GEG-Abmahnung: Diese Informationspflicht haben Makler

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Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) verpflichtet Makler, bestimmte Angaben zu den energetischen Kennwerten einer Immobilie zu machen. Wem dabei ein Fehler unterläuft oder wer wichtige Angaben vergisst, dem drohen Abmahnungen und Bußgelder von bis zu 15.000 Euro. Das sind häufige Fehler.

EnEV-Abmahnungen, Mann liest Brief, Foto: iStock.com/fizkes
Wer bei der Vermarktung von Immobilien bestimmte EnEV-Angaben nicht macht, dem kann schnell eine Abmahnung ins Büro flattern.

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) nimmt Vermieter, Verkäufer, Makler oder Leasinggeber einer Immobilie in die Pflicht. Makler können bei einem Verstoß sowohl hinsichtlich des GEG als auch wettbewerbsrechtlich abgemahnt werden. Auch Bußgelder bis zu 15.000 Euro können unter Umständen anfallen. Im Zuge des Vermarktungsprozesses gibt es bestimmte Fallstricke, die Makler deshalb kennen und vermeiden sollten.

Info

Der Energieausweis gibt Auskunft über den zu erwartenden Energieverbrauch oder -bedarf eines Gebäudes. Er ist für fast alle Immobilien Pflicht. Für selbstgenutzte Häuser gilt: Spätestens, wenn sie vermietet oder verkauft werden, muss ein Energieausweis vorhanden sein und potentiellen Interessenten gezeigt werden.
Erfahren Sie hier mehr zum GEG und Energieausweis.

Diese Angaben zum energetischen Zustand eines Gebäudes müssen in die Immobilienanzeige

Bei Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien gilt in der Regel: Es müssen Angaben zum energetischen Zustand des Gebäudes gemacht werden, die im Energieausweis zu finden sind, sofern zum Zeitpunkt der Beauftragung durch den Kunden ein solcher schon vorliegt. (§ 87 GEG). Liegt zunächst noch kein Energieausweis vor, so muss dieser rasch angefertigt werden. Denn spätestens beim Besichtigungstermin muss der Makler diesen dem Interessenten vorlegen können.

„Als kommerziell gelten Medien, die darauf gerichtet sind, professionelle Werbebotschaften zu übermitteln“, sagt der Rechtsexperte des Immobilienverbands IVD, Christian Osthus. Sie sind laut ihm typischerweise in folgenden Medien zu finden:

  • Zeitungen
  • Zeitschriften
  • Webseiten von Immobilienmaklern
  • Immobilienportalen
  • Schaufenster eines Maklerbüros

Kleinzeigen, wie sie üblicherweise als Aushänge an einem schwarzen Brett, beispielsweise im Hausflur oder Supermarkt, zu finden sind, fallen laut Osthus hingegen nicht unter diese Regelung.

Diese Angaben aus dem Energieausweis sind Pflicht

EnEV-Abmahnungen, Energieausweis, Foto: stock.adobe.com/vegefox.com
Laut EnEV müssen bestimmte Angaben aus dem Energieausweis in der Immobilienanzeige stehen. Foto: stock.adobe.com/vegefox.com

Zwar ist der Energieausweis für die allermeisten Gebäude Pflicht. Es gibt aber eine Ausnahme: Für denkmalgeschützte muss kein Energieausweis angefertigt und vorgelegt werden.

Der vorzulegende Energieausweis muss dabei bestimmte Kriterien erfüllen und eine Reihe von relevanten Pflichtangaben enthalten.

Die relevanten Angaben sind laut § 87 des Gebäudeenergiegesetzes (GEG):

  • die Art des Ausweises: Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis,
  • den Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs für das Gebäude, bezogen auf die Wohnfläche. Für Nichtwohngebäude ist diese Angabe für Wärme und Strom getrennt aufzuführen.
  • die wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes,
  • bei Wohngebäuden: das im Energieausweis genannte Baujahr,
  • bei Wohngebäuden: die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse (Klassen A+ bis H), falls der Energieausweis nach dem 1. Mai 2014 ausgestellt wurde.

Fehlen Pflichtangaben oder sind diese fehlerhaft, so drohen Bußgelder und Abmahnungen.

Unabhängig vom GEG sollten Makler darauf achten, dass sämtliche Angaben zu energetischen Kennwerten in den Immobilienanzeigen korrekt angegeben sind – hierzu sollten die Angaben aus dem Energieausweis eins zu eins übernommen werden. Um etwaigen Rechtsstreitigkeiten vorzubeugen, empfiehlt es sich, die vom Immobilieneigentümer übergebenen Daten zu speichern und aufzubewahren.

Link-Tipp

Beim Energieausweis gibt es zwei Varianten: Den Energieverbrauchsausweis und den Energiebedarfsausweis. Lesen Sie hier, welcher der richtige ist.

Beim Besichtigungstermin muss der Ausweis vorliegen

Makler müssen die Daten aus einem vorhandenen Energieausweis bereits im Exposé, beziehungsweise der Immobilienanzeige angeben und Interessenten den Ausweis beim ersten Besichtigungstermin zugänglich machen. Dabei muss der Makler nicht jedem Kaufinteressenten einzeln eine Kopie aushändigen. Es genügt, wenn er diesen während des Besichtigungstermins deutlich sichtbar aushängt oder auslegt.

EnEV-Abmahnungen, Personen vor Haus, Besichtigungstermin, Foto: iStock.com/piranka
Spätestens beim Besichtigungstermin müssen Interessenten den Energieausweis einsehen können. Foto: iStock.com/piranka

Abmahnung und -Bußgeld: Diese Konsequenzen drohen bei Verstößen

Das GEG verpflichtet Makler, private Verkäufer, Vermieter und Verpächter. Das Nichtzugänglichmachen des Energieausweises ist darüber hinaus auch eine Ordnungswirdrigkeit:  „Der Makler kann nach § 14 Gesetz über Ordnungswidrigkeiten (OWiG) Mittäter sein, sodass auch er belangt werden kann“, so IVD-Rechtsexperte Osthus. Für fehlende oder falsche Angaben im Inserat hafte dann grundsätzlich nicht nur der Verkäufer oder Vermieter, sondern der Makler selbst, sobald die entsprechende Immobilienanzeige veröffentlicht werde. Ihm droht dann ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro. Die Verhängung von Bußgeldern sei in der Praxis allerdings sehr selten. „Ich weiß nur von sehr wenigen Fällen, bei denen sich der Bescheid gegen den Eigentümer richtete“, so der Rechtsexperte.

„Sehr viel häufiger gibt es den Fall, dass Makler abgemahnt werden, weil in Immobilienanzeigen bestimmte Angaben aus dem Energieausweis nicht gemacht wurden, falsch oder unvollständig sind“, sagt Osthus. Denn: Makler enthalten Immobiliensuchende dadurch wesentliche Informationen vor, was laut Bundesgerichtshof gegen das Gesetz gegen unlauteren Wettbewerb verstößt (BGH, Az.: I ZR 229/16; § 5a Abs. 2 UWG). Allein von der Deutschen Umwelthilfe (DUH) gehen bei Mitgliedern des IVD einige hundert Abmahnungen pro Jahr ein, so der Rechtsexperte. Er gibt einen groben Kostenüberblick:

  • Die DUH verlange zunächst eine Mahngebühr von rund 230 Euro. Mahnt dagegen ein Mitbewerber mit Hilfe eines Rechtsanwaltes ab, so sind laut Osthus die Anwaltskosten zu zahlen. Die Höhe richte sich nach dem Streitwert, der wiederum von dem Verstoß und der Größe des Abgemahnten abhängig sei. In der Regel seien dies etwa 1.000 Euro Anwaltskosten.
  • Die Vertragsstrafen, die die DUH androhe, lägen bei rund 5.000 Euro pro Verstoß. Die Höhe der Vertragsstrafe sei aber auch abhängig von der Größe des Unternehmens, das die Strafe zahlen soll. Die Summen variieren laut Osthus zwischen 7.500 oder 10.000 Euro.

Theoretisch könne der Makler auch abgemahnt oder mit einem Bußgeld belegt werden, wenn er den Energieausweis beim Besichtigungstermin nicht wie im GEG gefordert vorlege, meint IVD-Rechtsexperte Osthus. „In der Praxis wird ihm dieses Versäumnis allerdings schwer nachzuweisen sein. Ein entsprechender Abmahner oder Behördenvertreter müsste ja zum Besichtigungstermin anwesend sein.“

Abmahnung vermeiden: 2 häufige Fallen

In der Praxis ergeben sich für Immobilienmakler diverse Fallstricke, über die sie leicht stolpern können. Das sind drei häufigen Fallen:

1. Fall: In der Anzeige Abkürzungen verwenden

Wer in seinem Immobilien-Exposé Abkürzungen verwendet, ohne diese genauer zu erklären, bewegt sich auf dünnem Eis. Häufig wird im Exposé beispielsweise der Begriff Verbrauchsausweis einfach mit einem „V“ abgekürzt, aus dem Baujahr wird „BJ“ und für die Angaben der Energieeffizienzklasse C wird nur noch das C geschrieben. Für Laien sind solche Abkürzungen jedoch leicht missverständlich und daher auch abmahnfähig. Zumal es kein offizielles Abkürzungsverzeichnis für Angaben aus dem Energieausweis gibt, sodass Kürzel nicht rechtssicher verwendet werden können.

Osthus rät deshalb: „Makler sollten immer auch ein Abkürzungsverzeichnis mit angeben oder Abkürzungen ganz vermeiden, sonst könnte er ebenfalls gemäß dem UWG abgemahnt werden.“ Bei einer Online-Anzeige genügt laut Osthus ein Link zu einem Abkürzungsverzeichnis. Wird eine Printanzeige aufgegeben, sollte das Verzeichnis in der Nähe vollständig abgedruckt sein.

2. Fall: Der Energieausweis enthält falsche Angaben

Grundsätzlich kann der Makler darauf vertrauen, dass die Angaben aus dem Energieausweis stimmen. Er ist in der Regel nicht dazu verpflichtet, ihn inhaltlich zu überprüfen. Bei offensichtlichen Widersprüchen sollten Makler allerdings handeln:

Wenn beispielsweise das Baujahr 1907 lautet, obwohl offensichtlich ist, dass das Gebäude gerade einmal zehn oder 15 Jahre alt ist, sollte der Makler dies nicht einfach hinnehmen. Am besten solle sich der Makler in diesem Fall möglichst schnell um einen neuen Ausweis bemühen, empfiehlt der Justiziar des IVD.

Verwendet er die offensichtlich falschen Angaben trotzdem, können wettbewerbsrechtliche Schritte drohen: „Es kann sein, dass der Makler zunächst abgemahnt wird“, sagt Osthus. Aber: „Gesteht der Makler gegenüber dem Abmahner den Fehler ein, zieht der Abmahner die Sache in der Regel
zurück.“

Achtung

Wer sich unsicher ist, ob eine Abmahnung gerechtfertigt ist, sollte sich im Zweifel an eine Beratungsstelle, wie zum Beispiel beim IVD oder der Industrie- und Handelskammer (IHK) wenden.


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4 Kommentare

BG am 13.11.2020 11:56

Kann ich die Immobilie bereits im Internet, Zeitung etc. anbieten, wenn der Energieausweis noch nicht vorliegt, da er noch erstellt werden muss? Beispielsweise, wenn ich in der Anzeige darauf hinweise Energieausweis ist in Arbeit!

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 20.11.2020 09:02

Hallo BG,

vielen Dank für Ihren Kommentar!

Unserer Auffassung nach kann die Anzeige schon geschalten werden, spätestens zur Besichtigung sollte der Energieausweis dann wohl aber vorliegen.

Bitte haben Sie Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten können und dürfen.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Immotante am 25.08.2020 15:55

Wenn eine Immobilie lediglich geplant, aber noch nicht errichtet ist, kann ja auch noch kein Energieausweis vorliegen, mithin auch keine Angaben gemacht werden. Richtig?

auf Kommentar antworten

RochusGeissel am 12.08.2019 10:55

Wir vermieten Büro und Gewerbeflächen nur zu einem Pauschalpreis, ohne die Nebenkosten auszuweisen oder abzurechnen, ähnlich einem Boardinghouse. Sind wir dann auch zu diesen Angaben verpflichtet?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 12.08.2019 12:15

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

grundsätzlich gelten die Regelungen der EnEV für Wohn- und Gewerbeimmobilien gleichermaßen. Bitte haben Sie jedoch Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Zweifel empfehlen wir daher das Gespräch mit einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

alteshaus am 09.08.2019 17:57

Wo steht denn dass für Häuser, die vor 2007 errichtet worden sind keine Veröffentlichung in der Immobilienanzeige erforderlich ist? Ich kann das so nicht in der EnEV2014 erkennen.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 12.08.2019 09:45

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

das ergibt sich aus der Tatsache, dass die Pflicht zum Energieausweis erst mit der EnEV 2007 eingeführt wurde. Somit es es möglich, dass ältere Gebäude ohne Energieausweis existieren. Für diese Gebäude ist der Energieausweis dann erst bei der Besichtigung Pflicht. Wenn zum Zeitpunkt der Anzeigenschaltung noch kein Energieausweis existiert, können entsprechende Angaben darin auch noch nicht gemacht werden.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion