Enteignung: Kann der Staat mir mein Haus wegnehmen?

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In Berlin sollen der Initiative „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“ nach ganze Wohnkonzerne enteignet werden. Die Möglichkeit, privates Eigentum zu enteignen, ist im Grundgesetz verankert. Aber: Eine Enteignung ist nur möglich, wenn sie dem Wohle der Allgemeinheit dient. Doch was bedeutet das? Wie eine Enteignung verläuft und wie man sich als Betroffener wehren kann.

In Kürze: Enteignung von Immobilien

  • Enteignet wird meistens aufgrund eines großen Bauvorhabens.
  • Der Projektträger ist dann zumeist der Bund oder das Land.
  • Zuvor muss der Projektträger aber mit einem begründeten Kaufangebot mit realistischer Kaufsumme an den Eigentümer herangetreten sein.
  • Wird das Angebot abgelehnt, beginnt der Enteignungsprozess. Involviert sind dann zusätzlich die Gemeinde sowie die Enteignungsbehörde – zumeist ist das die Bezirksregierung.
  • Entschädigt werden kann mit Land oder Geld.
  • Die Entschädigungen sind verhandelbar, aber nicht ohne Risiko.

Können Immobilieneigentümer enteignet werden?

Der Ablauf einer Enteignung ist im Grundgesetz verankert. Unter Art. 14 Abs. 3 GG heißt es: „Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig. Sie darf nur durch Gesetz oder aufgrund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt.“

Eine Enteignung von privaten Grundstücken, Wohnungen und Häusern durch den Staat oder seine Institutionen ist also möglich. Es muss aber vorausgesetzt sein, dass die Enteignung der Erfüllung öffentlicher Aufgaben dient. Wie etwa:

  • Bau einer Autobahn
  • Bau von Bahngleisen
  • Bau Stromtrassen
  • Bau von Startbahnen für Flughäfen
  • Braunkohleabbau

Dazu muss von Seiten des Staats oder Landes eine Entschädigung gemäß des Immobilienwerts angeboten werden. Eine entschädigungslose Enteignung ist nicht möglich.

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Enteignungen wegen Autobahnprojekten 2009 bis 2020

Quelle: Bundesministerium für Verkehr und digitale Infrastruktur / Stand: 31. Mai 2020

Wie läuft eine Enteignung ab?

Die Enteignung muss mit Blick auf den Eigentumseingriff geeignet, erforderlich und angemessen sein. Sie kommt immer nur als letztes Mittel zur Durchsetzung des Allgemeinwohls in Betracht. Grundlage der Enteignung ist das Baugesetzbuch (BauGB)- und das jeweilige Landesgesetz. Alle Bundesländer haben zur Enteignung eigene Gesetze, die sich aber an den meisten Stellen überschneiden.

Enteignung – das Verfahren im Überblick:

  1. Der jeweilige Projektträger, zumeist Bund oder Land, muss zuallererst an den Eigentümer ein ernsthaftes Kaufangebot abgeben. Vor dem Gesetz stellt der Kauf im Verhältnis zur Enteignung das mildere Mittel dar.
  2. Das Angebot kann der betroffene Grundstückseigentümer annehmen, erst wenn er das Kaufangebot ausschlägt, wird das Enteignungsverfahren begonnen.
  3. Der Projektträger stellt dann den Enteignungsantrag nach dem Baugesetzbuch (BauGB) an die jeweilige Gemeinde des zu enteignenden Grundstücks.  
  4. Im Antrag muss glaubhaft aufgezeigt werden, dass das Grundstück in absehbarer Zeit für den geplanten Zweck tatsächlich gebraucht wird. Dem Eigentümer muss eine Entschädigung angeboten werden, beispielsweise in Form von Ersatzland oder Geld.
  5. Die Gemeinde legt den Antrag mit ihrer Stellungnahme binnen eines Monats der Enteignungsbehörde vor. Das ist immer die höhere Verwaltungsbehörde, zumeist tritt die jeweilige Bezirksregierung an die Stelle.
  6. Es folgen Vorgespräche und eine mündliche Verhandlung mit allen Beteiligten. Wird während der mündlichen Verhandlung eine Einigung erzielt, wird der Vertrag beurkundet und ist nicht mehr anfechtbar. 
  7. Besteht keine Einigung, wird die Enteignung zwar beschlossen, es kann an einem Folgetermin aber über die Höhe der Entschädigung noch verhandelt werden.
  8. Es folgt der Enteignungsbeschluss mit Auszugsdatum und Höhe der Entschädigung.

Beteiligte eines Enteignungsverfahrens:

  • der Antragsteller, meistens der Projektträger (zumeist der Bund oder das Land)
  • der Eigentümer des zu enteignenden Grundstücks / die im Grundbuch eingetragenen Personen / Banken
  • die Gemeinde

Die Ladung zum Verhandlungstermin muss enthalten:

  • die Bezeichnung des Antragstellers und des betroffenen Grundstücks
  • den wesentlichen Inhalt des Enteignungsantrags mit dem Hinweis, dass der Antrag mit den ihm beigefügten Unterlagen bei der Enteignungsbehörde eingesehen werden kann
  • die Aufforderung, etwaige Einwendungen gegen den Enteignungsantrag möglichst vor der mündlichen Verhandlung bei der Enteignungsbehörde schriftlich einzureichen oder zur Niederschrift zu erklären
  • den Hinweis, dass auch bei Nichterscheinen über den Enteignungsantrag entschieden werden kann

Das steht im Enteignungsantrag:

  • Begründung des Wohls der Allgemeinheit
  • Zu enteignenden Gegenstände / Grundstücke / Immobilien
  • die Beteiligten mit Namen und Anschrift
  • Der Antrag muss in dreifacher Ausfertigung plus je ein Exemplar für jeden Beteiligten eingereicht werden.

Die Enteignungsbehörde – zumeist die Bezirksregierung – will den Enteignungsantrags in möglichst einem Verhandlungstermin erledigen. Zuvor erhalten alle Beteiligten bei einer Anhörung Gelegenheit zu Äußerung. Grundstückseigentümer können an der Stelle auch bestehende Miet- oder Pachtverhältnisse für das betroffene Grundstück angeben.

Während der Verhandlung:

Die Bezirksregierung als Enteignungsbehörde soll auf eine Einigung zwischen den Beteiligten hinwirken. Ziel ist es vor allem die Art und die Höhe der Entschädigung zu klären. Wird eine Einigung erzielt, wird diese sofort beurkundet – die Einigung ist damit nicht mehr anfechtbar.

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Achtung

Auch bei Nichterscheinen des Eigentümers kann bei der Verhandlung über die Enteignung entschieden werden (§ 108, 3 BauGB).

Was bedeutet Entschädigung bei einer Enteignung?

Eine Enteignung ist nur möglich, wenn die Stadt beziehungsweise das Land eine entsprechende Entschädigung leistet. Das Baugesetzbuch (BauGB) schlägt drei Varianten vor:

  1. Entschädigung in Geld
  2. Entschädigung in Land
  3. Entschädigung durch Gewährung anderer Rechte

Entschädigung in Geld

Die Enteignung kann mit einer Geldzahlung entschädigt werden. Geregelt wir das in Paragraf 99 des Baugesetzbuchs. Für die Ermittlung einer angemessenen Entschädigung wird in der Regel ein Gutachterausschuss oder ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger mit der Erstellung eines Wertgutachtens beauftragt. Dieses Wertgutachten geht den Beteiligten vor der Verhandlung zu und ist Grundlage der weiteren Verhandlungen. Möglich sind Einmalzahlungen, auf Antrag des Eigentümers kann die Entschädigung aber auch in wiederkehrenden Leistungen festgesetzt werden, wenn dies den übrigen Beteiligten zuzumuten ist. Handelt es sich um ein Grundstück mit Erbbaurecht, muss die Entschädigung in einem Erbbauzins geleistet werden.

Entschädigung in Land

Die Entschädigung kann auf Antrag des Eigentümers in geeignetem Ersatzland festgesetzt werden. Das regelt Paragraf 100 des Baugesetzbuchs. Das ist möglich, wenn der Eigentümer zwecks Sicherung seiner Berufstätigkeit, seiner Erwerbstätigkeit oder zur Erfüllung der ihm wesensgemäß obliegenden Aufgaben auf Ersatzland angewiesen ist.

Bei einer Enteignungsentschädigung gibt es im Grunde drei Möglichkeiten:

  1. Der Wert des Ersatzlands entspricht dem Wert des zu enteigneten Grundstücks.
    In dem Fall haben Eigentümer und Enteignungsberechtigter eine von dem Gesetz korrekte Entschädigung verhandelt.
     
  2. Der Wert des Ersatzlands unterschreitet den Wert des zu enteigneten Lands
    Hat das Ersatzland einen geringeren Wert als das zu enteignende Grundstück, so ist eine dem Wertunterschied entsprechende zusätzliche Geldentschädigung festzusetzen. Der Eigentümer muss das Geld am Tag der Enteignung erhalten.
     
  3. Der Wert des Ersatzlands übersteigt den Wert des zu enteigneten Lands
    Hat das Ersatzland einen höheren Wert als das zu enteignende Grundstück, muss der Eigentümer dem Enteignungsbegünstigten eine dem Wertunterschied entsprechende Ausgleichszahlung leisten.
Info

Der Eigentümer kann sich mit Zustimmung des Projektträgers selbst Ersatzland außerhalb des Enteignungsverfahrens besorgen (§ 100, 9 (BauGB).

Entschädigung durch Gewährung anderer Rechte

Der Eigentümer muss nicht zwingend in Geld oder mit einem Grundstück entschädigt werden. Je nach Einzelfall gibt es weitere gesetzlich geregelte Entschädigungsverfahren (§ 101, BauGB). Wenn beide Parteien einverstanden sind, sind folgende weitere Entschädigungsoptionen möglich:

  • Übertragung von Miteigentum an einem Grundstück des Projektträgers
  • Übertragung von Eigentum an einem bebauten Grundstück des Projektträgers
  • Übertragung von Eigentum an einem Grundstück des Projektträgers, das mit einem Eigenheim oder einer Kleinsiedlung bebaut werden soll

Ist die Entschädigung verhandelbar?

Die Entschädigung ist verhandelbar, allerdings nicht ohne Risiko. Während der Verhandlungsrunde kann es dazu kommen, dass zwischen Eigentümer und Enteignungsbegünstigten lediglich eine Teileinigung (§111, BauGB) erzielt wird.

Das bedeutet, dass grundsätzlich eine Einigung über die Enteignung besteht, jedoch die Entschädigungssumme für den Eigentümer nicht ausreichend ist. Indem Fall setzt die Enteignungsbehörde zwar die Enteignung fest, die Entschädigungssumme wird in einem weiteren separaten Verfahren zwischen Eigentümer und Projektträger im Beisein der Enteignungsbehörde verhandelt. Und dann sind tatsächlich keine Grenzen gesetzt. Ist der Projektträger um eine schnelle Einigung bemüht, kann durchaus auch die doppelte Summe als die des zugrunde liegenden Wertgutachtens ausgehandelt werden. Aber Vorsicht: Auch nach unten gibt es in diesem Verfahren keine Grenze.

Neben dem Wertgutachten wird nämlich auch das Gleichwertverfahren angewandt. Dabei handelt es sich um eine Kaufpreissammlung der Verträge aller umliegenden Grundstücke. Ergibt sich daraus eine geringere Summe als die des Wertgutachtens, hat der Eigentümer eine schlechtere Verhandlungsposition als zuvor.

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Experten-Tipp

Wer bei der Entschädigung bis zum Gleichwertverfahren verhandelt, sollte sich mithilfe seines Anwalts schon bei den Vorgesprächen bei der Enteignungsbehörde auf eine Mindestentschädigung festlegen.

Was ist ein Enteignungsbeschluss?

Der Enteignungsbeschluss ist im Prinzip die vertragliche Einigung zwischen den Beteiligten und regelt die eintretenden Rechtsveränderungen. Der Beschluss der Enteignungsbehörde wird allen Beteiligten zugestellt und wird mit einer Belehrung über Zulässigkeit, Form und Frist versehen.
Das muss im Enteignungsbeschluss stehen:

  1. Namen der Enteignung-Betroffenen und Enteignungsbegünstigten
  2. sonstige Beteiligten
  3. Der Enteignungszweck
  4. Die Frist, in der das Grundstück zum vorgesehenen Zweck zu verwenden ist
  5. Gegenstand der Enteignung, (dargestellt durch Grundbuch, Katastereinträge etc.)
  6. die Eigentums- und sonstigen Rechtsverhältnisse vor und nach der Enteignung;
  7. die Art und Höhe der Entschädigungen und die Höhe der Ausgleichszahlungen.

 

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Was können Betroffene gegen den Enteignungsbeschluss tun?

Der Eigentümer des zu enteigneten Grundstücks kann sich auf juristischem Weg gegen eine Enteignung wehren. Mit dem Erheben einer Klage kann er versuchen, sein Grundstück und die Immobilie über den Rechtsweg zu behalten. Die Erfolgschancen sind zumindest bei Großprojekten oft sehr überschaubar. In den Braunkohlerevieren im Rheinland oder in der Lausitz mussten beispielsweise ganze Ortschaften weichen. Mehr als 300 Siedlungen wurden überbaggert, etwa 100.000 Menschen enteignet und in neue Gemeinden umgesiedelt. In den meisten Fällen bei einer Enteignung bleibt nur das Kaufangebot beziehungsweise die Entschädigung anzunehmen oder den Preis zumindest zu verhandeln.

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Wenn früher als geplant enteignet wird

Unter Umständen kann es vorkommen, dass das zu enteignete Grundstück früher als geplant in Besitz genommen wird. Das Baugesetzbuch spricht hier von der vorzeitigen Besitzeinweisung. Das ist möglich, wenn beispielsweise die Autobahn schneller gebaut werden soll, als ursprünglich geplant. Der Eigentümer kann auf Rechtswegen die vorzeitige Besitzeinweisung versuchen zu verhindern. Art und Höhe der Entschädigung wird von der Enteignungsbehörde festgesetzt.

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Kann das Grundstück nachträglich rückenteignet werden?

Vor der Enteignung wurde im Enteignungsbeschluss der Enteignungszweck sowie eine Frist, innerhalb der das Grundstück zu verwenden ist, festgesetzt. Wird das Grundstück bis Ablauf der Frist nicht entsprechend bebaut, kann der ehemalige Eigentümer unter Umständen vom dem Recht der Rückenteignung Gebrauch machen. Dafür muss der ehemalige Eigentümer innerhalb von zwei Jahren bei der zuständigen Enteignungsbehörde – meistens der Bezirksregierung – einen Antrag einreichen (§ 102, BauGB). Die Entschädigung müsste in dem Fall aber zurückgezahlt werden (§ 103, BauGB). 

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14.10.2021


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