Bodenrichtwert: Wie viel ist mein Grundstück wert?

Der Bodenrichtwert kann eine erste Orientierung für den Wert deines Grundstückes geben, sollte aber mit einer gewissen Vorsicht betrachtet werden. In diesem Artikel erläutern wir, warum das so ist, wo er zu finden ist und worüber er genau Auskunft gibt.

Was ist der Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert ist ein unverbindlicher Anhaltspunkt, um den Grundstückswert zu ermitteln. Es sind Durchschnittswerte von Grundstücken einer Gemeinde, beziehungsweise von einzelnen Gebieten – sogenannten Richtwertzonen – einer Gemeinde. Der Durchschnittswert basiert auf den gesammelten Kaufpreisen der regionalen Grundstücke. Zusätzlich wird er vom Entwicklungszustand der Lage des Grundstücks beeinflusst.

In der Praxis ist es nicht immer möglich, den Bodenrichtwert anhand des Durchschnittwertes der Immobilienkaufpreise zu ermitteln. Sind nicht genügend Kaufpreise vorhanden, arbeiten die Gutachterausschüsse mit Schätzwerten, zu deren Bestimmung folgende Faktoren mit einbezogen werden:

• Eigenschaften des Bauplatzes
• Lage des betreffenden Gebiets
• Umwelteinflüsse
• Bodenbeschaffenheit
• Einfall des Sonnenlichts
• Entfernung zu größeren Straßen
• Tragfähigkeit des Bodens

Ob ein Grundstück bebaut ist oder nicht, fällt bei der Ermittlung des Bodenrichtwertes nicht ins Gewicht. Die Grundstücke werden immer als unbebaut behandelt.

Welche Rolle spielt der Bodenrichtwert beim Kauf oder Verkauf?

Grundsätzlich bietet der Bodenrichtwert eine solide Basis für die Wertermittlung eines unbebauten Grundstücks. Jedoch kann es durch besondere Faktoren wie der Beschaffenheit des Bodens oder der Lage des Grundstücks noch Zu- oder Abschläge geben.

Ist das Grundstück bebaut, kann der Bodenrichtwert nur als Anhaltspunkt bei der Immobilienbewertung berücksichtigt werden. Kaufst oder verkaufst du beispielsweise ein Grundstück mit einer abbruchreifen Ruine, so ist der Grundstückswert geringer als bei einem vergleichbaren unbebauten Bauland. Das hat folgenden Grund: Die entstehenden Abrisskosten müssen einkalkuliert werden.

Wie lässt sich der Bodenrichtwert dann bei bebauten Grundstücken berechnen? Hier ist eine sogenannte Verkehrswertermittlung nötig, welche die individuellen Merkmale sowohl des Grundstücks als auch der Bebauung berücksichtigt.

Die Ermittlung der Bodenrichtwerte ist bundeseinheitlich in der Immobilienwertermittlungsverordnung – kurz ImmoWertV – geregelt. Diese wurde jüngst überarbeitet und verschiedene Regelwerke zusammengefasst. Die neue ImmoWertV ist zum 1. Januar 2022 in Kraft getreten.

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Hat der Bodenrichtwert also keine Aussagekraft gegenüber einzelnen Immobilien?

Auch wenn der Bodenrichtwert immer von unbebauten Grundstücken ausgeht, so kann er auch ein guter Anhaltspunkt für bebaute Grundstücke sein. Bedenke hierbei jedoch, dass Bodenrichtwerte Aussagen über die Vergangenheit sind – je nach Marktsituation kann das Grundstück inzwischen mehr oder weniger wert sein.

Abgesehen davon gibt es auch innerhalb der einzelnen Bodenrichtwertzonen Unterschiede. Bei der Ermittlung des konkreten Wertes der gesamten Immobilie sind deshalb weitere individuelle Merkmale eines Grundstücks zu berücksichtigen. Dazu zählen:

• Grad der Erschließung
• Größe und Form des Grundstücks
• Zulässige Bebauung (zum Beispiel zulässige Geschossflächenzahl)
• Vorhandene Bebauung und Bepflanzung
• Bei land- oder forstwirtschaftlichen Flächen: Bodeneigenschaften (Ackerzahl, Grünlandzahl), Art der Bepflanzung

Auch etwaige Altlasten auf einem Grundstück können dessen Wert erheblich beeinflussen.

Von Altlasten ist die Rede, wenn bestimmte Stoffe und Materialien zur Verunreinigung des Bodens führen und dadurch dessen Funktion und Gesundheit beeinträchtigt wird. Dieses Problem tritt auf, wenn das Erdreich nicht mehr als Existenzbasis für Menschen, Tiere und Pflanzen dienen kann. Die genaue Einstufung von Altlasten und Verdachtsfällen liegt in der Obhut der Bezirksregion oder des Landratsamtes.

Wie wird der Bodenrichtwert ermittelt?

Das Baugesetzbuch (§196 BauGB) bildet die Rechtsgrundlage und nimmt die Gemeinden in die Pflicht, die Bodenrichtwerte zu ermitteln. Dies geschieht durch spezielle Gutachterausschüsse anhand tatsächlicher Verkäufe, alle 2 Jahre zum Stichtag 31. Dezember.

Die Gemeinden können aber auch unabhängig voneinander beschließen, dass die Bodenrichtwerte häufiger ermittelt werden sollen.

Dafür erhalten die Gutachter die jeweiligen Daten von den Notaren ihres Gebietes, welche ihnen Kopien sämtlicher notariell beurkundeter Kaufverträge zukommen lassen. Aus dieser Kaufpreissammlung werden dann Bodenrichtwertkarten oder -tabellen erstellt, die den Bodenrichtwert in den verschiedenen Bodenrichtwertzonen widerspiegeln. Diese Zonen können Straßen, Straßenzüge oder ganze Stadtteile oder Ortschaften umfassen.

Welche Rolle spielt der Bodenrichtwert bei der Besteuerung eines Grundstücks?

Das Finanzamt fordert von Immobilien- und Grundstücksbesitzern quartalsweise die sogenannte Grundsteuer ein. Je nach Bundesland fließt auch der Bodenrichtwert mit in die Berechnung der Grundsteuer ein.

Die folgende Tabelle veranschaulicht, in welchen Bundesländern eine Pflicht zur Angabe des Bodenrichtwerts in der Steuererklärung besteht:

Wie realistisch sind Bodenrichtwerte?

Bodenrichtwerte sollten immer mit einer gewissen Vorsicht betrachtet werden, da sie die gegenwärtig vorherrschende Angebots- und Nachfragesituation am Markt nicht berücksichtigen.

In der Regel werden die Bodenrichtwerte wie bereits erwähnt alle zwei Jahre ermittelt – in den vergangenen Jahren stiegen die Immobilienpreise aber so rasant, dass die aktuellen Richtwerte oft den realen Werten hinterherhinken. Es kann durchaus sein, dass Grundstücke oftmals weitaus mehr wert sind, als es der Bodenrichtwert aussagt.

Wo finde ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück?

Veröffentlicht werden die aus der Kaufpreissammlung ermittelten Bodenrichtwerte in Form von Bodenrichtwerttabellen oder Bodenrichtwertkarten. In den Karten werden Grundstücke vergleichbarer Nutzungs- und Wertverhältnisse in einzelne Bodenrichtwertzonen unterteilt. Diese können größere Areale oder auch nur einzelne Straßenzüge umfassen.

Die Bodenrichtwerttabellen oder Bodenrichtwertkarten können bei den jeweiligen Gutachterausschüssen der Kommunen kostenlos eingesehen werden. Ist eine schriftliche Auskunft erwünscht, fallen dafür Gebühren im unteren zweistelligen Bereich an.

Zudem gibt es in Deutschland das Bodenrichtwertinformationssystem – kurz BORIS. Dies ist ein Gemeinschaftsprojekt mehrerer Bundesländer und stellt die Bodenrichtwerte länderübergreifen einheitlich bereit. Genauere Werte gibt es auf den jeweiligen Länderseiten:

Häufig gestellte Fragen zum Thema Bodenrichtwert