Mietkauf: Risiko oder Finanzierungsmodell?

Eigenheim in Raten: Lassen sich durch Mietkauf Haus oder Wohnung finanzieren oder ist die alternative zur klassischen Baufinanzierung ein Risiko? immowelt klärt Fragen zum Ablauf von Mietkauf, Eigenkapital und Vor- und Nachteilen.

Was ist Mietkauf?

Beim Mietkauf vereinbaren Mietkäufer und Verkäufer eine Kaufsumme, die der Käufer über einen bestimmten Zeitraum anteilig zusammen mit seiner monatlichen Mietzahlung abstottert. Am Ende der vereinbarten Frist zum Mietkauf zahlt er den Restbetrag oder nimmt ein Darlehen bei der Bank dafür. Nach Zahlung der kompletten Kaufsumme wird der Mietkäufer der Eigentümer von Haus oder Wohnung.

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Zu Beginn des Mietkaufs zahlen Mietkäufer für das Haus oder die Wohnung manchmal eine Anzahlung. Die Höhe variiert - bis zu 20 Prozent der Kaufsumme werden fällig. Mit den monatlichen Mietzahlungen, die beim Mietkauf teilweise auf den Kaufpreis angerechnet werden, leisten sie weiter Anzahlung auf ihre künftige Wohnung oder ihr künftiges Haus. Die Miete setzt sich also aus Mietzins und dem Anzahlungsbeitrag zusammen. Mit Ablauf der vereinbarten Mietlaufzeit, meist zwischen zehn und 25 Jahre, wird dann die Restschuld fällig.

Das Modell Mietkauf ist vor allem für junge Familien mit wenig Eigenkapital und Selbstständige, die kein Darlehen von der Bank bekommen, interessant. Mietkäufer ohne Eigenkapital können manchmal auch für die Anzahlung eine Ratenzahlung vereinbaren. 

Entscheidet der Mietkäufer sich am Ende der vereinbarten Laufzeit gegen den Kauf, erhält er seine geleisteten Anzahlungen zurück – zumindest, wenn das vertraglich so geregelt wurde.

Was ist der Unterschied zwischen Mietkauf und Optionskauf?

Beim Modell Optionskauf ist der Kauf der Immobilie eine Option, während beim Mietkauf der Erwerb von Haus oder Wohnung von vornherein beabsichtigt ist. Der Interessent entscheidet sich also erst nach einer gewissen Zeit und nicht schon bei Vertragsunterzeichnung, ob er die Immobilie kaufen möchte.

Mietkauf: Pro und Contra

Neben Vorteilen, wie dem Abstottern des Kaufbetrages, gibt es beim Mietkauf auch Nachteile und Risiken. Mietkäufer sollten daher sehr genau abwägen und ihre eigene finanzielle Situation genau einschätzen.

Mietkauf: Die Vorteile

• Auch mit wenig Eigenkapital besteht die Chance auf ein Eigenheim.
• Die Miete bleibt in der Regel konstant, außer es wurde etwas anderes im Mietvertrag vereinbart.
• Der potenzielle Mietkäufer kann etwaige Mängel erkennen und sich dann überlegen, ob er die Immobilie wirklich kaufen möchte.
• Die Finanzierungssumme für ein möglicherweise noch nötiges Darlehen sinkt, da ein Teil der monatlichen Zahlungen auf die Kaufsummer angerechnet wird.
• Der Mietkaufvertrag kann je nach Vereinbarung an Dritte übertragen werden, denen auch das bereits gezahlte Geld angerechnet wird.

Nichtsdestotrotz sollten Mietkäufer nicht leichtsinnig einen Mietkaufvertrag unterschreiben. „Entscheidend ist letztlich, welcher Teil der Miete zur Hausfinanzierung angesetzt wird und ob die Miete angemessen ist. Denn bei Optionsmodellen wird sie oftmals viel zu hoch angesetzt“, erklärt Ulrich Ropertz, Geschäftsführer des Deutschen Mieterbundes.

Mietkauf: Die Nachteile

Neben oftmals zu hoher Miete gibt es beim Mietkauf weitere Nachteile:

• Immobilien zum Mietkauf werden selten angeboten – meist von privat, manchmal auch über Genossenschaften oder Bauträger. Die Auswahl ist daher relativ gering.
• Oft sind Immobilien, die zum Mietkauf angeboten werden, schlecht angebunden oder in einem renovierungsbedürftigen Zustand.
• Mietkäufer erhalten keine Förderungen von der KfW-Bank – weder für den Kauf noch für eine womöglich anfallende Sanierung.
• Obwohl der Mietkäufer erst mit Zahlung des kompletten Kaufpreises der rechtliche Eigentümer wird, können Instandhaltungsarbeiten bereits während der Mietphase in seinen Aufgabenbereich fallen. Bei alten und sanierungsbedürftigen Immobilien treibt dies die Kosten in die Höhe.
• Zumeist wird nicht die komplette Monatsmiete auf den Kaufpreis angerechnet, sondern nur ein gewisser Teil – das kann bis zu einem Drittel der Rate umfassen. Die monatliche Belastung ist also nicht zwingend niedriger als bei einer normalen Miete.
• Steht nach Ablauf der Mietzeit die Entrichtung des Kaufpreises an, müssen die Mietkäufer finanzielle Rücklagen haben oder am Ende doch noch ein Darlehen aufnehmen.
• Können die Mietkäufer ihren finanziellen Verpflichtungen nicht mehr nachkommen, verlieren sie nicht nur die Immobilie, sondern möglicherweise auch das bislang eingezahlte Geld.
• Dies gilt ebenso, wenn der Vermieter insolvent wird und das weitere Verfahren in diesem Fall nicht vorab vertraglich festgelegt wurde.

Worauf solltest du beim Mietkauf achten?

Wer trotz der Risiken über Mietkauf nachdenkt, sollte an die Immobilie die gleichen Anforderungen stellen, wie beim regulären Erwerb, rät Simone Woldt, Leiterin der Verbraucherzentralen-Beratungsstelle Aue. Das bedeutet: Vor Unterzeichnung des Mietkaufvertrags sollten Mietkäufer ein Gutachten über Sanierungsbedarf, etwaige Mängel und den allgemeinen Zustand des Objekts einholen. Die monatlichen Mietzahlungen sowie der Restkaufpreis sollten dem ermittelten Wert entsprechen.

Außerdem ist für den Mietkauf wichtig:

• Kein Vermerk über finanzielle Belastungen des Hauses oder der Wohnung oder Rechtsansprüche von Dritten, wie ein bestehendes Vorkaufsrecht im Grundbuch.
• Die Höhe der monatlichen Raten.
• Muss für den Mietkauf eine Anzahlung oder nach der vereinbarten Laufzeit eine Abschlussgebühr geleistet werden?
• Der tatsächliche Gesamtkaufpreis nach Addition aller Raten, Zinsen und Gebühren.
• Ob die Finanzierung des Mietkaufs auch bei Arbeitslosigkeit oder Krankheit gesichert ist.
• Die Finanzierung des Restkaufpreises und die Begleichung einer etwaigen Grundschuld.
• Das Fälligkeitsdatum der Restkaufsumme.

„Auf jeden Fall sollten die Konditionen des Mietkaufs mit den Finanzierungsmöglichkeiten von Sparkassen und Banken verglichen werden“, erklärt Ulrich Ropertz. „Daneben sind auch steuerliche Fragen zu berücksichtigen oder die Frage, ob für das Mietkaufmodell öffentliche Fördermittel in Anspruch genommen werden können, wie es besonders für junge Familien beim klassischen Hauskauf häufig möglich ist.“

Allgemein sollte das Verhältnis zwischen Eigenkapital, Mietzahlungen, Kaufpreis und Laufzeit angemessen sein. Dazu ist eine genaue Analyse des finanziellen Spielraums und der Lebensplanung vor dem Mietkauf sinnvoll. Mietkäufer finden Ansprechpartner hierfür zum Beispiel bei Verbraucherzentralen.

Mietkaufvertrag: Das muss rein

Ein Mietkaufvertrag besteht aus zwei Teilen: dem Mietvertrag und dem Kaufvertrag. Insbesondere der Kaufvertrag sollte noch vor Unterzeichnung des Mietvertrags überprüft werden. Der Mietkaufvertrag sollte neben den üblichen Inhalten auch spezifische Punkte beinhalten. Notar Christian Salzig aus Dresden nennt hier die wichtigsten Klauseln:

• Bei Mietkauf mit Kaufoption muss vereinbart werden, in welchem Zeitraum sich der Mietkäufer für oder gegen den Kauf entscheiden kann. Außerdem sollte der Mietkäufer nicht auf sein Kündigungsrecht verzichten.
• Der Mietkaufvertrag muss regeln, was im Todesfall passiert.
• Der Mietverkäufer hat die während der Mietphase anfallenden Erschließungs- und gegebenenfalls auch Anschlusskosten zu tragen, die ihm der Mietkäufer aber zusätzlich zum Restkaufpreis bei Fälligkeit des letzteren erstatten müsste.
• Der Mietkaufvertrag sollte ebenso regeln, was mit den geleisteten Anzahlungen geschieht, wenn es nicht zum Immobilienkauf kommt. Wird dies nicht vertraglich festgelegt, könnte das Geld verloren sein.

Achtung: Ein Immobilienkauf geht nicht ohne Notar. Das ist auch bei einem Mietkauf so. Deswegen muss der Notar sowohl den Miet- als auch den Kaufvertrag beurkunden, da beide ansonsten nichtig sind.

Beispiel: Mietkauf vs. Darlehen

Ein Mietkauf rentiert sich vor allem dann, wenn ein möglichst großer Anteil der Miete auf den Kaufpreis angerechnet wird.

Beispiel: Die Kaufsumme für eine Immobilie beträgt 400.000 Euro. Der Käufer bringt 20 Prozent Eigenkapital in Höhe von 80.000 Euro mit. Die monatliche Belastung beläuft sich auf 1.300 Euro, wobei sich die Summe beim Mietkauf aus dem Mietzins von 900 Euro und einer monatlichen Anzahlung auf die Kaufsumme von 300 Euro zusammensetzt.

Bei gleichbleibendem Sollzins für das Darlehen ist der Kredit nach 26 Jahren und elf Monaten abbezahlt. Nimmt der Mietkäufer im Anschluss an die Mietkauflaufzeit einen Kredit zu den gleichen Konditionen für die Restsumme auf, hat er die Immobilie nach 32 Jahren und elf Monaten abbezahlt. Die Gesamtkosten belaufen sich bei der Direktfinanzierung auf etwa 526.560 Euro und beim Mietkauf auf rund 585.653 Euro.

In diesem Falle hätte sich ein Mietkauf im Vergleich zur Direktfinanzierung also nicht gelohnt. Mietkäufer müssen sehr genau kalkulieren, damit aus ihrem Traum vom Eigenheim kein finanzielles Minusgeschäft wird.

Tipp: Um das zu verhindern, sollten Mietkäufer vertraglich festlegen, dass auf den Kaufpreis der höchstmögliche Anteil der Miete angerechnet wird. Beträgt dieser Anteil nur ein Drittel oder die Hälfte der Miete, besteht kaum eine Chance, die Immobilie innerhalb der vereinbarten Frist ohne anschließende Aufnahme eines Darlehens abzuzahlen. Am Ende der Mietzeit sollte der Mietkäufer mindestens 80 Prozent des Kaufpreises angezahlt haben. Beispielsweise sollte bei einem Kaufpreis von 100.000 Euro der Restkaufpreis nicht höher als 20.000 Euro sein. Ansonsten nehmen Mietkäufer finanzielle Verluste in Kauf. Diejenigen, die Eigenkapital von 20 bis 30 Prozent mitbringen, sollten auf keinen Fall einen Mietkauf in Betracht ziehen. In dieser Ausgangsposition erweist sich ein Annuitätendarlehen um einiges rentabler und als weniger riskant.