Mietkauf: Miete für Miete zum Eigenheim

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Viele Mieter wünschen sich ein Eigenheim, verfügen aber über kein oder nur sehr wenig Eigenkapital. Mietkauf erscheint dabei als vernünftige Alternative zur Finanzierung über ein Darlehen: Die monatlichen Mieten werden teilweise auf den Kaufpreis angerechnet, der Restbetrag wird nach einer vereinbarten Frist fällig. Immobilienkäufer, die über diesen Weg eine Immobilie kaufen möchten, sollten aber einige Punkte beachten, um kein Minusgeschäft zu machen.

Mietkauf, Mietkäufer, Mietkaufvertrag, Foto: Friedberg – fotolia.com
Mietkauf klingt in der Theorie immer gut, birgt jedoch so manche Tücke. Wer einen Mietkaufvertrag unterschreiben möchte, muss einiges beachten. Foto: Friedberg – fotolia.com

Wenn die monatliche Miete zur Ratenzahlung fürs Eigenheim wird: Mietkauf klingt unkompliziert, günstig und nachhaltig. Mietkäufer sollten aber die Immobilie und ihre eigene finanzielle Leistungsfähigkeit genau prüfen, damit aus dem  Traum vom Eigenheim kein Alptraum wird. 

Wer über einen Hauskauf nachdenkt, vom Bankberater aber nur hochgezogene Augenbrauen kassiert, kann Mietkauf als Alternative ins Auge fassen. Vor allem junge Familien mit wenig oder ganz ohne Eigenkapital und Selbstständige, die kein Darlehen von der Bank bekommen, sehen sich dank diesem Modell ihrem Eigenheim einen großen Schritt näher. Schließlich klingt das Modell herrlich einfach: Mit einer Einmalzahlung von bis zu 20 Prozent des Kaufpreises zu Beginn und den monatlichen Mietzahlungen leisten Mieter eine Anzahlung auf ihre Wohnung oder ihr Haus. Gleichzeitig erhalten sie die Option, die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt zu kaufen. Die Miete setzt sich dabei aus Mietzins und dem Anzahlungsbeitrag zusammen. Sollten sich Mietkäufer während der Mietdauer tatsächlich für den Kauf entscheiden, entrichten sie nach Ablauf der vertraglich geregelten Mietlaufzeit – die zumeist zwischen 10 und 25 Jahre beträgt – den restlichen Kaufpreis und die Immobilie gehört ihnen. Entscheiden sie sich dagegen, erhalten Sie die geleisteten Anzahlungen zurück – zumindest, wenn das vertraglich so geregelt wurde.

Neben dem Mietkauf taucht auch oft der Begriff des Optionskaufs auf: Eine Abgrenzung dieser beiden Begriffe voneinander gestaltet sich schwierig. Unter Optionskauf wird im Allgemeinen ein Mietkauf mit der Option auf den späteren Erwerb verstanden. Dies bedeutet, dass der Mietkäufer sich erst nach einer gewissen Zeit und nicht schon bei Vertragsunterzeichnung entscheiden muss, ob er die Immobilie kaufen möchte. 

Die notarielle Definition hingegen bezieht sich darauf, dass der Mietkauf per se einen Ratenkauf darstellt. Demnach kennzeichnet sich ein Mietkaufvertrag immer dadurch, dass beim Abschluss noch nicht feststeht, ob der Immobilienkauf stattfinden wird, weshalb sich Mietkauf in diesem Fall als Optionskauf definiert.

Die Vorteile für Mietkäufer

Mietkauf, Vorteile, Grafik: immowelt.de

An sich gibt es nur einen Vorteil: Im Gegensatz zur klassischen Baufinanzierung haben auch Menschen, die beispielsweise wegen eines negativen Schufa-Eintrags kein Darlehen bekommen, die Chance, sich ein Eigenheim zu leisten, da zu Beginn keine Bank involviert ist. Außerdem kann der Mietkäufer das Haus oder die Wohnung erst in Augenschein nehmen, darin zur Probe wohnen, etwaige Mängel erkennen und sich dann überlegen, ob er kaufen möchte. Nichtsdestotrotz sollten Mietkäufer nicht leichtsinnig einen Mietkaufvertrag unterschreiben. „Entscheidend ist letztlich, welcher Teil der Miete zur Hausfinanzierung angesetzt wird und ob die Miete angemessen ist. Denn bei Optionsmodellen wird sie oftmals viel zu hoch angesetzt“, erklärt Ulrich Ropertz, Geschäftsführer des Deutschen Mieterbundes.

Augen auf beim Mietkauf: Nachteile und Risiken

Mietkauf, Nachteile, Risiko, Grafik: immowelt.de

Ein Mietkauf ist oft relativ teuer. Denn zumeist wird nicht die komplette Monatsmiete auf den Restkaufpreis angerechnet, sondern nur ein gewisser Teil. Es gibt Mietkaufmodelle, in denen nur ein Drittel der Rate angerechnet wird. Das heißt, dass die monatliche Belastung höher sein kann als eine normale Miete oder die Rate eines Annuitätendarlehens bei der Finanzierung einer vergleichbaren Immobilie. Steht nach Ablauf der Mietzeit die Entrichtung des Kaufpreises an, müssen die Immobilienbesitzer in spe zusätzlich finanzielle Rücklagen schaffen oder am Ende doch noch ein Darlehen aufnehmen.

Diese finanzielle Belastung sollten sich Mietkäufer vor Abschluss des Vertrages bewusst machen. Denn können sie ihren finanziellen Verpflichtungen nicht mehr nachkommen, verlieren sie nicht nur die Immobilie, sondern möglicherweise auch das bislang eingezahlte Geld. Dies gilt ebenso, wenn der Vermieter insolvent wird und das weitere Verfahren in diesem Fall nicht vorab vertraglich festgelegt wurde.

Achtung

Weiterer Kostenfaktor: Obwohl der Mietkäufer erst mit Zahlung der letzten Rate und dem restlichen Kaufpreis der rechtliche Eigentümer ist, können Instandhaltungsarbeiten bereits während der Mietphase in seinen Aufgabenbereich fallen. Da oftmals alte und sanierungsbedürftige Immobilien zum Mietkauf angeboten werden, treibt dies die Kosten weiter nach oben.

Darauf sollten Mietkäufer achten

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Wer trotz der genannten Risiken über Mietkauf nachdenkt, sollte unbedingt ein paar Punkte beachten. Simone Woldt, Leiterin der Verbraucherzentralen-Beratungsstelle Aue betont, dass das Mietkauf-Objekt die gleichen Anforderungen erfüllen sollte wie beim Sofortkauf.

Das bedeutet:

  • Ein Gutachten sollte einen Sanierungsrückstau, etwaige Mängel und den allgemeinen Zustand des Objekts erfassen. Die monatlichen Mietzahlungen sowie der Restkaufpreis sollten dem ermittelten Wert entsprechen.
  • Im Grundbuch sollten keine finanziellen Belastungen oder Rechtsansprüche von Dritten wie ein bestehendes Vorkaufsrecht vermerkt sein.

Konnten Mietkäufer diese Aspekte klären, gilt es, die finanziellen Rahmenbedingungen zu betrachten – insbesondere:

  • die Höhe der monatlichen Raten.
  • die Zahlung einer etwaigen Abschlussgebühr oder Anzahlung.
  • den tatsächliche Gesamtkaufpreis nach Addition aller Raten, Zinsen und Gebühren.
  • ob die Finanzierung auch bei Arbeitslosigkeit oder Krankheit gesichert ist.
  • die Finanzierung des Restkaufpreises und die Begleichung einer etwaigen Grundschuld.
  • das Fälligkeitsdatum der Restkaufsumme.

„Auf jeden Fall sollten die Konditionen des Mietkaufs mit den Finanzierungsmöglichkeiten von Sparkassen und Banken verglichen werden“, erklärt Ropertz. „Daneben sind auch steuerliche Fragen zu berücksichtigen oder die Frage, ob für das Mietkaufmodell öffentliche Fördermittel in Anspruch genommen werden können, wie es besonders für junge Familien beim klassischen Hauskauf häufig möglich ist“ Allgemein sollte das Verhältnis zwischen Eigenkapital, Mietzahlungen, Kaufpreis und Laufzeit angemessen sein. Von Vorteil erweisen sich hier seriöse Analysen, die den finanziellen Spielraum sowie die Lebensplanung des Mietkäufers genau erfassen. Ansprechpartner hierfür finden sich unter anderem bei den Verbraucherzentralen.

Link-Tipp

Ein Immobilienkauf geht nicht ohne Notar. Das ist auch bei einem Mietkauf so. Deswegen muss der Notar sowohl den Miet- als auch den Kaufvertrag beurkunden, da beide ansonsten nichtig sind. Mehr dazu in der News: Mietkaufvertrag sollte notariell beurkundet werden.

Mietkaufvertrag: Das muss rein

Mietkauf, Mietkäufer, Mietkaufvertrag, Grafik: immowelt.de

Ein Mietkaufvertrag besteht aus dem Mietvertrag und Kaufvertrag. Insbesondere der Kaufvertrag sollte noch vor Unterzeichnung des Mietvertrags überprüft und alle erforderlichen behördlichen Genehmigungen beantragt werden. Der Mietkaufvertrag sollte neben den üblichen Inhalten auch spezifische Punkte beinhalten.

Notar Christian Salzig nennt hier die wichtigsten Klauseln:

  • Bei Mietkauf mit Kaufoption muss vereinbart werden, in welchen Zeitraum sich der Mietkäufer für oder gegen den Kauf entscheiden kann. Außerdem sollte der Mietkäufer die Möglichkeit haben, jederzeit das Kündigungsrecht umzusetzen.
  • Der Mietkaufvertrag muss regeln, was im Todesfall passiert.
  • Der Mietverkäufer hat die während der Mietphase anfallenden Erschließungs- und gegebenenfalls auch Anschlusskosten zu tragen, die ihm der Mietkäufer aber zusätzlich zum Restkaufpreis bei Fälligkeit des letzteren erstatten müsste.
  • Der Mietkaufvertrag sollte ebenso regeln, was mit den geleisteten Anzahlungen geschieht, wenn es nicht zum Immobilienkauf kommt. Wird dies nicht vertraglich festgelegt, könnte das Geld verloren sein.

Mietkauf vs. Darlehen - was sich wirklich lohnt

Mietkauf, Darlehen, Vergleich, Grafik: immowelt.de
Im Beispiel verfügt der Mietkäufer über 19.500 Euro Eigenkapital. Die ersten zehn Jahre zahlt er 800 Euro Miete und 150 Euro Sparanteil. Ab dem zehnten Jahr muss der Mietkäufer Zinsen und Tilgung für das Darlehen zahlen. Dadurch ist die Immobilie beim Mietkauf nach 26 Jahren und einem Monat abbezahlt. Der tatsächliche Preis beläuft sich auf 315.975 Euro. Bei der herkömmlichen Finanzierung über ein Hypothekendarlehen, ist die monatliche Belastung ebenso hoch. Die Immobilie ist jedoch schneller abbezahlt - unter unterm Schnitt günstiger. Grafik: immowelt.de

Ein Mietkauf rentiert sich vor allem dann, wenn ein möglichst großer Anteil der Miete auf den Kaufpreis angerechnet wird. Im folgenden Beispiel beträgt der Kaufpreis der Immobilie 195.000 Euro. Der Käufer bringt Eigenkapital in Höhe von 19.500 Euro mit. Die monatliche Miete beträgt 800 Euro, der Sparanteil, der auf den Kaufpreis eingerechnet wird, relativ geringe 150 Euro. Der Mietkäufer muss also monatlich 950 Euro überweisen.

  • Mietkauf: Bei Erwerb mittels Mietkauf werden die ersten zehn Jahre 800 Euro Miete und 150 Euro Sparanteil fällig. Hinzu kommt die Einmalzahlung von 19.500 Euro. Ab dem zehnten Jahr muss der Mietkäufer Zinsen und Tilgung für das Darlehen zahlen. Nach 26 Jahren und einem Monat ist die Immobilie abbezahlt. Der tatsächliche Preis beläuft sich auf 315.975 Euro.
  • Darlehen: Bei der Direktfinanzierung ist die Immobilie nach 18 Jahren und fünf Monaten abbezahlt. Insgesamt belaufen sich hier die Investitionen auf 229.445 Euro, die sich aus der Einmalzahlung von 19.500 Euro sowie den Zinsen und der Tilgung zusammensetzen.

In diesem Falle hätte sich ein Mietkauf im Vergleich zur Direktfinanzierung also nicht gelohnt. Mietkäufer müssen sehr genau kalkulieren, damit aus ihrem Traum vom Eigenheim kein finanzielles Minusgeschäft wird.
Um das zu verhindern, sollten Mietkäufer vertraglich festlegen, dass auf den Kaufpreis der höchstmögliche Anteil der Miete angerechnet wird. Beträgt dieser Anteil nur ein Drittel oder die Hälfte der Miete, besteht kaum eine Chance, die Immobilie innerhalb der vereinbarten Frist ohne anschließende Aufnahme eines Darlehens abzuzahlen. Am Ende der Mietzeit sollte der Mietkäufer mindestens 80 Prozent des Kaufpreises angezahlt haben. Beispielsweise sollte bei einem Kaufpreis von 100.000 Euro der Restkaufpreis nicht höher als 20.000 Euro sein. Ansonsten nehmen Mietkäufer finanzielle Verluste in Kauf.

Diejenigen, die Eigenkapital von 20 bis 30 Prozent mitbringen, sollten auf keinen Fall einen Mietkauf in Betracht ziehen. In dieser Ausgangsposition erweist sich ein Annuitätendarlehen um einiges rentabler und als weniger riskant.

Mietkauf: Nichts übers Knie brechen

Mietkauf, durchrechnen, abwägen, Grafik: immowelt.de

Wer aber trotz fehlendem Eigenkapital und zahlreicher Risiken den Gedanken ans Eigenheim nicht begraben möchte, braucht vor allem eins: Eine sehr genaue und langfristige Übersicht über das individuelle Einkommen und den entsprechenden Sparwillen, um neben der Monatsrate zusätzlich die Anteile für den Kaufpreis aufbringen zu können. Dabei gilt: nichts übers Knie brechen. Wenn eine Analyse der monatlichen Ausgaben ergibt, dass die finanziellen Belastungen zu hoch sind, sollten sich Mieter überlegen, ob es nicht doch besser ist, weiterhin in Miete zu wohnen.


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1 Kommentar

Bert am 20.10.2016 11:01

Klasse Informationen, aber ich bin nicht sicher ob sich das in der aktuellen Niedrigzinsphase lohnt. Was meint ihr?

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