals bei Einzug vom Vermieter übern Tisch gezogen worden. Habe die Wohnung nur unter der Bedingung bekommen, dass ich die Wohnung bei Auszug renovieren muss, obwohl ich Sie unrenoviert übernommen habe. Nun fand ein Eigentümerwechsel statt.

Meine Frage:

Hat der alte Mietvertrag noch Gültigkeit und muss ich mich an die alten Auflagen halten?

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Hanuschka am 08.08.2020 13:52

Was ist mit der Auslegware wurde entfernt wer muss den Kleber beseitigen

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Heidrun Gärtner am 23.07.2020 09:54

Bei letzteren Austug einer unrenovierten Wohnung wurde von unserem Vermieter (Wohnungsgesellschaft ) in Kassel sie Kaution einbehalten.

Leider wurde bei der Entfernung eines Schrankes in der Küche Schimmel festgestellt, obwohl immer das Fenster geöffnet war. Was kann ich dagegen Machen?

Wir sollen sogar noch nachbezahlen obwohl die Miete bezahlt war.

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immowelt Redaktion am 23.07.2020 14:36

Hallo Frau Gärtner,

danke für Ihren Kommentar. Gerade bei Schimmel kommt es immer wieder zu Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter, wer von beiden denn nun für den Schaden aufkommen muss. Leider können wir den Fall aber aus der Ferne nicht beurteilen.

Was Sie tun können, finden Sie in unserem Artikel hier ausführlich beschrieben: https://ratgeber.immowelt.de/a/schimmel-ursachen-erkennen-schaeden-beseitigen.html

Wenn Sie sich individuell zum konkreten Vorgehen beraten lassen möchten, würden wir Ihnen empfehlen, sich an einen Fachanwalt für Mietrecht oder einen Mieterverein zu wenden.

Bitte verstehen Sie, dass wir selbst keine Rechtsberatung leisten dürfen.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

hoppe am 27.06.2020 10:27

Als Vermieter haben meine Mieter immer eine ordentlich gesäuberte Wohnung hinterlassen, so dass die Nachmieter sofort einziehen konnten. Mängel wurden beseitigt. Bei "Besenrein" verliert jeder Mieter die Lust zum Vermieten. Wer reinigt, wenn Katzen gehalten wurden und die Teppichböden nur gesaugt wurden?

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Manfred Güntsch am 25.06.2020 10:11

Das sollte doch gar keine Frage sein. Wer seine Wohnung verlässt, räumt, sollte soviel Anstand haben, dass er seinem Nachfolger keinen Dreck hinterlässt, egal wer der Nachfolger ist.

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Sieglinde Maier am 24.06.2020 20:14

Hallo ich bin beim Mietervereinigung aber die Anwältin was ich habe hats nicht drauf Hab sie schon zur Schnecke gemacht was das ganze soll. Der Vermieter war ja sehr schlau meint er der hat mir letztes Jahr gekündigt zum 31.03.20 eingezogen bin ich am 31.07.09 nach dem seine Mutter gestorben ist sie war die eigentliche Vermieterin vor einem Jahr noch wollte der möchte gern Vermieter gleich die Miete erhöhen aber nicht mit mir es war soviel defekt in diesem Haus es hat beim Dachstuhl reingeregnet usw hat er dann machen lassen aber auch von so einem Typ der auch keine Ahnung davon hatte und es regnete wieder rein so Mieterhöhung für mich hinfällig. So nun gehts weiter durch den Corona Virus war der Vermieter gnädig und meinte könnte bis 31.07.20 in der Wohnung bleiben dachte mir OK da ist was im Busch und so war es auch dann kam er daher wen ich eher ausziehen bekomme ich für jedes Monat 1000,- Euro zusätzlich und 1000,- Euro für den Umzug so ich dachte mir dann dir helfe ich er dachte nicht das ich dann im April ausziehen habe allerdings bis zum 06.05.20 noch die scheiss Bude sauber gemacht und jetzt weigert er sich mir das zu zahlen das ganze ging schon vor Gericht 2000 Euro wären das was ich sicher bekommen sollte, sollte er oder muss er bis zum 26.06.20 überweisen aber den Restbetrag da streiten wir immer noch drum. So bin in eine neue Wohnung gezogen so und für dieses Monat schauts schlecht aus mit Miete weis nicht mal wieviel ich von der Firma bekomme sind gerade auf Kurzarbeit was soll ich tun oder haben Sie für mich einen Guten Anwalt der da was machen könnte!

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Sieglinde Maier am 24.06.2020 15:01

Hallo ich hab eine ganz doofe Frage ich bin kürzlich erst umgezogen und mein Vermieter hat mich so richtig reingelgt so nun zum eigentlichen bei mir stand auch Besen rein drinne hab sogar die Fenster und Boden feucht Gewischt seine Aussage er braucht das für den Eigenbedarf was eine ganz große Lüge war es war reine Schikane von Ihm das ich die Bude sauber gemacht hab Überall waren Schäden sprich es ging nass rein wenn es geregnet usw. Und zum Schluss habe ich erfahren das er da ein neues Mehrfamilienhaus hinstellen will ist das rechtents was er mit mir da abgezogen hat? Er versucht nun auch noch irgendwelche kosten auf mich abzuwälzen was gar nicht von mir ist kann er das?

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brasilero am 24.06.2020 16:59

Wenn der Vermieter Sie arglistig getäuscht hat, in diesem Fall Eigenbedarf als Kündigungsgrund angegeben, stattdessen gebaut, ist er Schadenersatz pflichtig. Also können Sie alle Kosten die Ihnen durch die Suche einer neuen Wohnung, deine Renovierung und die Umzugskosten von ihm einfordern. Ich rate Ihnen dringend, sich vom Mieterverein einen guten Anwalt empfehlen zu lassen. Solche Typen sind mit allen Wässern gewaschen und versuchen ihre Mieter abzuzocken. VIEL ERFOLG

Inga Schmidt am 15.09.2019 00:16

Wenn eine ursprüngliche Neubauwohnung nach 40 Jahren besenrein zurück gegeben wird, müssen dann die Tapeten ab? (Erstbezug ohne), vielen Dank

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Immowelt-Redaktion am 16.09.2019 12:14

Hallo Inga Schmidt,

die besenreine Übergabe ist etwas anderes als das Durchführen von Schönheitsreparaturen, zu denen das Entfernen von Tapeten u. U. gehört. Schönheitsreparaturen kann ein Vermieter von einem Mieter dann fordern, wenn diese wirksam im Mietvertrag vereinbart wurden und diese objektiv erforderlich sind. Gerade in älteren Mietverträgen finden sich allerdings oft unwirksame Klauseln. Theoretisch könnte im Mietvertrag allerdings eine individuelle Tapetenklausel vereinbart worden sein. Was in Ihrem Fall zutrifft, können wir aus der Ferne nicht beurteilen. Im Zweifel sollten Sie vor Ort einen Mieterverein oder Mietrechtsanwalt zu Rate ziehen.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

DDzuhause01129 am 29.03.2019 08:31

?? BESENREIN ?? ich schließe mich der 5 vorherigen Meinungen komplett an !

Wenn der neue Mieter seine Wohnung bezieht, möchte er doch auch eine saubere, hygienisch gereinigte Wohnung - oder soll er die verpinkelten Fliesen, den klebrigen Küchenfußboden usw. vom Vormieter wegputzen ??

==> Diese sog. ENDREINIGUNGSKOSTEN muss dann der Vermieter tragen ?

Wenn die Politik sich die Mieter so "heranzüchtet" ...keine Eigenverantwortung ... nach mir die Sintflut - wem wunderts dann, dass die Leute in ALLEN Bereichen das "Ellenbogen-Prinzip" anwenden ?

Wenn die Mieter die Wohnung verqualmen, unzählige Löcher in die Fliesen bohren, die Badfliesen/Fugen verpinkeln, das Parkett komplett verkratzen, die Fenster + Rahmen während der ganzen Mietzeit nicht reinigen + pflegen und sogar in den Kunststoffrahmen mehrere Löcher bohren -- soll dann die "Wiederherstellung" der Mietswohnung" NUR aus der laufenden Miete beglichen werden ?

Die Handwerkerkosten haben sich auch seit ca. 10 Jahren verdoppelt.

Die MIETE ist NUR das "Benutzungsentgelt von Fremdeigentum" für den Wohnraum - aber nicht die Gerechtfertigung dass die Mieter mit der Wohnung machen können was sie wollen (komplette Abnutzung).

Ach übrigens, haben Sie sich schon mal ein Auto gemietet ?

... da ist eine Endreinigung vertraglich üblich, Schäden müssen auch beseitigt werden !

Ich bin für das "Schweizer Vermieterrecht" - das würde auch all den jammernden Mietern zugute kommen, da der Vermieter die Reinigungskosten, Beschädigungen sowie die rücksichtslose Abnutzung nicht alleine tragen müsste.

Weshalb durften zur Jahrtausendwende die Wohnungsgenossenschaften zum Schleuderpreis Ihre Grundstücke + Wohnhäuser, auch Einfamilienhäuser in den Innenstädten verkaufen ??

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andrea am 25.06.2020 11:16

Und wer bezahlt alle Versicherungen, Betriebskosten, Gartenpflege für Flächen, die man nicht nutzen kann, Grundsteuer und dergleichen??? wer hält die Wohnungen nicht regelmäßig instand? Also ganz so ist es man nicht . . . . warum werden wohl viele Immobilienfirmen als Vermieter immer betuchter??!!

Fairness-statt-Überregulierung am 28.03.2019 09:47

Das ist wieder typisch! Es werden immer nur die Mieter geschützt. Aber: wer trägt denn eigentlich die Kosten und das finanzielle Risiko, um Wohnraum überhaupt zur Verfügung zu stellen? Das ist nicht der Mieter. Der Vermieter hat schon im Eigeninteresse viele Pflichten. Meiner Meinung nach sollte eine Sache zumindest so sauber zurück gegeben werden, wie sie übernommen wurde. Vor dem unserer Mieter haben wir die Bäder geputzt, Spiegel sauber gemacht, die Küchenschränke ausgewaschen, etc. Ich sollte erwarten können, dass die Wohnung so sauber auch zurück gegeben wird. Hört bitte auf, immer mehr „mieterfreundliche“ Gesetze zu erlassen. Sonst wird bald niemand mehr das finanzielle Risiko und die Arbeit auf sich nehmen, um Mietraum zu schaffen! Dann gibt es nur noch staatlichen Mietraum oder Mietraum zu hohen Preisen, weil Vermieter das investierte Risiko und die Mehrarbeit in die Miete einfließen lassen müssen. Das kann doch auch nicht das Ziel dieser Gesetze sein. Bitte bleibt einfach fair!

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S.K.78 am 27.03.2019 22:04

Es ist doch so das wenn man eine Wohnung bezieht, diese sowieso putzt wenn alles gestrichen usw ist. Ich kenne keinen der nicht vorher nochmal alles putzt. Beim Umzug zieht man ja die Schuhe nicht aus bevor man die Wohnung betritt.

Der Boden wird schmutzig. Mein geschirr usw will ich auch in einen Schrank stellen der vorher von mir geputzt wurde. Das wäre anders nicht hygienisch. Ich weiss nicht wer vorher in der Wohnung gewohnt hat. Denke so handeln 90% aller Menschen.

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hg am 28.03.2019 08:01

Darum geht es nicht. Ich denke da eher an verdreckte WC, Duschen, Kühlschränke, Herd,eben Ekelschmutz. Der kann bei "besenrein" auch hinterlassen werden. Für mich wäre dies ein Grund eine Wohnung nicht zu mieten. Und wenn Bohrlöcher an Wänden nicht ausgebessert werden müssen führt dies dazu, dass wild gedübelt wird. So gesehen in einem Bad, da befanden sich über 10 Bohrlöcher hinter dem Spiegel, mitten in den Fliesen platziert. Oder angebohrte Kunststoff-Fensterrahmen, an denen man unbedingt versuchen wollte, Gardinenstangen zu befestigen. Solche Menschen hinterlassen Schäden und meinen sie haben das Recht dazu, weil sie ja schließlich Miete bezahlen.

hg am 27.03.2019 18:13

Nach dem Motto ... nach mir die Sintflut.

Die neuen Mieter müssen nach dieser Regelung den Dreck vom Vormieter putzen? Oder bleibt der Vermieter der Dumme, weil er Reinigung und ggf. Mietverlust hinnehmen darf? Fair wäre, dass eine bezugsfertig übergebene Wohnung auch bei Beendigung des Mietverhältnisses bezugsfertig an den Nachmieter übergeben wird. Das ist nicht kleinlich sondern "Fairer Umgang mit fremdem Eigentum"!!!

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AH. am 28.03.2019 09:35

Hallo hg, und genau deshalb liebe ich unser Schweizer Mieter-/ Vermieterrecht. Hier muss zwingend die Wohnung bei der Übergabe blitzeblank geputzt werden. Schlussendlich hat der ausziehende Mieter den Schmutz auch verursacht! Der Vermieter kann sogar ein nochmaliges Putzen verlangen, sollte er nicht einverstanden sein. So weiss ich als neuen Mieter immer, dass alles wirklich sauber und rein ist in der neu angemieteten Wohnung.

Das wäre in Deutschland auch wünschenswert!


Immowelt-Redaktion am 28.03.2019 10:56

Hallo hg,

rechtlich ist es aber so, wie im Beitrag geschildert, d.h., eine blitzeblanke Übergabe ist in Deutschland nicht verpflichtend.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion