Gewohnheitsrecht beim Grundstück: Wann gilt ungeschriebenes Recht?

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Das war schon immer so! Wenn alle das akzeptieren, spricht man von Gewohnheitsrecht. Das steht zwar in keinem Gesetzbuch, kann aber trotzdem gelten. Ein Überblick, wann es im Zusammenhang mit einer Immobilie ein Gewohnheitsrecht geben kann.

Gewohnheitsrecht, Wegerecht, Foto: AdobeStock.com/mubus
Lässt sich ein Grundstück nur dadurch erreichen, dass das Nachbargrundstück überquert wird, so hat der Grundstückseigentümer ein Notwegerecht. Gibt es aber noch einen anderen Zugang, so gibt es kein Gewohnheitsrecht, das Nachbargrundstück zu queren, auch wenn dies bequemer ist. Foto: AdobeStock.com/mubus

Unter Gewohnheitsrecht versteht man ungeschriebenes Recht, das allein dadurch entsteht, dass es von der Allgemeinheit anerkannt und durch stete Ausübung praktiziert wird. Die Ansichten, ob es sich bei einem bestimmten Sachverhalt um Gewohnheitsrecht handelt, können sich im Zeitverlauf auch wandeln. Wenn etwas lediglich – auch von vielen – gewohnheitsmäßig praktiziert, aber nicht allgemein anerkannt ist, handelt es sich nicht um Gewohnheitsrecht. Gewohnheitsrechte spielen heute generell nur noch eine untergeordnete Rolle, weil sich die meisten Sachverhalte durch geschriebenes Recht regeln lassen.

Gewohnheitsrecht und Richterrecht

Zu unterscheiden sind auch Gewohnheitsrecht und Richterrecht. Es kommt durchaus vor, dass Richter Recht sprechen, ohne dass ein konkretes Gesetz dies eigentlich hergibt. Ein Beispiel: Laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB; § 535) hat ein Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Seit Jahrzehnten urteilen Richter aber abweichend hiervon, dass der Vermieter dem Mieter die Schönheitsreparaturen aufbürden darf, obwohl kein Gesetz dies regelt – allerdings nur innerhalb enger Grenzen.

Gewohnheitsrecht bei Immobilien

Gewohnheitsrecht stammt aus einer Zeit, als es noch nicht viele geschriebene Gesetze gab. Seit Inkrafttreten des Bürgerlichen Gesetzbuches am 1. Januar 1900 kann man sich nur noch dann auf Gewohnheitsrecht berufen, wenn es keine andere Rechtsquelle gibt. Ein Gewohnheitsrecht entfällt, wenn entgegenstehendes Recht in Kraft tritt.

Das ist beispielsweise beim Wegerecht der Fall. Bei diesem können sich Grundstückseigentümer heute nicht mehr auf ein Gewohnheitsrecht berufen. Das bekräftigte der Bundesgerichtshof im Januar 2020 mit einem Urteil (Az.: V ZR 155/18). Weiterhin gültig bleiben Wegerechte, die aufgrund einer Grunddienstbarkeit, eines Vertrages oder die gesetzlich aus Gründen eines Notwegerechts bestehen. Dies ist im BGB im Paragrafen 917 geregelt . Dann sind aber die betroffenen Nachbarn durch eine Geldrente zu entschädigen. Konkret bedeutet das: Wenn es überhaupt keinen Zugang zum Grundstück gibt, so gibt es ein Notwegerecht. Ist der vermeintliche Notweg aber lediglich bequemer als eine vorhandene Verbindung, so gibt es kein Notwegerecht.

Info

Mit einem Notwegerecht-Fall beschäftigte sich vor einiger Zeit der Bundesgerichtshof (BGH). In dem Fall war ein Haus über einen öffentlichen Weg nur durch eine schmale Treppe zu erreichen. Die schon älteren Bewohner des Hauses benutzten allerdings viele Jahre lang einen Weg über das Nachbargrundstück, weil dies bequemer war. Als es zum Streit zwischen dem älteren Paar und den Nachbarn kam, wollten die Nachbarn diese Gewohnheit nicht mehr dulden. Letztlich entschied der Bundesgerichtshof: Auf Bequemlichkeit kommt es nicht an, ein Notwegerecht gibt es nur dann, wenn das Grundstück überhaupt nicht über öffentliche Wege erreichbar ist (Az.: V ZR 116/15).

Schwarzbauten und Gewohnheitsrechte

Gewohnheitsrecht, Schwarzbau, Foto: AdobeStock.com/smspsy
Wird ein kleines Häuschen einfach so ohne Baugenehmigung errichtet, kann es noch so lange stehen: Bei Schwarzbauten gibt es keinen Bestandsschutz – die Baubehörde darf deren Abriss verfügen. Foto: AdobeStock.com/smspsy

Auch bei Schwarzbauten gibt es in der Regel kein Gewohnheitsrecht, also keinen Bestandsschutz. „Grundsätzlich bedarf es einer Genehmigung für ein Bauvorhaben und der Bau darf den baurechtlichen Vorschriften nicht zuwiderlaufen. Anderenfalls handelt es sich um einen rechtswidrig errichteten Schwarzbau,“ erklärt Helena Klinger, Rechtsreferendarin beim Eigentümerverband Haus & Grund. Allerdings gibt es hierbei Ausnahmen: Wurde auf dem Gebiet der früheren DDR ein Schwarzbau errichtet, so galt nach Ablauf einer Fünfjahresfrist laut der damaligen DDR-Verordnung über die Bevölkerungsbauwerke in manchen Fällen ein Bestandsschutz. Und dieser gilt bis heute.

Auch im gesamten Bundesgebiet kann es in besonderen Ausnahmefällen einen Bestandsschutz für Schwarzbauten geben, die Hürden sind allerdings sehr hoch. Die Baubehörde verwirkt ihren Anspruch auf Abriss des Schwarzbaus allerdings nur dann, wenn sie lange Zeit Kenntnis davon hat, und beim Eigentümer der Eindruck entstehen muss, sie werde den Schwarzbau auch in Zukunft weiter dulden. Das entschied das Bundesverwaltungsgericht (Az.: 4 B 130.91). Im Verhandelten Fall scheiterte der Schwarzbaubesitzer aber: Die Behörde hatte in der Vergangenheit keinerlei Verhaltensweisen an den Tag gelegt, aus denen der Eigentümer hätte schließen können, der Schwarzbau werde geduldet. Allein eine lange Zeit seit Errichtung des Schwarzbaus macht diesen also nicht legal.

Überbau auf das Nachbargrundstück

Ragt ein Bauwerk auf das Nachbargrundstück, so hat der Nachbar diesen Zustand in der Regel zu akzeptieren. „Ein Grenzüberbau ist zu dulden, wenn der Bauherr weder vorsätzlich noch grob fahrlässig gehandelt hat und der Nachbar nicht vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung widersprach,“ so Rechtsexpertin Klinger. Das gilt nur dann nicht, wenn der Eigentümer mit voller Absicht oder grob Fahrlässig aufs Nachbargrundstück baute (BGB; § 912). Allerdings muss der Nachbar auch hier durch eine Geldrente entschädigt werden.

Gewohnheitsrechte im Garten

Gewohnheitsrecht, Baum, Foto: AdobeStock.com/bobmachee
Auch große Bäume, die Schatten werfen, müssen Nachbarn meist dulden. Foto: AdobeStock.com/bobmachee

Wie groß der Abstand zwischen Grundstücksgrenze und einem Baum sein muss, ist bundesweit nicht einheitlich geregelt, sondern steht in den Nachbarrechtsgesetzen der Bundesländer. Oft muss zumindest bei Bäumen, die sehr groß und ausladend werden können, ein Grenzabstand von vier oder fünf Metern eingehalten werden.

Ein Nachbar, der befürchtet, dass ein Baum später einmal sehr groß werden kann, kann innerhalb einer Frist fordern, dass der Baum beseitigt wird, sofern die vorgeschriebenen Grenzabstände nicht eingehalten wurden. Die Fristen sind ebenfalls in den jeweiligen Nachbarschaftsgesetzen geregelt.

Die Fristen betragen oft fünf Jahre (zum Beispiel in Rheinland-Pfalz; § 51 LNRG). Danach kann der Nachbar die Beseitigung des Baums nicht mehr fordern, sondern gegebenenfalls nur noch den Rückschnitt verlangen, wenn der Schattenwurf des Baums den eigenen Garten stark verdunkelt. Ansonsten gilt: „Eine durch Bäume verursachte Beschattung ist grundsätzlich eine unwesentliche Beeinträchtigung, die zu dulden ist,“ so Klinger. Nur in besonderen Ausnahmefällen könne dann noch ein Anspruch auf Baumfällung aus dem nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis begründet werden. Das gelte dann, wenn es aufgrund der Höhe der Bäume zu ungewöhnlich schweren und nicht mehr hinzunehmenden Beeinträchtigungen komme, erläutert die Rechtsexpertin. Dies werde nach BGH-Rechtsprechung allerdings erst dann angenommen, wenn ein Grundstück ganzjährig und vollständig im Schatten liegt (Az.: V ZR 229/14).

Auch was die Nutzung eines Gartens durch Mieter betrifft, kann ein Gewohnheitsrecht entstehen. Duldet der Vermieter lange Zeit die Nutzung eines Gartens durch Kinder, so kann er dies später nicht mehr untersagen. Das gilt sogar für die Freunde dieser Kinder, urteilte schon vor längerer Zeit das Amtsgericht Solingen (Az.: 11 C 235/78).

Besser dingliche Rechte sichern als auf Gewohnheitsrecht vertrauen

Auf Gewohnheitsrechte kann man sich nicht unbedingt verlassen. Ob ein Gewohnheitsrecht besteht oder nicht, ist im Streitfall meist eine Auslegungssache des Gerichts. Gerade wenn es um essentielle Dinge wie ein Wegerecht geht, ist es besser, dieses im Grundbuch als dingliches Recht abzusichern. Nur dann kann man darauf vertrauen, dass dieses dauerhaft auch wirklich existiert.


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30 Kommentare

Carina 70 am 10.09.2020 19:05

Liebes immo-team,

mein neuer Vermieter untersagt mir ab sofort das ich mit dem Pkw nicht mehr in den Hof fahren darf und alles was in den vergangenen 22 Jahren mit mündlicher Abklärung des vorherigen Vermieter für ok befinden, weg muss.

Darf er das so einfach?

Vielen Dank für ihre Auskunft

Schöne Grüße

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tronti am 27.08.2020 14:19

Hallo,

unser Nachbar hat vor ca. 20 Jahren einen Haselnussbaum angrenzend an unserem Grundstück gepflanzt. Leider sitzt dieser ca. 1,00 m neben unseren Hauptleitungen (Wasser, Gas, Kanal). Wir haben die Befürchtung dort Wurzeleinwuchs in unseren Leitungen zu bekommen. Wir wohnen dort seit 10 Jahren und haben, da ein älterer Herr dort gewohnt hat, diesen immer runter geschnitten. Jetzt wuchert dieser vor sich hin und hat schon eine Höhe von ca. 4,5 Meter. Am Liebsten wäre uns, wenn ihn der neue Besitzer (die Tochter des Verstorbenen) entfernt. Gibt es da gesetzliche Vorgaben? Wer kommt für solche Schäden auf, wenn der Baum des Nachbarn Schäden an den Leitungen verursacht? Handelt es sich hier um Gewohnheitsrecht?

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H-J.Breuker2! am 09.08.2020 23:02

H.-Jan am 09.08.2020

Hallo,mein Regenwasserkanal läuft durch Nachbars Grundstück,und dies seit 49 Jahren mit mündliche Genehmigung.Jetzt wurde das Grundstück Zwangsversteigert.Ist dies ein Gewohnheitsrecht oder muß ich die Regenwasserkanalisation zurückbauen?.

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Bea am 11.07.2020 21:25

Wir möchten gern einen Eigentumsgarten kaufen. Nach genauerer Recherche hat sich nun herausgestellt, dass vor ca. 30 Jahren mehrere Eigentümer, ein großes Flurstück gekauft haben, dieses wurde unter den Käufern aufgeteilt, jedoch nicht vermessen. Wir würden jetzt konkret 630m2 Eigentumsland von einer großen Fläche kaufen.

Kann ich mir nun sicher sein, dass ich immer „ meinen“ Garten habe oder kann der Nachbar Anspruch auf „unseren“ Garten erheben.

Alle Eigentümer und auch neu dazugekommene Eigentümer haben diese Regelung so übernommen.

Greift hier das Gewohnheitsrecht?

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Aivien am 09.07.2020 12:40

Wir wohnen in einer Mietwohnung eoens Mehrfamilienhauses. Hinten gibt es eine Grünfläche, die, laut Vertrag, weder betreten noch benutzt werden dürfte. Jedoch wohnen meine und andere Familien hier schon seit über dreißig Jahren und es wurde nie etwas gesagt, wenn im Sommer die Kinder mit dem Planschbecken draußen gespielt haben.

Nun hat sich eine Partei beschwert und der Vermieter schrieb uns, dass wir nicht mehr auf die Grünfläche dürfen. Das heißt, eine Partei bestimmt für sage und schreibe zwölf andere Parteien, die das nicht stört bzw die ebenfalls hinten sitzen und sogar aus dem Grund hierher gezogen sind.

Greift hier das Gewohntheitsrecht?

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wpenth am 08.07.2020 19:00

Wir bestitzen eine Eigentumswohnung in einem 4-Parteienhaus. Die 3 Parteien über unserer Wohnung haben einen Balkon, der auch in deren Wohnflächenberechnung zu 50% berücksichtigt ist. Unsere Wohnung im EG hat eine Terrasse im Bereich unter den Balkonen. Sie ist seltsamerweise nicht in der Wohnfläche berücksichtigt. Gemäß Teilungserklärung würde sie zum allgemeinen Eigentum gehören. Die Tarrasse wurde aber seit 40 Jahren nie von den anderen 3 Eigentümern beansprucht und wurde immer nur vom Mieter unserer Wohnung genutzt. Meine Frage: Da wir die Wohnung jetzt verkaufen wollen, müssen wir wissen, ob der Käufer Angst haben muss, die Terrasse nur noch zu 1/4 nutzen zu dürfen oder ob hier das Gewohnheitsrecht nach 40 Jahren gilt. Danke für Antworten!!

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Viola Schweinitz am 07.07.2020 11:27

Danke für die Veröffentlichung interessanter Fragen und Antworten.

Nun meine Frage. Wir haben ein 2 Fam. Wohnhaus (Eckgrundstück) gekauft. Die eine Hauswand ist Grenzbebauung. Der Nachbar hat ein wesentlich kürzeres Grundstück. Woraus für ihn ein Innenhof zur Verfügung steht. Dieser ist total vermüllt. Müll und Schrott lagern an unserer Hauswand. Entsprechende Geruchs- und Insektenbelästigung wird von unseren Mietern bemängelt. Welche Rechte habe ich dagegen vor zu gehen. Und an welche Behörde kann ich mich da wenden? Danke für Ihre Hilfe

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Wohnen.HH1 am 06.07.2020 16:47

Die Wurzeln eines grossen Baumes auf dem Nachbargrundstück wachsen unter 'meiner' Auffahrt entlang, sodass die Pflastersteine sich heben und wir schon zweimal die Garagentüren anpassen mussten. Ist das noch Gewohnheitsrecht, oder darf ich zur Beseitigung des Baumes auffordern?

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von Stauffen am 06.07.2020 14:56

Ich habe einen Flachdachbungalow . Mein Nachbar hat 2 Stk. 10 Meter hohe Birken auf seinem Grundstück in ca. 5 Meter von meinem Grundstück entfernt im Garten. Bei jedem Wind wird Birkengeäst und Blätter auf mein Dach geweht und verstopfen die Abflüsse auf meinem Flachdach. Dadurch habe ich schon mehrmals Wassereinbruch bei starkem Regen in meinen Wohnräumlichkeiten. Obwohl ich den Nachbarn gebeten habe die Bäume auf ein vernünftiges Maß zu kürzen hat dieser bisher keine Aktivität gezeigt etwas zu unternehmen. Was kann ich tun?

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Jasmin am 06.07.2020 11:55

Hallo zusammen,

mich würde interessieren ob mein Nachbar an meinen ca 50 Jahre alten Baum die auf sein Grundstück überragen Äste abschneiden darf ohne mit mir zu sprechen?

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Pintus am 06.07.2020 13:52

Nein, m.W. darf er das nicht, denn das ist Sachbeschädigung - so unsere anwaltliche Auskunft in einem vergleichbaren Fall.


immowelt Redaktion am 07.07.2020 16:16

Unter Umständen ja. Aber: Er muss Ihnen eine angemessene Frist dafür einräumen (§910 BGB). Macht er zuvor von seinem „Selbsthilferecht“ gebrauch, können Sie laut eines BGH-Urteils die Kosten für den Rückschnitt vom Ihm zurückfordern (Az.: V ZR 99/03).

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

Andi am 06.07.2020 11:18

Hallo,

durch meinen Garten läuft der Regenwasserkanal meines Nachbarn in meinen Abwasserkanal, dies seit 40 Jahren ( wurde damals so gebaut ).

Ist dies nun Gewohnheitsrecht oder kann ich eine Entschädigung für die Durchleitung in meinen Abwasserkanal verlangen ?

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Sammy am 29.06.2020 19:55

Habe über 40 Jahre ein stätisches Waldgrundstück benutz, wurde aufgefordert das Grundstück zu räumen.

Wie lange ist das Gewohnheitsrecht.

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Iseosee am 19.06.2020 18:05

Hallo, ich habe ein Problem mit meinem Nachbarn.

Ich habe eine Immobilie mit einer Gastwirtschaft,. Der Vorbesitzer hatte die Auflage der Stadt neue Toiletten zu bauen. Dazu kaufte der Vorbesitzer vom Nachbarn ein Stück eines Hinterhofs mit einem Kanalanschluß. Auf diesem Grundstück wurden die Toiletten gebaut. Dies ist jetzt 50 Jahre her.

Nun ist der Kanal im restlichen Hinterhof kaputt und das Schmutzwasser staut sich im Hof. Nun will mir der Nachbar die Benutzung des Kanals verbieten.

Der Kanal wird auch durch den Nachbarn benützt.

Es besteht keine Möglichkeit durch mein Anwesen eine neue Kanalisation zu schaffen.

Besteht hier nicht Gewohnheitsrecht.

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Monika Fabricius am 17.06.2020 18:31

Hallo,ich versuche hier mal mein Glück.

Ich habe da mal eine Frage wie Sie die Situation einschätzen.

Wohne seit dem 01.05.2011 in einer Mietwohnung die weder über einem Balkon noch einem

Garten verfügt. Da ich mich beim Vermieter aber schriftlich für eine Wohnung MIT Balkon oder Garten suchend in eine Warteliste eingetragen habe, wurde mir damals bei Interesse an der Wohnung ein Garten mündlich durch den damaligen "Hausmeister bzw Sachbearbeiter" versprochen, woraufhin ich dann diese besagte Wohnung anmietete. Der versprochene Garten wurde mir dann mit einem Vertrag, Vertrag über die Nutzung von Gartenland, am 16.9.2012 überlassen (eigentlich schon vorher aber der Vertrag wurde erst zu dem Zeitpunkt unterschrieben. Erst hat der Vermieter mir den im Januar 2020 Kündigen wollen, wogegen ich angegangen bin weil die angegebenen Gründe unbegründet waren (habe dann gehört das ein anderer Mieter Interesse an meinen Garten bekundet hat). Jetzt nach hin und her heißt es plötzlich von seitens des Vermieters dass das Grundstück brach gelegt werden soll...war vorher nie die rede von. Muss dazu sagen das um meinem Garten weiter Gärten umher liegen die auch vom selbigen Vermieter vermietet sind !! Keiner von denen wird brach gelegt und hat weder eine Abmahnung noch eine Kündigung bekommen ( umherliegende Gärten sind im selben Zustand wie meiner). Lange Erklärung .....sorry.

Kann ich da auch das Gewohnheitsrecht in Anspruch nehmen ?

Würde mich um eine Rückmeldung sehr freuen.

LG Monika

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immowelt Redaktion am 24.06.2020 14:36

Hallo Frau Fabricius,

die von Ihnen geschilderte Situation erscheint uns auch merkwürdig. Aus der Ferne ist es aber schwer, hier konkreten Rat zu geben, wie das weitere Vorgehen aussehen sollte. Sie sollten sich überlegen, ob Sie einen Rechtsanwalt kontaktieren wollen.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

Taste am 26.05.2020 10:17

Hallo,

ich habe hier auch einmal ein kleines Anliegen. Wir haben ein Zweifamilienhaus gekauft welches wir selbst auch bewohnen. Der Vorvermieter - der nicht mit in dem Haus wohnte - hat mit dem anderen Mieter laut Mietvertrag eine Mitnutzung Garten/Hof vereinbart. Keine weiteren Vereinbarungen - nur nach Benutzerverordnung welche nicht weiter erläutert wurde. Dieser hat allerdings Sichtschutzzäune, Gewegplatten, großes Gartenhaus (welches Baurechtlich illegal ist) Gewächshaus und kleinen Teich auf das Grundstück gebaut. Der Vorvermieter hat uns bereits schriftlich zugesichert, dass es keine Zuteilung von Gartenbereichen oder sonstiges gibt. Auch wurde dafür keine Miete verlangt. Er hat es lediglich geduldet. Nun möchten wir, dass der betreffende Mieter alles zurück baut. Der vereinbarten Gartennutzung wird natürlich nicht widersprochen. Seinerseits wird jetzt auf Gewohnheitsrecht bestanden. Natürlich wird das vor einen Anwalt gehen, möchten aber im Vorfeld vielleicht schon eine Meinung dazu hören, was uns erwarten könnte.

auf Kommentar antworten

maxien am 06.07.2020 11:17

In einem Zweifamilienhaus, das der Vermieter selbst bewohnt, kann der Eigentümer ohne Grund kündigen BGB 573a 1 Dann löst sich das Problem.


tommozz am 06.07.2020 17:21

Kauf bricht Miete

Thomas H.


immowelt-Redaktion am 27.05.2020 09:51

Hallo Taste,

da dies ein recht ungewöhnlicher Fall ist, können wir hier leider keine Beurteilung abgeben, wie die Sache ausgehen könnte. Dies dürfte wohl auch entscheidend daon abhängen, welche konkreten vertraglichen Vereinbarungen getroffen wurden, ggf. nicht nur im schriftlichen Vertrag sondern auch hinsichtlich der mündlichen Abreden mit dem Vormieter.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion


Taste am 27.05.2020 10:04

Hallo,

Danke :)

Dazu kann ich sagen, es gab keine mündlichen Nebenabsprachen oder so. Es wurde einfach gebaut. Der Vorbesitzer hat das halt geduldet weil er nicht da wohnte. Aber Ok, dann wird das am Ende ein Richter entscheiden müssen. :)

Susanne am 13.05.2020 17:05

Guten Tag, ich möchte gerne ein Seegrundstück verkaufen. Auf diesem Grundstück steht eine Toilettenanlage, die seit Jahrzehnten von mehreren Anrainern und ihren Gästen benutzt wird (wir haben das Grundstück für die Toilette zu Verfügung gestellt, die Anrainer übernehmen dafür die Reinigung). Der Käufer möchte den Anrainern diese Möglichkeit nicht weiter zugestehen. Haben die Anrainer hier einen Art Gewohnheitsrecht erwirkt und dadurch Ansprüche an uns? Vielen Dank für Ihre Auskunft! Mit freundlichen Grüßen S. Schuh

auf Kommentar antworten

immowelt-Redaktion am 14.05.2020 08:03

Hallo Susanne,

so wie Sie es schildern, dulden Sie lediglich die Toilettenanlage auf Ihem Grundstück. Sofern es keine vertraglichen Abreden oder eingetragene Rechte gibt, dürfte diese Nutzung widerrufbar sein. Sicherheitshalber sollten Sie sich aber vor Ort rechtskundig beraten lassen, so dei Nutzer der Toilettenanlagen nicht freiwillig die Nutzung aufgeben wollen.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

Arnold Löffler am 11.05.2020 18:04

vor 25 Jahren haben wir eine Wohnung in einen WEG mit 35 Wohnungen gekauft. Das Haus wurde vor 35 Jahren gebaut, wie auch die Nachbargebäude. Im Nov. 2019 meldet sich eine Frau, der angeblich das Grundstück zwischen unserem Gebäude und dem Nachbargebäude gehört. Auf diesem Grundstück verläuft jedoch der einzige Gehweg mit Zugang zum Hauseingang unsereres Gebäudes. Nach ihrer Berechnung ist dieses Grundstück ca. 40.000,-€ wert. Wie sieht es aus mit Verjährung 10 oder 30 Jahre. Gibt es ein Gewohnheitsrecht? Sie schreibt, dass sie dort eine Fläche für Fahrräder oder Müllgefäße einrichten könnte.

Wie sehen Sie die rechtliche Lage?

auf Kommentar antworten

immowelt-Redaktion am 12.05.2020 10:38

Hallo Arnold Löffler,

zunächst sollten Sie prüfen, ob die angebliche EIgentümerin dies auch tatsächlich ist. Hierzu haben Sie bei Vorliegen eines berechtigten Interesses (was hier wohl gegeben ist) Anrecht auf Einsicht ins Grundbuch. Ist die Person Eigentümer, so geht es nicht um Verjährung. Wer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, ist dies solange er im Grundbuch eingetragen ist. Auf Gewohnheitsrechte können Sie sich in diesem Fall wohl auch nicht berufen. Allerdings sieht das BGB (§ 917) ein Notwegerecht vor, wenn der Weg die einzige Möglichkeit ist, zu Ihrem Haus zu gelangen.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

Sven am 04.05.2020 07:08

Guten Tag, wir haben im Oktober 2017 ein Haus mit einem Grundstück gekauft, wo eine Straße von einer Landesstraße abzweigend hinüberläuft. Diese ist nicht mit Grunddienstbarkeit belegt und auch nicht gewidmet. Zudem steht dort ein Strom ast, von wo ein paar Fremdkabel auch nach einem etwaigen Verkauf der Straße, weiterhin durch mein Grundstück laufen werden. Muss ich an die Stadt (Straße) und an den Stromversorger (Strommast) Einspruch einlegen bezüglich eines Gewohnheitsrecht, damit z. Bsp. das Kabel verlegt werden muss? Bzw. stimmt es, dass man nach 3 Jahren zwar eine Änderung verlangen kann, die Kosten dann aber selbst tragen muss?

auf Kommentar antworten

immowelt-Redaktion am 05.05.2020 11:31

Hallo Sven,

wenn kein Wegerecht o.ä. eingeräumt ist, müssen Sie dies in der Regel nicht dulden. Ggf. sollten Sie sich an einen Rechtsanwalt wenden, denn aus der Ferne ist es schwer, hier konkreten Rat zu geben, wie das weitere Vorgehen aussehen sollte.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

AnGaLaFi am 27.01.2020 15:39

Vor unserem Grundstück ist ein Grünstreifen der der Gemeinde gehört.Vor ca 10 Jahren trat die Gemeinde mal an uns heran und fragte ,ob wir den Grünstreifen käuflich oder im Tausch erwerben wollen. Auf die Frage wo der Haken sei, kam dann das, wenn wir den Grünstreifen erwerben, auch für den da angrenzenden Bürgersteig und Strassenrinn die Reinigung übernehmen müssten. Bis vor ca 3 Jahren hat es immer die Gemeinde bzw der Gemeindediener getan. Nachdem dieser dann in Rente ging, passierte 1 bis 2 Jahre nichts mehr, danach gab es dann immer ganz böse Briefe mit Androhung von Geldstrafe wenn ich das Laub nicht räum und den Bürgersteig und den Strassenrinn nicht reinige. Ich hatte mir vor 2 Jahren schonmal ein Anwalt genommen, doch ohne Erfolg. Nun habe ich mich gestern mit einem stellvertretenden Bürgermeister unterhalten aus einer Nachbargemeinde und dieser sagte zu mir, das wenn ein Grünstreifen zwischen Grundstück und Bürgersteig existiert, der der Gemeinde gehört bin ich dafür nicht zuständig laut Strassenreinigungssatzung, desweiteren, kann ich auf das Gewohnheitsrecht bestehen. Kann mir da wer weiterhelfen?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 29.01.2020 08:23

Hallo AnGaLaFi,

in Gemeindesatzungen kann festgelegt werden, dass Grundstückseigentümer für das Entfernen von Laub etc. auf der Fläche vor Ihrem Grundstück, z.B. Gehwegen, zuständig sind. Wie das bei Ihnen ist, können wir aus der Ferne nicht beurteilen und raten dazu, einen Blick in die Satzung zu werfen.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Carmen am 17.01.2020 16:48

Guten Tag, ich habe mal eine Frage.

Seit Jahren steht unser Stromverteilerkasten auf dem Grundstück unseres Vordermannes. Unser Elekrtokasten steht auf seinem.

Die Grundstücke waren Pachtland. Unser Grundstück ist es noch. Muss ich den Elektrokasten auf meine Kosten umsetzen lassen, wenn unser Vordermann das Grundstück kaufen sollte oder muss er den Istzustand akzeptieren. Die Kästen stehen an seiner Grundstücksgrenze in der Ecke, sie würden ihn bei einer evtl. Bebauung seinerseits nicht stören.

Vielen Dank

Carmen

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Immowelt-Redaktion am 23.01.2020 07:50

Hallo Carmen,

wie weit Sie das Grundstück des Nachbarn nutzen dürfen, hängt davon ab, ob eine entsprechende Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen ist. In § 1018 BGB heißt es: "Ein Grundstück kann zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks in der Weise belastet werden, dass dieser das Grundstück in einzelnen Beziehungen benutzen darf oder dass auf dem Grundstück gewisse Handlungen nicht vorgenommen werden dürfen oder dass die Ausübung eines Rechts ausgeschlossen ist, das sich aus dem Eigentum an dem belasteten Grundstück dem anderen Grundstück gegenüber ergibt." Ist nichts im Grundbuchg eingetragen, besteht i.d.R. kein Anspruch darauf, ein Nachbargrundstück zu nutzen.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

mharty38 am 21.12.2019 00:35

Morgen

Ich habe mahl eine Frage ich habe vor einem Jahr ein Grundstück gekauft mit drei Gebäuten Wohnhaus,Scheune und Garage.Diese sind zu erreichen durch einen hauptweg der zu den genannten Gebäuten wührt aber nicht groß genug ist für das Auto um im die Garage zu kommen.Dazu muß ich über eine Einfahrt die über drei Fremdgrundstücke geht von zwei Eigentümern habe ich die Genehmigung dies auch zu tun nur der Driede parkt seinen PKW auf seinem kleinem Grundstück so das ich nicht in meine Garage komme,dazu muß ich sagen das der letztere das Grundstück erst vor kurzen erworben hat und da vor gab es nie probleme. Meine Frage ist der neue Eigentümer im recht und muß er mir das recht zur einfahrt geben ( oder nicht) auch wenn ich das Fahrzeug nicht in der Garage sondern nur vor der Garage parke ?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 23.12.2019 08:07

Hallo mharty38,

ob ein verbrieftes Recht darauf besteht, die Nachbargrundstücke zu passieren, hängt davon ab, ob im Grundbuch ein Wegerecht als Dienstbarkeit eingetragen ist. Ist dies nicht der Fall, so besteht i.d.R. kein Anspruch darauf, die Nachbargrundstücke zu benutzen. Bestenfalls käme ein Notwegerecht gemäß § 917 BGB in Betracht. Solche Notwegerechte werden aber sehr restriktiv ausgelegt dahingehend, dass sie i.d.R. nur in Betracht kommen, wenn der Grundstückeigentümer ansonsten sein Grundstück gar nicht erreichen kann. Ob und wie weit Sie Chancen haben, die von Ihnen angestrebte Nutzung zu realisieren, kann im konkreten Fall aber nur durch indiuviduelle Beratung vor Ort, zum Beispiel durch einen Fachanwalt, geklärt werden.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Batou am 06.11.2019 10:24

Guten Tag,

wir wohnen in einem Mehrfamilienhaus das 2012 erstellt wurde. Das dach wurde an einen PV Betreiber für 40 Euro monatlich vermietet. In dem Mietvertrag - das die Baugesellschaft vereinbart hat - hat nur der PV Betreiber ein recht das Dach zu betreten usw.

Die Baugesellschaft hat 2012 schon zwei Satellitenschüsseln auf dam Dach montieren lassen und der PV Betreiber hat sich mündlich zwar nicht sehr glücklich darüber gezeigt - Thema Beschattung - aber sonst ist nicht passiert.

Der PV Betreiber hat jetzt die Anlage seine Sohn verkauft - der auch Miteigentümer ist - und der möchte jetzt nur noch 10 Euro monatlich bezahlen oder er wird die Satellitenschüsseln entfernen lassen.

Wie sieht hier die Lage nach Ihrer unverbindlichen Einschätzung aus. Mir würde eine tendenzielle Richtung/Antwort reichen.

Vielen Dank für Ihre Mühe.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 07.11.2019 07:59

Hallo Batou,

ob der Betreiber die Satellitenschüsseln entfernen darf, dürfte auch von den konkreten vertraglichen Regelungen zwischen der EIgentümergemeinschaft und dem ANlagenbetreiber ankommen. Dass der Betreiber wegen det Satellitenschüsseln die Miete massiv kürzen will, dürfte zumindest so, wie er es vorhat, nicht rechtens sein. Ggf. - zumindest dann, wenn ihm vertraglich ein völlig unverschattetes Dach zugesichert wurde - könnte er allerdings für einen nachgewiesenen Minderertrag den Vermieter haftbar machen. Da dies alles jedoch von den konkreten vertraglichen Regelungen abhängt, können wir den Fall aus der Ferne nicht abschließend beurteilen und raten im Streitfall, anwaltschaftliche Hilfe in Anspruch zu nehmen.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Ulvi am 20.08.2019 06:59

Hallo, auch ich habe einen ganz präkären Fall und bräuchte HIlfe. Mein Elternhaus steht schon seit 1868 an gleicher Stelle und wurde mehrfach umgebaut. MIt den Eigentümern war immer ein gutes und freundschaftliches Verhältnis, sogar wurde miteinander auf der Landwirtschaft gearbeitet. 1957 haben der damalige Eigentümer und seine Frau meine Großeltern dazu überredet auch einen Traktor zu kaufen, um sich die Arbeit leichter zu machen. Dies war aber nicht möglich, da es keine Zufahrt auf die Rückseite unseres Gebäudes gab. DIesen Zustand wollte der Nachbar beenden und hat mit meinem Großvater zusammen auf der RÜckseite des Gebäudes eine Zufahrt geschaffen, dass mit dem Traktor und dann auch später mit dem Auto auf die RÜckseite des Hauses gefahren werden konnte. Damals wurde schon vereinbar, dass es überhaupt keine Frage ist, dass die Großeltern über das Grundstück bzw. die HOfeinfahrt vom Nachbarn fahren dürfen. So ist es jahrzehntelang ohne Probleme gewesen bis die alten Leute starben und ein Großneffe das Haus geerbt und umgebaut hat. Jetzt nach ca. 20 Jahren macht er Probleme und will uns nicht mehr durchfahren lassen. Man muß dazu sagen, es gibt keine andere Zufahrt zu dem rückseitigen Gebäude. Außerdem ist die Fläche auf der RÜckseite mehr als doppelt so groß wie vor dem Haus und zudem ist ein HÖhenunterschied von mindestens 2,50mtr vorhanden. Wie verhält es sich hier mit dem Gewohnheitsrecht??

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 20.08.2019 10:44

Hallo Ulvi,

wenn es keine zumindest notarielle Vereinbarung oder - besser: ein Wegerecht im Grundbuch gibt, ist es schwierig, ein solches durchzusetzen. Zwar regelt das BGB (§ 917) das Notwegerecht. Das kann aber nur dann greifen, wenn es ansonsten gar keinen Zugang zum Grundstück gibt. Ob sich in Ihrem Fall ausnahmsweise ein Gewohnheitsrecht aufgrund des sehr langen Zeitraums der tatsächlichen Verwendung ableiten lässt, ist aus der Ferne nur schwer zu beantworten. Hier sollten Sie zunächst versuchen, mit Ihrem Großneffen eine einvernehmliche Lösung zu finden und wenn dies nicht klappt, die Hilfe eines spezialisierten Anwalts in Anspruch zu nehmen.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Bea2368 am 31.07.2019 21:25

Hallo ich habe auch Mal eine Frage zum Gewohnheitsrecht.Wir wohnen seit 22 Jahren in einem Mietshaus mit garten.18 Jahre lang haben wir für unsere Kinder und natürlich für uns einen Pool im garten gestellt.Am Anfang natürlich klein,und seit 10 Jahren einen Pool mit 306 cm Durchmesser,und ungefähr 70 tief.Nie hat die Wohnungsgesellschaft ,bzw.unser Vermieter was gesagt.Vermieter war sogar im Sommer im garten.Dann plötzlich,2016 ,wird uns verboten ein Pool,geschweige denn ein Planschbecken aufzustellen.Unsere Wohnungsgesellschaft wurde mit einer anderen zusammen gelegt,und seitdem wird alles verboten.Kann man nach so vielen Jahren auf Gewohnheitsrecht plädieren.Vielleicht kennt sich jemand aus.

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Immowelt-Redaktion am 01.08.2019 09:11

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

leider können wir die Frage nicht abschließend beurteilen. Einerseits könnte ein besonders großer Pool unter Umständen schon untersagt werden, wenn er beispielsweise den Rasen beschädigt, andererseits hat der Vermieter ihn im vorliegenden Fall eben auch schon sehr lange geduldet. Im Streitfall müsste wohl ein Richter entscheiden, wessen Interesse hier mehr wiegt. Bitte haben Sie jedoch Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Wir empfehlen Ihnen daher das Gespräch mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Carola am 31.07.2019 00:00

Hallo,

wir wollen ein Haus kaufen, mit Doppelgarage. Der bisherige Eigentümer wohnt nebenan, nutzt aber die Garage teilweise mit als Lagerstätte. Diese Nutzung will er nach Verkauf der Immobilie beibehalten. Muss ich das hinnehmen? Eintrag als Grunddienstbarkeit o.ä. ist nicht bekannt.

Vielen Grüße, Carola

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Immowelt-Redaktion am 31.07.2019 11:21

Hallo Carola,

wenn Sie jemandem ein Grundstück mit einer Garage abkaufen, können Sie diese Garage natürlich auch so nutzen, wie sie möchten. Der Verkäufer hat dann keinen Anspruch auf eine weitere Nutzung, sofern diesbezüglich nichts im Grundbuch eingetragen ist.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

andrea meissner am 16.07.2019 19:59

Hallo Ihr , ich wohne jetzt 12 Jahre im neuerbauten Haus .

In guten Meinen eigenen Firmenzeiten 1998 bis 2004 baute mein Ex Gatte mit mir das 4 Familienhaus mit vermieteter Wohnung des Garagenhauses. Unsere Ertragszeiten sind teilweise auf Halbzeit heruntergefahren in dem Wohnbereich hier.

Kann mein Ex Mann wegen eigener Geldnot mich von meiner Wohnung , wo ich mit Kind lebe so einfach vertreiben ?

Mein Mietvertrag mit meinem Ex besteht doch immer noch ?

Wer hat nen guten Rat für mich. lg Kathrin und Andrea

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Müller am 06.07.2020 16:07

Wenn es sich um das Haus Ihres Ex-Ehegatten handelt, ist zunächst einmal zu prüfen, ob hier Mietrecht oder Familienrecht einschlägig ist. Auf welcher Basis nutzen Sie denn das Haus? Gibt es einen Mietvertrag? Wurde der vor oder nach der Scheidung abgeschlossen? Gab es im Rahmen der Scheidung eine Vereinbarung über die Wohnung?


Immowelt-Redaktion am 17.07.2019 12:59

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

einfach vertreiben kann der Vermieter den Mieter nicht, der Mietvertrag muss ordentlich gekündigt werden und für eine Kündigung durch den Vermieter braucht es im Mietrecht immer einen Kündigungsgrund. Dieser Grund könnte unter Umständen der Eigenbedarf sein, aber eben nur, wenn der Eigenbedarf auch tatsächlich vorhanden ist. Ob das so ist, können wir aus der Ferne leider nicht abschließend klären. Bitte haben Sie auch Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Streitfall empfehlen wir die Beratung durch einen Mieterverein oder einen Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Wolfgang am 15.07.2019 09:31

Hallo, ich hab mit meiner Cousine eine gemeinsame Einfahrt und Hoffläche, die Einfahrt ist durch gegenseitiges Geh und Fahrrecht im Grundbuch geregelt. Der Hof nicht, meine Cousine hat nun im Hof entlang der Grenze Blumenkübel aufgestellt, ich habe eine Doppelgarage, wovon ich dadurch nur noch eine nutzen kann. Das Haus ist mein Elternhaus und seit 1995 in meinem Besitz, die Garage stand schon vorher. Wie sieht es da mit Gewohnheitsrecht aus? LG Wolfgang

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Immowelt-Redaktion am 17.07.2019 10:50

Hallo Wolfgang und vielen Dank für Ihren Kommentar,

leider lässt sich diese Frage nicht eindeutig beantworten. Ähnliche Fälle, die vor Gericht entschieden worden wären, sind uns aktuell nicht bekannt. Wenn Sie sich mit Ihrer Cousine nicht auf anderem Wege einigen können, können wir Ihnen daher leider nur empfehlen sich rechtlich beraten zu lassen, entweder von einem Eigentümerverein wie Haus & Grund oder direkt von einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Burhan am 02.06.2019 22:50

Gilt das Gewohnheits recht auch für meinem ex freundin ????

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Immowelt-Redaktion am 03.06.2019 12:16

Hallo Burhan,

um welchen Sachverhalt geht es denn genau?

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Schäfer am 29.05.2019 22:44

Ein Wohnungseigentümer stellt einfach seine 2 Räder in eine Garage wo 3 Stellplätze sind, die den Garageneigentümern gehört. Auf bitten eines Garageneigentümers die 2 Räder aus der Garage zu entferner, da er in dieser Garage nichts zu suchen hat, pochte der Wohnungseigentümer auf Gewohnheitsrecht, da der vorherige Eigentümer nichts dagegen hatte , dass dieser seine 2 Fahrräder in Ein/Abfahrt stellte. Nun ist der Garageneigentümer neuer Eigentümer und benötigt den Platz für seine Räder selber. Der Wohnungseigentümer will diese nicht wegstellen. Was kann man hier machen?

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Immowelt-Redaktion am 31.05.2019 10:39

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

wenn der Eigentümer der Räder sich weiterhin weigert, die Fahrräder zu entfernen, bleibt Ihnen leider nichts anderes übrig, als den Rechtsweg zu bestreiten. Wir würden Ihnen allerdings empfehlen, sich vorab von einem Eigentümerverein oder einem Fachanwalt beraten zu lassen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

kontakt@ohne-schaden.de am 29.05.2019 16:56

M.K.n.: Ein Überbau na. § 912 BGB muß nicht geduldet werden. Wenn grob fahrlässig überbaut wurde, kann der Rückbau vom Erbauer/ Eigentümer verlangt werden. Die Geldrente muß nicht als Ausgleich akzeptiert werden.

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