GEG-Abmahnung: Diese Informationspflicht haben Makler

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) verpflichtet Makler, bestimmte Angaben zu den energetischen Kennwerten einer Immobilie zu machen. Wem dabei ein Fehler unterläuft oder wer wichtige Angaben vergisst, dem drohen Abmahnungen und Bußgelder von bis zu 15.000 Euro. Das sind häufige Fehler.

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) nimmt Vermieter, Verkäufer, Makler oder Leasinggeber einer Immobilie in die Pflicht. Makler können bei einem Verstoß sowohl hinsichtlich des GEG als auch wettbewerbsrechtlich abgemahnt werden. Auch Bußgelder bis zu 15.000 Euro können unter Umständen anfallen. Im Zuge des Vermarktungsprozesses gibt es bestimmte Fallstricke, die Makler deshalb kennen und vermeiden sollten.

Diese Angaben zum energetischen Zustand eines Gebäudes müssen in die Immobilienanzeige

Bei Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien gilt in der Regel: Es müssen Angaben zum energetischen Zustand des Gebäudes gemacht werden, die im Energieausweis zu finden sind, sofern zum Zeitpunkt der Beauftragung durch den Kunden ein solcher schon vorliegt. (§ 87 GEG). Liegt zunächst noch kein Energieausweis vor, so muss dieser rasch angefertigt werden. Denn spätestens beim Besichtigungstermin muss der Makler diesen dem Interessenten vorlegen können.

„Als kommerziell gelten Medien, die darauf gerichtet sind, professionelle Werbebotschaften zu übermitteln“, sagt der Rechtsexperte des Immobilienverbands IVD, Christian Osthus. Sie sind laut ihm typischerweise in folgenden Medien zu finden:

• Zeitungen
• Zeitschriften
• Webseiten von Immobilienmaklern
• Immobilienportalen
• Schaufenster eines Maklerbüros

Kleinzeigen, wie sie üblicherweise als Aushänge an einem schwarzen Brett, beispielsweise im Hausflur oder Supermarkt, zu finden sind, fallen laut Osthus hingegen nicht unter diese Regelung.

Diese Angaben aus dem Energieausweis sind Pflicht

Zwar ist der Energieausweis für die allermeisten Gebäude Pflicht. Es gibt aber eine Ausnahme: Für denkmalgeschützte muss kein Energieausweis angefertigt und vorgelegt werden.

Der vorzulegende Energieausweis muss dabei bestimmte Kriterien erfüllen und eine Reihe von relevanten Pflichtangaben enthalten.

Die relevanten Angaben sind laut § 87 des Gebäudeenergiegesetzes (GEG):

• die Art des Ausweises: Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis,
• den Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs für das Gebäude, bezogen auf die Wohnfläche. Für Nichtwohngebäude ist diese Angabe für Wärme und Strom getrennt aufzuführen.
• die wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes,
• bei Wohngebäuden: das im Energieausweis genannte Baujahr,
• bei Wohngebäuden: die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse (Klassen A+ bis H), falls der Energieausweis nach dem 1. Mai 2014 ausgestellt wurde.

Fehlen Pflichtangaben oder sind diese fehlerhaft, so drohen Bußgelder und Abmahnungen.

Unabhängig vom GEG sollten Makler darauf achten, dass sämtliche Angaben zu energetischen Kennwerten in den Immobilienanzeigen korrekt angegeben sind – hierzu sollten die Angaben aus dem Energieausweis eins zu eins übernommen werden. Um etwaigen Rechtsstreitigkeiten vorzubeugen, empfiehlt es sich, die vom Immobilieneigentümer übergebenen Daten zu speichern und aufzubewahren.

Beim Besichtigungstermin muss der Ausweis vorliegen

Makler müssen die Daten aus einem vorhandenen Energieausweis bereits im Exposé, beziehungsweise der Immobilienanzeige angeben und Interessenten den Ausweis beim ersten Besichtigungstermin zugänglich machen. Dabei muss der Makler nicht jedem Kaufinteressenten einzeln eine Kopie aushändigen. Es genügt, wenn er diesen während des Besichtigungstermins deutlich sichtbar aushängt oder auslegt.

Abmahnung und -Bußgeld: Diese Konsequenzen drohen bei Verstößen

Das GEG verpflichtet Makler, private Verkäufer, Vermieter und Verpächter. Das Nichtzugänglichmachen des Energieausweises ist darüber hinaus auch eine Ordnungswirdrigkeit:  „Der Makler kann nach § 14 Gesetz über Ordnungswidrigkeiten (OWiG) Mittäter sein, sodass auch er belangt werden kann“, so IVD-Rechtsexperte Osthus. Für fehlende oder falsche Angaben im Inserat hafte dann grundsätzlich nicht nur der Verkäufer oder Vermieter, sondern der Makler selbst, sobald die entsprechende Immobilienanzeige veröffentlicht werde. Ihm droht dann ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro. Die Verhängung von Bußgeldern sei in der Praxis allerdings sehr selten. „Ich weiß nur von sehr wenigen Fällen, bei denen sich der Bescheid gegen den Eigentümer richtete“, so der Rechtsexperte.

„Sehr viel häufiger gibt es den Fall, dass Makler abgemahnt werden, weil in Immobilienanzeigen bestimmte Angaben aus dem Energieausweis nicht gemacht wurden, falsch oder unvollständig sind“, sagt Osthus. Denn: Makler enthalten Immobiliensuchende dadurch wesentliche Informationen vor, was laut Bundesgerichtshof gegen das Gesetz gegen unlauteren Wettbewerb verstößt (BGH, Az.: I ZR 229/16; § 5a Abs. 2 UWG). Allein von der Deutschen Umwelthilfe (DUH) gehen bei Mitgliedern des IVD einige hundert Abmahnungen pro Jahr ein, so der Rechtsexperte. Er gibt einen groben Kostenüberblick:

• Die DUH verlange zunächst eine Mahngebühr von rund 230 Euro. Mahnt dagegen ein Mitbewerber mit Hilfe eines Rechtsanwaltes ab, so sind laut Osthus die Anwaltskosten zu zahlen. Die Höhe richte sich nach dem Streitwert, der wiederum von dem Verstoß und der Größe des Abgemahnten abhängig sei. In der Regel seien dies etwa 1.000 Euro Anwaltskosten.
• Die Vertragsstrafen, die die DUH androhe, lägen bei rund 5.000 Euro pro Verstoß. Die Höhe der Vertragsstrafe sei aber auch abhängig von der Größe des Unternehmens, das die Strafe zahlen soll. Die Summen variieren laut Osthus zwischen 7.500 oder 10.000 Euro.

Theoretisch könne der Makler auch abgemahnt oder mit einem Bußgeld belegt werden, wenn er den Energieausweis beim Besichtigungstermin nicht wie im GEG gefordert vorlege, meint IVD-Rechtsexperte Osthus. „In der Praxis wird ihm dieses Versäumnis allerdings schwer nachzuweisen sein. Ein entsprechender Abmahner oder Behördenvertreter müsste ja zum Besichtigungstermin anwesend sein.“

Abmahnung vermeiden: 2 häufige Fallen

In der Praxis ergeben sich für Immobilienmakler diverse Fallstricke, über die sie leicht stolpern können. Das sind drei häufigen Fallen:

1. Fall: In der Anzeige Abkürzungen verwenden

Wer in seinem Immobilien-Exposé Abkürzungen verwendet, ohne diese genauer zu erklären, bewegt sich auf dünnem Eis. Häufig wird im Exposé beispielsweise der Begriff Verbrauchsausweis einfach mit einem „V“ abgekürzt, aus dem Baujahr wird „BJ“ und für die Angaben der Energieeffizienzklasse C wird nur noch das C geschrieben. Für Laien sind solche Abkürzungen jedoch leicht missverständlich und daher auch abmahnfähig. Zumal es kein offizielles Abkürzungsverzeichnis für Angaben aus dem Energieausweis gibt, sodass Kürzel nicht rechtssicher verwendet werden können.

Osthus rät deshalb: „Makler sollten immer auch ein Abkürzungsverzeichnis mit angeben oder Abkürzungen ganz vermeiden, sonst könnte er ebenfalls gemäß dem UWG abgemahnt werden.“ Bei einer Online-Anzeige genügt laut Osthus ein Link zu einem Abkürzungsverzeichnis. Wird eine Printanzeige aufgegeben, sollte das Verzeichnis in der Nähe vollständig abgedruckt sein.

2. Fall: Der Energieausweis enthält falsche Angaben

Grundsätzlich kann der Makler darauf vertrauen, dass die Angaben aus dem Energieausweis stimmen. Er ist in der Regel nicht dazu verpflichtet, ihn inhaltlich zu überprüfen. Bei offensichtlichen Widersprüchen sollten Makler allerdings handeln:

Wenn beispielsweise das Baujahr 1907 lautet, obwohl offensichtlich ist, dass das Gebäude gerade einmal zehn oder 15 Jahre alt ist, sollte der Makler dies nicht einfach hinnehmen. Am besten solle sich der Makler in diesem Fall möglichst schnell um einen neuen Ausweis bemühen, empfiehlt der Justiziar des IVD.

Verwendet er die offensichtlich falschen Angaben trotzdem, können wettbewerbsrechtliche Schritte drohen: „Es kann sein, dass der Makler zunächst abgemahnt wird“, sagt Osthus. Aber: „Gesteht der Makler gegenüber dem Abmahner den Fehler ein, zieht der Abmahner die Sache in der Regel
zurück.“