Maklervertrag: Diese 7 Fehler sollten Immobilienvermittler vermeiden

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Ist ein Vertrag wasserdicht, so beugt das späteren Diskussionen und Streitereien vor. Das gilt auch bei Verträgen zwischen Immobilienmaklern und ihren Kunden. Ein Überblick über die häufigsten Fehler in Maklerverträgen.

Fehler Maklervertrag, Verlust Provision, Foto: StockPhotoPro/stock.adobe.com
Ein Fehler im Maklervertrag kann schwere Folgen haben, bis hin zum Verlust der Provision. Foto: StockPhotoPro/stock.adobe.com

Wer sich als Makler für seine Kunden einsetzt, will dafür auch angemessen entlohnt werden. Jedoch kann es schnell zu Problemen kommen, wenn schon am Anfang Fehler gemacht werden – zum Beispiel bei Vertragsschluss. Diese Fehler sollten Immobilienprofis vermeiden.

1. Fehler im Maklervertrag: Keine Schriftform, keine Belege

Fehler Maklervertrag, Schriftform Maklervertrag, Rechtsanwalt, Foto: Thorsten Dürr
Thorsten Dürr, Rechtsanwalt von der Kanzlei Dr. Endress & Partner GbR. Foto: privat

Vertrauen ist gut, Schriftform ist besser: Zwar ist ein Maklervertrag in Textform laut Wohnraumvermittlungsgesetz nur bei der Vermittlung von Mietwohnungen Pflicht (§2 WoVermRG). Allerdings sollte der Maklervertrag auch beim Verkauf besser schriftlich geschlossen werden. Denn kommt es später zu Unstimmigkeiten, so sind mündliche Vereinbarungen oft schwer zu beweisen. Deshalb: Alle wichtigen vertraglichen Abreden schriftlich fixieren! Der Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht Thorsten Dürr von der Rechtsanwaltskanzlei Dr. Endress & Partner GbR rät: „Der Vertrag sollte spätestens dann, wenn sich Makler und Auftraggeber das erste Mal treffen, unterschrieben werden. Darin ist zwingend die geforderte Provision, gegebenenfalls nochmals, festzulegen.“

Für den Fall, dass ein Maklervertrag stillschweigend zustande kommt, sollten die Beweise dafür genau dokumentiert werden. Zum Beispiel, dass eine Rechnung beglichen oder ein bestimmter Geldbetrag überwiesen wird.

Tipp: Mit der Immobiliensoftware von Immowelt ist es möglich, ein gesichertes Exposé zu verschicken. Dieses kann der Interessent erst öffnen, wenn er die beigefügte Widerrufsbelehrung gelesen und sich mit den Vertragsbedingungen einverstanden erklärt hat. Die Information darüber, wann der Kunde sein Einverständnis erklärt hat, lässt sich zudem automatisch wieder in die Software importieren.

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2. Fehler: Keine oder fehlerhafte Widerrufsbelehrung

Maklerverträge können vom Kunden widerrufen werden: Zumindest dann, wenn es sich zum einen bei den Kunden um Verbraucher handelt und der Vertrag zum andern außerhalb der Geschäftsräume des Maklers oder über ein Fernkommunikationsmittel wie Telefon, Internet oder E-Mail geschlossen wird. Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage. Makler müssen solche Kunden mittels einer Widerrufsbelehrung bereits zum Vertragsschluss auf ihr Recht zum Widerruf hinweisen.

Tun sie dies nicht, beginnt die 14-tägige Widerrufsfrist gar nicht erst. Dasselbe gilt, wenn die Widerrufsbelehrung nicht vollständig ist.
Die Folge davon, wenn keine oder nur eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung erfolgt: Die Frist läuft ein Jahr und 14 Tage (§ 356 Abs. 3 S. 2 BGB). „Zudem könnte der Vertrag selbst dann noch widerrufen werden, wenn die Immobilie längst vermittelt wurde“, warnt Dürr. Das bedeutet, dass Makler im Zweifel sogar die Provision zurückzahlen müssen.

Info

In der Anlage zum Einführungsgesetz für die Widerrufsbelehrung gibt es eine Muster-Widerrufsbelehrung, die verwendet werden kann (Anlage 1 zu Artikel 246a § 1 Absatz 2 Satz 2 BGB). Hier können Sie sich das Muster von der Seite des Bundesministeriums für Justiz und Verbraucherschutz herunterladen.

Eine weitere Falle sollten Makler ebenfalls bereits im Maklervertrag abdecken: Den Fall, dass sie während der 14-tägigen Widerrufsfrist bereits die Immobilie vermitteln. Denn auch dann könnte der Kunde noch widerrufen. Dürr rät darum: „Sie sollten bereits im Maklervertrag mit dem Kunden vereinbaren, dass der Makler sofort tätig werden soll und der Kunde zugleich zustimmt, dass das Widerrufsrecht erlischt, wenn eine Immobilie erfolgreich vermittelt wurde.“

Der Makler sollte sich laut Dürr letztlich drei Unterschriften vom Kunden geben lassen: Eine unter den Maklervertrag, eine für die Bestätigung zum sofortigen Tätigwerden vor Ablauf der Widerrufsfrist sowie eine für die Zustimmung, dass das Widerrufsrecht bei Vertragserfüllung erlischt. „Denn dabei handelt es sich um verschiedene Gesetzesgrundlagen“, erklärt der Anwalt.

Praxis-Tipp

Widerrufsbelehrung automatisch versenden

Auf immowelt.de können Immobilienmakler ihre Widerrufsbelehrung automatisch versenden lassen. Hierfür wird in der Bestätigungs-E-Mail der Kontaktanfragen einfach eine Widerrufsbelehrung als vordefiniertes Formular eingeblendet. Makler müssen diese Option nur einmal in „Meine Immowelt“ aktivieren: zur Anleitung.

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3. Fehler: Keine Vertragsdauer vereinbart

Fehler Maklervertrag, Vertragsdauer, Kündigung, Foto: iStock.com/BrianAJackson
Vereinbart ein Makler keine Vertragsdauer, droht ihm jederzeit die Kündigung. Foto: iStock.com/BrianAJackson

Sofern keine Dauer vereinbart wurde, kann jede Vertragspartei den Vertrag jederzeit kündigen, ohne Angabe von Gründen. Bei befristeten Verträgen braucht es dagegen einen wichtigen Grund, um ihn außerordentlich zu kündigen. Zum Beispiel eine schwerwiegende Pflichtverletzung des Maklers, durch die er seinem Auftraggeber erheblich zuwiderhandelt. Diese außerordentliche Kündigung muss innerhalb von zwei Wochen nach Bekanntwerden des Pflichtverstoßes erfolgen. Wichtig dabei: Ein schriftlich geschlossener Maklervertrag muss in der Regel auch wieder schriftlich gekündigt werden.

Rechtsanwalt Dürr rät Maklern: „Wer sich gegen unvorhergesehene Kündigungen ohne Grund absichern will, der sollte eine konkrete Vertragsdauer vereinbaren.“ In der Regel werde eine Vertragslaufzeit von sechs bis neun Monaten vereinbart. Bei besonders ausgefallenen Immobilien könnten es im Einzelfall auch mehr sein, je nach Interessenlage.

Tipp: Makler können im Maklervertrag auch die automatische Vertragsverlängerung vereinbaren. Laut dem Rechtsanwalt müssten sie dafür neben der Vertragslaufzeit im Maklervertrag festschreiben, dass sich die Vertragslaufzeit zum Beispiel um weitere drei Monate verlängert, wenn nicht einen Monat vorher der Vertrag gekündigt wird. „Dann muss der Kunde tätig werden, um den Vertrag zu beenden und der Makler hat weiterhin die Möglichkeit, seine Tätigkeit zu verlängern.“

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4. Fehler: Verzicht auf Makleralleinauftrag

Ohne Makleralleinauftrag stellt sich ein Problem: Der Makler kann nur einer unter vielen sein, die der Eigentümer mündlich oder schriftlich damit beauftragen kann, die Immobilie zu vermitteln. Bei einem einfachen Makleralleinauftrag stellt sich das Problem, dass der Makler zwar keine direkte Konkurrenz hat – allerdings kann der Eigentümer auch selbst sein Haus oder seine Wohnung auf dem Markt anbieten. Hat er Erfolg damit, geht der Makler leer aus.

„Darum ist ein Alleinauftrag, bestenfalls ein qualifizierter Alleinauftrag, zu empfehlen“, sagt Dürr. Dabei dürfe der Kunde selbst nicht tätig werden und müsse auch alle Interessenten zwingend an den Makler weiterverweisen. Aber: „Hierbei ist der Makler anders als bei den übrigen Maklerverträgen zum Handeln verpflichtet und muss sich rege und intensiv bemühen, einen Vertragsabschluss zu erreichen.“

Praxistipp des Rechtsanwalts: „Ich würde im Vordruck für den Maklervertrag in der Regel die Option zum qualifizierten Alleinauftrag zum Ankreuzen offenhalten. So kann sich der Makler je nach Einzelfall absichern.“

Extra-Tipp: Individuelle Vertragsstrafe verhandeln. Wer einen Maklerauftrag erhält, kann sich diesen laut dem Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht unter bestimmten Voraussetzungen durch eine Vertragsstrafe absichern:

  • Indem er sie individuell mit dem Kunden so aushandelt und
  • Die Regelung oder Klausel nicht einseitig vom Makler vorgegeben wird.

Als Beispiel nennt Dürr nach der Einigung der Parteien für eine aufzunehmende Regelung: „Wenn der Kunde trotz qualifiziertem Alleinauftrag einen anderen Makler beauftragt und ein Vertrag zustande kommt, fällt eine Vertragsstrafe in Höhe der Provision an.“

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5. Fehler: Nicht angezeigte Doppeltätigkeit

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Wer hinter dem Rücken der Auftraggeber als Doppelmakler tätig ist, dem kann der Provisionsverlust drohen. Foto: iStock.com/stevanovicigor

Wer als Makler für beide Seiten arbeitet, muss auch beide Seiten darüber informieren. „Tut er das nicht, hat der Kunde ein sofortiges Kündigungsrecht und der Makler setzt sich Schadensersatzansprüchen aus“, sagt Dürr. Er rät darum, die Doppeltätigkeit am besten gleich im Maklervertrag zu offenbaren. „Dies kann entweder in Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder im Einzelfall festgelegt werden.“

Sein Tipp: Einfach ein Kästchen zum Ankreuzen in den Vordruck eintragen, mit dem Hinweis: „Doppeltätigkeit für die jeweils andere Seite.“

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6. Fehler: Keine Maklerklausel für den Fall eines Vorkaufsrechtes

Makler sollten es keinesfalls versäumen, ihren Provisionsanspruch direkt im notariellen Kaufvertrag zu verankern – mit einer sogenannten Maklerklausel. Wann diese hilft: Zum Beispiel, wenn jemand anderes ein Vorkaufsrecht hat und den ursprünglichen Kunden aus dem Kaufvertrag drängt. Dafür muss sie allerdings so vereinbart sein, dass der Käufer ausdrücklich gegenüber dem Verkäufer verpflichtet ist, die Maklerprovision zu zahlen (BGH, Az.: VIII ZR 236/61). „Für den Fall eines Vorkaufsrechts gehört diese für den Makler zur Absicherung immer in den Notarvertrag hinein, um auch eine Provisionsverpflichtung des Vorkaufsberechtigten zu schaffen“, sagt Dürr. „Für den Fall des Vorkaufsrechtes empfiehlt es sich, darauf auch bereits im Maklervertrag hinzuweisen.“

Komplexer ist es, eine Maklerklausel auch für andere Fälle im Notarvertrag zu vereinbaren. „Hierbei ist die sogenannte Fremdkörperrechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu beachten“, meint der Rechtsexperte. Nach dieser habe der Anspruch des Maklers im Immobilienkaufvertrag zwischen Verkäufer und Käufer eigentlich nichts zu suchen. Beide Seiten müssen seitens des Notars ausdrücklich darauf hingewiesen werden, dass eine solche Klausel in den Vertrag kommt. „Der Notar liest insoweit den Immobilienkaufvertrag vor und sollte entsprechend auf die verbindliche Wirkung hinweisen“, sagt Dürr. Allerdings sei es diplomatischer, wenn der Makler bereits zuvor die beiden Seiten darüber informiere.

Laut Dürr kann eine Maklerklausel einen Provisionsanspruch letztlich nur unter der Voraussetzung begründen, dass die Klausel im Notarvertrag so konkret gefasst ist, dass sich daraus ein Anspruch ableiten lässt. Es reiche zum Beispiel nicht aus, hineinzuschreiben: „Die Immobilie wurde vom Maklerunternehmen Meyer vermittelt“, so Dürr. „Vielmehr muss aus dem Text das Anerkenntnis oder die Verpflichtung zu einer Provisionszahlung hervorgehen“.

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7. Fehler: Kein Aufwendungsersatz vereinbart, keine Spesen zurück

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Bleibt der Vermittlungserfolg aus, gibt es kein Geld zurück – außer, ein Aufwendungsersatz ist vereinbart. Foto: iStock.com/Ababsolutum

Wenn am Ende aller Mühen kein Vertragsabschluss steht, stehen Makler mit leeren Händen da. Über eine konkrete Vereinbarung im Maklervertrag können sich Makler zumindest einen Teil ihrer Kosten zurückerstatten lassen. „Zum Beispiel die Kosten für Anzeigenschaltung, Schreibauslagen, Porto oder Reisespesen“, erklärt der Rechtsexperte. Nicht dazu zähle jedoch die reine Arbeitszeit des Maklers, da das Erfolgsprinzip gelte: Nur wer die Immobilie erfolgreich vermittelt, hat Anspruch auf die Vergütung seiner Mühen.

Ein solcher Aufwendungsersatz, auch Aufwandsentschädigung genannt, muss ausdrücklich vereinbart werden (§ 652 Abs. 2 BGB). „Das muss direkt in den Maklervertrag geschrieben werden“, sagt Dürr. Eine Ausnahme bleibt: „Zu Lasten des Mieters ist eine solche Vereinbarung bei der Wohnungsvermittlung gemäß dem Wohnraumvermittlungsgesetz nicht zulässig.“

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Fazit: So gut wie möglich im Maklervertrag absichern

Makler gehen mit ihrer Arbeit sehr stark in Vorleistung. Eben darum sollten sie sich im Maklervertrag so gut wie nur möglich absichern. So schützen sie sich beispielsweise durch das Vereinbaren einer Vertragslaufzeit vor unvorhergesehenen Kündigungen; und auch wenn der Makler nicht damit rechnet, sollte ein mögliches Vorkaufsrecht bereits im Maklervertrag abgesichert sein. Tritt der Vermittlungserfolg trotz aller Mühen nicht ein, so können sich Makler zumindest einen Teil ihrer Unkosten über eine Aufwandsentschädigung ersetzen lassen. 

Wer schon beim Aufsetzen des Maklervertrags auf die Details achtet, erspart sich später Ärger und Frust. Dabei empfiehlt es sich in der Regel, einen Fachanwalt zu Rate zu ziehen. So gehen Makler sicher, dass sämtliche Vereinbarungen auch wirksam sind.

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1 Kommentar

fraktus am 17.09.2019 15:39

Wäre ja zu schön, wenn es so einfach wäre, aber ein rechtssicherer qualifizierter Alleinauftrag wird niemals durch Ankreuzen in einem Formular zustandekommen.

Die Rechtsprechung hat hierfür in der Praxis fast unerfüllbare Ansprüche an ein individuelles Aushandeln.

Der zweite Absatz zum Alleinauftrag ist missverständlich formuliert: es wird nicht hinreichend deutlich was bereits für einen einfachen oder eben nur für einen qualifizierten Alleinauftrag gilt.

Hilfreich wäre unter Punkt 2 auch ein Hinweis darauf gewesen, dass man sich den Erhalt der Widerrufsbelehrung vom Kunden schriftlich bestätigen lassen sollte, weil man hierfür als Makler in der Beweispflicht ist.

Nicht jeder nutzt hierfür schließlich eine Software, deren Beweistauglichkeit im Ernstfall aber wiederum auch erst vor Gericht standhalten müsste... ;-)

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