Aufwandsentschädigung: Geschäft geplatzt – wann der Makler trotzdem Geld bekommt

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Immobilienmakler stecken viel Zeit, Kraft und Geld in ihre Arbeit. Kommt der Kauf- oder Mietvertrag aber nicht wie geplant zustande, entgeht ihnen in der Regel die Provision. Es gibt aber einige Ausnahmen: Mit diesen vier Klauseln können Makler oft dennoch Geld bekommen.

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Das Geschäft ist vielleicht geplatzt – doch in bestimmten Fällen bekommen Makler trotzdem Geld, zum Beispiel in Form einer Aufwandentschädigung. Foto: iStock/Nikada

Wer als Makler eine Immobilie erfolgreich vermittelt, erhält die Provision – doch was, wenn der Kunde kurz vor Vertragsabschluss einen Rückzieher macht? Oder wenn die Ehefrau den Maklervertrag abschließt, ihr Gatte aber dann die Immobilie kauft? Der Vermittlungserfolg bliebe oft aus, und der Makler hätte alle Mühen umsonst auf sich genommen. Um sich bestmöglich gegen solche Ausfälle abzusichern, sollten Makler die folgenden Formulierungen und Klauseln kennen.

1. Klausel: Ein anderer kauft – mit Vertrag zugunsten Dritter die Provision absichern

Makler können ihr Recht auf die Provision in vielen Fällen mit einer sogenannten Maklerklausel absichern. Dies ist eine Klausel im notariellen Kaufvertrag, in der festgelegt wird, dass der Makler die Provision erhält. Oft kann eine Maklerklausel die letzte Rettung sein. Zum Beispiel, wenn jemand anderes von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch macht und den Kunden aus dem Kaufvertrag drängt.

Das Prinzip: Durch die Klausel soll der Käufer – egal, wer es ist –dazu verpflichtet werden, die volle Provision zu zahlen. Übernimmt jemand anderes den Kaufvertrag, übernimmt er diese Verpflichtung mit.

Vereinbarung:

Damit die Maklerklausel wirksam ist, muss sie im notariellen Kaufvertrag vereinbart sein und den Käufer gegenüber dem Verkäufer ausdrücklich dazu verpflichten, die Provision an den Makler zu zahlen (BGH, Az.: VIII ZR 236/61). Diese Vereinbarung liegt somit nicht allein in den Händen des Maklers, sondern kommt nur mit dem Einverständnis von Käufer und Verkäufer zustande. Wenn aber eine Klausel nicht vorkaufsfest ist, kann es Probleme geben. Auch im Falle des Rücktritts vom Kaufvertrag kann der Makler seinen Anspruch verlieren, wenn der Kaufvertrag wegfällt – da sein Anspruch nur auf der Klausel im Kaufvertrag beruht.

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2. Klausel: Weitergabe des Kaufvertrages an jemand anderen – trotzdem Provision einfordern

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Hält jemand anderes als der Auftraggeber letztlich den Schlüssel in den Händen, kann dem Makler dennoch die Provision zustehen – eine Klausel im Mietvertrag gibt Sicherheit. Foto: iStock/LumineImages

Ein weiterer Fall kann Maklern zum Verhängnis werden: Wenn ein Immobilienkäufer ihn beauftragt, der Makler ihm eine Immobilie vorstellt – und der Käufer sie einem Freund weiterempfiehlt, der sie zum Schluss kauft.

Für solche Fälle empfiehlt Peter Pielen, Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht in Berlin, zusätzlich zu vereinbaren, dass der Kunde auch dann die Courtage zahlen muss, wenn ein ihm verbundenes Unternehmen oder eine ihm näher stehende Person die Immobilie kauft. „Doch selbst dann kann der Weg zur Provision noch steinig sein.“

Achtung

Weitergabe des Vertrages: Dann haben Makler auch ohne Klausel Anspruch auf die Courtage

Wenn der Auftraggeber des Maklers den eigentlich von ihm angestrebten Kaufvertrag nicht abschließt, sondern ein Dritter, so kann der Provisionsanspruch des Maklers dennoch bestehen bleiben – vorausgesetzt, es würde gegen Treu und Glauben verstoßen, wenn der Auftraggeber die Zahlung der Courtage verweigert.

Das kann dann der Fall sein, wenn der Auftraggeber zu dem letztendlichen Käufer in einer sehr engen persönlichen oder besonders ausgeprägten wirtschaftlichen Beziehung steht. So urteilte der Bundesgerichtshof in einem Fall, in dem der Bruder des Auftraggebers den Vertrag unterzeichnet hatte. Die Folge: Der Makler konnte dennoch seine Provision vom Auftraggeber einfordern (BGH, AZ.: III ZR 163/07).

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3. Klausel: Spesen und mehr – mit der Aufwandsentschädigung Kosten decken

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Auch wenn der Vermittlungserfolg ausbleibt – es gibt noch andere Wege, die der Makler gehen kann, um zumindest einen Teil seiner Kosten zurück zu bekommen. Foto: iStock/Nikada

Für den Fall, dass der Vermittlungserfolg komplett ausbleibt, empfiehlt Rechtsanwalt Pielen, eine Aufwandsentschädigung – auch Aufwendungsersatz genannt – zu vereinbaren. Über diesen bekommen Makler zumindest einen Teil ihrer Kosten zurück – „Keinesfalls darf die Vereinbarung aber zu einer Art erfolgsunabhängigen Provision führen“, warnt er. Denn: Der Ersatz ist auf die tatsächlich entstandenen Aufwendungen beschränkt, die dem Makler bei der Bearbeitung des Auftrags entstanden sind. Vermittelt der Makler erfolgreich, werden diese Spesen neben der Provision fällig.

Zu den Kosten können laut Pielen etwa zählen:

  • Reisekosten
  • Telefongebühren
  • Kosten für Exposé-Erstellung und Versand (Porto)
  • Kosten für Anfertigung von Kopien, wie Planunterlagen
  • Kosten für Anzeigenschaltung und Inserierung
  • Werbetafeln
  • Andere Gebühren im Zusammenhang mit der Immobilienvermittlung, etwa für den Grundbuchauszug

Makler können laut Pielen aber nicht ihren Zeitaufwand für Besichtigungen oder ihre laufenden Kosten – etwa für Büromiete und Personal – in Rechnung stellen. Auch ist eine pauschale Gebühr unwirksam, das heißt, Makler können nicht einen Prozentanteil des Immobilienpreises oder der Provision als Aufwandsentschädigung für ihre Aufwendungen vereinbaren (BGB § 652; BGH; Az.: IVa ZR 173/85).

Vereinbarung:

Der Aufwendungsersatz muss ausdrücklich vereinbart sein (§ 652 Abs. 2 BGB). Das ist zwar auch mündlich möglich, zur Sicherheit empfiehlt es sich aber, die Formulierung gleich in den Maklervertrag aufzunehmen. „Dies kann auch in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) erfolgen, muss dann aber sehr genau formuliert werden“, sagt Pielen. Der Grund: „Wenn ein Gericht den Wertersatz als versteckte Courtage einstuft, kann die Klausel unwirksam sein.“

Achtung: Makler müssen Aufwendungen dokumentieren

Um ihren Anspruch auf Aufwendungsersatz zu sichern, müssen Makler ihre Ausgaben dokumentieren. „Denn der Makler trägt die Beweislast“, sagt Pielen. Falls der Kunde sich gegen die Zahlung wehrt, müsse der Makler darlegen können, für welche Aufwendungen er im Einzelnen wie viel berechnet hat.

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4. Klausel: Widerrufsrecht des Kunden – Wertersatz-Klausel kann schützen

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Wer im Maklervertrag eine Wertersatz-Klausel stehen hat, kann eine erfolgreiche Vermittlung und damit seine Provision vor dem Widerruf des Kunden schützen. oto: iStock/Nikada

Der Auftraggeber des Maklers hat ein Widerrufsrecht – das heißt, er kann von einem per Telefon oder online geschlossenen Maklervertrag innerhalb von 14 Tagen davon zurücktreten. Hat der Makler sich innerhalb dieser Zeit für ihn bereits ins Zeug gelegt, geht er in der Regel leer aus – oft sogar dann, wenn sein Kunde durch ihn einen Miet- oder Kaufvertrag abschließen konnte. Um in diesem Fall nicht mit leeren Händen dazustehen, können Makler aber eine Wertersatz-Klausel vereinbaren.

Die Klausel ermöglicht dem Makler eine Entschädigung für den Fall, dass der Kunde von seinem Widerrufsrecht Gebrauch macht, obwohl bereits die Leistung erbracht wurde (§357 Abs. 8 BGB). „Diese Leistungen kann sich der Makler dann ersetzen lassen“, sagt Pielen. Die Höhe orientiere sich dabei an den ortsüblichen Tarifen.

Vereinbarung:

„Der Auftraggeber muss ausdrücklich wünschen, dass der Makler bereits innerhalb der Widerrufsfrist für ihn tätig werden darf“, sagt Pielen. Er empfiehlt, eine entsprechende Klausel am besten im Maklervertrag festzuschreiben.

Wichtig bei Verträgen, die außerhalb von Geschäftsräumen, über das Internet oder per E-Mail, Telefon oder Brief geschlossen worden sind, ist auch die sogenannte Widerrufsbelehrung. Das heißt, der Makler muss den Kunden schriftlich über sein Recht informieren, den Vertrag innerhalb von 14 Tagen widerrufen zu dürfen. “Andernfalls kann der Kunde noch ein Jahr lang widerrufen“, so Pielen.

Wann der Makler seinen Anspruch auf Kostenerstattung verliert

In einigen Fällen ist die Provision futsch, und auch das eigentlich vereinbarte Ersatzgeld dahin „Das hängt oft davon ab, wie die Erstattung von Kosten im Vertrag vereinbart ist“, warnt Rechtsanwalt Pielen. Bei Unsicherheiten sollten Immobilienmakler darum stets einen Rechtsexperten zu Rate ziehen oder sich von einem Branchenverband wie dem IVD beraten lassen.

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Isabel Naus04.12.2018

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20 Kommentare

Niki.75 am 01.02.2024 09:58

Lustige Kommentare hier...

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R-55 am 15.09.2023 06:26

"Die Klausel ermöglicht dem Makler eine Entschädigung für den Fall, dass der Kunde von seinem Widerrufsrecht Gebrauch macht, obwohl bereits die Leistung erbracht wurde (§357 Abs. 8 BGB). „Diese Leistungen kann sich der Makler dann ersetzen lassen“, sagt Pielen. Die Höhe orientiere sich dabei an den ortsüblichen Tarifen."

Mit wieviel kann man da im Schnitt rechnen nach einer Woche Arbeit des Maklers?

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Driss am 24.07.2023 13:41

Moin Wenn ich von einem makler-alleinauftrag regelgerecht zurücktrete ( die Immob. wurde innerhalb 6 monaten nicht verkauft) kann der Makler Aufwandsentschädigung verlangen ( Anzeigen, Zeitaufwand, Reiseaufwand ?

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elchdomoan am 05.07.2023 19:05

Frage Waran erkenne ich ob im Maklervertrag eine Überpreisvereinbarung als Klausel steht. Wie muss diese Klausel im Text formuliert werden?

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Gebühren am 01.08.2022 14:15

Aufpassen beim Notar Termin durch Makler. Keine Info erhalten über fällige Kosten bei Absage des Notartermins( Kaufvorvertrag) mehrere tausend Euro bezahlt. Maklerin hätte draufhinweisen müssen!!!!!!

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MS Immobilien am 08.07.2022 20:09

Hi Bingo,

viele offene Themen. Bei Interesse einfach melden versuche zu helfen.

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Bigo am 16.09.2021 07:35

Kurz vor unserer Urlaub haben wir Objekt besichtigt und wollten diese kaufen.

Aufgrund de hohen Nachfrage, blieb uns nicht anders übrig diese zu reservieren und wir unterschreiben einen kaufabsichtserklärung gegenüber den Makler.nach drei Wochen Urlaub haben wir uns mehrere Institutionen aufgesucht um einen passenden finnanzierung zu bekommen. Was negativ gefallen ist ausser ein Bank. Die natürlich uns zu teuer war.

De Makler möchte das gezahlte Summe als Entschädigung behalten da ich zurück getreten bin weil die Summe der monatliche Rate nicht vorstelbar war in Eintritt der Renten alter diese zu bezahlen zu könnten.

Kann ich rechtlich vorgehen? Und wie sehen die Chancen aus?

Übrigens de Makler hat auch ein Notar eingeschaltet der auch uns Rechnung stellen möchte ,diese wurde nicht von persönlich beaftragt eventuell auch die finnanzierende Bank hat das beantragt.

Das gute kommt zum Schluss...

Das Objekt wird mit 5,9%Courtage angeboten diese soll nur der Käufer zahlen weil ein altes Vertrag zwischen Makler und Verkäufer noch besteht.

Oder gibt es sonder Klausel für diese Makler?

Ich bitte um eine kurze Info dazu, die mir eventuell helfen kann rechtlich gegen zu steuern und weitere kosten zu vermeiden

Mit freundlichen Grüßen

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Christine am 20.01.2022 11:43

Man geht zuerst zur Bank um zu wissen wie hoch ich finanziert werden kann! Dann suche ich nach der Immobilie!


immowelt Redaktion am 16.09.2021 13:41

Halo Bigo,

wenn Sie einen Vertrag abgeschlossen haben, wird es schwierig da raus zu kommen. Mir der Reservierung aber nicht anfallenden Courtage hat der Makler im vergangenen Zeitraum ein vermeintliches Verlustgeschäft gemacht. Sie sollten hier juristischen Beistand einholen.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Achim am 18.08.2021 08:42

Da schreibt man einen kaufmännischen Artikel und disqualifiert sich über das Wort Unkosten.

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immowelt redaktion am 18.08.2021 09:33

Hallo Achim,

wir haben bislang den umgangssprachlichen Ausdruck "Unkosten" genutzt, es aber nach Ihrem Hinweis nun in "Kosten" geändert.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

DM am 07.08.2021 08:14

Hallo,

in meinem Falle wird ein Kauf sehr wahrscheinlich an folgenden Punkten scheitern:

- schlechte Dokumentation und Nichtbereitschaft, von der Bank geforderte Informationen zu liefern (Ausrede ist Privatsphäre der Noch-Mieter) führt zu deutlich schlechterer Einwertung und lässt keine Finanzierung zu (zu wenig Eigenkapital übrig am Ende)

- verschwiegene lange Restnutzungsgarantie für Mieter erlaubt keine Finanzierung des Objektes als Eigennutzung mehr

Nun haben wir als Kaufinteressenten Sorge, dass man uns mit einer Kostenrechnung abstraft. Welche Möglichkeiten hätte der Makler, dies zu tun?

LG,

DM.

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immowelt redaktion am 09.08.2021 10:28

Hallo DM,

bitte haben Sie Verständnis, dass wir keine rechtsgültigen Einschätzungen vornehmen können oder dürfen. Wir raten Ihnen, sich an einen Fachanwalt zu wenden.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

erbenotto am 09.03.2021 12:52

Was bedeutet diese Klausel im Maklervertrag: " Die Provision ist auch zu zahlen, wenn ein wirtschaflich gleichartiges oder gleichwertiges Geschäft zustande kommt."

auf Kommentar antworten

Ivette am 14.12.2020 01:02

Ich bin ein Ausländer, ich würde gerne wissen, ob Agenten in Deutschland Grundgehalt plus Provisionen oder nur Provisionen verdienen. Danke vielmals

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 14.12.2020 07:40

Hallo Ivette,

das kommt ganz auf das Arbeitsverhältnis an. Ist man in einem Maklerbüro angestellt, so gibt es meist ein gewisses Grundgehalt. In der Regel bekommt der Makler dann aber auch nur einen Teil der Provision und nicht die gesamte.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion


Ivette am 14.12.2020 16:27

Normalerweise wird welcher Prozentsatz geteilt? In Peru beträgt die übliche Provision 3% und davon werden 50% für den Agenten und 50% für die Agentur verteilt.

danke für die Antwort.

Ivette


Ivette am 14.12.2020 16:32

Das andere Jahr habe ich vor, nach Deutschland zu gehen, um dort einen Bachelor-Abschluss zu machen, während ich dort sehen möchte, dass sie mich in einer Agentur aufnehmen, um eine Ausbildung eines Immobilienmaklers machen zu können. Du denkst es ist möglich? Kann ich nachts an den Universitätskursen teilnehmen und tagsüber die Ausbildung machen?


immowelt Redaktion am 15.12.2020 15:27

Hallo Ivette,

die Frage nach den Prozenten kann nicht pauschal beantwortet werden, da diese je nach Region variieren. Auch können wir leider nicht einschätzen, inwieweit Sie Ausbildung und Studium zeitgleich schaffen können.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion


Ivette am 15.12.2020 17:16

Welcher Staat verkauft mehr Immobilien?

Teresa Forti am 17.08.2020 15:40

Aufwendungen: der Vermittler ist berechtigt, für die ihm entstehenden konkrekten Aufwendungen wie Porto, Inserate, Internetportale, Telefonkosten, Zeitaufwand etc. eine Pauschale von 400€ mtl. zzgl. gesetzl. Mehrwertsteuer por anfallenden Monat als Ersatz vom Auftraggeber zu verlangen, wenn dieser während der Vertragslaufzeit seine Verkausabsichten aus nicht dringenden Gründen aufgibt. Die Kosten werden im Falle der Kündigung vem Verkäufer in Rechnung gestellt.

auf Kommentar antworten

Teresa Forti am 17.08.2020 15:38

Hallo,

folgenden Absatz bitte ich zu dokumentieren:

Aufwendungen: der Vermittler ist berechtigt, für die ihm entstehenden konkrekten Aufwendungen wie Porto, inserate, internetportale, Telefonkosten, Zeitaufwand etc. eine Pauschale von 400€ ntl. zzgl. gesetzl. Mehrwertsteuer por anfallenden Monat als Ersatz vom Auftraggeber zu verlangen, wenn dieser während der Vertragslaufzeit seine Verkausasichten aus nicht dringenden Gründen aufgibt. Die kosten werden im Falle der Kündigung vem Verkäufer in REchnung gestellt.

auf Kommentar antworten

discoqueen am 14.08.2020 17:59

Richtig, es gibt keine Unkosten, es gibt nur Kosten.

auf Kommentar antworten

Daniel. K. am 14.08.2020 14:53

Hallo an alle Profis, oder solche die es noch werden wollen,

das Wichtigste bei der Immobilienvermittlung ist das Vertrauensverhältnis zwischen Eigentümer und Makler, wenn dieses perfekt ist, gibt es keine Unstimmogkeiten mit dem Honorar, so bei uns seit über dreißig Jahren. Also nicht hinter jedem Busch einen Betrüger suchen. Ich wünschen allen viel Erfolg.

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FxR am 13.08.2021 15:33

Servus Daniel, genau so ist es. Stimmt die Qualität der Geschäftsbeziehung stimmt auch die Qualität der Provision.


hardy am 20.08.2020 17:18

Hallo Daniel,

Du bringst es auf den Punkt, dass Vertrauensverhältnis ist dar absolut entscheidende Aspekt.

Alles Andere ist Glückspiel.

Gladitsch am 14.08.2020 11:44

Anmerkung zu Pkt.3.

Liebe immowelt "Unkosten" gibt es nicht. Das solltet ihr besser formulieren.

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Tiger2013 am 23.06.2020 11:09

Guten Tag ,

Kann mir jemand sagen , ob ich bei Kündigung des Maklervertrages,weil die Imm.über 50.000€ zu niedrig bewertet war , Anspruch auf die Rückgabe aller Unterlagen zum Objekt habe?

MfG

Gaby A.

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Claashen Immobilien am 14.08.2020 11:14

Guten Tag,

sofern die Unterlagen von Ihnen zur Verfügung gestellt wurden, haben Sie gegenüber dem Makler natürlich Anspruch darauf, dass dieser Ihnen Ihre Originale wieder zurückgibt!

meier am 31.01.2020 23:58

so einen inkompetenten Quatsch habe ich selten gelesen

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Makler Office am 14.08.2020 14:56

Hallo Meier, wenn man von einem Sachverhalt keine Ahnung hat, empfielt es sich auch keine Kommentare abzugeben.


Immowelt-Redaktion am 03.02.2020 07:34

Sehr geehrte/r Herr/Frau Meier,

selbstverständlich steht es Ihnen frei, uns zu kritisieren. Es wäre aber der Fairness halber angebracht, konkret diejenigen Dinge zu benennen, die aus Ihrer Sicht inkompetenter Quatsch sind.

Hochachtungsvoll,

die Immowelt-Redaktion

Dorothea Kutzner am 28.10.2019 13:22

Ein sehr guter Beitrag. Das ist nochmal kurz und klar auf den Punkt gebracht, um einiges wieder aufzufrischen bzw. in den vorhandenen Vertragsmustern Aktualisierungen vorzunehmen. Vielen Dank.

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Katrin P. Baar Excellence Immobilien am 12.07.2019 12:30

Ein guter Beitrag. Dennoch sollte zwischen einer deklaratorischen und einer konstitutiven Maklerklausel unterschieden werden.- Unklar ist mir, warum Sie beim Aufwendungsersatz von undefinierten und aus kaufmännischer Sicht ungebräuchlichen "Unkonsten" sprechen. Als Aufwendungsersatz können nur nachweislich entstandene Kosten geltend gemacht werden, und zwar unabhängig davon, ob der Hauptvertrag (Kauf-, Miet-, Pachtvertrag) zustande gekommen ist.

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