Gewohnheitsrecht beim Grundstück: Wann gilt ungeschriebenes Recht?

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Das war schon immer so! Wenn alle das akzeptieren, spricht man von Gewohnheitsrecht. Das steht zwar in keinem Gesetzbuch, kann aber trotzdem gelten. Ein Überblick, wann es im Zusammenhang mit einer Immobilie ein Gewohnheitsrecht geben kann.

Gewohnheitsrecht, Wegerecht, Foto: AdobeStock.com/mubus
Lässt sich ein Grundstück nur dadurch erreichen, dass das Nachbargrundstück überquert wird, so hat der Grundstückseigentümer ein Notwegerecht. Gibt es aber noch einen anderen Zugang, so gibt es kein Gewohnheitsrecht, das Nachbargrundstück zu queren, auch wenn dies bequemer ist. Foto: AdobeStock.com/mubus

Unter Gewohnheitsrecht versteht man ungeschriebenes Recht, das allein dadurch entsteht, dass es von der Allgemeinheit anerkannt und durch stete Ausübung praktiziert wird. Die Ansichten, ob es sich bei einem bestimmten Sachverhalt um Gewohnheitsrecht handelt, können sich im Zeitverlauf auch wandeln. Wenn etwas lediglich – auch von vielen – gewohnheitsmäßig praktiziert, aber nicht allgemein anerkannt ist, handelt es sich nicht um Gewohnheitsrecht. Gewohnheitsrechte spielen heute generell nur noch eine untergeordnete Rolle, weil sich die meisten Sachverhalte durch geschriebenes Recht regeln lassen.

Gewohnheitsrecht und Richterrecht

Zu unterscheiden sind auch Gewohnheitsrecht und Richterrecht. Es kommt durchaus vor, dass Richter Recht sprechen, ohne dass ein konkretes Gesetz dies eigentlich hergibt. Ein Beispiel: Laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB; § 535) hat ein Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Seit Jahrzehnten urteilen Richter aber abweichend hiervon, dass der Vermieter dem Mieter die Schönheitsreparaturen aufbürden darf, obwohl kein Gesetz dies regelt – allerdings nur innerhalb enger Grenzen.

Gewohnheitsrecht bei Immobilien

Gewohnheitsrecht stammt aus einer Zeit, als es noch nicht viele geschriebene Gesetze gab. Seit Inkrafttreten des Bürgerlichen Gesetzbuches am 1. Januar 1900 kann man sich nur noch dann auf Gewohnheitsrecht berufen, wenn es keine andere Rechtsquelle gibt. Ein Gewohnheitsrecht entfällt, wenn entgegenstehendes Recht in Kraft tritt.

Das ist beispielsweise beim Wegerecht der Fall. Bei diesem können sich Grundstückseigentümer heute in der Regel nicht mehr auf ein Gewohnheitsrecht berufen. „Ein Wegerecht kann sich aus einer Grunddienstbarkeit, einem Vertrag und unter sehr engen Voraussetzungen auch aus dem Gewohnheitsrecht begründen,“ sagt Helena Klinger, Rechtsreferendarin beim Eigentümerverband Haus und Grund. „Wird ein Weg über ein Privatgrundstück seit langer Zeit als Zuwegung benutzt, dann kann das zur Bildung eines Gewohnheitsrechts führen, an das die Anwohner gebunden sind,“ so die Expertin. Allerdings entfalle eine Berufung auf das Gewohnheitsrecht, wenn ein Wegerecht bereits gesetzlich aus Gründen eines Notwegerechts besteht. Dies ist im BGB im Paragrafen 917 geregelt . Dann sind aber die betroffenen Nachbarn durch eine Geldrente zu entschädigen. Konkret bedeutet das: Wenn es überhaupt keinen Zugang zum Grundstück gibt, so gibt es ein Notwegerecht. Ist der vermeintliche Notweg aber lediglich bequemer als eine vorhandene Verbindung, so gibt es kein Notwegerecht.

Info

Mit einem Notwegerecht-Fall beschäftigte sich vor einiger Zeit der Bundesgerichtshof (BGH). In dem Fall war ein Haus über einen öffentlichen Weg nur durch eine schmale Treppe zu erreichen. Die schon älteren Bewohner des Hauses benutzten allerdings viele Jahre lang einen Weg über das Nachbargrundstück, weil dies bequemer war. Als es zum Streit zwischen dem älteren Paar und den Nachbarn kam, wollten die Nachbarn diese Gewohnheit nicht mehr dulden. Letztlich entschied der Bundesgerichtshof: Auf Bequemlichkeit kommt es nicht an, ein Notwegerecht gibt es nur dann, wenn das Grundstück überhaupt nicht über öffentliche Wege erreichbar ist (Az.: V ZR 116/15).

Schwarzbauten und Gewohnheitsrechte

Gewohnheitsrecht, Schwarzbau, Foto: AdobeStock.com/smspsy
Wird ein kleines Häuschen einfach so ohne Baugenehmigung errichtet, kann es noch so lange stehen: Bei Schwarzbauten gibt es keinen Bestandsschutz – die Baubehörde darf deren Abriss verfügen. Foto: AdobeStock.com/smspsy

Überbau auf das Nachbargrundstück

Ragt ein Bauwerk auf das Nachbargrundstück, so hat der Nachbar diesen Zustand in der Regel zu akzeptieren. „Ein Grenzüberbau ist zu dulden, wenn der Bauherr weder vorsätzlich noch grob fahrlässig gehandelt hat und der Nachbar nicht vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung widersprach,“ so Rechtsexpertin Klinger. Das gilt nur dann nicht, wenn der Eigentümer mit voller Absicht oder grob Fahrlässig aufs Nachbargrundstück baute (BGB; § 912). Allerdings muss der Nachbar auch hier durch eine Geldrente entschädigt werden.

Gewohnheitsrechte im Garten

Gewohnheitsrecht, Baum, Foto: AdobeStock.com/bobmachee
Auch große Bäume, die Schatten werfen, müssen Nachbarn meist dulden. Foto: AdobeStock.com/bobmachee

Wie groß der Abstand zwischen Grundstücksgrenze und einem Baum sein muss, ist bundesweit nicht einheitlich geregelt, sondern steht in den Nachbarrechtsgesetzen der Bundesländer. Oft muss zumindest bei Bäumen, die sehr groß und ausladend werden können, ein Grenzabstand von vier oder fünf Metern eingehalten werden.

Ein Nachbar, der befürchtet, dass ein Baum später einmal sehr groß werden kann, kann innerhalb einer Frist fordern, dass der Baum beseitigt wird, sofern die vorgeschriebenen Grenzabstände nicht eingehalten wurden. Die Fristen sind ebenfalls in den jeweiligen Nachbarschaftsgesetzen geregelt.

Die Fristen betragen oft fünf Jahre (zum Beispiel in Rheinland-Pfalz; § 51 LNRG). Danach kann der Nachbar die Beseitigung des Baums nicht mehr fordern, sondern gegebenenfalls nur noch den Rückschnitt verlangen, wenn der Schattenwurf des Baums den eigenen Garten stark verdunkelt. Ansonsten gilt: „Eine durch Bäume verursachte Beschattung ist grundsätzlich eine unwesentliche Beeinträchtigung, die zu dulden ist,“ so Klinger. Nur in besonderen Ausnahmefällen könne dann noch ein Anspruch auf Baumfällung aus dem nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis begründet werden. Das gelte dann, wenn es aufgrund der Höhe der Bäume zu ungewöhnlich schweren und nicht mehr hinzunehmenden Beeinträchtigungen komme, erläutert die Rechtsexpertin. Dies werde nach BGH-Rechtsprechung allerdings erst dann angenommen, wenn ein Grundstück ganzjährig und vollständig im Schatten liegt (Az.: V ZR 229/14).

Auch was die Nutzung eines Gartens durch Mieter betrifft, kann ein Gewohnheitsrecht entstehen. Duldet der Vermieter lange Zeit die Nutzung eines Gartens durch Kinder, so kann er dies später nicht mehr untersagen. Das gilt sogar für die Freunde dieser Kinder, urteilte schon vor längerer Zeit das Amtsgericht Solingen (Az.: 11 C 235/78).

Besser dingliche Rechte sichern als auf Gewohnheitsrecht vertrauen

Auf Gewohnheitsrechte kann man sich nicht unbedingt verlassen. Ob ein Gewohnheitsrecht besteht oder nicht, ist im Streitfall meist eine Auslegungssache des Gerichts. Gerade wenn es um essentielle Dinge wie ein Wegerecht geht, ist es besser, dieses im Grundbuch als dingliches Recht abzusichern. Nur dann kann man darauf vertrauen, dass dieses dauerhaft auch wirklich existiert.


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8 Kommentare

Ulvi am 20.08.2019 06:59

Hallo, auch ich habe einen ganz präkären Fall und bräuchte HIlfe. Mein Elternhaus steht schon seit 1868 an gleicher Stelle und wurde mehrfach umgebaut. MIt den Eigentümern war immer ein gutes und freundschaftliches Verhältnis, sogar wurde miteinander auf der Landwirtschaft gearbeitet. 1957 haben der damalige Eigentümer und seine Frau meine Großeltern dazu überredet auch einen Traktor zu kaufen, um sich die Arbeit leichter zu machen. Dies war aber nicht möglich, da es keine Zufahrt auf die Rückseite unseres Gebäudes gab. DIesen Zustand wollte der Nachbar beenden und hat mit meinem Großvater zusammen auf der RÜckseite des Gebäudes eine Zufahrt geschaffen, dass mit dem Traktor und dann auch später mit dem Auto auf die RÜckseite des Hauses gefahren werden konnte. Damals wurde schon vereinbar, dass es überhaupt keine Frage ist, dass die Großeltern über das Grundstück bzw. die HOfeinfahrt vom Nachbarn fahren dürfen. So ist es jahrzehntelang ohne Probleme gewesen bis die alten Leute starben und ein Großneffe das Haus geerbt und umgebaut hat. Jetzt nach ca. 20 Jahren macht er Probleme und will uns nicht mehr durchfahren lassen. Man muß dazu sagen, es gibt keine andere Zufahrt zu dem rückseitigen Gebäude. Außerdem ist die Fläche auf der RÜckseite mehr als doppelt so groß wie vor dem Haus und zudem ist ein HÖhenunterschied von mindestens 2,50mtr vorhanden. Wie verhält es sich hier mit dem Gewohnheitsrecht??

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Immowelt-Redaktion am 20.08.2019 10:44

Hallo Ulvi,

wenn es keine zumindest notarielle Vereinbarung oder - besser: ein Wegerecht im Grundbuch gibt, ist es schwierig, ein solches durchzusetzen. Zwar regelt das BGB (§ 917) das Notwegerecht. Das kann aber nur dann greifen, wenn es ansonsten gar keinen Zugang zum Grundstück gibt. Ob sich in Ihrem Fall ausnahmsweise ein Gewohnheitsrecht aufgrund des sehr langen Zeitraums der tatsächlichen Verwendung ableiten lässt, ist aus der Ferne nur schwer zu beantworten. Hier sollten Sie zunächst versuchen, mit Ihrem Großneffen eine einvernehmliche Lösung zu finden und wenn dies nicht klappt, die Hilfe eines spezialisierten Anwalts in Anspruch zu nehmen.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Bea2368 am 31.07.2019 21:25

Hallo ich habe auch Mal eine Frage zum Gewohnheitsrecht.Wir wohnen seit 22 Jahren in einem Mietshaus mit garten.18 Jahre lang haben wir für unsere Kinder und natürlich für uns einen Pool im garten gestellt.Am Anfang natürlich klein,und seit 10 Jahren einen Pool mit 306 cm Durchmesser,und ungefähr 70 tief.Nie hat die Wohnungsgesellschaft ,bzw.unser Vermieter was gesagt.Vermieter war sogar im Sommer im garten.Dann plötzlich,2016 ,wird uns verboten ein Pool,geschweige denn ein Planschbecken aufzustellen.Unsere Wohnungsgesellschaft wurde mit einer anderen zusammen gelegt,und seitdem wird alles verboten.Kann man nach so vielen Jahren auf Gewohnheitsrecht plädieren.Vielleicht kennt sich jemand aus.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 01.08.2019 09:11

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

leider können wir die Frage nicht abschließend beurteilen. Einerseits könnte ein besonders großer Pool unter Umständen schon untersagt werden, wenn er beispielsweise den Rasen beschädigt, andererseits hat der Vermieter ihn im vorliegenden Fall eben auch schon sehr lange geduldet. Im Streitfall müsste wohl ein Richter entscheiden, wessen Interesse hier mehr wiegt. Bitte haben Sie jedoch Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Wir empfehlen Ihnen daher das Gespräch mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Carola am 31.07.2019 00:00

Hallo,

wir wollen ein Haus kaufen, mit Doppelgarage. Der bisherige Eigentümer wohnt nebenan, nutzt aber die Garage teilweise mit als Lagerstätte. Diese Nutzung will er nach Verkauf der Immobilie beibehalten. Muss ich das hinnehmen? Eintrag als Grunddienstbarkeit o.ä. ist nicht bekannt.

Vielen Grüße, Carola

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 31.07.2019 11:21

Hallo Carola,

wenn Sie jemandem ein Grundstück mit einer Garage abkaufen, können Sie diese Garage natürlich auch so nutzen, wie sie möchten. Der Verkäufer hat dann keinen Anspruch auf eine weitere Nutzung, sofern diesbezüglich nichts im Grundbuch eingetragen ist.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

andrea meissner am 16.07.2019 19:59

Hallo Ihr , ich wohne jetzt 12 Jahre im neuerbauten Haus .

In guten Meinen eigenen Firmenzeiten 1998 bis 2004 baute mein Ex Gatte mit mir das 4 Familienhaus mit vermieteter Wohnung des Garagenhauses. Unsere Ertragszeiten sind teilweise auf Halbzeit heruntergefahren in dem Wohnbereich hier.

Kann mein Ex Mann wegen eigener Geldnot mich von meiner Wohnung , wo ich mit Kind lebe so einfach vertreiben ?

Mein Mietvertrag mit meinem Ex besteht doch immer noch ?

Wer hat nen guten Rat für mich. lg Kathrin und Andrea

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 17.07.2019 12:59

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

einfach vertreiben kann der Vermieter den Mieter nicht, der Mietvertrag muss ordentlich gekündigt werden und für eine Kündigung durch den Vermieter braucht es im Mietrecht immer einen Kündigungsgrund. Dieser Grund könnte unter Umständen der Eigenbedarf sein, aber eben nur, wenn der Eigenbedarf auch tatsächlich vorhanden ist. Ob das so ist, können wir aus der Ferne leider nicht abschließend klären. Bitte haben Sie auch Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Streitfall empfehlen wir die Beratung durch einen Mieterverein oder einen Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Wolfgang am 15.07.2019 09:31

Hallo, ich hab mit meiner Cousine eine gemeinsame Einfahrt und Hoffläche, die Einfahrt ist durch gegenseitiges Geh und Fahrrecht im Grundbuch geregelt. Der Hof nicht, meine Cousine hat nun im Hof entlang der Grenze Blumenkübel aufgestellt, ich habe eine Doppelgarage, wovon ich dadurch nur noch eine nutzen kann. Das Haus ist mein Elternhaus und seit 1995 in meinem Besitz, die Garage stand schon vorher. Wie sieht es da mit Gewohnheitsrecht aus? LG Wolfgang

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 17.07.2019 10:50

Hallo Wolfgang und vielen Dank für Ihren Kommentar,

leider lässt sich diese Frage nicht eindeutig beantworten. Ähnliche Fälle, die vor Gericht entschieden worden wären, sind uns aktuell nicht bekannt. Wenn Sie sich mit Ihrer Cousine nicht auf anderem Wege einigen können, können wir Ihnen daher leider nur empfehlen sich rechtlich beraten zu lassen, entweder von einem Eigentümerverein wie Haus & Grund oder direkt von einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Burhan am 02.06.2019 22:50

Gilt das Gewohnheits recht auch für meinem ex freundin ????

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 03.06.2019 12:16

Hallo Burhan,

um welchen Sachverhalt geht es denn genau?

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Schäfer am 29.05.2019 22:44

Ein Wohnungseigentümer stellt einfach seine 2 Räder in eine Garage wo 3 Stellplätze sind, die den Garageneigentümern gehört. Auf bitten eines Garageneigentümers die 2 Räder aus der Garage zu entferner, da er in dieser Garage nichts zu suchen hat, pochte der Wohnungseigentümer auf Gewohnheitsrecht, da der vorherige Eigentümer nichts dagegen hatte , dass dieser seine 2 Fahrräder in Ein/Abfahrt stellte. Nun ist der Garageneigentümer neuer Eigentümer und benötigt den Platz für seine Räder selber. Der Wohnungseigentümer will diese nicht wegstellen. Was kann man hier machen?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 31.05.2019 10:39

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

wenn der Eigentümer der Räder sich weiterhin weigert, die Fahrräder zu entfernen, bleibt Ihnen leider nichts anderes übrig, als den Rechtsweg zu bestreiten. Wir würden Ihnen allerdings empfehlen, sich vorab von einem Eigentümerverein oder einem Fachanwalt beraten zu lassen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

kontakt@ohne-schaden.de am 29.05.2019 16:56

M.K.n.: Ein Überbau na. § 912 BGB muß nicht geduldet werden. Wenn grob fahrlässig überbaut wurde, kann der Rückbau vom Erbauer/ Eigentümer verlangt werden. Die Geldrente muß nicht als Ausgleich akzeptiert werden.

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