Gewohnheitsrecht beim Grundstück: Wann gilt ungeschriebenes Recht?

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Das war schon immer so! Wenn alle das akzeptieren, spricht man von Gewohnheitsrecht. Das steht zwar in keinem Gesetzbuch, kann aber trotzdem gelten. Ein Überblick, wann es im Zusammenhang mit einer Immobilie ein Gewohnheitsrecht geben kann.

Gewohnheitsrecht, Wegerecht, Foto: AdobeStock.com/mubus
Lässt sich ein Grundstück nur dadurch erreichen, dass das Nachbargrundstück überquert wird, so hat der Grundstückseigentümer ein Notwegerecht. Gibt es aber noch einen anderen Zugang, so gibt es kein Gewohnheitsrecht, das Nachbargrundstück zu queren, auch wenn dies bequemer ist. Foto: AdobeStock.com/mubus

Unter Gewohnheitsrecht versteht man ungeschriebenes Recht, das allein dadurch entsteht, dass es von der Allgemeinheit anerkannt und durch stete Ausübung praktiziert wird. Die Ansichten, ob es sich bei einem bestimmten Sachverhalt um Gewohnheitsrecht handelt, können sich im Zeitverlauf auch wandeln. Wenn etwas lediglich – auch von vielen – gewohnheitsmäßig praktiziert, aber nicht allgemein anerkannt ist, handelt es sich nicht um Gewohnheitsrecht. Gewohnheitsrechte spielen heute generell nur noch eine untergeordnete Rolle, weil sich die meisten Sachverhalte durch geschriebenes Recht regeln lassen.

Gewohnheitsrecht und Richterrecht

Zu unterscheiden sind auch Gewohnheitsrecht und Richterrecht. Es kommt durchaus vor, dass Richter Recht sprechen, ohne dass ein konkretes Gesetz dies eigentlich hergibt. Ein Beispiel: Laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB; § 535) hat ein Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Seit Jahrzehnten urteilen Richter aber abweichend hiervon, dass der Vermieter dem Mieter die Schönheitsreparaturen aufbürden darf, obwohl kein Gesetz dies regelt – allerdings nur innerhalb enger Grenzen.

Gewohnheitsrecht bei Immobilien

Gewohnheitsrecht stammt aus einer Zeit, als es noch nicht viele geschriebene Gesetze gab. Seit Inkrafttreten des Bürgerlichen Gesetzbuches am 1. Januar 1900 kann man sich nur noch dann auf Gewohnheitsrecht berufen, wenn es keine andere Rechtsquelle gibt. Ein Gewohnheitsrecht entfällt, wenn entgegenstehendes Recht in Kraft tritt.

Das ist beispielsweise beim Wegerecht der Fall. Bei diesem können sich Grundstückseigentümer heute nicht mehr auf ein Gewohnheitsrecht berufen. Das bekräftigte der Bundesgerichtshof im Januar 2020 mit einem Urteil (Az.: V ZR 155/18). Weiterhin gültig bleiben Wegerechte, die aufgrund einer Grunddienstbarkeit, eines Vertrages oder die gesetzlich aus Gründen eines Notwegerechts bestehen. Dies ist im BGB im Paragrafen 917 geregelt . Dann sind aber die betroffenen Nachbarn durch eine Geldrente zu entschädigen. Konkret bedeutet das: Wenn es überhaupt keinen Zugang zum Grundstück gibt, so gibt es ein Notwegerecht. Ist der vermeintliche Notweg aber lediglich bequemer als eine vorhandene Verbindung, so gibt es kein Notwegerecht.

Info

Mit einem Notwegerecht-Fall beschäftigte sich vor einiger Zeit der Bundesgerichtshof (BGH). In dem Fall war ein Haus über einen öffentlichen Weg nur durch eine schmale Treppe zu erreichen. Die schon älteren Bewohner des Hauses benutzten allerdings viele Jahre lang einen Weg über das Nachbargrundstück, weil dies bequemer war. Als es zum Streit zwischen dem älteren Paar und den Nachbarn kam, wollten die Nachbarn diese Gewohnheit nicht mehr dulden. Letztlich entschied der Bundesgerichtshof: Auf Bequemlichkeit kommt es nicht an, ein Notwegerecht gibt es nur dann, wenn das Grundstück überhaupt nicht über öffentliche Wege erreichbar ist (Az.: V ZR 116/15).

Schwarzbauten und Gewohnheitsrechte

Gewohnheitsrecht, Schwarzbau, Foto: AdobeStock.com/smspsy
Wird ein kleines Häuschen einfach so ohne Baugenehmigung errichtet, kann es noch so lange stehen: Bei Schwarzbauten gibt es keinen Bestandsschutz – die Baubehörde darf deren Abriss verfügen. Foto: AdobeStock.com/smspsy

Auch bei Schwarzbauten gibt es in der Regel kein Gewohnheitsrecht, also keinen Bestandsschutz. „Grundsätzlich bedarf es einer Genehmigung für ein Bauvorhaben und der Bau darf den baurechtlichen Vorschriften nicht zuwiderlaufen. Anderenfalls handelt es sich um einen rechtswidrig errichteten Schwarzbau,“ erklärt Helena Klinger, Rechtsreferendarin beim Eigentümerverband Haus & Grund. Allerdings gibt es hierbei Ausnahmen: Wurde auf dem Gebiet der früheren DDR ein Schwarzbau errichtet, so galt nach Ablauf einer Fünfjahresfrist laut der damaligen DDR-Verordnung über die Bevölkerungsbauwerke in manchen Fällen ein Bestandsschutz. Und dieser gilt bis heute.

Auch im gesamten Bundesgebiet kann es in besonderen Ausnahmefällen einen Bestandsschutz für Schwarzbauten geben, die Hürden sind allerdings sehr hoch. Die Baubehörde verwirkt ihren Anspruch auf Abriss des Schwarzbaus allerdings nur dann, wenn sie lange Zeit Kenntnis davon hat, und beim Eigentümer der Eindruck entstehen muss, sie werde den Schwarzbau auch in Zukunft weiter dulden. Das entschied das Bundesverwaltungsgericht (Az.: 4 B 130.91). Im Verhandelten Fall scheiterte der Schwarzbaubesitzer aber: Die Behörde hatte in der Vergangenheit keinerlei Verhaltensweisen an den Tag gelegt, aus denen der Eigentümer hätte schließen können, der Schwarzbau werde geduldet. Allein eine lange Zeit seit Errichtung des Schwarzbaus macht diesen also nicht legal.

Überbau auf das Nachbargrundstück

Ragt ein Bauwerk auf das Nachbargrundstück, so hat der Nachbar diesen Zustand in der Regel zu akzeptieren. „Ein Grenzüberbau ist zu dulden, wenn der Bauherr weder vorsätzlich noch grob fahrlässig gehandelt hat und der Nachbar nicht vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung widersprach,“ so Rechtsexpertin Klinger. Das gilt nur dann nicht, wenn der Eigentümer mit voller Absicht oder grob Fahrlässig aufs Nachbargrundstück baute (BGB; § 912). Allerdings muss der Nachbar auch hier durch eine Geldrente entschädigt werden.

Gewohnheitsrechte im Garten

Gewohnheitsrecht, Baum, Foto: AdobeStock.com/bobmachee
Auch große Bäume, die Schatten werfen, müssen Nachbarn meist dulden. Foto: AdobeStock.com/bobmachee

Wie groß der Abstand zwischen Grundstücksgrenze und einem Baum sein muss, ist bundesweit nicht einheitlich geregelt, sondern steht in den Nachbarrechtsgesetzen der Bundesländer. Oft muss zumindest bei Bäumen, die sehr groß und ausladend werden können, ein Grenzabstand von vier oder fünf Metern eingehalten werden.

Ein Nachbar, der befürchtet, dass ein Baum später einmal sehr groß werden kann, kann innerhalb einer Frist fordern, dass der Baum beseitigt wird, sofern die vorgeschriebenen Grenzabstände nicht eingehalten wurden. Die Fristen sind ebenfalls in den jeweiligen Nachbarschaftsgesetzen geregelt.

Die Fristen betragen oft fünf Jahre (zum Beispiel in Rheinland-Pfalz; § 51 LNRG). Danach kann der Nachbar die Beseitigung des Baums nicht mehr fordern, sondern gegebenenfalls nur noch den Rückschnitt verlangen, wenn der Schattenwurf des Baums den eigenen Garten stark verdunkelt. Ansonsten gilt: „Eine durch Bäume verursachte Beschattung ist grundsätzlich eine unwesentliche Beeinträchtigung, die zu dulden ist,“ so Klinger. Nur in besonderen Ausnahmefällen könne dann noch ein Anspruch auf Baumfällung aus dem nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis begründet werden. Das gelte dann, wenn es aufgrund der Höhe der Bäume zu ungewöhnlich schweren und nicht mehr hinzunehmenden Beeinträchtigungen komme, erläutert die Rechtsexpertin. Dies werde nach BGH-Rechtsprechung allerdings erst dann angenommen, wenn ein Grundstück ganzjährig und vollständig im Schatten liegt (Az.: V ZR 229/14).

Auch was die Nutzung eines Gartens durch Mieter betrifft, kann ein Gewohnheitsrecht entstehen. Duldet der Vermieter lange Zeit die Nutzung eines Gartens durch Kinder, so kann er dies später nicht mehr untersagen. Das gilt sogar für die Freunde dieser Kinder, urteilte schon vor längerer Zeit das Amtsgericht Solingen (Az.: 11 C 235/78).

Besser dingliche Rechte sichern als auf Gewohnheitsrecht vertrauen

Auf Gewohnheitsrechte kann man sich nicht unbedingt verlassen. Ob ein Gewohnheitsrecht besteht oder nicht, ist im Streitfall meist eine Auslegungssache des Gerichts. Gerade wenn es um essentielle Dinge wie ein Wegerecht geht, ist es besser, dieses im Grundbuch als dingliches Recht abzusichern. Nur dann kann man darauf vertrauen, dass dieses dauerhaft auch wirklich existiert.

Frank Kemter03.05.2019

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24 Kommentare

Rosa Maria am 22.06.2022 15:16

Ich habe vor 10 Jahren ein Grundstück gepachtet zur Haltung von Tieren wie Schafe, Ponys, Gänsen u.ä. Dann sind aus einer anderen Stadt Leute in unsere Straße gezogen, die auch Geflügel und andere Tiere hatten. Denen hatte ich gestattet, übergangsweise ihre Tiere auf dem von mir gepachteten Grundstück zu halten. Seit ca. 3 Jahren fordere ich diese Leute immer wieder auf, das Grundstück zu räumen und sich eigenes land zu pachten, da ich das Gelände für Tierschutzarbeit benötige. Auf keine meiner Fristen haben diese Leute reagiert und haben sich einfach tot gestellt und besetzen das von mir gepachtete Land. Wie kann ich mich dagegen wehren und wie sind meine Erfolgsaussichten?

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Julia am 07.05.2022 16:50

Guten Tag,

Ich habe vor 3 Jahren eine Doppelhaushälfte gekauft, rechts von meinem Haus stand eine Garage, die bündig an meinem Haus stand und als Terrassenwand diente. Also meine Terrasse wurde auf die Garage drangehängt. Jetzt wurde das Grundstück rechts verkauft und der neue Besitzer (eine Baufirma) hat die Garage abgerissen. Gehört es zu Gewohnheitsrecht, sodass mir die Baufirma die Terrassenwand ersetzen muss?

Danke im Voraus, über eine Antwort würde ich mich freuen.

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Thiemann am 21.04.2022 09:29

Ich kaufte 2001 das Grundstück meiner Großeltern von 1960 .

Im Jahr 2012 holte ich mir vom Katasteramt einen Plan darauf war zu sehen das die Gundstücksgrenze 3m von uns überbaut wurde , der Nachbar suchte damals mit mir nach den Grenzstein, war nicht zu finden.

Seine Tochter sprach mich an, euer Haus steht ja auf meinen Grundstück das müssen wir mal ändern. Sie möchte wohl kein Geld aber für die Nachkommen regeln.

Sollten wir es einmessen lassen oder per Notar übertragen oder reicht ein Schriftstück unter uns? es sind ca 50qm und der Bodenpreis 20€ der qm.

Über eine Rückantwort würde ich mich freuen.

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BauBabs am 30.04.2022 20:02

Grundstücksgeschäfte müssen über Notar, Grundbuchamt etc. laufen.

Muli am 15.04.2022 08:00

Hallo ich möchte das Grundstück von meiner Mutter übernehmen in dem sie selber nicht mehr lebt und es eigentlich vor Jahren verkaufen wollte. Die Person die es erwerben wollten leben nun schon Jahre dort ohne es gekauft zu haben oder ohne das es einen Mietvertrag gibt und haben auf dem Grundstück schon einiges ohne Absprache mit meiner Mutter umgebaut. Meine Mutter die leider schwer erkrankt ist hat sich darum nie gekümmert um dem ein Ende zu setzen. Nun wollte ich mich der Sache annehmen und das Grundstück übernehmen und selber dort hinziehen mit meiner Familie. Nun meine Frage da es keinen Mietvertrag gibt oder ander Schriftstücke zwischen meiner Mutter und den jetzigen Bewohnern, bekomme ich sie einfach so vom Grundstück oder fällt da auch ein Gewohnheitsrecht zu Tage? Ich hoffe mir kann da jemand weiterhelfen

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Tina am 26.03.2022 01:31

Hallo , vor 6 Jahren haben wir ein Reihenhaus mit Garten gekauft. Das Grundstück ist mit einer Hecke und einem Gartentor zum gegenüberliegenden Grundstück abgetrennt, also so schon vorgefunden und mit den Bewohnern die letzten 50 Jahre schon so. Laut den Bauplänen allerdings sind 1,5m x9m gar nicht unser sondern Nachbargrundstück. Es wurde wohl vor über 55 Jahren die Hecke falsch gepflanzt und so geblieben. Laut Hausverwaltung des gegenüberliegenden Hauses ist keiner der vielen Eigentümer darüber informiert und es soll auch so bleiben. Aber was far dich auf diesem Grundstück machen? Umpflanzen? Schaukeln umbauen?? Wie sieht es hier mit dem Gewohnheitsrecht aus??

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redaktion.immowelt.de am 28.03.2022 14:25

Hallo Tina. Weiß der Nachbarn denn vom falschen Grenzverlauf? Nach Ablauf von drei Jahren verjährt unter Umständen sein Anspruch. Nämlich dann, wenn ihm der falsche Zaunverlauf schon so lange bekannt war und ihn erst dann geltend machen will.

Beste Grüße

brockerm am 22.03.2022 09:42

Hallo

ich habe vor 20 Jahren ein freistehendes Haus gekauft, deren Einfahrt durch ein Wegerecht von meinem Nachbarn benutzt wird. Damals stand schon ein elektrisches Tor von meinem Nachbarn auf meinem Grundstück (etwa 80cm von meinem Grundstück über eine Länge von 4 m). Um nicht gleich ein schlechtes Klima zwischen uns zu erzeugen, habe ich damals keinen Einwand erhoben, da es eigentlich nicht unbedingt notwendig war, das Tor zu entfernen. Nun ist der Nachbar schon wesentlich älter und logischerweise möchte ich vor eventuellen Verkauf oder vererben darauf drängen, dass in einen der Fälle das Tor zurück gesetzt wird. Im Plan vom Grundbuch sieht man ganz klar, dass das Tor auf meinem Grundstück steht. Wir haben eine sehr gute Beziehung und diese möchte ich auch nicht unnötig belasten, aber wenn er mal nicht mehr da ist, dann sieht alles anders aus. Ich frage mich, in wie weit hier ein Gewohnheitsrecht in Kraft tritt? Mittlerweile sind 20 Jahre vergangen. Das Problem wird ja dann auch bei mir entstehen, falls ich mein Eigentum verkaufen möchte.

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Tokkessa am 16.02.2022 14:39

Hallo,

Wir haben ein Doppelhaus gekauft, die linke Hälfte war früher mal eine Scheune. Nun ist es so , daß der Altbau vermietet ist und die Mieter den Heizungsraum komplett als Abstellraum benutzen. Im Vermietervertrag steht bei ihnen kein Abstellraum , aber auf den ihren Vertrag steht eine 1 davor und sie sind nicht gewillt zu räumen. Auch wurde ein Autostellplatz angekreuzt und unter sonstiges steht: "1 Autostellplatz unter Carport". Die Mieter bestehen darauf das es 2 Parkplätze sind und diese auch so nutzen. Jetzt steht im Carport seit 3 Monaten ein Anhänger und sein Auto steht ständig davor, also mitten auf dem Hof. Der Heizungsraum und der Hof gehören aber zu unserem Grundstück. Dürfen wir ďas Grundstück einzäunen ohne das es Ärger gibt. Die Mieter kommen ja dann nicht mehr in den Heizungsraum zu ihren Sachen. Wir hatten ihnen eine Frist bis 31.01.22 gesetzt zur Räumung aber nichts ist passiert. Oder dürfen wir den Raum selbst räumen?

Würde mich über eine Antwort freuen, danke.

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Kaktus am 14.02.2022 08:49

Guten Tag, habe vor anderthalb Jahren ein Haus verkauft. Dessen Wasseruhr befindet sich schon seit Jahren in meinem anderen Haus im Keller unter der Straße. Bisher war das kein Problem, denn der Besitzer des verkauften Hauses hat einen Hausschlüssel, um die Wasseruhr abzulesen, so oft er will. Nun hat dieser aber Bedenken und möchte diese Situation auch über einen möglichen Besitzwechsels des Hauses mit seiner darin befindlichen Wasseruhr geklärt haben. Was für Möglichkeiten gibt es? Der Wasserversorger möchte die Wasseruhr wegen des imensen Aufwandes nicht in das verkaufte Haus verlegen. Danke für Tipps...

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Grove am 06.02.2022 14:46

Wir nutzen schon 20 Jahre 2 Garagen

Jetzt will der Eigentümer das wir die 2 Garagen Räumen.

Wie ist es da mildem Gewohnheitsrecht

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Isabella am 23.01.2022 11:22

Hallo wir haben ein Reiheneckhaus gekauft, dass Haus wurde von meinen Eltern, an dem Haus meiner Großeltern angebaut. Jetzt ist das Dach dadurch das unser Haus etwas höher ist,mit Absprache meiner Großeltern ein Stück über Ihren Dach gebaut worden. Meine Großeltern leben nicht mehr und der Nachbar dem das Haus jetzt gehört möchte sein Dach sanieren lassen. Was für uns ja kein Problem ist, nur möchte er jetzt das wir unser Dach, was etwas über seinem Dach ragt, für denn Zeitraum abbauen. Wir haben ihm gesagt er könne es ja vom Fachmann machen lassen und anschließend wieder herrichten. Jetzt weigert er sich aber, da es ihm ja kosten würde. Wir müssten dann die Kosten dafür tragen, ist das rechtens? Das wir das zahlen müssen?

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Andreas Stein am 19.01.2022 21:43

Guten Tag,

ich bin seit 23 Jahren Mieter in einem Mehrfamilienhaus. Vor 15 Jahren wurde mir vom damaligen Hauseigentümer die alleinige Nutzung eines zum Grundstück gehörenden Garten mündlich übertragen. Das Haus wurde seitdem mehrfach verkauft, zuletzt Ende 2021. Nun hat mich die Verwaltung des neuen Besitzers dazu aufgefordert, die damalige Absprache schriftlich zu belegen, ansonsten würde mir die weitere Nutzung untersagt werden. Der damalige Besitzer, sein Sohn und die damalige Verwaltung könnten die Absprache belegen. Hätte ich da eine Chance?

MfG

Andreas Stein

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Norbert Schomann am 04.01.2022 11:27

Hallo wir wohnen in ein 4 Familiehaus nun hat man uns ein Doppelhaus vor der Nase gebaut .Man sagte wir würden nicht drunter leiden .Das ist aber leider nicht so wir haben leider keine Sonne mehr und leider auch nicht mehr viel Licht. Da wir Rollos anbauen musste jeder geht bei uns vorbei und schaut ins Wohnzimmer. So geht das einfach nicht mehr weiter .Bitte helfen Sie mir.

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Low am 27.11.2021 08:23

Guten Tag,

wir haben uns gerade einen Resthof gekauft und unsere Nachbarn hat dort ihre Pferde drauf stehen, es gibt keinen Pachtvertrag. Lediglich eine mündliche Absprache mit dem verstorbenen Mann das IHRE 2 Pferde dort stehen dürfen.

Nun stehen dort aber mehrere Pferde. Wir wollen diese Fläche selbst nutzen aber sie sagt sie beruht sich auf ihr gewohnheitsrecht.

Hat sie überhaupt rechte ?

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Luupa am 28.12.2021 12:10

Miet- und Pachtverträge können auch mündlich abgeschlossen werden. Kauf bricht Miete und Pacht nicht, kann aber natürlich immer gekündigt werden, mit Fristen. Fragen Sie den Verkäufer dazu! Kündigen Sie vorsorglich mit den gesetzlichen Kündigungsfristen und nehmen Sie Kontakt mit einem Anwalt auf.


redaktion.immowelt.de am 29.11.2021 11:28

Hallo Low,

wir können an der Stelle keine Rechtsauskünfte geben, es ist jedoch sehr naheliegend, dass das Gewohnheitsrecht hier nicht greifen kann. Mündliche Vereinbarungen sind kein Gewohnheitsrecht. Im Grundbuch sind Sie der Eigentümer. Das zählt.

Beste Grüße.

Ansgar K. am 13.11.2021 16:26

Guten Tag,

Das Regenwasser von unserem Haus wird nach hinten in einen Bach abgeleitet, was auch im Entwässerungsplan der Stadt eingetragen ist. Nun wurde hinter unserm Haus in eine Baulücke ein weiteres Haus gebaut. Unser Regenwasserkanal wurde nun mit dem hinteren Haus verbunden.

Nächstes Jahr wollen wir hinterm Haus noch zwei Garagen bauen deren Regenwasserentwässerung in Richtung des hinteren Haus / Regenwasserkanal eingeleitet werden soll.

Gibt es eine Vorlage für eine „Durchleiterlaubnis“ unseres Regenwasser in den Kanal? Der Anschluss wurde schon in Richtung unserer neuen Garage verlegt.

Herzlichen Dank

Ansgar K.

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redaktion.immowelt.de am 15.11.2021 13:28

Hall Ansgar,

da fragen sie am besten die örtliche Baubehörde.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

7210346 am 06.10.2021 10:55

Guten Tag,

wir sind Eigentümer eines Hauses und unser Haus steht auf eine ca. 750 qm großen eigefriedetem Grundstück.

Das Grundstück ist zweigeteilt, unser Haus steht auf unserem eigenen Grundstück der Rest ist gepachtet.

Es ist Notariell auch so festgehalten, allerdings haben wir seit Kauf des Hauses vor 6 Jahren keine Bankverbindung und keine Kontaktdaten zu unseren Verpächtern bekommen.

Wir haben über die Stadt versucht daten zu bekommen, aber ohne Erfolg.

Welche Möglichkeiten haben wir dieses Grundstück zu erwerben?

Notariell haben wir das Vorkaufsrecht. Wir haben gehört, das sich die jeweilige Stadtverwaltung die Grundstücke aneignet, wenn keine Eigentümer ermittelt werden können.

Ich hoffe ich konnte es einigermaßen verständlich zum Ausdruck bringen.

Vielen Dank

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immowelt Redaktion am 06.10.2021 12:42

Hallo,

die Bankverbindung sollte Ihnen mit dem Pachtvertrag und der darin enthaltenen notariellen Beurkundung des Vorkaufsrecht mitgeteilt worden sein. Ansonsten sollten Sie sich nochmal beim Notar erkundigen.

Beste Grüße

immowelt Redaktion


7210346 am 06.10.2021 15:39

Vom Notar haben wir nur die Namen ohne Adresse bekommen, bei unseren Recherchen haben wir in Erfahrung bringen können das einer der drei Eigentümer des Grundstücks Insolvent ist. Aber Adressen oder Bankverbindungen konnte ich nicht ermitteln. Die ist im unteren dreistelligen Betrag. Also auch kein Problem es nachzuzahlen wenn sich die Eigentümer melden würden. Die Abgaben zahlen wir komplett. Könnte es in unser Eigentum übergehen wenn keiner Anspruch erhebt.???

Danke!


immowelt Redaktion am 08.10.2021 13:20

Die Wahrscheinlichkeit ist höher, dass man irgendwann auf sie zukommen wird um das Geld zu haben. Sie sollten es also auf jeden Fall auf einem Sparkonto monatlich einzahlen, um es Griffbereit zu haben. Unser Tipp: Den Notar konsultieren, der muss die Bankverbindungen oder wenigstens die Kontakt daten haben.

Beste Grüße

Dirk Beckmann am 21.09.2021 17:32

Hallo immowelt,

das 28qm große Grundstück direkt vor/an meinem Haus (Bj, ca. 1900) gehört der Stadt, das haben wir als Vorgarten genutzt und auch der einzige Eingang in den Kriechkeller des Hauses geht über das Grundstück. Jetzt nach 120 Jahren fällt es auf und die Stadt hat heute einen Vertragsentwurf geschickt und möchte 110 Euro Miete pro Jahr haben. Alternativen wie ein Kaufangebot oder ein Rückbau des Gartenzauns und "Rückgabe" an die Stadt wurden nicht angeboten. Was können wir tun?

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redaktion.immowelt.de am 22.09.2021 13:24

Hallo Dirk,

hier können Sie mit dem Gewohnheitsrecht wohl nicht argumentieren. Aber ein Mietvertrag kann nur in beidseitigen Interesse entstehen. Es gibt daher keine Pflicht, diesen Vertrag zu unterschreiben. Alles andere sollten Sie aber mit einen Anwalt besprechen.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Ron am 02.08.2021 15:29

Eine große Bitte an die Redaktion oder das Portal:

Bitte führen sie doch mal das riesige Thema "Nachbarschaftsstreitigkeiten" auf!

Denn wenn es dazu unmissverständliche Verordnungen, Gesetze gibt, woran sich jeder halten muss, dann würde es ja auch nicht so viele insbesondere kleineren Nachbarschaftsstreitigkeiten geben:

Hauptthemen dazu sind ja sehr oft:

1. Zuständigkeiten im Streitfall, bspw. Vertragspartner oder Hausverwaltung etc.?

2. Schwammige Hausordnungen bzw. es fehlen dort wichtige Dinge, die vor 20 Jahren vielleicht auch völlig normal waren! Genau das hat sich ja geändert, scheinbar durch diese "tolle" egoistische oder auch disziplinlose Erziehung! Jeder glaubt, machen können was er/sie "glaubt" ohne die Rücksicht auf die Nachbarn!

3. Sauberkeit, Ordnung, Hygiene wird scheinbar ein immer größeres Ärgernis, weil bspw. die zugezogenen Parteien nicht entsprechend von den Vermietern oder Hausverwaltung nicht hingewiesen oder eingewiesen werden! Bspw. ist die einfachste Mülltrennung von Papier, Pappe wegen Bequemlichkeiten in die Restmülltonne gang und gebe!

Auch das riesige Problem der Tierhaltung insbesondere mit Hunden (Hundekot, Belästigung und Bedrohungen durch Hunde wegen unangeleinten Hunden, die auch nicht auf die Besitzer hören) müsste mal umfassend dem Normalbürger erklärt werden, wo seine Rechte sind und wie diese einfach und unkompliziert durchsetzbar sind!

Danke im Voraus, dass sie sich dieses Thema "Nachbarschaft" mal genauer und in regelmäßigen Abständen annehmen. Liebe Grüße

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 06.08.2021 16:23

Hallo Ron,

vielen Dank für den Hinweis. 

Wir werden das in die zukünftige Themenplanung aufnehmen.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

Mittmann am 21.07.2021 10:25

Kann der neue Eigentümer einerEigentumswohnung verliehenes Nutzungsrecht vom Garten nach 16 Jahren zurück verlangen. Liebe Grüße

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immowelt Redaktion am 22.07.2021 17:00

Hallo Mittmann,

das kommt auf Ihren Mietvertrag an. Wurde Ihnen dort ein Sondernutzungsrecht für den Garten eingeräumt, dann ist das in der Regel nicht möglich.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

Patricia am 15.02.2021 23:21

Liebes Immoteam wir wohnen seit sechs Jahren in einer Mietwohnung im Erdgeschoss mit einer Terrasse da unter der Terrasse ein Betonsockel ist haben wir unser Sichtschutz 10 cm von der Terrasse weg angebracht. Wir haben aber vorher die Eigentümer die in diesem Haus wohnen und auch die Verwaltung gefragt ob das in Ordnung geht sie haben gesagt das geht in Ordnung weil wir es nicht anders befestigen können und wegen dem Efeu sagten sie,dass wir drauf achten sollen dass der Efeu nicht an die Hauswand wächst daran haben wir uns gehalten. Jetzt nach 6 Jahren ist ja klar dass der Efeu ordentlich gewachsen ist ,sollen wir plötzlich den Sichtschutz zurückbauen ,zum einen wissen wir aber nicht wie da wir dann keinen Halt reinkriegen zum anderen müssten wir den ganz Efeu alles wieder entfernen. Das wir ein paar Zentimeter weiter nach vorne bauen dürfen einn ( Sichtschutz den man jederzeit wieder abbauen kann wenn wir mal ausziehenwürden) wurde uns unter Zeugen gegeben, der Sichtschutz stört auch keinerlei Mitmieter da wir nach hinten raus alleine wohnen er grenzt lediglich an den Gemeinschaftsgarten und alle die wir gefragt haben hat das auch nie gestört auch nicht die Eigentümer die genau über uns wohnt das waren die ersten die wir gefragt haben. Jetzt aber drohen sie uns mit Kündigung des Mietverhältnisses wenn wir ist nicht zurückbauen dürfen die das? Dazu kommt dass wir damals als wir die Wohnung uns angesehen haben einen kleinen Hund hatten und von Anfang an gesagt haben dass wir ein Hund haben und ob das erlaubt ist darauf hat uns die Maklerin die auch den Mietvertrag unterschrieben hat dass das in Ordnung geht und mit dem Vermieter abgesprochen ist jetzt nach 6 Jahren sagen sie plötzlich dass keine Hundehaltung mehr erlaubt ist. Können Sie es einfach tun ich habe diesen Hunden schon fast 6 Jahre und ich möchte ihn auch nicht weggeben er gehört zur Familie und das sehe ich auch nicht dein wenn mir das zugesichert wurde dass ich hier Hunde halten kann auch gibt es größere Hunde hier im Haus. Bisher war auch hier ein Hund nie ein Thema warum auf einmal jetzt auch der Hund nicht mehr erlaubt ist weiß ich nicht ,dürfen die das von mir verlangen? Mein Hund bellt auch nicht da ist eine sehr ruhige Rasse ist. Der Sichtschutz stört auch andere Mieter nicht und fragt nur 10 cm weiter und den Gemeinschaftsgarten rein und ist mit Efeu bewachsen . Können Sie mir helfen Ihre Antwort bin ich Ihnen sehr dankbar und liebe Grüße Patricia

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Carina 70 am 10.09.2020 19:05

Liebes immo-team,

mein neuer Vermieter untersagt mir ab sofort das ich mit dem Pkw nicht mehr in den Hof fahren darf und alles was in den vergangenen 22 Jahren mit mündlicher Abklärung des vorherigen Vermieter für ok befinden, weg muss.

Darf er das so einfach?

Vielen Dank für ihre Auskunft

Schöne Grüße

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wpenth am 08.07.2020 19:00

Wir bestitzen eine Eigentumswohnung in einem 4-Parteienhaus. Die 3 Parteien über unserer Wohnung haben einen Balkon, der auch in deren Wohnflächenberechnung zu 50% berücksichtigt ist. Unsere Wohnung im EG hat eine Terrasse im Bereich unter den Balkonen. Sie ist seltsamerweise nicht in der Wohnfläche berücksichtigt. Gemäß Teilungserklärung würde sie zum allgemeinen Eigentum gehören. Die Tarrasse wurde aber seit 40 Jahren nie von den anderen 3 Eigentümern beansprucht und wurde immer nur vom Mieter unserer Wohnung genutzt. Meine Frage: Da wir die Wohnung jetzt verkaufen wollen, müssen wir wissen, ob der Käufer Angst haben muss, die Terrasse nur noch zu 1/4 nutzen zu dürfen oder ob hier das Gewohnheitsrecht nach 40 Jahren gilt. Danke für Antworten!!

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Gaby160 am 03.08.2021 01:40

Grund und Boden kann kein Sondereigrntum sein wie ein Balkon. Deshalb müsste es in der Teilungserklärung eine Klausel geben, dass für diese Terrasse ein Sondernutzungsrecht besteht, welches auch im Grundbuch eingetragen sein müsste. Dann wir dieses ganz normal weiterverkauft.

Carmen am 17.01.2020 16:48

Guten Tag, ich habe mal eine Frage.

Seit Jahren steht unser Stromverteilerkasten auf dem Grundstück unseres Vordermannes. Unser Elekrtokasten steht auf seinem.

Die Grundstücke waren Pachtland. Unser Grundstück ist es noch. Muss ich den Elektrokasten auf meine Kosten umsetzen lassen, wenn unser Vordermann das Grundstück kaufen sollte oder muss er den Istzustand akzeptieren. Die Kästen stehen an seiner Grundstücksgrenze in der Ecke, sie würden ihn bei einer evtl. Bebauung seinerseits nicht stören.

Vielen Dank

Carmen

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Immowelt-Redaktion am 23.01.2020 07:50

Hallo Carmen,

wie weit Sie das Grundstück des Nachbarn nutzen dürfen, hängt davon ab, ob eine entsprechende Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen ist. In § 1018 BGB heißt es: "Ein Grundstück kann zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks in der Weise belastet werden, dass dieser das Grundstück in einzelnen Beziehungen benutzen darf oder dass auf dem Grundstück gewisse Handlungen nicht vorgenommen werden dürfen oder dass die Ausübung eines Rechts ausgeschlossen ist, das sich aus dem Eigentum an dem belasteten Grundstück dem anderen Grundstück gegenüber ergibt." Ist nichts im Grundbuchg eingetragen, besteht i.d.R. kein Anspruch darauf, ein Nachbargrundstück zu nutzen.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Carola am 31.07.2019 00:00

Hallo,

wir wollen ein Haus kaufen, mit Doppelgarage. Der bisherige Eigentümer wohnt nebenan, nutzt aber die Garage teilweise mit als Lagerstätte. Diese Nutzung will er nach Verkauf der Immobilie beibehalten. Muss ich das hinnehmen? Eintrag als Grunddienstbarkeit o.ä. ist nicht bekannt.

Vielen Grüße, Carola

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 31.07.2019 11:21

Hallo Carola,

wenn Sie jemandem ein Grundstück mit einer Garage abkaufen, können Sie diese Garage natürlich auch so nutzen, wie sie möchten. Der Verkäufer hat dann keinen Anspruch auf eine weitere Nutzung, sofern diesbezüglich nichts im Grundbuch eingetragen ist.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Burhan am 02.06.2019 22:50

Gilt das Gewohnheits recht auch für meinem ex freundin ????

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 03.06.2019 12:16

Hallo Burhan,

um welchen Sachverhalt geht es denn genau?

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion