Lesermeinungen:
Der Bodenrichtwert kann eine erste Orientierung für den Wert deines Grundstückes geben, sollte aber mit einer gewissen Vorsicht betrachtet werden. Warum das so ist, wo er zu finden ist und worüber er genau Auskunft gibt.
Der Bodenrichtwert ist ein unverbindlicher Anhaltspunkt für den Grundstückswert. Es sind Durchschnittswerte von Grundstücken einer Gemeinde, beziehungsweise von einzelnen Gebieten – sogenannten Richtwertzonen – einer Gemeinde. Der Durchschnittswert basiert auf den gesammelten Kaufpreisen der regionalen Grundstücke. Zusätzlich wird er vom Entwicklungszustand der Lage des Grundstücks beeinflusst.
Die Ermittlung der Bodenrichtwerte ist bundeseinheitlich in der Immobilienwertermittlungsverordnung – kurz ImmoWertV – geregelt. Diese wurde jüngst überarbeitet und verschiedene Regelwerke zusammengefasst. Die neue ImmoWertV ist zum 1. Januar 2022 in Kraft getreten.
Der Bodenwert wird ermittelt, indem der Bodenrichtwert mit der Anzahl der Quadratmeter multipliziert wird. Also: Bodenwert (€) = Bodenrichtwert (€ pro m²) x Grundstücksfläche (m²).
Der Bodenrichtwert kann eine wichtige Grundlage für den Verkehrswert darstellen. Jedoch gehen der Verkehrswert, der den Marktwert eines Grundstückes zu einem bestimmten Zeitpunkt widerspiegelt, und der Bodenrichtwert oftmals weit auseinander.
Der Bodenrichtwert ist eine Orientierungsgröße für den Grundstückspreis. Der Richtwert wird benötigt, um den Bodenwert zu ermitteln. Jedoch sind Bodenwert und Grundstückspreis nicht zwingend identisch. Durch verschiedene Faktoren kann der Preis wesentlich höher ausfallen. Letztlich kommt es hierbei auch auf das Verhandlungsgeschick des Verkäufers an.
Veröffentlicht werden die aus der Kaufpreissammlung ermittelten Bodenrichtwerte in Form von Bodenrichtwerttabellen oder Bodenrichtwertkarten. In den Karten werden Grundstücke vergleichbarer Nutzungs- und Wertverhältnisse in einzelne Bodenrichtwertzonen unterteilt. Diese können größere Areale oder auch nur einzelne Straßenzüge umfassen.
Die Bodenrichtwerttabellen oder Bodenrichtwertkarten können bei den jeweiligen Gutachterausschüssen der Kommunen kostenlos eingesehen werden. Ist eine schriftliche Auskunft erwünscht, fallen dafür in der Regel Kosten an. Diese liegen meist im unteren zweistelligen Bereich.
Zudem gibt es das Bodenrichtwertinformationssystem – kurz BORIS – für Deutschland. BORIS ist ein Gemeinschaftsprojekt mehrerer Bundesländer und stellt die Bodenrichtwerte länderübergreifen einheitlich bereit. Genauere Werte gibt es auf den jeweiligen Länderseiten:
Bodenrichtwerte sollten immer mit einer gewissen Vorsicht betrachtet werden, da sie die gegenwertig vorherrschende Angebot- und Nachfragesituation am Markt nicht berücksichtigen. In der Regel werden die Bodenrichtwerte alle zwei Jahre neu ermittelt - seit einigen Jahren steigen die Immobilienpreise aber so rasant, dass die aktuellen Bodenrichtwerte oft den realen Werten hinterherhinken. Es kann durchaus sein, dass Grundstücke oftmals weitaus mehr wert sind, als es der Bodenrichtwert aussagt. Aus diesem Grund ist es ratsam, vor dem Kauf oder Verkauf einer Immobilie einen Gutachter zu beauftragen, der eine Wertermittlung durchführt oder für eine erste Einschätzung eine kostenlose Immobilienbewertung durchzuführen.
Der Bodenrichtwert wird von Gutachterausschüssen der jeweiligen Gemeinden anhand tatsächlicher Verkäufe alle zwei Jahre zum Stichtag 31. Dezember ermittelt. Es kann aber auch von den Gemeinden beschlossen werden, dass die Bodenrichtwerte häufiger ermittelt werden. Rechtsgrundlage dafür, dass die Gemeinden verpflichtet sind, Bodenrichtwerte zu ermitteln, ist das Baugesetzbuch (§ 196 BauGB).
Die Gutachter erhalten die Daten dafür von den Notaren ihres Gebietes, welche ihnen Kopien sämtlicher notariell beurkundeter Kaufverträge zukommen lassen. Aus dieser Kaufpreissammlung werden dann Bodenrichtwertkarten oder -tabellen erstellt, die den Bodenrichtwert in den verschiedenen Bodenrichtwertzonen widerspiegeln. Diese Zonen können Straßen, Straßenzüge oder ganze Stadtteile oder Ortschaften umfassen.
In der Praxis ist es nicht immer möglich, den Bodenrichtwert anhand des Durchschnittwertes der Immobilienkaufpreise zu ermitteln. Sind nicht genügend Kaufpreise vorhanden, arbeiten die Gutachterausschüsse mit Schätzwerten, zu deren Bestimmung folgende Faktoren mit einbezogen werden:
Ob ein Grundstück bebaut ist oder nicht, fällt bei der Ermittlung des Bodenrichtwertes nicht ins Gewicht. Die Grundstücke werden immer als unbebaut behandelt.
Zwar geht der Bodenrichtwert immer von unbebauten Grundstücken aus, doch er kann einen guten Anhaltspunkt auch für bebaute Grundstücke liefern. Zu bedenken ist hierbei jedoch, dass Bodenrichtwerte Aussagen über die Vergangenheit sind – je nach Marktsituation kann das Grundstück inzwischen mehr oder weniger wert sein. Zum anderen gibt es auch innerhalb der einzelnen Bodenrichtwertzonen Unterschiede.
Bei der Ermittlung des konkreten Wertes der gesamten Immobilie sind deshalb weitere individuelle Merkmale eines Grundstücks zu berücksichtigen. Zum Beispiel:
Auch etwaige Altlasten auf einem Grundstück können dessen Wert erheblich beeinflussen.
Wird ein unbebautes Grundstück verkauft, so ist der Bodenrichtwert eine gute Basis für die Wertermittlung. Es kann durch besondere Faktoren, wie der Beschaffenheit des Bodens oder der Lage, aber noch Zu- oder Abschläge geben.
Ist das Grundstück bebaut, kann der Bodenrichtwert nur als Anhaltspunkt bei der Immobilienbewertung berücksichtigt werden. Steht zum Beispiel auf einem Grundstück eine abbruchreife Ruine, so ist der Grundstückswert geringer als bei einem vergleichbaren unbebauten Grundstück. Grund: Die Abbruchkosten müssen berücksichtigt werden. Bei bebauten Grundstücken ist eine Verkehrswertermittlung nötig, die die individuellen Merkmale sowohl des Grundstücks als auch der Bebauung berücksichtigt.
Caroline Schiko20.05.2022Jeffrey am 22.09.2022 00:38
Es ist sehr traurig, dass man den aktuellen Bodenrichtwert an einer bestimmten Adresse nicht erfahren kann. Es gibt doch Listen. Stattdessen wird man für einen Maklerservice vereinnahmt. Was soll die Geheimniskrämerei?
auf Kommentar antwortenimmowelt Redaktion am 22.09.2022 09:57
Hallo Jeffrey,
wir bedauern, dass Sie verärgert sind. Wir haben im Text die jeweiligen Seiten der Länder zu den Bodenrichtwerten verlinkt. Unser Produkt der Immobilienbewertung ist auf den Gesamtwert der Immobilie ausgelegt, der Bodenrichtwert ist dabei nur einer von vielen Faktoren.
Beste Grüße
die immowelt Redaktion
Agnes am 30.05.2022 08:31
Eine Erbengemeinschaft, von denen 1 83 jähriger noch lebt, soll für 4 unbenutzte Feld- und Wiesen-
grundstücke Steuernnbezahlen.Er gehört zur Niedrigrrentengruppe. Ist das gerecht und rechtens???
auf Kommentar antwortenDie immowelt Redaktion verfügt über ein breites Immobilienwissen und bietet den Lesern sorgfältig recherchierte Informationen in hilfreichen Ratgebertexten. Der Anspruch der immowelt Experten ist es, komplexe Sachverhalte möglichst einfach wiederzugeben. Sämtliche Inhalte werden regelmäßig überprüft und verlässlich aktualisiert. Die immowelt Redaktion kann und darf keine rechtsgültige Beratung leisten. Für rechtsverbindliche Auskünfte empfehlen wir stets den Rat eines Fachanwalts, Eigentümer- oder Mieterverbands einzuholen.