Mietkauf: Miete für Miete zum Eigenheim

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Viele Mieter wollen ins Eigenheim, verfügen aber über zu wenig Eigenkapital. Mietkauf erscheint da als gute Alternative zur Finanzierung über ein Darlehen. Doch es gibt beim Mietkauf einige Fallen – wir klären auf.

Mietkauf, Schlüssel für ein Haus wird übergeben, Foto: sodawhiskey / stock.adobe.com
Mietkauf-Interessenten sollten Vor- und Nachteile genau abwägen und die Alternative klassisches Darlehen gegenrechnen. Foto: sodawhiskey / stock.adobe.com

Beim Mietkauf werden die monatlichen Mieten teilweise auf den Kaufpreis angerechnet, der Restbetrag wird nach einer vereinbarten Frist fällig. Das klingt für viele auf den ersten Blick verlockend, unkompliziert, günstig und nachhaltig. Mietkäufer sollten aber die Immobilie und ihre eigene finanzielle Leistungsfähigkeit genau prüfen, damit aus dem Traum vom Eigenheim kein Alptraum wird.

Was ist Mietkauf?

Wer über einen Hauskauf nachdenkt, vom Bankberater aber nur hochgezogene Augenbrauen kassiert, kann Mietkauf als Alternative ins Auge fassen. Vor allem junge Familien mit wenig oder ganz ohne Eigenkapital und Selbstständige, die kein Darlehen von der Bank bekommen, sehen sich dank diesem Modell ihrem Eigenheim einen großen Schritt näher. Schließlich klingt das Modell herrlich einfach: Mit einer Einmalzahlung von bis zu 20 Prozent des Kaufpreises zu Beginn und den monatlichen Mietzahlungen leisten Mieter eine Anzahlung auf ihre Wohnung oder ihr Haus. Gleichzeitig erhalten sie die Option, die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt zu kaufen. Die Miete setzt sich dabei aus Mietzins und dem Anzahlungsbeitrag zusammen.

Abgrenzung: Mietkauf und Optionskauf

Neben dem Mietkauf taucht auch oft der Begriff des Optionskaufs auf: Eine Abgrenzung dieser beiden Begriffe voneinander gestaltet sich schwierig. Unter Optionskauf wird im Allgemeinen ein Mietkauf mit der Option auf den späteren Erwerb verstanden. Dies bedeutet, dass der Mietkäufer sich erst nach einer gewissen Zeit und nicht schon bei Vertragsunterzeichnung entscheiden muss, ob er die Immobilie kaufen möchte. 

Die notarielle Definition hingegen bezieht sich darauf, dass der Mietkauf per se einen Ratenkauf darstellt. Demnach kennzeichnet sich ein Mietkaufvertrag immer dadurch, dass beim Abschluss noch nicht feststeht, ob der Immobilienkauf stattfinden wird, weshalb sich Mietkauf in diesem Fall als Optionskauf definiert.

Sollten sich Mietkäufer während der Mietdauer tatsächlich für den Kauf entscheiden, entrichten sie nach Ablauf der vertraglich geregelten Mietlaufzeit – die zumeist zwischen zehn und 25 Jahren beträgt – den restlichen Kaufpreis und die Immobilie gehört ihnen. Entscheiden sie sich dagegen, erhalten Sie die geleisteten Anzahlungen zurück – zumindest, wenn das vertraglich so geregelt wurde.

Mietkauf vs. Darlehen

Ein Mietkauf rentiert sich vor allem dann, wenn ein möglichst großer Anteil der Miete auf den Kaufpreis angerechnet wird. Im einem Rechenbeispiel beträgt der Kaufpreis der Immobilie 195.000 Euro. Der Käufer bringt Eigenkapital in Höhe von 19.500 Euro mit. Die monatliche Miete beträgt 800 Euro, der Sparanteil, der auf den Kaufpreis eingerechnet wird, relativ geringe 150 Euro. Der Mietkäufer muss also monatlich 950 Euro überweisen:

  • Mietkauf: Bei Erwerb mittels Mietkauf werden die ersten zehn Jahre 800 Euro Miete und 150 Euro Sparanteil fällig. Hinzu kommt die Einmalzahlung von 19.500 Euro. Ab dem zehnten Jahr muss der Mietkäufer Zinsen und Tilgung für das Darlehen zahlen. Nach 26 Jahren und einem Monat ist die Immobilie abbezahlt. Der tatsächliche Preis beläuft sich auf 315.975 Euro.
  • Darlehen: Bei der Direktfinanzierung ist die Immobilie nach 18 Jahren und fünf Monaten abbezahlt. Insgesamt belaufen sich hier die Investitionen auf 229.445 Euro, die sich aus der Einmalzahlung von 19.500 Euro sowie den Zinsen und der Tilgung zusammensetzen.

In diesem Falle hätte sich ein Mietkauf im Vergleich zur Direktfinanzierung also nicht gelohnt. Mietkäufer müssen sehr genau kalkulieren, damit aus ihrem Traum vom Eigenheim kein finanzielles Minusgeschäft wird.

Tipp: Um das zu verhindern, sollten Mietkäufer vertraglich festlegen, dass auf den Kaufpreis der höchstmögliche Anteil der Miete angerechnet wird. Beträgt dieser Anteil nur ein Drittel oder die Hälfte der Miete, besteht kaum eine Chance, die Immobilie innerhalb der vereinbarten Frist ohne anschließende Aufnahme eines Darlehens abzuzahlen. Am Ende der Mietzeit sollte der Mietkäufer mindestens 80 Prozent des Kaufpreises angezahlt haben. Beispielsweise sollte bei einem Kaufpreis von 100.000 Euro der Restkaufpreis nicht höher als 20.000 Euro sein. Ansonsten nehmen Mietkäufer finanzielle Verluste in Kauf. Diejenigen, die Eigenkapital von 20 bis 30 Prozent mitbringen, sollten auf keinen Fall einen Mietkauf in Betracht ziehen. In dieser Ausgangsposition erweist sich ein Annuitätendarlehen um einiges rentabler und als weniger riskant.

Mietkauf: Pro und Contra

Mietkauf, Zimmer wird renoviert, Foto: lapas77 / stock.adobe.com
Immobilien werden relativ selten zum Mietkauf angeboten – wenn doch, sind sie oft in einem renovierungsbedürftigen Zustand. Foto: lapas77 / stock.adobe.com

Mit wenig Eigenkapital klingt der Mietkauf im ersten Moment dennoch wie die perfekte Möglichkeit, um auf dem überhitzten Wohnungs- und Häusermarkt vermeintlich leicht an ein Eigenheim zu kommen. Obendrein kann der Mietkäufer die Wohnung oder das Haus erst einmal probewohnen und dann entscheiden, ob er kauft, weiter mietet oder auszieht. Auf den zweiten Blick offenbart der Mietkauf allerdings viele Nachteile und Risiken, die vor allem noch höhere Kosten mit sich bringen können. Das macht eine genaue Prüfung vor dem Mietkauf unabdingbar.

Mietkauf: Die Vorteile

Der Mietkauf hat zunächst durchaus auch ein paar Punkte auf der Pro-Seite stehen:

  • Auch mit wenig Eigenkapital besteht die Chance auf ein Eigenheim.
  • Ein negativer Schufa-Eintrag spielt zunächst keine Rolle, da zu Beginn keine Bank involviert ist und nur ein Mietvertrag abgeschlossen wird.
  • Die Miete bleibt in der Regel konstant, außer es wurde etwas anderes im Mietvertrag vereinbart.
  • Der potenzielle Mietkäufer kann das Haus oder die Wohnung erst in Augenschein nehmen, darin zur Probe wohnen, etwaige Mängel erkennen und sich dann überlegen, ob er kaufen möchte.
  • Falls sich der Mieter für den Mietkauf entscheidet, kann er den Restwert auch über einen Immobilienkredit finanzieren. Da die bereits bezahlten Mieten angerechnet werden, sinkt die Finanzierungssumme.
  • Der Mietkaufvertrag kann je nach Vereinbarung an Dritte übertragen werden, denen die bereits bezahlten Mieten ebenfalls angerechnet Mieten werden.

Nichtsdestotrotz sollten Mietkäufer nicht leichtsinnig einen Mietkaufvertrag unterschreiben. „Entscheidend ist letztlich, welcher Teil der Miete zur Hausfinanzierung angesetzt wird und ob die Miete angemessen ist. Denn bei Optionsmodellen wird sie oftmals viel zu hoch angesetzt“, erklärt Ulrich Ropertz, Geschäftsführer des Deutschen Mieterbundes.

Mietkauf: Die Nachteile

Neben der oftmals zu hohen Miete, sind für den Mietkauf noch etliche weitere Punkte auf der Contra-Seite notiert:

  • Mietkauf-Objekte werden relativ selten angeboten – meist von privat, manchmal auch über Genossenschaften oder Bauträger. Nichtsdestotrotz ist die Auswahl relativ gering.
  • Oft sind Immobilien, die zum Mietkauf angeboten werden, schlecht angebunden oder in einem renovierungsbedürftigen Zustand. Die Verkäufer wollen so ihre Chancen erhöhen. 
  • Mietkäufer erhalten keine Förderungen von der KfW-Bank – weder für den Kauf noch für eine etwaig anfallende Sanierung.
  • Obwohl der Mietkäufer erst mit Zahlung der letzten Rate und dem restlichen Kaufpreis der rechtliche Eigentümer ist, können Instandhaltungsarbeiten bereits während der Mietphase in seinen Aufgabenbereich fallen. Da oftmals alte und sanierungsbedürftige Immobilien zum Mietkauf angeboten werden, treibt dies die Kosten weiter nach oben.
  • Zumeist wird nicht die komplette Monatsmiete auf den Restkaufpreis angerechnet, sondern nur ein gewisser Teil. Es gibt Mietkaufmodelle, in denen nur ein Drittel der Rate angerechnet wird. Das heißt, dass die monatliche Belastung höher sein kann als eine normale Miete oder die Rate eines Annuitätendarlehens bei der Finanzierung einer vergleichbaren Immobilie.
  • Steht nach Ablauf der Mietzeit die Entrichtung des Kaufpreises an, müssen die Immobilienbesitzer in spe zusätzlich finanzielle Rücklagen schaffen oder am Ende doch noch ein Darlehen aufnehmen.
  • Diese finanzielle Belastung sollten sich Mietkäufer vor Abschluss des Vertrages bewusst machen. Denn können sie ihren finanziellen Verpflichtungen nicht mehr nachkommen, verlieren sie nicht nur die Immobilie, sondern möglicherweise auch das bislang eingezahlte Geld.
  • Dies gilt ebenso, wenn der Vermieter insolvent wird und das weitere Verfahren in diesem Fall nicht vorab vertraglich festgelegt wurde.

Worauf sollten Mietkäufer achten?

Mietkauf, Gutachterin mit Mann in einer Wohnung, Foto: goodluz / stock.adobe.com
Ein Gutachten kann vor dem Mietkauf etwaige Mängel aufdecken und erfassen. Foto: goodluz / stock.adobe.com

Wer trotz der genannten Risiken über Mietkauf nachdenkt, sollte unbedingt ein paar Punkte beachten. Simone Woldt, Leiterin der Verbraucherzentralen-Beratungsstelle Aue betont, dass das Mietkauf-Objekt die gleichen Anforderungen erfüllen sollte wie beim Sofortkauf. Das bedeutet: Ein Gutachten sollte einen Sanierungsrückstau, etwaige Mängel und den allgemeinen Zustand des Objekts erfassen. Die monatlichen Mietzahlungen sowie der Restkaufpreis sollten dem ermittelten Wert entsprechen. Außerdem sollten im Grundbuch keine finanziellen Belastungen oder Rechtsansprüche von Dritten wie ein bestehendes Vorkaufsrecht vermerkt sein.

Konnten Mietkäufer diese Aspekte klären, gilt es, die finanziellen Rahmenbedingungen zu betrachten – insbesondere:

  • die Höhe der monatlichen Raten.
  • die Zahlung einer etwaigen Abschlussgebühr oder Anzahlung.
  • den tatsächliche Gesamtkaufpreis nach Addition aller Raten, Zinsen und Gebühren.
  • ob die Finanzierung auch bei Arbeitslosigkeit oder Krankheit gesichert ist.
  • die Finanzierung des Restkaufpreises und die Begleichung einer etwaigen Grundschuld.
  • das Fälligkeitsdatum der Restkaufsumme.

„Auf jeden Fall sollten die Konditionen des Mietkaufs mit den Finanzierungsmöglichkeiten von Sparkassen und Banken verglichen werden“, erklärt Ropertz. „Daneben sind auch steuerliche Fragen zu berücksichtigen oder die Frage, ob für das Mietkaufmodell öffentliche Fördermittel in Anspruch genommen werden können, wie es besonders für junge Familien beim klassischen Hauskauf häufig möglich ist“ Allgemein sollte das Verhältnis zwischen Eigenkapital, Mietzahlungen, Kaufpreis und Laufzeit angemessen sein. Von Vorteil erweisen sich hier seriöse Analysen, die den finanziellen Spielraum sowie die Lebensplanung des Mietkäufers genau erfassen. Ansprechpartner hierfür finden sich unter anderem bei den Verbraucherzentralen.

Mietkaufvertrag: Das muss rein

Ein Mietkaufvertrag besteht aus dem Mietvertrag und Kaufvertrag. Insbesondere der Kaufvertrag sollte noch vor Unterzeichnung des Mietvertrags überprüft und alle erforderlichen behördlichen Genehmigungen beantragt werden. Der Mietkaufvertrag sollte neben den üblichen Inhalten auch spezifische Punkte beinhalten. Notar Christian Salzig nennt hier die wichtigsten Klauseln:

  • Bei Mietkauf mit Kaufoption muss vereinbart werden, in welchen Zeitraum sich der Mietkäufer für oder gegen den Kauf entscheiden kann. Außerdem sollte der Mietkäufer die Möglichkeit haben, jederzeit das Kündigungsrecht umzusetzen.
  • Der Mietkaufvertrag muss regeln, was im Todesfall passiert.
  • Der Mietverkäufer hat die während der Mietphase anfallenden Erschließungs- und gegebenenfalls auch Anschlusskosten zu tragen, die ihm der Mietkäufer aber zusätzlich zum Restkaufpreis bei Fälligkeit des letzteren erstatten müsste.
  • Der Mietkaufvertrag sollte ebenso regeln, was mit den geleisteten Anzahlungen geschieht, wenn es nicht zum Immobilienkauf kommt. Wird dies nicht vertraglich festgelegt, könnte das Geld verloren sein.

Achtung: Ein Immobilienkauf geht nicht ohne Notar. Das ist auch bei einem Mietkauf so. Deswegen muss der Notar sowohl den Miet- als auch den Kaufvertrag beurkunden, da beide ansonsten nichtig sind.

Fazit: Wie sinnvoll ist Mietkauf?

Wer trotz fehlendem Eigenkapital und zahlreicher Risiken den Gedanken ans Eigenheim nicht begraben möchte, braucht vor allem eins: Eine sehr genaue und langfristige Übersicht über das individuelle Einkommen und den entsprechenden Sparwillen, um neben der Monatsrate zusätzlich die Anteile für den Kaufpreis aufbringen zu können. Dabei gilt: nichts übers Knie brechen. Wenn eine Analyse der monatlichen Ausgaben ergibt, dass die finanziellen Belastungen zu hoch sind, sollten sich Mieter überlegen, ob es nicht doch besser ist, weiterhin in Miete zu wohnen und Eigenkapital für eine Finanzierung über ein Darlehen anzusparen. Das ist dem Mietkauf im Zweifel immer vorzuziehen.

24.06.2021


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5 Kommentare

Nicole am 02.05.2021 21:03

Wo findet man Angebote zum Mietkauf, schaue seit längerem, aber bin bisher nicht fündig geworden.

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Anon am 23.04.2021 13:47

Wer sich für Mietkauf interessiert hat selten "ausreichende "für Bank - u Finanzinstitute vorhandene finanzielle Mittel. Weshalb also verweigern sich ausgerechnet diese in moderater Finanzierung?Ansich eine Überraschung; bedenkt man welche Mietsumme der selbe Kunde XYZ innerhalb v 25 J ohne Restzahlg aufzunehmen, als reguläre Miete( zzgl Steigerungen) einzahlt/ ableistet!! Siehe obige Beispielrechng. Leider in den Wind geschossen. Wie schön könnte die Regierung diesbezgl auch den weniger Solventen ( Rentner, Geringverdiener-/ AL ) die Möglichkeit eröffnen sich ein sicheres Heim zu ermöglichen!! Frage: weshalb regulieren wir dies nicht? Antwort: weil Abgeordnete u Richter zumeist selbst auch Vermieter, u somit Nutznießer d Gesetzte zu Ungunsten (ihrer) aller Mieter sind.

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Muhhackl am 20.07.2021 17:50

Danke

Sams am 02.04.2021 11:09

Wenn es zum Mietkauf kommt, wer muß die Steuer und Versicherung für das Obiekt übernehmen?

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immowelt redaktion am 07.04.2021 09:56

Hallo Sams,

die Kosten für Steuer und Versicherung trägt der Eigentümer.

Bitte haben Sie aber Verständnis, dass wir keine rechtsgültigen Einschätzungen vornehmen können oder dürfen.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Odin am 31.03.2018 17:40

Mietkauf ist nichts für gutgläubige Menschen es ist wichtig sich von kompetenten Personen beraten zu lassen

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Bert am 20.10.2016 11:01

Klasse Informationen, aber ich bin nicht sicher ob sich das in der aktuellen Niedrigzinsphase lohnt. Was meint ihr?

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