Lesermeinungen:
In Berlin sollen der Initiative „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“ nach ganze Wohnkonzerne enteignet werden. Die Möglichkeit, privates Eigentum zu enteignen, ist im Grundgesetz verankert. Aber: Eine Enteignung ist nur möglich, wenn sie dem Wohle der Allgemeinheit dient. Doch was bedeutet das? Wie eine Enteignung verläuft und wie man sich als Betroffener wehren kann.
Der Ablauf einer Enteignung ist im Grundgesetz verankert. Unter Art. 14 Abs. 3 GG heißt es: „Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig. Sie darf nur durch Gesetz oder aufgrund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt.“
Eine Enteignung von privaten Grundstücken, Wohnungen und Häusern durch den Staat oder seine Institutionen ist also möglich. Es muss aber vorausgesetzt sein, dass die Enteignung der Erfüllung öffentlicher Aufgaben dient. Wie etwa:
Dazu muss von Seiten des Staats oder Landes eine Entschädigung gemäß des Immobilienwerts angeboten werden. Eine entschädigungslose Enteignung ist nicht möglich.
nach obenQuelle: Bundesministerium für Verkehr und digitale Infrastruktur / Stand: 31. Mai 2020
Die Enteignung muss mit Blick auf den Eigentumseingriff geeignet, erforderlich und angemessen sein. Sie kommt immer nur als letztes Mittel zur Durchsetzung des Allgemeinwohls in Betracht. Grundlage der Enteignung ist das Baugesetzbuch (BauGB)- und das jeweilige Landesgesetz. Alle Bundesländer haben zur Enteignung eigene Gesetze, die sich aber an den meisten Stellen überschneiden.
Die Enteignungsbehörde – zumeist die Bezirksregierung – will den Enteignungsantrags in möglichst einem Verhandlungstermin erledigen. Zuvor erhalten alle Beteiligten bei einer Anhörung Gelegenheit zu Äußerung. Grundstückseigentümer können an der Stelle auch bestehende Miet- oder Pachtverhältnisse für das betroffene Grundstück angeben.
Die Bezirksregierung als Enteignungsbehörde soll auf eine Einigung zwischen den Beteiligten hinwirken. Ziel ist es vor allem die Art und die Höhe der Entschädigung zu klären. Wird eine Einigung erzielt, wird diese sofort beurkundet – die Einigung ist damit nicht mehr anfechtbar.
nach obenAuch bei Nichterscheinen des Eigentümers kann bei der Verhandlung über die Enteignung entschieden werden (§ 108, 3 BauGB).
Eine Enteignung ist nur möglich, wenn die Stadt beziehungsweise das Land eine entsprechende Entschädigung leistet. Das Baugesetzbuch (BauGB) schlägt drei Varianten vor:
Die Enteignung kann mit einer Geldzahlung entschädigt werden. Geregelt wir das in Paragraf 99 des Baugesetzbuchs. Für die Ermittlung einer angemessenen Entschädigung wird in der Regel ein Gutachterausschuss oder ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger mit der Erstellung eines Wertgutachtens beauftragt. Dieses Wertgutachten geht den Beteiligten vor der Verhandlung zu und ist Grundlage der weiteren Verhandlungen. Möglich sind Einmalzahlungen, auf Antrag des Eigentümers kann die Entschädigung aber auch in wiederkehrenden Leistungen festgesetzt werden, wenn dies den übrigen Beteiligten zuzumuten ist. Handelt es sich um ein Grundstück mit Erbbaurecht, muss die Entschädigung in einem Erbbauzins geleistet werden.
Die Entschädigung kann auf Antrag des Eigentümers in geeignetem Ersatzland festgesetzt werden. Das regelt Paragraf 100 des Baugesetzbuchs. Das ist möglich, wenn der Eigentümer zwecks Sicherung seiner Berufstätigkeit, seiner Erwerbstätigkeit oder zur Erfüllung der ihm wesensgemäß obliegenden Aufgaben auf Ersatzland angewiesen ist.
Bei einer Enteignungsentschädigung gibt es im Grunde drei Möglichkeiten:
Der Eigentümer kann sich mit Zustimmung des Projektträgers selbst Ersatzland außerhalb des Enteignungsverfahrens besorgen (§ 100, 9 (BauGB).
Der Eigentümer muss nicht zwingend in Geld oder mit einem Grundstück entschädigt werden. Je nach Einzelfall gibt es weitere gesetzlich geregelte Entschädigungsverfahren (§ 101, BauGB). Wenn beide Parteien einverstanden sind, sind folgende weitere Entschädigungsoptionen möglich:
Die Entschädigung ist verhandelbar, allerdings nicht ohne Risiko. Während der Verhandlungsrunde kann es dazu kommen, dass zwischen Eigentümer und Enteignungsbegünstigten lediglich eine Teileinigung (§111, BauGB) erzielt wird.
Das bedeutet, dass grundsätzlich eine Einigung über die Enteignung besteht, jedoch die Entschädigungssumme für den Eigentümer nicht ausreichend ist. Indem Fall setzt die Enteignungsbehörde zwar die Enteignung fest, die Entschädigungssumme wird in einem weiteren separaten Verfahren zwischen Eigentümer und Projektträger im Beisein der Enteignungsbehörde verhandelt. Und dann sind tatsächlich keine Grenzen gesetzt. Ist der Projektträger um eine schnelle Einigung bemüht, kann durchaus auch die doppelte Summe als die des zugrunde liegenden Wertgutachtens ausgehandelt werden. Aber Vorsicht: Auch nach unten gibt es in diesem Verfahren keine Grenze.
Neben dem Wertgutachten wird nämlich auch das Gleichwertverfahren angewandt. Dabei handelt es sich um eine Kaufpreissammlung der Verträge aller umliegenden Grundstücke. Ergibt sich daraus eine geringere Summe als die des Wertgutachtens, hat der Eigentümer eine schlechtere Verhandlungsposition als zuvor.
nach obenWer bei der Entschädigung bis zum Gleichwertverfahren verhandelt, sollte sich mithilfe seines Anwalts schon bei den Vorgesprächen bei der Enteignungsbehörde auf eine Mindestentschädigung festlegen.
Der Enteignungsbeschluss ist im Prinzip die vertragliche Einigung zwischen den Beteiligten und regelt die eintretenden Rechtsveränderungen. Der Beschluss der Enteignungsbehörde wird allen Beteiligten zugestellt und wird mit einer Belehrung über Zulässigkeit, Form und Frist versehen.
Das muss im Enteignungsbeschluss stehen:
nach oben
Der Eigentümer des zu enteigneten Grundstücks kann sich auf juristischem Weg gegen eine Enteignung wehren. Mit dem Erheben einer Klage kann er versuchen, sein Grundstück und die Immobilie über den Rechtsweg zu behalten. Die Erfolgschancen sind zumindest bei Großprojekten oft sehr überschaubar. In den Braunkohlerevieren im Rheinland oder in der Lausitz mussten beispielsweise ganze Ortschaften weichen. Mehr als 300 Siedlungen wurden überbaggert, etwa 100.000 Menschen enteignet und in neue Gemeinden umgesiedelt. In den meisten Fällen bei einer Enteignung bleibt nur das Kaufangebot beziehungsweise die Entschädigung anzunehmen oder den Preis zumindest zu verhandeln.
nach obenUnter Umständen kann es vorkommen, dass das zu enteignete Grundstück früher als geplant in Besitz genommen wird. Das Baugesetzbuch spricht hier von der vorzeitigen Besitzeinweisung. Das ist möglich, wenn beispielsweise die Autobahn schneller gebaut werden soll, als ursprünglich geplant. Der Eigentümer kann auf Rechtswegen die vorzeitige Besitzeinweisung versuchen zu verhindern. Art und Höhe der Entschädigung wird von der Enteignungsbehörde festgesetzt.
nach obenVor der Enteignung wurde im Enteignungsbeschluss der Enteignungszweck sowie eine Frist, innerhalb der das Grundstück zu verwenden ist, festgesetzt. Wird das Grundstück bis Ablauf der Frist nicht entsprechend bebaut, kann der ehemalige Eigentümer unter Umständen vom dem Recht der Rückenteignung Gebrauch machen. Dafür muss der ehemalige Eigentümer innerhalb von zwei Jahren bei der zuständigen Enteignungsbehörde – meistens der Bezirksregierung – einen Antrag einreichen (§ 102, BauGB). Die Entschädigung müsste in dem Fall aber zurückgezahlt werden (§ 103, BauGB).
nach obenKilian Treß14.10.2021Horst am 08.11.2021 12:54
vorsicht, es wird nur eine datenbank gefüttert, aus der sich dann irgendwelche "Makler" bedienen;
auf Kommentar antworten