Vermietung an Angehörige: Vorsicht, Steuerfalle!

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Bei der Vermietung an Angehörige wird oft eine deutlich vergünstigte Miete vereinbart. Zu billig sollte sie allerdings auch nicht sein, denn dann riskiert der Vermieter steuerliche Nachteile.

Vermietung Angehörige, Wohnung, Foto: VadimGuzhva / stock.adobe.com
Wer seinen Verwandten Wohnraum überlässt, verlangt oft weniger Miete als am freien Markt üblich. Ist die Miete aber allzu günstig, kann dies steuerliche Nachteile mit sich bringen. Foto: VadimGuzhva / stock.adobe.com

Wer seine Immobilie an Sohn, Tochter, Enkel oder andere nähere Verwandte vermietet, verlangt meist weniger Miete als von einem nicht verwandten Mieter. Das ist üblich und auch für den Fiskus völlig in Ordnung, so lange die sogenannte 66-Prozent-Regelung eingehalten wird. Sie besagt, dass dann, wenn sich die vom Verwandten verlangte Miete auf weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Miete beläuft, Steuervorteile nicht mehr vollständig ausgeschöpft werden können.

Vermietung an Angehörige – das Wichtigste in Kürze

  • Wer seine Immobilie an Angehörige vermietet, verlang oft weniger Mieter. Ist die Miete aber zu gering, kann das steuerliche Nachteile mit sich bringen.
  • Ausgaben für die Mietwohnung können nur in voller Höhe als Werbungskosten abgesetzt werden, wenn die vereinbart Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt.
  • Verlangt der Vermieter weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, können die Werbungskosten nur anteilig steuerlich geltend gemacht werden.
  • Wer seinen Mieter kostenlos in der Wohnung wohnen lässt, kann gar keine Werbungskosten von der Steuer absetzen.

Steuerliche Grundlagen bei der Vermietung

Wer Wohnungen vermietet, muss die Mieten als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung versteuern. Von den Mieteinnahmen werden aber zuvor die Werbungskosten abgezogen: Das sind die Zinsen, die für das Immobiliendarlehen gezahlt werden, sowie Abschreibungen und sonstige laufenden Kosten der Immobilie. Im Ergebnis kann dabei – je nach Einzelfall – ein Gewinn oder auch ein Verlust herauskommen. Ist letzteres der Fall, spart der Immobilieneigentümer sogar Steuern.

Im Prinzip kann ein Vermieter sogar einen Überschuss erwirtschaften und fiskalisch dennoch einen Verlust ausweisen. Dafür ist die Abschreibung verantwortlich. Sie beläuft sich bei den meisten Immobilien jährlich auf linear zwei Prozent der Kauf- oder Baukosten, wobei die anteiligen Kosten für das Grundstück nicht dazu zählen. Auf den Kontostand des Immobilieneigentümers hat die Abschreibung keinen direkten Einfluss, wohl aber auf die Gewinn- und Verlustrechnung, da die Abschreibungen dort im Prinzip wie Kosten behandelt werden.

Weil an Verwandte oft zum Sonderpreis vermietet wird, ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass ein Verlust zu verbuchen ist und folglich der Fiskus draufzahlen muss. Deshalb hat der Gesetzgeber mit der 66-Prozent-Regelung Grenzen gesetzt: „Liegt die verlangte Miete unterhalb von 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, können die Kosten nur noch teilweise abgesetzt werden“, warnt Gerhard Gammel von der Steuerkanzlei Gammel in Nürnberg.

Vermietung Angehörige, Warmmiete, Foto: Evgen / stock.adobe.com
Bei der Berechnung der 66-Prozent-Grenze ist die Warm- und nicht die Kaltmiete ausschlaggebend. Foto: Evgen / stock.adobe.com

Grundlage für die Ermittlung ist übrigens die Warm- und nicht die Kaltmiete, hat der Bundesfinanzhof entschieden (Az.: IX R 44/15). Das ist vorteilhaft für Vermieter. Im verhandelten Fall vermietete ein Mann eine Wohnung für jährlich 2.900 Euro kalt an seine Mutter, die Betriebskosten beliefen sich auf rund 1.800 Euro per anno. Der Fiskus errechnete, dass die Kaltmiete nur rund 62 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete betrug, der Vermieter beharrte darauf, dass bei der Ermittlung nicht die Kalt- sondern die Warmmiete heranzuziehen ist, die in seinem Fall 4.700 Euro und damit rund 80 Prozent des ortsüblichen betrüge. Letztinstanzlich gab der Bundesfinanzhof dem Mann Recht.

Übrigens: Die 66-Prozent-Regel gilt auch für Mietverhältnisse mit nicht verwandten Mietern – derart günstige Fremdmieten dürften in der Praxis allerdings seltener vorkommen als bei Verwandten-Mietverhältnissen.

Probleme bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete

Oft stellt sich die Frage, wie die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln ist. Grundsätzlich gibt es dafür mehrere Möglichkeiten:

  • Mietspiegel
  • Sachverständigengutachten
  • Benennung von drei Vergleichswohnungen
  • Unter Umständen Mietangebote aus Immobilienportalen
  • Der Bundesgerichtshof (BGH) hält es für zulässig, den Mietspiegel einer Nachbargemeinde heranzuziehen, sofern diese einen vergleichbaren Wohnungsmarkt hat.

Die Frage, ob für die Berechnung der 66-Prozent-Grenze die mittlere ortsübliche Vergleichsmiete heranzuziehen ist oder der unterste Wert einer Mietspanne aus einem Mietspiegel, ist höchstgerichtlich noch nicht abschließend geklärt. Allerdings entschied der Bundesfinanzhof in einem anderen Zusammenhang, dass es keinen geldwerten Vorteil darstellt, wenn ein Arbeitnehmer von seinem Arbeitgeber eine Wohnung zum untersten Spannenwert des Mietspiegels mietet. Diesen vermieterfreundlichen Grundsatz übertrug die Oberfinanzdirektion Rheinland auf die verbilligte Vermietung an Verwandte. Damit liegt zwar kein rechtskräftiges Urteil vor, das diese Frage abschließend klärt, jedoch ist diese Sichtweise in der Regel eine übliche Verwaltungspraxis.

Steuerliche Konsequenzen bei der Vermietung an Angehörige

Je nach vereinbarter Miethöhe ergeben sich bei der Vermietung an Verwandte unterschiedliche, teils stark nachteilige, Konsequenzen:

Vermieter verlangt vom Verwandten mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete

„Bei einer Miethöhe, die bei mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, kann der Vermieter sämtliche Werbungskosten vollständig steuerlich geltend machen“, erläutert Steuerexperte Gammel. Weil wegen der reduzierten Miete oft ein Verlust erzielt wird, sinkt die Steuerlast des Vermieters. Der tatsächliche Verlust ist also geringer als der rechnerische Mietverzicht.

Tipp: Gibt es Schwierigkeiten, die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln – etwa weil es für den Ort keinen Mietspiegel gibt oder weil die Immobilie stark von marktgängigen Wohnungen abweicht – sollte die Miete sicherheitshalber etwas höher angesetzt werden, um späteren Streit mit dem Fiskus zu vermeiden.

„Sinkt die verlangte Miete im Laufe des Mietverhältnisses wegen eines steigenden örtlichen Mietniveaus auf unter 66 Prozent des ortsüblichen, so gehen die Steuervorteile teilweise verloren, sobald die Grenze unterschritten wird“, mahnt Gammel und empfiehlt, auch bei Verwandten-Mietverträgen rechtzeitig die Miete zu erhöhen.

Vermieter verlangt weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete

Liegt die Miete bei der Vermietung an Verwandte bei weniger als 66 Prozent des ortsüblichen Satzes, können die Werbungskosten nur anteilig steuerlich geltend gemacht werden. Beträgt die Miete zum Beispiel nur 50 Prozent des ortsüblichen, können nur die Hälfte der Zinsen, Kosten und Abschreibungen zum Abzug gebracht werden.

Angehörige dürfen kostenlos in der Wohnung leben

Wird die Wohnung einem Verwandten gänzlich unentgeltlich überlassen, kann der Vermieter keinerlei Werbungskosten absetzen. „Das betrachtet das Finanzamt als reine Liebhaberei“, weiß Steuerberater Gammel und warnt vor einer weiteren Falle: „Dies kann unter Umständen sogar dazu führen, dass eine Schenkungssteuer fällig wird.“

Die Schenkungssteuer erfasst "jede freigebige Zuwendung unter Lebenden, soweit der Bedachte durch sie auf Kosten des Zuwendenden bereichert wird", heißt es im Erbschaftssteuergesetz (ErbStG, § 7). Das bedeutet, dass das Finanzamt den Verzicht auf Einnahmen als Zuwendung betrachtet. Denn der Verzicht erfolgt auf Kosten des Zuwendenden, erläutert Fachmann Gammel. Die Schenkungssteuer bei der unentgeltlicher Wohnungsüberlassung spielt in der Praxis aber aus zwei Gründen kaum eine Rolle: Zum einen werden den Finanzämtern entsprechende Fälle in der Regel nicht bekannt. Zum anderen gibt es bei der Schenkungssteuer steuerliche Freibeträge, die bei nahen Verwandten relativ hoch sind.

Sonderfall Zeitmietverträge: Wirtschaftlichkeitsberechnung

Eine Wirtschaftlichkeitsberechnung ist bei unbefristeten Mietverträgen auch bei Verwandten seit einer Gesetzesänderung vor wenigen Jahren nicht nötig. Anders sieht es aus, wenn der Mietvertrag nur auf Zeit geschlossen wird. Dann könnte der Fiskus eine Berechnung mit einer Totalüberschussprognose für den Vermietungszeitraum verlangen. „Dem Finanzamt ist dann rechnerisch zu belegen, dass der Vermieter trotz der verbilligten Miete während der befristeten Mietzeit einen Gewinn erwirtschaften will“, sagt Gammel. Ergibt sich hier – unabhängig von der 66-Prozent-Regelung – kein Gewinn, sondern ein Verlust, so sind sämtliche Steuervorteile futsch: Das Finanzamt behandelt solche Vermietungsverhältnisse als Liebhaberei. Deshalb ist es in der Regel sinnvoll, unbefristete Mietverhältnisse mit Verwandten zu schließen.

Wichtig: Formalien beachten – sonst droht Ärger mit dem Fiskus

Ganz wichtig ist es bei der Vermietung an Angehörige, dass alle Formalien beachtet werden:

  • Mit dem Verwandten sollte ein schriftlicher Mietvertrag geschlossen werden, der genau so gestaltet ist wie ein Vertrag mit einem Nicht-Verwandten.
  • Auch bei der Durchführung des Vertrags sind dieselben Regeln einzuhalten wie bei Mietverträgen mit Fremden: Insbesondere darf die Miete nicht bar bezahlt, sondern sollte regelmäßig überwiesen werden. Auch die Nebenkostenabrechnungen müssen regelmäßig, das heißt jährlich, erstellt werden. Etwaige Nachzahlungen oder Guthaben müssen auch tatsächlich gezahlt werden.
  • Bei der Mitvermietung von Einbauküchen, Garagen oder Möbeln ist ebenfalls die 66-Prozent-Regelung zu berücksichtigen.
  • Das Finanzamt prüft auch, ob sich der Verwandte die Wohnung überhaupt leisten kann. Ist das nicht der Fall, erkennt es den Mietvertrag nicht an.

Darauf sollten Studenten-Eltern achten

Vermietung Angehörige, Unterhalt, Foto: Sebastian Wolf / stock.adobe.com
Zahlen die Eltern Ihrem Kind Unterhalt, so steht das nicht im Zusammenhang mit der vergünstigten Vermietung. Foto: Sebastian Wolf / stock.adobe.com

Ergeben die Bewegungen auf den Konten des Vermieters Zahlungsströme, die darauf schließen lassen, dass die Miete ganz oder teilweise an das Kind zurücküberwiesen wird, wittern die Finanzämter unerlaubte Umgehungen. Sie  könnten dann die Steuervorteile streichen.Anders sieht es aus, wenn Eltern ihren studierenden Kindern Unterhalt gewähren. Das steht in keinem Zusammenhang mit der Vermietung und ist deshalb nicht steuerschädlich. Vom Unterhalt kann auch die Miete gezahlt werden.

Übrigens: Eltern, die Ihre Kinder oder Stiefkinder finanziell unterstützen wollen, können ihnen steuerfrei Geld schenken: Der Freibetrag beläuft sich auf 400.000 Euro in jedem beliebigen Zehn-Jahres-Zeitraum.

Fazit

Gerade wenn es an die Vermietung eines Appartements an die studierende Tochter oder den Sohn geht, gibt es eine Alternative: Die Schenkung der Immobilie an den Nachwuchs. Bis zu einem Immobilienwert von 400.000 Euro ist das steuerfrei und nutzt der Nachwuchs die Immobilie selbst, zahlt dieser ebenfalls keine Steuern.

FAQ: Vermietung an Angehörige

Worauf muss ich bei der Vermietung an Angehörige achten?

Wer eine Wohnung an Angehörige vermietet, geht dabei genauso vor, wie bei der Vermietung an einen Fremden. Liegt allerdings die verlangte Miete deutlich unterhalb des ortsüblichen Niveaus, drohen steuerliche Nachteile: Abschreibungen und Schuldzinsen können dann nur noch teilweise als Aufwendungen steuerlich geltend gemacht werden.

Wie hoch muss die Miete sein, um steuerliche Nachteile zu vermeiden?

Um alle Kosten der vermieteten Immobilie steuerlich voll geltend machen zu können, muss die Warmmiete mindestens 66 Prozent des ortsüblichen Niveaus betragen. Liegt sie darunter, können Aufwendungen nur anteilig geltend gemacht werden: Bei 50 Prozent also nur zur Hälfte.

Darf man seinen Angehörigen eine Wohnung kostenfrei überlassen?

Es ist problemlos möglich, seinen Angehörigen eine Mietwohnung kostenfrei zu überlassen. Allerdings betrachtet das Finanzamt dies dann als Liebhaberei mit der Folge, dass keinerlei Aufwendungen mehr steuerlich geltend gemacht werden können.

Welche Kosten kann der Vermieter von der Steuer absetzen?

Sofern ein Vermieter mehr als 66 Prozent der ortsüblichen Miete verlangt, kann er verschiedene Positionen steuerlich voll absetzen. Das sind:

  • Schuldzinsen für ein Hypothekendarlehen
  • Die Abschreibung (AfA) der Immobilie. Das sind in der Regel zwei, beziehungsweise 2,5 Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten – allerdings ohne den anteiligen Preis fürs Grundstück. Denn dies verschleißt ja nicht und bleibt ewig bestehen.
  • Kosten für Reparaturen, Sanierungen
  • Kosten für eine Hausverwaltung, Gerichts- und Anwaltskosten, die im Zusammenhang mit der Vermietung anfallen, Kosten für einen Makler, beziehungsweise generell Kosten, die im Zusammenhang mit der Vermietung anfallen.

In der Steuererklärung gibt es dann den Anhang „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“. Hier stehen zum einen die jährlichen Mieteinnahmen, von denen alle oben genannten Positionen in Abzug gebracht werden. Verbleibt ein Plus, wird Einkommensteuer auf den Gewinn fällig. Ergibt sich rechnerisch ein Minus, so senkt dies die Einkommensteuerlast.

Ist es steuerschädlich, dem Angehörigen einen Teil der gezahlten Miete zurückzugeben?

Ja. Das Finanzamt wird in solchen Fällen dann von der gezahlten Miete abzüglich der Rückerstattung ausgehen und dann, wenn dies in Summe weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Miete ausmacht, Abschreibungen und Co. nur noch anteilig anerkennen. Es ist auch nicht ratsam, solche Rückzahlungen unter der Hand zu machen. Fliegt das auf, kann das sogar strafrechtliche Konsequenzen haben, wenn dadurch Steuern verkürzt wurden.

Anders sieht es aber zum Beispiel aus, wenn Eltern ihren studierenden Kindern Unterhalt zahlen und die Kinder von diesen Geldern die Miete zahlen. Dies ist nicht steuerschädlich.

Muss es bei der Vermietung an Angehörige einen schriftlichen Mietvertrag geben?

Ein Mietvertrag ist zwar auch dann wirksam, wenn er nur mündlich abgeschlossen wurde. Allerdings empfiehlt sich ein schriftlicher Mietvertrag, denn es könnte durchaus sein, dass der Fiskus sehr genau hinschaut, wenn es um die Frage geht, ob die Vermietung zu mehr oder weniger als 66 Prozent der Vergleichsmiete erfolgt.

Fällt bei einer unentgeltlichen Wohnungsüberlassung eine Schenkungssteuer an?

Hinsichtlich des geldwerten Vorteils kann bei einer vergünstigten Vermietung an Angehörige theoretisch eine Schenkungssteuer anfallen. Zwar regelt § 516 Abs. 1 BGB, dass eine Zuwendung, durch die jemand aus seinem Vermögen einen anderen bereichert, eine Schenkung ist. Durch die kostenlose Überlassung der Wohnung verringert sich allerdings nicht das Vermögen des Wohnungseigentümers, lediglich seine Einnahmesituation verschlechtert sich. Aber: Für die Frage, ob eine Schenkungssteuer fällig werden kann, muss auch § 7 des Erbschaftssteuergesetzes (ErbStG) betrachtet werden. Demnach ist jede freigebige Zuwendung unter Lebenden, soweit der Bedachte durch sie auf Kosten des Zuwendenden bereichert wird, eine Schenkung.

In der Praxis ist das im Allgemeinen aber selten relevant – schon deshalb, weil es Freibeträge bei der Schenkungssteuer gibt. Überlassen Eltern ihren Kindern eine Wohnung vergünstigt oder umsonst, so müsste die Summe der dadurch gegebenen Zuwendung innerhalb eines Zehnjahreszeitraums 400.000 Euro überschreiten.


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78 Kommentare

Arabiq am 18.09.2020 21:57

Hallo Immowelt Team,

Ich vermiete mein Haus an meine Mutter seit über 4 Jahren. Ich lebe mit meiner Familie in einer Eigentumswohnung.

Da wir jetzt für 3 Jahre ins Ausland gehen, planen wir unsere Eigentumswohnung zu vermieten.

Um den steuerlichen Wohnsitz in Deutschland zu behalten überlege ich jetzt den Mietvertrag mit meiner Mutter aufzuheben und das Haus als meinen steuerlichen Wohnsitz in Deutschland anzugeben. Meine Mutter würde ich dann umsonst bei uns wohnen lassen.

Die baulichen Voraussetzungen dafür sind gegeben (z.B. Grösse des Hauses,) . Meine Frage ist, ob es im Zusammenhang mit der Aufhebung des Mietverhältnisses und der Verlegung des Wohnsitzes aus steuerlicher Sicht Fristen oder bestimmte Themen zu berücksichtigen gibt?

Danke für Euren Support!

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J. Bart am 10.09.2020 15:41

Hallo,

Ich möchte aus meiner abgezahlten Eigentumswohnung ausziehen und mit meiner Partnerin ein Haus mieten.

Meine Nichte soll in die Eigentumswohnung einziehen und nur die Nebenkosten (Hausgeld,Strom) übernehmen. Es sollen keine Steuervorteile geltend gemacht werden. Ist das so einfach möglich?

Vielen Dank

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Special-K am 31.08.2020 16:52

"Liegt die Miete bei der Vermietung an Verwandte bei weniger als 66 Prozent des ortsüblichen Satzes, können die Werbungskosten nur anteilig steuerlich geltend gemacht werden. Beträgt die Miete zum Beispiel nur 50 Prozent des ortsüblichen, können nur die Hälfte der Zinsen, Kosten und Abschreibungen zum Abzug gebracht werden."

Wenn ich jemanden mietfrei (bezogen auf die Kaltmiete) in einer Wohnung wohnen lasse, er aber die Nebenkosten bezahlt, dann ergibt sich daraus ja eine Warmmiete von 0,- Euro plus Nebenkosten.

Als "Vermieter", der nichts weiter macht, als die Nebenkosten transparent weiter zu reichen, ergibt sich daraus aber anscheinend eine Steuerpflicht:

Beispiel:

Warmmiete laut Mietspiegel 600 Euro/Monat = 7200 Euro/Jahr

Warmmiete nur bestehend aus Nebenkosten 150 Euro/Monat = 1800 Euro/Jahr

=> Warmmiete entspricht 25% des Mietspiegels.

=> absetzbare Kosten 1800 Euro/Jahr * 25% = 450,- Euro/Jahr

=> 1350 Euro Nebenkosteneinnahmen müssen versteuert werden

Abschreibung und andere absetzbare Kosten habe ich zur Vereinfachung vernachlässigt.

Muss ich also in diesem Fall ohne jeglichen Gewinn Steuern bezahlen?

auf Kommentar antworten

Gast_258 am 04.08.2020 20:15

Sehr geehrtes Immowelt Team,

ich möchte noch einmal auf den Kommentar von Altbello 46 am 07.09.2019 und der zugehörigen Antwort der Redaktion zurück kommen.

Meines Erachtens handelt es sich entgegen der im Artikel getätigten Aussage bei der unentgeltlichen Überlassung von Wohnraum eben nicht um eine Schenkung. Weder im Sinne des BGH (V ZR 247/80) noch des BFH (Az.: VIII R 184/83)!

Der Leitsatz lautet hier im steuerrechtlichen Sinne eindeutig: "Die unentgeltliche Gebrauchsüberlassung einer Wohnung ist keine Schenkung, sondern Leihe."

Dagegen bejaht der BFH (II R 37/09) bei einem zinslosem Darlehen eine Schenkung mit einer dem entgegenstehenden Begründung:

"Da die unentgeltliche Gewährung eines zinslosen oder zinsgünstigen Darlehens eine (sonstige) freigebige Zuwendung i.S. von § 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG darstellt (BFH-Urteil vom 30. März 1994 II R 105/93, BFH/NV 1995, 70; Meincke, Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz, Kommentar, 15. Aufl., § 7 Rz 9), ist es unerheblich, dass zivilrechtlich in der bloßen vorübergehenden Gebrauchsüberlassung einer Sache in der Regel keine das Vermögen mindernde Zuwendung liegt, wie sie für eine Schenkung gemäß § 516 Abs. 1 BGB erforderlich ist; eine Schenkung gemäß §§ 516 ff. BGB setzt nämlich eine Zuwendung voraus, durch die der Schenker die Substanz seines Vermögens vermindert und das Vermögen des Beschenkten entsprechend vermehrt"

Es wäre prima, wenn Sie noch einmal einen Steuerberater hierzu Stellung nehmen lassen könnten.

auf Kommentar antworten

Greta am 20.06.2020 13:31

Liebe Immowelt-Redaktion,

ich wohne in meiner Eigentumswohnung und möchte jetzt auch meinen Freund mietfrei bei mir einziehen lassen (Nebenkosten teilen wir uns, natürlich). Muss ich das Finanzamt überhaupt informieren? Muss ich in diesem Fall trotzdem Einkommensteuererklärung abgeben ( ansonsten gebe ich keine ab, da ich nur studiere) und wenn ja, dann einfach leer?

Vielen Dank!

Mit freundlichen Grüßen,

Greta

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Silvia am 14.06.2020 09:57

Ich möchte die Wohnung (32 qm) ,meiner behinderten Schwester mietfrei setzen. Bisher 232€ Miete um meine Einnahmen zu reduzieren. Oder ist es sinnvoll die Miete auf ca 153€ zu kürzen? Was einen Anteil von 66% der bisherigen Miete (seit 19 Jahren gleich) ausmacht.

auf Kommentar antworten

immowelt-Redaktion am 15.06.2020 12:23

Hallo Silvia,

sofern Abschreibungen, Darlehenszinsen o.ä. steuerlich geltend gemacht werden können, ist es aus steuerlicher Sicht sinnvoll, mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen, da ansonsten Steuervorteile nur anteilig, bei kostenloser Überlassung gar nicht genutzt werden können. Maßgeblich für die 66%-Regel ist übrigens nicht die bisherige Miete, sondern die ortsübliche Vergleichsmiete.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

Stefan am 08.06.2020 13:06

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe vor, eine jüngst erworbene 50 Jahre alte Eigentumswohnung in München an meine Tochter und ihren Lebensgefährten zu vermieten. Der Makler hat nach Mietspiegel drei Mieten errechnet (1614 € als durchschnittliche ortsübliche Miete mit Spanne nach unten | 1861 € als durchschnittliche ortsübliche Miete mit begründeten Abweichungen | 2109 als durchschnittliche ortsübliche Miete mit Spanne nach oben). Bin ich auch steuerlich auf der sicheren Seite, wenn ich vom niedrigsten Betrag ausgehe und davon 66 % verlange?

Vielen Dank für Ihre Auskunft!

auf Kommentar antworten

immowelt-Redaktion am 09.06.2020 09:15

Hallo Stefan,

wir tendieren hier eher dazu, dass Sie möglicherweise nicht ganz auf der sicheren Seite sind, wenn Sie vom unteren Wert ausgehen. Mietspiegel können zwar nicht die eine richtige, fixe Miete ausweisen; Die Spannen sollen aber auch dem Umstand Rechnung tragen, dass es Wohnungen gibt, die nach objektiven Gesichtspunkten eine gewisse Miete kosten sollten, aber in der Realität teurer oder günsiger sein sollten, etwa, weil eine Wohnung zwar bestimmte Ausstattungsmerkmale hat, aber z.B. einen ungünstigen Grundriss hat oder abgewohnt ist. Dann wäre es gerechtfertigt, nach unten vom Mittelwert abzuweichen. I.d.R. dürfte der Fiskus eher vom mittleren Wert ausgehen, bei Abweichungen müsste dann der Vermieter diese gut begründen, wenn der Fiskus das nicht durchgehen lassen will.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

Andrea am 01.06.2020 16:38

Als Nachtrag zu meinem Kommentar

Die Wohnung war vorher 20 Jahre verbilligt an meine Mutter vermietet und ist immer bei der Steuererklärung angegeben worden.

auf Kommentar antworten

Andrea am 01.06.2020 16:12

Hallo,

Ich renoviere gerade eine Wohnung im Zweifamilienhaus. Anschließend möchte ich sie verbilligt (66%) an meine Tochter vermieten und die Renovierungskosten bei der Steuererklärung angeben. Kann ich in der Zukunft, vielleicht in zwei Jahren, auf die Miete verzichten? Wird die Steuer dann rückwirkend neu berechnet? Renovierungskosten aus 2020 nicht mehr anerkannt? Oder ist das ok, wenn ich die Anlage V dann einfach weglasse und keine Erhaltungskosten mehr geltend mache?

Danke

auf Kommentar antworten

immowelt-Redaktion am 03.06.2020 09:45

Hallo Andrea,

Renovierungskosten können Sie so lange steuerlich geltend machen, solange eine Gewinnerzielungsabsicht besteht. Der Gesetzgeber geht pauschal davon aus, dass das dann der Fall ist, wenn die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt. Fällt die Gewinnerzielungsabsicht weg, dürfte es aus unserer Sicht keine rückwirkenden steuerlichen Nachteile geben. Details sollten Sie aber mit Ihrem Steuerberater besprechen.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

carsi66 am 25.05.2020 01:54

Ich möchte für meine Tochter ein Haus kaufen und meine Tochter wohnt mit ihren Lebensgefährten in dem Haus zur Miete. Rechnet sich das ??? Die Miete wird dann für die Finazierung des Hauses genommen, natürlich dabei die 66% Regel beachten.

auf Kommentar antworten

immowelt-Redaktion am 26.05.2020 08:31

Hallo carsi66,

ob sich ein solches Vorhaben rechnet, hängt von vielen Faktoren ab: Höhe des Kaufpreises, indivisueller Steuersatz, etwaige Wertsteigerungen in der Zukunft, Konditionen der Finanzierung etc. Vor dem Kauf sollte deshalb indivisuell mit dem Steuerberater besprochen werden, ob ein solches Vorhanen sinnvoll ist.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

Mari am 11.05.2020 21:34

Hallo, damit ich keine Abzüge in der Steuer für Zinsen, Abschreibung usw. bekomme halte ich mich an die 66% der ortsüblichen Vergleichsmiete. Bei dieser Regel betrachte ich die Mieteinnahme, also die Warmmiete (Kaltmiete und Nebenkosten) und die besagte ortsübliche Vergleichsmiete. Besteht die ortsübliche Vergleichsmiete aus der Kaltmiete oder Warmmiete? Ist der Mietspiegel die ortsübliche Vergleichsmiete?

Der Mietspiegel ergibt in meiner Stadt für Neubau 10,72€. Wohnung hätte eine Größe von 55qm. Somit dürfte bei 66% die Warm-Mieteinnahme 390 €, um keine Abzüge zu erhalten, nicht unterschreiten? Wäre meine Berechnung korrekt?

Vielen Dank!

auf Kommentar antworten

immowelt-Redaktion am 12.05.2020 11:25

Hallo Mari,

maßgeblich ist die Kaltmiete. Die Betriebskosten sind ja nur ein durchlaufender Posten und der Vermieter kann hier auch nur das abrechnen, was tatsächlich an Kosten angefallen ist.

Der Mietspiegel ist eine anerkannte Methode, die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Wenn Sie sichergehen wollen, können Sie ja auch etwas über die 66% gehen, zumal dann, wenn ein neuer Mietspiegel herauskommt, die 66%-Grenze möglicherweise unterschritten wird.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

Pele am 20.04.2020 10:11

Hallo, ich möchte zusammen mit meiner Nichte ein Wohnung kaufen (50%/50%).

Diese Wohnung werde ich allein bewohnen und habe vor, meiner Nichte für ihren Anteil (50%) Miete zu zahlen (ev. nur 66% der ortsüblichen Miete) und die vollen Mietnebenkosten.

Ist das möglich, ohne dass für Sie daraus steuerliche Probleme entstehen?

Vielen Dank!

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 21.04.2020 09:54

Hallo Pele,

da es sich hier um einen Sonderfall handelt, können wir hier nur eine unverbindliche Einschätzung abgeben: Da Sie die Wohnung alleine bewohnen wollen, dürften für Sie keine steuerlichen Vorteile möglich sein. Anders könnte es bei Ihrer Nichte aussehen. Aus unserer Sicht müsste es möglich sein, dass Ihre Nichte anteilig Schuldzinsen und AfA steuerlich geltend machen könnte. Sicherheitshalbert sollten Sie hier aber eine Steuerberater fragen, der Ihnen sicher auch Tipps für eine steueroptimierte Auisgestaltung geben kann.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

Coco am 14.04.2020 12:43

Hallo, ich vermiete meine Eigentumswohnung an meine Eltern. Aktuell zahlen meine Eltern ortsübliche 100% Miete. Erst jetzt haben wir von den 66% für Angehörige erfahren und wollen die Miete dementsprechend reduzieren. Kann ich das rückwirkend auch noch für 2019 machen und meinen Eltern den Zuviel-Betrag zurücküberweisen? Die Steuererklärung habe ich noch nicht abgegeben. Und muss ich dem FA irgendwelche neuen Berechnungen vorlegen ? Oder gebe ich einfach die neue niedrigere Miethöhe in der Erklärung an? Besten Dank

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 15.04.2020 08:46

Hallo Coco,

bitte haben Sie Verständnis dafür, dass wir aus der Ferne keine individuelle Steuerberatung leisten können, sondern nur allgemeine Antworten geben können. Eine Rückabwicklung von Einnahmen aus einer vergangenen Steuerperiode erscheint uns eher ausgeschlossen. Grundsätzlich ist nach den im Beitrag genannten Regeln eine vergünstigte Vermietung an Angehörige möglich, ohne dass dies steuerschädlich ist. Insofern können wir uns vorstellen, dass eine Änderung des Mietvertrags nach der 66%-Regel für die Zukunft möglich ist. Wir können aber auch nicht ausschließen, dass das Finanzamt in diesem Zusammenhang mit dem Wörtchen "Gestaltungsmissbrauch" daherkommt. Insofern könnte es ratsam sein, die Sache mit einem Steuerberater vor Ort zu besprechen.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

sven am 01.04.2020 15:31

Hallo, ich bin Mieter in einer Wohnung meiner Eltern. Ich habe in den ersten Jahren Miete gezahlt, danach wurde mir die Wohnung mietfrei überlassen. Jetzt haben wir uns darauf geeinigt, dass ich wieder Miete bezahlen werde. Kann daraus meinen Eltern ein steuerlicher Nachteil für die Jahre entstehen, in denen ich mietfrei wohnte? Also dass ggf. Steuern nachgefordert werden, weil auf Einnahmen verzichtet wurden?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 02.04.2020 12:06

Hallo sven,

wird eine Wohnung einem Angehörigen mietfrei überlassen, so ist das zulässig, hat jedoch zur Folge, dass keine EInkünfteerzielungsabsicht mehr besteht. Dann können etwaige Darlehenszinsen odfer Abscheibungen nicht steuerlich geltend gemacht werden. Sobald jedoch wieder eine Einkünfteerzielungsabsicht besteht, wäre dies im Rahmen der im Beitrag genannten Regelungen wieder möglich. Steuerliche Nachforderungen auf nicht erzielte Einnahmen gibt es nicht.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Gabi am 31.03.2020 10:20

Hallo, wir haben im Dezember 2019 ein Einfamilienhaus über Finanzierung gekauft und würden es unserer Tochter und Schwiegersohn gerne Mietfrei überlassen.

Ist das rechtlich in Ordnung oder bekommen wir Ärger mit dem Finanzamt ???

Mein Mann ist Rentner und ich arbeite in Teilzeit.

Gruss

Gabi

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 31.03.2020 12:14

Hallo Gabi,

es ist problemlos möglich, eine Immobilie mietfrei einem Verwandten zu überlassen. Allerdings ist es dann - wie oben im Beitrag dargestellt - nicht möglich, Schuldzinsen und AfA steuermindernd geltend zu machen.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Roland am 14.03.2020 13:05

Hallo, in 2019 habe ich meine Eigentumswohnung von 1.1.19 bis 30.3.19 an Angehörige mit der 66 % Miete, wie die Jahre zuvor, vermietet, ab 1.4.19 normal an einen neuen Mieter vermietet. Gebe ich einfach die gesamten Einkünfte in der Anlage V unter Mieteinahmen an, oder muss ich die splitten ( was aber in dem Formular nicht geht )?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 16.03.2020 06:13

Hallo Roland,

sofern durch die vorherige Vermietung an Angehörige 100 Prozent der Kosten/AfA abgesetzt werden dürfen, dürfte es ausreichend sein, wenn Sie an der entsprechenden Stelle der Anlage V die gesamten Einkünfte des Jahres eintragen. Da uns aus der Ferne jedoch keine abschließende Beurteilung möglich ist, sollte im Zweifel die fachkundige Hilfe eines Steuerberater sin Anspruch genommen werden.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Traute am 05.03.2020 14:25

Hallo, ich habe meine Wohnung an eine Angehörige vermietet, die letztes Jahr verstorben ist. Kann ich trotzdem für 2019 und 2020 Einkünfte aus V & V geltend machen ? Ich plane erst ab 2021 wieder zu vermieten. Danke.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 06.03.2020 09:54

Hallo Traute,

ohne Kenntnisse der individuellen Umstände ist zwar keine abschließende Beurteilung unsererseits möglich. Im Allgemeinen gilt jedoch, dass das Finanzamt erkennen muss, dass weiterhin Einkünfteerzielungsabsichten vorliegen. Das heißt, dass ein kürzerer Leerstand i.d.R. nicht schädlich ist. Wird die Wohnung jedoch, etwa aus Spekulationsgründen, dauerhaft nicht vermietet, dürfte das Finanzamt davon ausgehen, dass keine Einkünfteerzielungsbasichten mehr vorliegen. Konkret müssten Sie aus unserer Sicht im Zweifel dem Fiskus Gründe nennen können, warum es zum Leerstand kam (z.B. Sanierung, schwierige Marktlage wegen Überangebot o.ä.).

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Nico am 14.02.2020 09:15

Hallo,

wir (meine Frau und ich) besitzen ein Zweifamilienhaus. EG wir, OG unsere Tochter.

Bisher zahlt unsere Tochter Miete. Betriebskosten wurden immer50% EG und 50% OG zugeordnet.

Wenn nun unsere Tochter keine Miete mehr zahlen würde, können wir dann unsere 50% Betreibskosten noch anrechnen?

Viele Grüße

Nico

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 14.02.2020 09:52

Hallo Nico,

aus unserer Sicht sehen wir kein Problem darin, von der Tochter keine Miete mehr zu verlangen, aber Betriebskosten. Da es sich um ein Zweifamilienhaus handelt, bei dem eine Wohnung von den Eigentümern selbst bewohnt wird, gilt auch die Sonderregelung, dass eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten nicht zwingend nötig ist.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion


Immowelt-Redaktion am 14.02.2020 09:55

Hallo Nico,

noch eine Ergänzung, sofern Ihe Frage auch auf die steuerlichen Aspekte hinauslief: Wenn Sie keine Mieteinkünfte haben, weil Sie die Wohnung unentgeltlich einem Angehörigen überlassen, so gibt es auch keinerlei Steuersparmöglichkeiten mehr. Der Fiskus behandelt das dann als reine Privatangelegenheit.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Simone am 10.01.2020 02:06

Hallo, ich habe die Eigentumswohnung meines Vaters gekauft, da dieser wichtige Modernisierungsmaßnahmen finanziell nicht mehr stemmen kann. Beim Notar haben wir eine monatliche Miete und ein lebenslanges Wohnrecht für ihn in den Mietvertrag geschrieben. Die monatliche Kaltmiete von 400 Euro wird mit der Abzahlungsrate von monatlich 400 Euro verrechnet, sodass ich in den nächsten 14 Jahren die Wohnung abbezahlen kann, gleichzeitig aber noch keine Einnahmen habe. Die anfallenden Nebenkosten übernimmt er wie zuvor, als ihm die Wohnung gehört hat. Nun stellt sich für mich die Frage, wie es steuerlich aussieht. Muss ich in der Anlage V nun als Mieteinahme 0 Euro eintragen oder die 400 Euro?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 10.01.2020 11:43

Hallo Simone,

unsere EInschätzung tendiert in die Richtung, dass es sich um zu versteuernde Mieteinnahmen handelt, sicher können wir das aber nicht sagen. Sie sollten die Frage mit einem Steuerberater klären, auch, weil ggf. Zinsen und AfA die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung wieder mindern könnten.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Hundkatzemaus am 05.12.2019 14:30

Frage: Tochter wohnt mit Enkelkind mit im Haus und bekommt vom Jobcenter Unterstützung zur Miete. Was muss ich da als Vermieter (Eltern) beachten. Gibt es da eine Grenze fürs Finanzamt? Wo kann man sich da Hilfe nehmen? Jobcenter möchte jetzt für jeden Monat Quittungen vorgelegt haben.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 06.12.2019 08:09

Hallo Hundkatzemaus,

es bietet sich an, auch bei der Vermietung an Angehörige immer einen schriftlichen Mietvertrag zu verfassen, aus denen sämtliche Modalitäten hervorgehen.

Die Übernahme der Wohnkosten Ihrer Tochter/Enkel und etwaige Forderungen des Fnanzamts an Sie haben nichts miteinander zu tun. Sobald Sie Mieteinnahmen in nicht nur bagatellhafter Höhe haben, sind dies Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die versteuert werden müssen. Allerdings können Sie anteilig Kosten (Abschreibungen, Schuldzinsen etc.) steuerlich voll geltend machen, sofern hinsichtlich der Miethöhe die im Beitrag genannten Grenzen eingehalten wurden, bzw. teilweise geltend machen, wenn die Vermietung stark verbilligt erfolgte.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion


Hundkatzemaus33 am 06.12.2019 10:29

Danke für die schnelle Rückmeldung. Spielt es auch eine Rolle, dass es „lediglich“ ein Zimmer und gemeinsame Haushaltsführung ist?


Immowelt-Redaktion am 06.12.2019 12:10

Hallo Hundkatzemaus,

es macht natürlich schon einen Unterschied, ob die Tochter unentgeltlich im gemeinsamen Haushalt lebt, oder zur Miete. Es wäre hier sicher sinnvoll, wenn die Tochter selbst beim Amt erfragt, welche Unterlagen genau erforderlich sind und welche Kosten übernommen werden.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Adalbert am 27.11.2019 11:56

Bei kostenloser Überlassung der Wohnung an die Tochter kann u.U. Schenkungssteuer anfallen, schreibt Steuerberater Gammel.

Aber doch nur dann, wenn die Freibeträge ausgeschöpft sind?

Ist das richtig?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 28.11.2019 08:35

Hallo Adalbert,

theorteisch könnte eine Schenkunsgsteuer anfallen. Alleridings betragen die Freibeträhe Eltern -> Kind 400.000 €/10 Jahre.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Marco am 22.11.2019 15:24

Hallo,

ich habe dieses Jahr ein Haus gekauft, das ich mit meiner Freundin bewohne. Kann ich steuerliche Vorteile wie ein normaler Vermieter erhalten, wenn ich selbst im Haus wohne und meine Freundin damit quasi Untermieter wäre?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 25.11.2019 08:57

Hallo Marco,

ob ein solches Steuersparmodell im konkreten Fall noch zulässig ist oder schon in den Bereich der Steuerverkürzung geht, sollten Sie am besten individuell mit Ihrem Steuerberater besprechen.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Hannah am 21.11.2019 21:06

Guten Abend,

wir sind Eigentümer eines Reihenhauses und haben vor zwecks Kinderbetreuung eine Verwandte bei uns aufzunehmen.

Hätte es für uns Vorteile, ihr ein Zimmer zu vermieten? Könnten wir dadurch unser Eigenheim und evtl anfallende Reparaturen/Instandhaltung teilweise steuerlich absetzen?

Danke im Voraus.

Mit freundlichen Grüßen

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 22.11.2019 09:17

Hallo Hannah,

theoretisch ist es natürlich möglich, einen Teil der eigenen Immobilie unterzuvermieten, mit der Folge, dass einerseits die Mieteinnahmen als EInklünfte aus Vermietung und Verpachtung zu versteuern wären, andererseits aber auch Werbungskosten und ggf, Zeinsen/Abschrfeibungen anteilig geltend gemacht werden könnten.

In Ihrer konkreten Konstellation sollten Sie allerdings einen Steuerberater fragen, ob der Fiskus hier ggf, einen steuerlichen Gestaltungsmissbrauch sehen könnte.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

N.Hartig am 19.11.2019 17:59

Hallo

ich habe auch eine Frage zum Thema Steuererklärung. Ich musste durch Scheidung leider aus meinem Haus ausziehen. Da meine Exfrau nun mit unseren 2 Kindern im Haus lebt, habe ich jetzt auch einen Mietvertrag. Allerdings kann sie aufgrund ihrer Beschäftigung nur einen Bruchteil der eigentlichen Miete bezahlen. Da wir uns jetzt auf einen Mietbetrag von 350,- im Monat geeinigt haben frage ich mich ob ich daraus einen Vorteil habe bei der Steuererklärung . Da ich nur teilweise die Betriebskosten vom Haus umlegen kann zahle ich den Rest selbst. Ergibt sich da ein Vorteil Beo der Steuer?

MfG N.Hartig

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 20.11.2019 10:27

Hallo N. Hartig,

so wie wir Sie verstehen, vermieten Sie die ehemalige Familienwohnung an Ihre Ex-Frau. Hier dürften die gleichen Regeln anzuwenden sein, die generell bei der Vermietung an Angehörige anzuwenden sind, d.h., wenn die erzielte Miete deutlich unterhalb des ortsüblichen liegt, so können Werbungskosten, Abschreibungen etc. nur anteilig steuermindernd geltend gemacht werden. Da steuerliche Detailfragen aus der Ferne schwer geklärt werden können, raten wir, die Hilfe eines Steuerberaters oder Steuerhilfevereins in Anspruch zu nehmen.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Liljana am 04.11.2019 22:45

Guten Abend Zusammen,

ich habe einige Frage zum Mietvertrag im Haus meiner Eltern. Meine aktuelle Situation ist wie folgt:

Aktuell befinde mich im Mutterschutz, erwarte in den nächsten Wochen ein Kind und bin allein stehend ohne Partner. Um auf Sozialleistungen nicht angewiesen zu sein, bin ich zu meinen Eltern gezogen. Meine Eltern stellen mir einen Wohnraum von ca. 45 m² zu Verfügung (Einliegerwohnung). Dieser Wohnraum beinhaltet, 1 Zimmer, Küche, Bad und Diele. Lt. Gesetz bin ich aber nicht allein erziehend, sondern wohne demnach in einer Haushaltsgemeinschaft mit meinen Eltern. Mein Vater geht erst im Herbst 2020 in Rente, meine Mutter ist bereits seit ein paar Jahren Hausfrau ohne Bezug von Leistungen und das Rentenalter erreicht sie erst in ca. 4 Jahren.

Ich möchte den Status einer Alleinerziehenden haben, nicht weil ich darauf aus bin Leistungen vom Jugendamt oder ähnlichem zu beziehen sondern von anderen Vorteilen profitieren möchte wie z.B.:

Steuerklasse II, Etlastungsbetrag für Alleinerziehende, Elterngeld 14 Monate, eventuelle Bevorzugung bei der Kitaplatzsuche, weil ich direkt nach der Elternzeit arbeiten gehen möchte.

Daher haben wir überlegt einen richtigen Mietvertrag aufzusetzen jedoch mit 0,-€ Miete und ca. 200,-€ Nebenkosten, damit ich vorm Finanzamt als Alleinerziehende anerkannt werde. Meine Eltern haben auch kein Interesse Gewinn aus der Wohnraummiete zu erzielen.

Meine Frage ist, hat so ein Mietvertrag überhaupt Bestand? Oder soll die Miethöhe mit mindestens 1,-€ im Mietvertrag + Nebenkosten angegeben werden, damit es keinen Anschein einer Schenkung hat? Oder wie kann man es sonst abgrenzen, damit ich den Status einer Alleinerzeihenden vom Finanzamt bekomme, der mir sehr wichtig ist?

Vielen Dank.

Mit freundlichen Grüßen

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 05.11.2019 10:59

Hallo Liljana,

bei der Frage, ob Sie in einer Haushaltsgemeinschaft mit Ihren Eltern leben, kommt es darauf an, ob eine gemeinsame Haushaltsführung vorliegt oder nicht. Sie schreiben, dass Sie in einer Einliegerwohnung im Haus Ihrer Eltern wohnen. Sofern diese Wohnung in sich abgeschlossen ist, handelt es sich aus unserer Sicht deshalb um einen eigenständigen Haushalt.

Hinsichtlich der Miethöhe ist es durchaus üblich, dass Verwandte Wohnraum verbilligt überlassen - das hat keinen Einfluss auf die Frage, ob ein gemeinsamer oder getrennter Haushalt vorliegt. EIne deutlich reduzierte Miete kann allerdings steuerliche Nachteile für den Vermieter haben, da dann Kosten nur noch anteilig steuerlich geltend gemacht werden können.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

flox84 am 24.10.2019 07:36

Hallo Zusammen,

ich habe zu dem Thema auch ein paar Fragen. Ich würde gerne eine Eigentumswohnung an meinen Vater zu den 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete vermieten. Sagen wir es wären dann ca. 600 Kaltmiete. Falls ich die Wohnung nach Ihm dann an jemand "fremden" vermieten würde, dürfte ich dann die vollen 100% nehmen, oder gibt es hier eine Regel?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 24.10.2019 16:08

Hallo flox84,

welche Miethöhe zulässig ist, hängt von mehreren Faktoren ab. Wenn die Wohnung den Gesetzen der Mietpreisbremse unterliegt, so darf die Miete dort maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Sollte keine Mietpreisbremse gelten, so darf die Miete nicht 50 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, sonst handelt es sich um Wucher und damit wäre es eine Straftat.

In laufenden Mietverhältnissen gilt zudem die Kappungsgrenze, das heißt, innerhalb von drei Jahren dürfen Sie die Miete um maximal 20 Prozent erhöhen, in angespannten Regionen sind es sogar nur 15 Prozent.

Vertiefende Informationen hierzu finden Sie in unserem Ratgeberbereich zu Miethöhe und Mieterhöhung: https://ratgeber.immowelt.de/miethoehe-mieterhoehung.html

Bitte verstehen Sie jedoch abschließend, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Zweifel empfehlen wir Ihnen hierfür, sich von einem Fachanwalt für Mietrecht oder einem Eigentümerverein wie Haus & Grund beraten zu lassen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

StgS am 27.09.2019 13:27

Hallo,

meine Tocher und mir gehören jeweils 50% einer Immobile, die wir noch ca. 7 Jahre abbezahlen. Ich möchte diese Immobilie alleine beziehen und möglichst mietfrei wohnen. Der Notar, bei dem wir eine Vereinbarung aufstellen lassen wollten, hat uns dringend zum Steuerberater geraten, da dieses mietfreie Wohnen eine Schenkung mit anfälliger Schenkungssteuer darstellen würde. Die gesamte Abtragung des Kredits übernehme ich.

Ist die Einschätzung des Steuerberaters richtig?

Wäre dies mit einem Vertrag , Miete in Höhe der Abtragung, hälftiger Anteil meiner Tochter , rechtlich und steuerlich korrekt ?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 10.10.2019 09:25

Hallo StgS,

entschuldigen Sie bitte unsere verspätete Antwort. Da es hinsichtlich des Themas Schenkungssteuer noch Klärungsbedarf gab, haben wir unseren Zitatgeber und Experten befragt, und nun dahingehend Antwort erhalten, dass eine Schenkungssteuer anfallen kann (sofern die Freibeträge überschritten sind), da sich aus § 7 ErbStG. § 7 Abs. 1 Nr. 1 ergibt, dass aus jeder freigebigen Zuwendung unter Lebenden, soweit der Bedachte durch sie auf Kosten des Zuwendenden bereichert wird, eine Schenkung abgeleitet werden kann. Denn der Verzicht auf Einnahmen führe gegenüber dem Bedachten zu einer freigebigen Zuwendung, denn der Verzicht erfolgt auf Kosten des Zuwendenden.

Insofern hat Ihr Notar unserer Auffassung nach Recht, wenn er Ihnen rät, einen Steuerberater zu konsultieren, insbesondere auch unter dem Aspekt, dass der Kredit von Ihnen abgetragen wird.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

düse am 25.09.2019 18:02

Hallo,

mein Schwiegervater ist Rentner und besitzt ein 2-Familienhaus,das abbezahlt ist. Bis vor 8 Jahren wohnte in der oberen Wohnung seine Schwiegermutter. Nach dem Tod seiner Frau und auch der Schwiegermutter steht die obere Wohnung frei. Nun ist die Überlegung,ob meine Tochter ( sprich seine Enkeltochter ) dort einzieht, da der Schwiegervater jetzt auch pflegebedürftig (Pflegestufe 2 )ist. Muss er Miete von ihr verlangen? Und wenn ja wieviel ? Er hat Angst Steuern zahlen zu müssen.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 26.09.2019 10:13

Hallo düse,

wer einem Angehörigen Wohnraum überlässt, muss keine Miete verlangen, steuerliche Nachteile ergeben sich bei einer solchen kostenfreien Überlassung nur insoweit, als dass keine Abschreibungen o.ä. steuermindernd geltend gemacht werden können. Sollte hingegen Miete verlangt werden, müssen die Mieteinnahmen versteuert werden.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Altbello 46 am 07.09.2019 01:06

Eine Schenkung setzt einen Vermögensabfluss beim Schenker und einen Vermögenszufluss beim Beschenkten voraus, wodurch der Schenker ärmer und der Beschenkte reicher wird (vgl. § 516 Abs. 1 BGB). Der Verzicht auf Mieterträge bei einer unentgeltlichen Wohnraumüberlassung an einen nahen Angehörigen ist lediglich eine Nutzungsüberlassung, aber keine Schenkung. Die Meinung von Steuerberater Gammel, wonach eine unentgeltliche Wohnungsüberlassung unter Umständen sogar dazu führen könne, dass eine Schenkungssteuer fällig wird, kann ich nicht nachvollziehen. Unter wie gearteten Umständen sollte dies eintreten können?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 10.10.2019 09:17

Hallo Altbello 46,

wir haben bei Herrn Geis, nachgehakt und nun folgende Informationen von Ihm erhalten: "Die kostenlos überlassene Wohnung ist bürgerlich-rechtlich eine "Leihe". Verliehene Gegenstände bleiben im Vermögen des Verleihers. Der Verzicht auf Einnahmenerzielung ist jedoch (hier) keine Schenkung, weil nicht erzielte Einnahmen nicht zur Vermögensbildung des Verleihers beigetragen haben. Somit können sie aus dem Vermögen auch nicht "verschenkt" werden.

Anders jedoch bei der Schenkungsteuer. Ihr Umfang ergibt sich aus § 7 ErbStG. § 7 Abs. 1 Nr. 1 erfasst "jede freigebige Zuwendung unter Lebenden, soweit der Bedachte durch sie auf Kosten des Zuwendenden bereichert wird". Der Verzicht auf Einnahmen führt gegenüber dem Bedachten zu einer freigebigen Zuwendung, denn der Verzicht erfolgt auf Kosten des Zuwendenden.

Die Frage der Schenkungsteuer bei unentgeltlicher Wohnungsüberlassung spielt (nur) deshalb derzeit keine große Rolle, weil den Finanzämtern entsprechende Fälle in der Regel nicht bekannt werden. Wir teilen hierzu vollinhaltlich die Auffassung von Weinmann, in Moench/Weinmann. Selbstverständlich entsteht Schenkungsteuer auch nur dann, wenn die steuerlichen Freibeträge überschritten sind."

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

rebhuhn5 am 04.09.2019 17:15

Hallo,

wir, Eltern, möchten in eine Wohnung ziehen, die unser Sohn gerade erworben hat. Wir werden auf jeden Fall 66% der ortsüblichen Miete bezahlen. Nach zwei Jahre werden wir ausziehen, die Wohnung soll dann vermietet werden. Welche Miete dient dann wg. Mietpreisbremse als Ausgangsbasis, die real und max. mögliche im Rahmen des Mietspiegels oder die von uns tatsächlich bezahlte niedrigere Angehörigenmiete? Vielen Dank und Grüße!

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 05.09.2019 09:22

Hallo rebhuhn5,

nach derzeitiger Rechtslage kommt es bei einer Neuvermietung auf die Miete der vorherigen Mieter nicht an. Der Vermieter kann in Gebieten mit Mietpreisbremse die ortsübliche Vergleichsmiete + 10 Prozent verlangen. Ob diese Aussage angesichts der aktuellen regen politischen Diskussion um eine Verschärfung der Miepreisbremse in zwei Jahren noch zutrifft, steht in den Sternen.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Chrifabi am 31.08.2019 19:43

Unsere Enkelin macht ein duales Studium und wohnt am Ort der Hochschule in einer WG

In der Wohnung ihrer Mutter ist ihr 1. Wohnsitz und sie muss für ihr Zimmer eine kleine Miete zahlen

Muss ihre Mutter diese Mieteinnahme versteuern?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 02.09.2019 12:05

Hallo Chrifabi,

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind steuerpflichtig. Allerdings können Vermieter Kosten im Zusammenhang mit der Vermietung ebenfalls steuerlich geltend machen. Wie sich die Vermietung steuerlich für die Mutter konkret auswirkt, sollte vor Ort mit einem Steuerberater oder Steuerhilfeverein besprochen werden.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Carlotta33 am 30.08.2019 05:01

Hallo wir sind in so einer schweren Lage.

Meine Eltern baten mir an zu denen von der Stadt ins Dorf zu ziehen, es wurde der obere Teil der Wohnung ausgebaut.

Jetzt ist es leider so die sagten wir müssten weniger Miete zahlen, das war der Grund ins Dorf zu ziehen ohne Auto wohl gemerkt.

Jetzt ist es so das mein Vater bemwrkte das das Vinanzamt und der Mietspiegel nicht mit machen. Wir müssen damit meinen Eltern keine finanzielle Schäden entstehen, mehr Miete als in der Stadt zahlen und können uns im Dorf kein Auto mehr leisten.

Es wurde leider alles schlimmer als besser.

Ich überlege schon meinen Eltern zu sagen das wir wwg ziehen und die, die Miete erhöhen umd an Jemanden die Wohnung geben der genug Geld hat.

Wir leben nur für die Wohnung. Ich mein Mann und unser Baby sind finanziell richtig arm drann durch die hohe Miete.

Deswegen werden wir gehen.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 30.08.2019 12:03

Hallo Carlotta33,

wie im obigen Artikel beschrieben, kann ein Vermieter steuerliche Nachteile haben, wenn er eine Wohnung günstig an Verwandte vermietet. Vielleicht sollten Sie gemeinsam mit Ihren Eltern einen Steuerberater konsultieren, um herauszufinden, wie sich die verbilligte Vermietung genau auswirken würde.

Völlig unabhängig von der Vermietung stünde es Ihrem Vater frei, Ihnen innerhalb eines Zehnjahreszeitraums bis zu 400.000 € zu schenken, ohne dass hierfür Schenkungssteuer anfiele. Eventuell ließe sich dergestalt der finanzielle Nachteil für Sie ausgleichen.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Lalala am 26.08.2019 13:12

Hallo immo- Redaktion,

Wie berechne ich in einem Untermietvertrag den Anteil für ein vollmöbliertes Zimmer richtig? Belege für jedes Möbelstück vorhanden, da alles noch nicht älter als 1Jahr.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 26.08.2019 13:52

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

das lässt sich pauschal nicht sagen, sondern hängt vom jeweiligen Mietspiegel ab. Diesen können Sie meist bei der jeweiligen Stadt oder gemeinde beziehen. Alternativ hilft eventuell auch eine Anfrage bei einem örtlichen Eigentümerverein wie beispielsweise Haus & Grund.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion


Lalala am 26.08.2019 14:13

Danke für Ihre schnelle Antwort.

Ich habe die Frage falsch gestellt. Nachdem ich den Mietanteil für das Zimmer berechnet habe, weiß ich noch nicht genau, wieviel Zuschlag ich für Mobilar berechnen darf. Welche Richtwerte gibt es da?

Herzlichen Dank


Immowelt-Redaktion am 26.08.2019 14:24

Rechtlich ist das nicht geregelt. Es gibt also verschiedene Berechnungsmodelle. In unserem Artikel unter folgender Adresse haben wir einige für Sie zusammengestellt:
ratgeber.immowelt.de/a/moebliert-vermieten-mehr-aufwand-aber-mehr-geld-vom-mieter.html

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

heayo12 am 20.08.2019 19:44

Hallo,

ich habe überlegt demnächst bei meiner Freundin einzuziehen. Wir beide studieren noch und leben bei unseren jeweiligen Eltern. Die Mutter meiner Freundin bot mir jetzt an, bei ihnen einziehen zu können, da das Haus zentraler liegt und ich nicht mehr zur Uni, sowie zur Arbeit pendeln müsste. Man würde von mir weder Miete noch Nebenkosten verlangen. Was gilt es da zu beachten? Die Eltern meiner Freundin besitzen ein Haus und abbezahlt ist es auch schon

MfG

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 21.08.2019 11:13

Hallo heayo12,

hört sich doch gut an. Wenn Sie und die Familie Ihrer Freundin sich einig sind wäre das einzige, das zu beachten ist, folgendes: Die Eltern müssten Ihnen eine Wohnungsgeberbestätigung ausfüllen, damit Sie sich beim Einwohnermeldeamt anmelden können.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion


Immowelt-Redaktion am 21.08.2019 11:17

Hallo heayo12,

eine Ergänzung: Sofern Ihre Frage auch auf steuerliche Belange der Eltern Ihrer Freundin abzielt: Da die Überlassung unentgeltlich ist, ist auch steuerlich nichts zu beachten (keine Einkünfteerzielungsabsicht, keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und damit reine Privatangelegenheit, damit aber auch keine AfA o.ä.)

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

evi1977 am 13.08.2019 12:28

Guten Tag,

ich wohne hier im Hause mit meinen Schwiegereltern. Die untere Einliegerwohnung ist leer und meine SChwiegereltern wollen auch nicht mehr vermieten, aufgrund vieler Ärgernisse in der Vergangenheit.

Da ich ein angemeldetes Gewerbe habe und derzeit auf der Such nach einem Raum für einen Nachmittag in der Woche bin, lag nahe, dass ich für diesen einen Nachmittag die Einliegerwohnung nutzen könnte.

Meine Schwiegereltern würden hierfür kein Geld verlangen wollen. Ginge das so in Ordnung oder drohen meinen Schwiegereltern mit diesem Zugeständnis Nachteile?

Um eine Antwort wäre ich sehr dankbar.

Mit freundlichen Grüßen

E.K.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 13.08.2019 12:39

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

Ihre Schwiegereltern können dann bei der Steuererklärung keine Werbungskosten, also Zinsen, Abschreibungen und sonstige laufenden Kosten der Immobilie, geltend machen. Das ginge allerdings auch dann nicht, wenn sie die Immobilie bewusst leer stehen ließen. Neue oder über den Leerstand hinausgehende Nachteile entstehen also nicht. Bitte haben Sie jedoch Verständnis, dass wir keine Steuerberatung leisten dürfen und Einzelfälle aus der Ferne daher generell nicht abschließend bewerten können. Wir empfehlen daher immer auch das Gespräch mit einem Steuerberater.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

hM am 12.08.2019 20:31

Hallo,

habe als Eltern ein Haus geerbt mit 2 Wohnungen. 1 Wohnung ist vermietet an Dritte, die 2. wollte ich mietfrei meinen Sohn einziehen lassen. Ist besser als Vermieten. Wir dann in der Steuererklärung für die 2. Wohnung eine fiktive Miete versteuert? Das ich die Kosten für diese 2. Wohnung nicht absetzen kann ist mir bewusst.

Danke für die Antwort.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 13.08.2019 10:35

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

die kostenlose Überlassung einer Wohnung an nahe Angehörige ist eine sogenannte freigiebige Zuwendung. Wenn Sie keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen, setzt das Finanzamt in der Regel auch keine fiktive Miete an. Bitte haben Sie jedoch Verständnis, dass wir keine Steuerberatung leisten dürfen und Einzelfälle aus der Ferne daher generell nicht abschließend bewerten können. Wir empfehlen daher immer auch das Gespräch mit einem Steuerberater.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Moni59 am 08.08.2019 16:37

Hallo,

nehmen wir mal folgenden ausgedachten Fall an:

Ehepaar vermietet seine ETW an Tochter (A). Gleichzeitig zieht ihr neuer Freund (B) mit ein, der sich sofort freiwillig zur Hälfte an den Mietkosten beteiligt und auch im Mietvertrag mit aufgeführt wird. Herr B ist jedoch kein naher Angehöriger gegenüber den Vermietern. Wäre dies steuerrechtlich irgendwie relevant ?

Ein weiterer Punkt:

In dem Bericht wird von "Warmmiete" gesprochen. Ich nehme jetzt mal an, dass da nicht nur die Heizungskosten, sondern auch die anderen üblichen Nebenkosten wie Müllabfuhr, Straßenreinigung usw. gemeint sind.

Vielen Dank !

Mit besten Grüßen

Monika

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 09.08.2019 10:43

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

ob es zu steuerlichen Nachteilen kommt, hängt von der Miethöhe ab. Diese ist typischerweise bei Verwandten eher niedrig, aber im Grunde spielt das Verwandtschaftsverhältnis keine Rolle. Mit Ihrer Annahme zum Begriff "Warmmiete" liegen Sie richtig.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Michele K. am 22.05.2019 18:08

Hallo zusammen,

Ich habe vor ein Zwei bzw 3 Familienhaus zu kaufen und eine Wohnung selber zu bewohnen. Die anderen Wohnungen sollen an Eltern bzw Schwigereltern vermietet werden. Die Mieten würden vom Amt bezahlt werden Hartz4. Gibt es da etwas spezielles zu beachten auch was die Steuerlichen Grundlagen angeht???

Lg und vielen Dank

auf Kommentar antworten

Michele K. am 22.05.2019 18:09

Es sollte noch gesagt werden die Mieten würden jetzt nicht günstiger als üblich gemacht werden


Immowelt-Redaktion am 23.05.2019 10:58

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

wenn ortsübliche Mieten gezahlt werden, hat die Tatsache, dass es sich bei den Mietern um Verwandte handelt, keine weiteren steuerlichen Auswirkungen. Im Zweifelsfall raten wir jedoch immer zum Gespräch mit einem Steuerberater. Bitte haben Sie Verständnis, dass wir keine Steuerberatung leisten dürfen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion


Michele K am 23.05.2019 16:31

Okay vielen Dank für die Antwort

Gecko1973 am 21.05.2019 11:09

Ich besitze eine Zweitwohnung, für die die Zweitwohnungssteuer um 100 % auf 1 TE jährlich erhöht wird.

Mein Sohn beginnt im September zu studieren. Wenn er unentgeltich in dieser Wohnung wohnen kann und seinen 1. Wohnsitz in dieser Gemeinde anmeldet, muss ich dann dennoch die Zweitwohnungssteuer bezahlen?

Oder muss er uns Miete zahlen, damit wir die Steuer umgehen können?

Vielen Dank für Ihre Rückmeldung!

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 21.05.2019 14:08

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

ob jemand Miete bezahlt oder nicht, ist für die Erhebung einer Zweitsteuer im Grunde nicht relevant. Wichtig ist in der Regel nur, dass Ihnen die Wohnung tatsächlich nicht mehr zu Wohnzwecken zur Verfügung steht, weil sie zur Gänze von Ihrem Sohn bewohnt wird. In diesem Fall dürfte keine Zweitwohnsitzsteuer mehr erhoben werden, wobei die Details hierzu jeweils in der Zweitwohnsitzsteuersatzung der jeweiligen Gemeinde geregelt sind.

Bitte haben Sie abschließend Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Streitfall empfehlen wir das Gespräch mit einem Fachanwalt oder einem Eigentümerverein wie Haus & Grund.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

SunshineBN am 14.05.2019 12:13

Ich wohne seit 20 Jahren im Haus meiner Mutter. Zuerst alleine und dann mit meiner gegründeten Familie. Es gibt keinen Mietvertrag und es wird auch nur eine kleine Miete jeden Monat bar gezahlt. Nach Abzug der Kosten (Müllabfuhr, Grundsteuer...)bleiben meiner Mutter maximal 100 € übrig. Alle anderen Kosten und die Gebäudeinstandhaltung werden von uns übernommen. Kann der Fiskus an meine Mutter herantreten oder müssen wir irgendetwas ändern?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 14.05.2019 12:27

Hallo SunshineBN,

zunächst einmal gilt, dass - unabhängig davon, ob ein schriftlicher Mietvertrag vorliegt oder nicht - auch geringe Mieteinnahmen zum zu versteuerndem Einkommen gehören. Allerdings können Kosten, die die Immobilie verursacht (Kreditzinen, Abschreibung, Reparaturen) entsprechend der gesetztlichen Regelungen abgezogen werden.

Sofern die Immobilie noch abgeschrieben werden kann, dürfte bei einer so geringen Miete, wie im Beiztrag geschildert, nur eine anteilige Abschreibung möglich sein.

Da wir anhand Ihrer Schilderung keinen vollständigen Überblick über den Sachverhalt haben, können wir keine abschließende Bewertung abgeben. Wir empfehlen, die Sachlage mit einem Steuerberater zu besprechen, um die für Sie günstigste Gestaltungsmöglichkeit zu finden.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Schmetterling am 08.05.2019 10:44

Elternteil bewohnt mietfrei Wohnung in Zweifamilienhaus, kann ich trotzdem die Instandsetzung des Eingangsbereichs (Treppe), zu dieser Wohnung bei der Steuer angeben (Handwerkerleistungen)?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 08.05.2019 10:56

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

Eigentümer dürfen 20 Prozent ihrer Handwerkerkosten, maximal aber 1.200 Euro pro Jahr von der Steuer absetzen und so ihre Steuerlast senken. Angerechnet werden dabei nur die Arbeits-, Fahrt und Maschinenkosten. Inwiefern sich die Wohnsituation des besagten Elternteils auf die Absetzbarkeit der Kosten auswirkt, sollten Sie allerdings mit einem Steuerberater besprechen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

d050175 am 05.05.2019 23:26

Ich würde gerne die Wohnung kaufen, renovieren, dann ein paar Monate an das Kind vermieten und danach verschenken, was ist hierbei steuerlich zu beachten?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 06.05.2019 12:12

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

bei der Vermietung kommt es generell darauf an, in welcher Höhe Sie die Miete festsetzen. Wie hier beschrieben können Werbungskosten unter Umständen nur anteilig geltend gemacht werden. Ein Vorhaben wie dieses sollten Sie allerdings ohnehin mit Ihrem Steuerberater besprechen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Special-K am 25.04.2019 15:46

Wenn ein Mieter eine zu geringe Miete zahlt, so dass das Finanzamt die Werbungskosten für die Wohnung prozentual kürzt, dann werden alle Werbungskosten gleichermaßen gekürzt.

Wenn der Mieter vertragsgemäß die Nebenkosten inklusive Heizkosten für die Wohnung zahlt und diese Kosten vom Vermieter natürlich ohne jegliche Gewinnabschöpfung an die entsprechenden Stellen weiterleitet werden, dann hat eine prozentuale Kürzung dieser Kosten durch das Finanzamt zur Folge, dass der Vermieter einen entsprechenden Teil der Nebenkostenzahlungen als Einnahmen versteuern muss, da auch die Nebenkostenzahlungen des Mieters steuerlich auf der Einnahmenseite des Vermieters stehen.

Wenn man eine Wohnung also kostenlos einem Mieter überlässt und der Mieter lediglich die Nebenkosten zahlt, muss der Vermieter tatsächlich Einkommensteuern auf einen großen Teil der Nebenkosten zahlen?

Ist das nicht eine unzulässige Benachteiligung des Vermieters?

Sollte man da nicht erwarten, dass die Nebenkosten, wenn sie vom Mieter getragen werden, ungekürzt abgesetzt werden dürfen und nur die anderen Werbungskosten gekürzt werden?

auf Kommentar antworten

Sonnenblume am 22.04.2019 12:32

Ich möchte gerne eine Wohnung in unserem Zweifamilienhaus vermieten. Allerdings nur ca. 4 Jahre da dann unser Sohn nach seiner abgeschlossenen Ausbildung dort einziehen möchte. Kann ich das machen ohne irgendwelche Probleme oder Nachteile mit dem Finanzamt zu bekommen?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 23.04.2019 11:56

Hallo Sonnenblume,

zunächst gilt: Wenn Sie die andere Wohnung in dem Zweifamilienhaus selbst bewohnen, können Sie die vermietete Wohnung ohne Angaben von Gründen, allerdings mit einer um drei Monate verlängerten Kündigungsfrist, kündigen (BGB § § 573a).

Die Mieteinnahmen, die Sie erzielen, müssen Sie als Einkommen versteuern. Von den Mieteinnahmen können Sie freilich etwaige Kosten, bzw. ggf. auch die AfA und (anteilig) Schuldzinsen abziehen. Wie das genau zu gestalten ist, können wir aus der Ferne allerdings nicht beurteilen und raten, sich fachkundig vor Ort mit einem Steuerberater zu besprechen.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Urmel am 27.03.2019 20:18

Guten Tag,

Mein Schwiegersohn hat eine Eigentumswohnung erworben und läst nun

Seine Mutti darin wohnen. Als Mietzahlung wird lediglich die Darlehensrate angesetzt, durchlaufender Posten. Da ich die Kinder bei Ihrer Einkommensteuererklärung unterstütze, Frage ich mich nun, ob dieses Mietverhältnis überhaupt in der Einkommensteuererklärung angegeben werden muss. Es sollen aus diesem Mietverhältnis keine Werbungskosten geltend gemacht werden. ES ist doch dann für die Est.erklärung auch nicht relevant, oder irre ich?

Vielen Dank.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 28.03.2019 11:17

Hallo Urmel,

der Fiskus hat nicht die Sichtweise, dass in Fällen, in denen nur die Darlehensrate als Miete angesetzt wird, dies ein durchlaufender Posten sei. Die Ermittlung des Gewinns oder Verlusts erfolgt streng nach den Maßstäben des EstG. Sie müssen die Angaben in Ihrer Einkommensteuer also unbedingt machen. Andernfalls laufen Sie Gefahr, dass Sie - ohne es zu wollen - eine Steuerverkürzung begehen (nämlich dann, wenn nach Berücksichtigung aller Faktoren am Ende ein Gewinn rauskommt, der sich steuerrechtlich eben nicht nach Mieteinnahmen abzüglich Darlehensrate errechnet). Ob das bei Ihnen der Fall sein kann, können wir aus der Ferne freilich nicht beurteilen. Sie sollten aber bedenken, dass der in der Darlehensrate enthaltene Tilgungsanteil keine abzugsfähigen Kosten darstellen. Ein kurzes fiktives Beispiel: Angenommen Sie haben ein Darlehen mit einer relativ hohen Tilgung abgeschlossen (z.B. Zinsen 150 €, Tilgung: 350 €) und verlangen 500 Euro Miete: Auf Ihrem Konto sieht das dann zwar wie ein durchlaufender Posten aus, tatsächlich ergibt sich aber erst einmal ein Rohgewinn von 350 Euro (500 € Miete ./. 150 € Zinsen). Davon sind z.B. 100 Euro AfA und 50 € sonstige laufende Kosten abzuziehen. In diesem Falle verbliebe ein Gewinn i.H. von 200 € im Monat, der zu versteuern ist.

Wir raten Ihnen deshalb, den Sachverhalt mit einem Steuerberater vor Ort oder einem Steuerhilfeverein abzuklären.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Blauerose am 10.03.2019 12:51

Guten Tag,

Ich bin seit 2018 Besitzerin eines Mehrfamilienhaus mit 4 Wohneinheiten(altes Bauernhaus).Ich mein Bruder wurden in den Haus geboren (1972) und meine Eltern leben schon seit 1960 in dem Haus. Mein Onkel hat es an mich aus Altersgründen verkauft und ist in eine Altesgerechten Wohnung gezogen. Die finazierung des Hauses (Kredit) läuft über mich und mein Mann. Damit wir einen Kredit bekommen mussten Mietabsichtserkläungen von meinen Eltern, meinen Bruder und meiner Tochter+Schwiegersohn eingereicht werden. Um die Kreditrate zu tilgen zahlt jeder von uns auf ein seperaten Hauskonto ein. Alles Gut soweit. Da für uns allen klar war das es ein Familienhaus ist und es weiter vererbt wird. Jetzt will die Bank aber Mietsverträge von mir sehen. Ich selber mache keine Steuererklärung und möchte das auch weiter nicht tun.

Meine Frage: Wenn ich jetzt Mietsverträge schreibe, muss ich darauf Steuernbezahlen?

Vielen Lieben Dank

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 11.03.2019 11:56

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

ja, wer als Privatperson eine Immobilie besitzt, muss Einkünfte aus Vermietung und Verpacktung als Einkommen versteuern. Er muss diese Einkünfte in der Anlage V seiner Steuererklärung darlegen. Weitere Informationen dazu finden Sie in unserem Artikel unter folgender Adresse: https://ratgeber.immowelt.de/a/mieteinnahmen-versteuern-so-viel-bekommt-der-staat.html

Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion

Elwitz am 06.03.2019 17:48

Hallo

Wir haben 2017 unsere Mietwohnungen renoviert und die Kosten steuerlich abgesetzt. Leider finden wir keinen neuen Mieter mehr( wegen der E-Heizung). Jetzt will unsere Tochter dort einziehen und wir würden sie umsonst dort wohnen lassen. Sie soll nur dir Nebenkosten bezahlen. Ist das machbar?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 07.03.2019 09:02

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

machbar sicher, aber Sie können dann ab diesem Zeitpunkt keine Werbungskosten mehr steuerlich geltend machen. Wir würden Ihnen allerdings empfehlen, Ihren Plan auf jeden Fall auch mit Ihrem Steuerberater zu besprechen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Maria am 23.02.2019 15:01

Hallo

Ich möchte meine Wohnung kündigen, und zu meine Freundin ziehen( unetgeldlich) , da ich fast 5 monate im Ausland bin ,

ich muss mich da polizeilich anmelden und muss ich auch ein Mietvertrag mit meine Freundin machen , oder auf was muss ich achten?

Vielen dank!

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 25.02.2019 09:44

Hallo Maria und vielen Dank für Ihren Kommentar,

wenn Sie im Inland gemeldet sind und für einen nicht länger als sechs Monate dauernden Aufenthalt eine Wohnung beziehenm müssen Sie sich nicht anmelden. Haben Sie jedoch vor, länger bei Ihrer Freundin zu wohnen, ist eine Anmeldung bei der zuständigen Meldebehörde erforderlich. Einen schriftlichen Vertrag hierzu können Sie mit Ihrer Freundin machen, Pflicht ist das aber nicht.

Bitte beachten Sie abschließend, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Konfliktfall empfehlen wir das Gespräch mit einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Marc Herberg am 06.02.2019 20:51

Guten Abend,

habe ein Appartement gekauft in welches nun unser Sohn, Student, schwerbehindert, eingezogen ist. Wir müssen ihn finanziell unterstützt. Diesen Betrag wollen wir nun um die Miete reduzieren. Im Text steht, dass eine ortsübliche Miete (min 66%) notwendig sind um steuerliche Vorteile zu haben. Können wir die Beträge einfach verrechnen, oder muss nun ein Mietvertrag gemacht werden? Muss der Sohnemann nun Geld überweisen und ich muss auch die finanzielle Unterstützung überweisen?

Beste Grüße und Dank im Voraus.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 08.02.2019 09:25

Hallo Marc Herberg und vielen Dank für Ihren Kommentar.

Sie können, unabhängig vom Mietvertrag, Ihrem Sohn finanzielle Zuwendungen zukommen lassen. Hinsichtlich der Vermietung sollten Sie aber unbedingt einen Mietvertrag erstellen, der eine Miete mit mindestens 66 Prozent des ortsüblichen aufweist. Eine direklte Verrechnung könnte u.U. steuerschädlich sein. Da hier Tücken im Deatil lauern können, raten wir Ihnen, die Expertise eines Steuerberaters in Anspruch zu nehmen, um hier auf der sicheren Seite zu sein.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

ciaobella63 am 25.01.2019 16:16

Mein Sohn ist dualer Masterstudent mit geringem Einkommen. Jeden Monat sind Studientage in Stuttgart oder Berlin. Ansonsten Praxis in einer Firma in München. Hauptwohnsitz und Lebensmittelpunkt ist 300 km weg von München bei mir im Elternhaus. Mein Sohn und ich sind quasi eine Wohngemeinschaft, wo jeder seinen eigenen Einflussbereich hat. Während der Praxisphasen in München übernachtet er abwechselnd bei Verwandten im Gästezimmer, da er sich in München keine Unterkunft leisten kann. Am Wochenende ist er immer daheim. Zur Anerkennung einer doppelten Haushaltsführung wird zwingend eine Kostenbeteiligung von mindestens 10 % an den Fixkosten des Elternhauses gefordert. Mehr könnte er sich auch gar nicht leisten. Werbungskosten mache ich für mein Haus nicht geltend. Ist es ein Unterschied, ob Kostenbeteiligung oder Mietvertrag? Muss ich die Kostenbeteiligung als Einnahmen versteuern? Gehören Tilgungen des Immodarlehens auch zu den maßgeblichen Fixkosten?

Vielleicht kann mich jemand aufklären. Vielen Dank

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 28.01.2019 09:01

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

leider können wir diese Fragen aus der Ferne nicht klären, auch weil wir keine Steuerberatung leisten dürfen. Wir würden Ihnen daher empfehlen, sich direkt an Ihren Steuerberater zu wenden.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Kerstin D. am 20.01.2019 19:52

Moin moin Einzug bei der tante keine Miete nur nebenkosten , Liebhaberei,

1 Euro

Schenkungssteuer was kommt danoch auf uns zu

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 21.01.2019 12:06

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

wird die Wohnung einem Verwandten gänzlich unentgeltlich überlassen, kann der Vermieter keinerlei Werbungskosten absetzen. Ob Schenkungssteuer fällig wird, sollten Sie am besten vorab mit Ihrem Steuerberater besprechen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

doosh am 20.01.2019 13:11

Guten Tag

Meine Schwiegermutter ist vor 6 Jahren in die Wohnung meines Zweifamilienhauses gezogen.

Sie bezahlt relativ wenig dafür. Ich habe es bis heute nicht beim Finanzamt angegeben, muß es aber demnächst tun.

Muß ich dann die letzten Jahre nachbezahlen ?

Vielen Dank

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 21.01.2019 11:38

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

eine Vermietung zu besonders günstigen Konditionen kann dazu führen, dass bestimmte Werbungskosten nicht mehr ganz oder gar nicht mehr steuerlich geltend gemacht werden können, es bedeutet aber nicht, dass das Finanzamt hierfür etwas verlangt. Wie immer gilt aber: Besprechen Sie die Angelegenheit am besten mit Ihrem Steuerberater.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Tina D. am 17.01.2019 16:27

Guten Tag,

bezieht sich die 66% Regelung auf die reine Kaltmiete d.h. wir müssten darauf noch Nebenkosten verlangen oder können wir auf eine Pauschalmiete verlangen die dann 66 bzw 70% betragen kann? wir wollen eine Neubauwohnung an unsere Tochter vermieten, die sich dann 70% plus Nebenkosten nicht mehr leisten könnte....

Vielen Dank

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 18.01.2019 10:09

Hallo Tina,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass im Rahmen des § 21. Abs. 2 EStG die Kaltmiete zusätzlich der umlagefähigen Betriebskosten relevant ist. Somit beziehen sich auch die 66 Prozent auf die Warmmiete im Vergleich zu einer ortsüblichen Vergleichs(warm-)miete (Az.: IX R 44/15). Die Vereinbarung einer Pauschalmiete dürfte in Ihrem Fall demnach möglich sein. Wir würden Ihnen allerdings empfehlen, dies vorab noch einmal mit Ihrem Steuerberater zu besprechen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Kerstin D. am 14.01.2019 20:54

Guten Abend,

wir haben da mal eine für uns sehr wichtige Frage.?

Die Tante von meinem Mann hat ein eigenes Haus. Ihr Mann ist vor einem Jahr gestorben und nun ist sie allein in diesem großen Haus. Wir wollen jetzt dort einziehen.

Unsere Tante möchte aber keine Miete von uns haben, sondern nur das wir uns an die normalen Nebenkosten beteiligen (Müll, Versucherung et.)

Sie hat seit Jahren (brauchte sie auch nicht) keine Einkommensteuer gemacht.

Was müssen wir nun beachten?????

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 15.01.2019 10:50

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

Sie müssen im Grunde nichts beachten. Lediglich Ihre Tante kann dann keine Werbungskosten steuerlich geltend machen. Wenn sie das ohnehin nicht möchte, dürfte der Sache nichts im Wege stehen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Mo am 04.01.2019 04:47

Guten Tag,

Meine Frau und ich besitzen ein 2-Familienhaus in dem wir auch leben. Nun werden meine Schwiegereltern in eine der beiden Wohnungen ziehen. Da meine Schwiegereltern uns im Haushalt unterstützen werden (Gartenpflege, Babysitten, auf den Hund aufpassen / Gassi gehen usw.) wollen wir eine geringere Miete (ca. 50%) erheben. Quasi eine Verrechnung von Miete und „Lohn“.

Jetzt kommt die 66% Regelung ins Spiel und somit meine Frage: ist es legal, die Miete auf 75% zu heben und gleichzeitig einen Lohn für vorgenannte Haushaltsnahe DL an die Mieter zu bezahlen?

Und ja, die aufgeführten Leistungen werden tatsächlich erbracht.

VG Mo

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 04.01.2019 09:48

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

eine pauschale Beantwortung ist bei dem von ihnen geschilderten Fall leider nicht möglich. Das beginnt bereits beim Umfang der erbrachten Leistung und der sich daraus ableitenden Vergütung Ihrer Schwiegereltern. Anschließend muss jeder eingenommene Lohn auch angemeldet und versteuert werden. Prinzipiell steht es Ihnen natürlich frei, 75% der ortsüblichen Miete zu verlangen. Um eine mögliche Vergütung Ihrer Schwiegereltern aber korrekt zu gestalten ist es unbedingt ratsam, sich hierfür Rat von einem Steuerberater zu holen. Er kann Ihnen, im Gegensatz zu uns, auch eine rechtssichere Auskunft geben. Das betrifft auch die Frage der Versteuerung und ob Ihre Schwiegereltern möglicherweise ein Gewerbe anmelden oder sich als Freiberufler registrieren müssen.

Bitte beachten Sie auch, dass wir keine Steuerberatung und Rechtsberatung leisten dürfen und unsere Informationen an dieser Stelle das Gespräch mit einem Steuerberater nicht ersetzen können.

Mit freundlichen Grüßen

ihre Immowelt-Redaktion

Masine am 20.12.2018 09:58

Hallo liebes Redaktionsteam,

meine Schwester bewohnt eine Wohnung in unserem Mehrfamilienhaus. Das Haus gehört meiner Mutter und mir zu jeweils 50%. Nächstes Jahr wird die Finanzierung abgeschlossen, dann möchten wir die Wohnung meiner Schwester unentgeltlich (exklusive Nebenkosten) überlassen. Werbungskosten sind dann nicht mehr absetzbar, das ist in Ordnung. Kann uns dass als Schenkung ausgelegt und ggf. Steuern fällig werden? Dies wäre nicht in meinem Sinne.

Vielen Dank im Voraus & schöne Weihnachten

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 20.12.2018 10:17

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

unter Umständen schon. Sollte das Finanzamt das aber tatsächlich als Schenkung interpretieren, stünden Ihnen immer noch gewisse Freibeträge zu. Um auf Nummer Sicher zu gehen, würden wir Ihnen dennoch dazu raten, die Sache vorab mit Ihrem Steuerberater zu besprechen.

Beste Grüße und ebenfalls schöne Weihnachten

die Immowelt-Redaktion

Malibu am 19.12.2018 15:47

Hallo zusammen,

ich habe folgende Fragestellung.

Mein Elternhaus inkl. Einliegerwohnung wurde von innen komplett erneuert. Renovierungszahler ist mein Vater, der auch Eigentümer ist. Er hat vorher in der Haupwohnung gewohnt und jetzt in die untenliegende Einliegerwohnung gezogen. Ich, der Sohn, bin mit meiner Frau in die Hauptwohnung gezogen. Nun ist die Frage wenn wir einen 66% Mietvertrag aufsetzten, könnte mein Vater die kompletten Renovierungskosten als Werbungskosten beim Finanzamt ansetzten? Wir möchten solange es geht die Ausgaben von der Steuer absetzen können bis das irgendwann mal eine Schenkung von statten geht. Es existieren nämlich noch weitere Eigentumswohnungen. (Einahmequellen)

Vielen Dank für ihre Hilfe.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 20.12.2018 08:54

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

bei einer Miethöhe, die bei mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, kann der Vermieter sämtliche Werbungskosten vollständig steuerlich geltend machen, ja. Voraussetzung ist aber natürlich, dass nicht nur ein Mietvertrag existiert, sondern auch tatsächlich Miete gezahlt wird. Bitte beachten Sie auch, dass wir keine Steuerberatung leisten dürfen und unsere Informationen an dieser Stelle das Gespräch mit diesem nicht ersetzen können.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Helga62 am 12.12.2018 11:32

Hallo,meine Tochter zieht zu ihrem Freund,der in die Eigentumswohnung seiner Mutter zieht die neu erworben wurde,nun sagt die Mutter das die Freundin sich dort aber nicht mit anmelden darf,Kann mir jemand sagen warum nicht???

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 12.12.2018 11:49

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

nein, dafür gibt es keinen Grund. Im Gegenteil ist Ihre Tochter gesetzlich verpflichtet, sich dort anzumelden, wo sie wohnt. Tut sie das nicht, riskiert sie ein Bußgeld.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Matthias 76 am 06.12.2018 20:36

Hallo zusammen,

ich habe mal eine Frage: Ich besitze ein Mehrfamilienhaus mit 4 Wohnungen die bisher alle vermietet waren. Nun ist eine Mieterin meine Lebensgefährtin, zu der ich einziehen möchte. Normalerweise ist es ein Fall von Eigenbedarfskündigung, somit keine Mieteinnahmen und nur anteilige Abschreibung.

Kann in diesem Fall meine Lebensgefährtin Mieterin bleiben, die Miete auf ca. 66% gesenkt werden und dennoch die Kosten komplett abgeschrieben werden? Muss die Wohnung dann auf mich umgemeldet werden oder kann meine Lebensgefährtin Mieterin bleiben wenn ich der Eigentümer bin? Danke für die Hilfe?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 07.12.2018 10:41

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

Ihre Lebensgefährtin kann prinzipiell schon Mieterin bleiben, auch wenn Sie selbst als Eigentümer ebenfalls in der Wohnung leben. Inwiefern das Finanzamt das steuerlich dann behandelt, können wir Ihnen allerdings aus der Ferne leider nicht sagen. Wir würden daher auf jeden Fall zum vorherigen Gespräch mit Ihrem Steuerberater raten.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Märzblume am 07.11.2018 16:50

Guten Abend,

mein Ex-Mann und ich besitzen gemeinsam ein Reihenhaus. Ich wohne zusammen mit meiner studierenden Tochter in diesem Haus, der Ex ist ausgezogen. Für seine Hälfte möchte er Miete, die er eigentlich als Mieteinnahme versteuern müsste.

Daneben zahlt er der Tochter Unterhalt. Ist es möglich, die Miete als Unterhaltszahlung zu betrachten und somit die Steuern zu sparen?

Vielen Dank vorab!

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 08.11.2018 09:23

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

das können wir leider aus der Ferne nicht abschließend klären. Wir würden Ihnen raten, Ihr Vorhaben mit einem Steuerberater zu besprechen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Locke am 06.11.2018 10:06

Bei einer Rückfrage beim Finanzamt Darmstadt wurde mir mitgeteilt, dass die Miete für Familienangehörige 75% betragen muss um alle Werbungskosten (inkl. Sanierung der Wohnung) voll absetzen zu können.

Was stimmt nun 66% oder 75%?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 06.11.2018 10:21

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

die von Ihnen genannte Regelung galt bis 31. Dezember 2011. Die aktuelle 66-Prozent-Regelung findet sich in § 21 EStG. Dort heißt es in Absatz 2: "Beträgt das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, so ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Beträgt das Entgelt bei auf Dauer angelegter Wohnungsvermietung mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, gilt die Wohnungsvermietung als entgeltlich."

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

holschattling am 05.11.2018 18:54

Hallo,

ich möchte gerne eine Wohnung kaufen, diese Bar bezahlen und sie dann kostenlos an meine Mutter zur Nutzung geben. Ich möchte hierbei keinerlei Steuervorteile in Anspruch nehmen. Gibt es hierbei irgend etwas zu beachten, kann ggf. das Finanzamt von mir Steuern für einen nicht geforderten Mietzins verlangen?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 06.11.2018 09:22

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

wenn Sie die Wohnung Ihrer Mutter gänzlich unentgeltlich überlassen, können Sie von der Steuer keinerlei Werbungskosten absetzen. Unter Umständen kann dann sogar eine Schenkungssteuer fällig werden. Sicherheitshalber würden wir Ihnen dazu raten, Ihr Vorhaben vorab mit Ihrem Steuerberater zu besprechen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Marion W. am 22.10.2018 08:34

Ich würde gerne meine Immobilie an meinen Sohn übertragen, mir aber Nießbrauch eintragen lassen.

Die Immobilie ist ca. 600000.- Euro Wert. Für eine Schenkung zuviel. Das Haus hat zwei Wohnungen. Wie könnte man dies am besten Bewerkstelligen.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 22.10.2018 10:41

Hallo Marion und vielen Dank für Ihren Kommentar,

eine Möglichkeit bestünde darin, die Immobilie nach WEG in zwei Einheiten aufzuteilen. Sie könnten Ihrem Sohn dann eine Einheit jetzt und die andere in zehn Jahren übertragen. In diesem Fall wären beide Schenkungen jeweils unter dem Freibetrag von 400.000 Euro. Wir würden Ihnen allerdings raten, dies vorab mit Ihrem Steuerberater und/oder Notar zu besprechen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Cornelia Sholl am 15.10.2018 20:10

Das Fazit mit der Schenkung scheint ja grundsätzlich eine gute Idee, aber dann kann ich meine Unkosten (Hypothek etc.) nicht mehr im Lohnsteuerjahresausgleich absetzen??

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 16.10.2018 11:10

Sehr geehrte Frau Sholl,

sofern die Immobilie bislang noch nicht abbezahlt und an einen nahen Verwandten vermietet wurde und dieser das Objekt jetzt geschenkt bekommen soll, ist das korrekt, ja.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Vanessa45 am 08.10.2018 16:21

Hallo,

mein Mann und ich besitzen ein Haus mit zwei Wohnungen. Unsere Tochter soll dort mit ihrem Freund einziehen. Für beide würden wir keine Miete beziehen wollen. Ist dies legal? Kann der Freund unserer Tochter sich normal auf unser Haus ummelden lassen?

Vielen Dank im Voraus!

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 09.10.2018 08:12

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

legal ist das auf jeden Fall, in diesem Artikel ging es ja nur um etwaige steuerliche Nachteile. Der Freund Ihrer Tochter wird sich ganz normal bei der Meldebehörde ummelden können, er wird hierzu lediglich eine Wohnungsgeberbestätigung brauchen. Nachdem Sie den Wohnraum kostenlos zur Verfügung stellen, müssen Sie diese ausstellen. Weitere Informationen hierzu finden Sie in unserem Artikel unter folgender Adresse: ratgeber.immowelt.de/a/richtig-um-und-anmelden-die-wichtigsten-fragen-zum-bundesmeldegesetz.html

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Mike am 26.09.2018 13:53

Hallo,

ich habe ein Haus erworben, werde den sehr alten Bewohner des Hauses aber mietfrei bis zum Lebensende wohnen lassen. Nur dieses wird schriftlich fixiert. Er muss keine Miete zahlen. Kann es Ärger mit dem Finanzamt geben?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 26.09.2018 14:17

Hallo Mike und vielen Dank für Ihren Kommentar,

Ärger nicht direkt. Allerdings stellt ein unentgeltliches Wohnrecht für das Finanzamt unter Umständen eine Schenkung dar, für die Schenkungssteuer fällig werden kann. Das Finanzamt erreichnet hierzu, was ein lebenslanges Wohnrecht wert wäre, wenn der Wohnberechtigte Miete zahlen würde. Wir würden Ihnen daher empfehlen, sich hierzu mit einem Steuerberater zu besprechen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Mietdelfin am 07.09.2018 07:57

Hallo liebe Redaktion,

meine Frage: Ich möchte mir den Kapitaldienst, der für die für meine Kinder umgebauten Mietwohnungen anfällt, als Miete, quasi als "durclaufenden Posten" erstatten lassen. Diese Miete ist dann allerdings wesentlich höher als ortsüblich und es fallen Gewinne an, die trotz Abzug aller möglichen Kosten zu hoher Einkommensteuer führen. Schon, wenn ich nur geringfügig unter oder genau die ortsübliche Miete verlangen würde, käme es zu Verlusten wg. der hohen Investions- und Nebenkosten. Allerdings bleibe ich bei den geringen Mieteinnahmen nicht liquide. Welche Möglichkeiten sehen Sie, wie mir meine Kinder die fehlenden Mittel bei geringerer Miete zum Bedienen der Kredite auf andere Weise zukommen lassen könnten, ohne das der Fiskus verdeckte Mieteinnahmen vermutet? Oder muss es ihm ohnehin egal sein, was mir meine Kinder so privat zukommen lassen?

Herzlichen dank vorab für Ihre Antwort

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 07.09.2018 09:05

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

wenn Sie sich regelmäßig Geld von Ihren Kindern zukommen lassen und diese im Gegenzug in den fraglichen Wohnungen leben lassen, wird das Finanzamt diese Gelder zweifelsfrei als Mieteinnahmen identifizieren. Sie könnten allerdings von den verschiedenen Möglichkeiten zur steuerlichen Absetzbarkeit von umfassenden Renovierungsarbeiten Gebrauch machen, die der Gesetzgeber vorsieht. Bitte bedenken Sie allerdings, dass wir keine Steuerberatung leisten können und auch nicht dürfen. Wir möchten Ihnen daher den Gang zum Steuerberater empfehlen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Kagü am 01.09.2018 17:01

Hallo Immowelt TEAM

Was ist zu beachten, wenn man seine Wohnung günstiger an seine Tochter mit Freund vermietet (z.B. 70 % der Miete, die wir zuvor verlangten) und z.B. nach 3 Jahren unsere Tochter wieder auszieht. Betrifft uns dann auch die Mietpreisbremse. Sodass wir danach nur eine viel zu geringe Miete von Fremden verlangen können oder greift in diesem Fall diese Klausel nicht. Ich habe dazu keine Informationen gefunden.

DANKE für Ihre Antwort

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 03.09.2018 09:40

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

in Gebieten, in denen die Mietpreisbremse gilt, kann bei Neuvermietung eine Miete verlangt werden, die höchstens zehn Prozent höher ist als die ortsübliche Vergleichsmiete. Diese Regelung gilt genauso, wenn die Wohnung zuvor an Verwandte zu einem deutlich günstigeren Preis vermietet wurde. Die Miete des Vormieters ist nur dann relevant, wenn sie bereits vor Einführung der Mietpreisbremse vereinbart wurde und wenn sie über dem lag, was laut Mietpreisbremse eigentlich zulässig wäre. In diesem Fall kann der Vermieter die (höhere) Miete weiterhin verlangen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Verwandte am 02.08.2018 22:37

„Bei der Vermietung einer Wohnung an Angehörige soll die Miethöhe bei mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, um steuerliche Vorteile geltend zu machen."

Frage: Ist das noch aktuell? Ich hörte der Prozentsatz liegt inzwischen bei 75%.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 03.08.2018 08:39

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

unserer Kenntnis nach hat sich an den 66 Prozent nichts geändert.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Eigentümer am 29.07.2018 21:51

Folgender Sachverhalt: Ich habe vor ca. 15 Jahren ein Haus von meinen Eltern überschrieben bekommen. Die Eltern leben im Haus im Untergeschoß und haben Wohnrecht auf Lebenszeit. In der oberen Wohnung wohnt mittlerweile meine Tochter mit ihrem Freund und ich habe diese Wohnung als 2. Wohnsitz angemeldet. Meine Tochter und ihr Freund bezahlen Nebenkosten aber keine Miete. Es wurde auch kein Mietvertrag geschlossen. Im Gegenzug hierfür übernehmen sie die Gartenarbeiten des großen Grundstücks und kümmern sich um die Großeltern im Erdgeschoß. Ist das o.k oder muss ich befürchten, dass das Finanzamt das so nicht anerkennt. Vielen Dank.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 30.07.2018 12:01

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

wenn Sie die Wohnung Ihrer Tochter und deren Freund kostenlos überlassen haben, wird das vermutlich dazu führen, dass Sie beim Finanzamt keine Werbungskosten absetzen können. Das Finanzamt betrachtet diese Überlassung dann als reine Privatangelegenheit.

Bitte beachten Sie jedoch, dass wir Ihre Situation aus der Ferne nicht abschließend beurteilen können. Im Zweifelsfall empfehlen wir daher das Gespräch mit Ihrem Steuerberater.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Dianber am 10.07.2018 16:27

Wenn ich die Miete für meinen Sohn erhöhe, muss dann das Finanzamt auch die Höhe der Wenungskosten prozentual angleichen?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 11.07.2018 10:26

Hallo Dianber,

leider können wir Ihre Frage aus der Ferne nicht beantworten. Weshalb wir Ihnen den Gang zum Steuerberater empfehlen möchten. Dieser kann Ihnen unter Bezugnahme genauer Zahlen hier sicherlich weiterhelfen. Viel Erfolg und

herzliche Grüße

Ihre immowelt.de-Redaktion

Alfons MAY am 13.04.2018 16:27

Der Staat bzw. das Finanzamt handeln verfassungswidrig asozial. Ich bin zu 100% gelähmt und hilflos und kann meine Zweitwohnung nicht mehr vermieten, weil ich dort einen Pfleger unterbringen muß. Einen Mieter kann man ja i.d.R. nie mehr kündigen! Weil deshalb keine Einkünfte erzielt werden, kann ich keine Werbungskosten absetzen. Außerdem erhöht das Finanzamt meine Steuerpflicht durch die "zumutbare Belastung". Wieso wird mir eine Belastung zugemutet? Der Staat hat mich total POLIO-gelähmt. Ein asoziales Steuerrecht! Und das auch noch von einem rollstuhlfahrenden Finanzminister!

auf Kommentar antworten

Wuestenstromfan am 24.09.2017 07:04

Unentgeltliche Vermietung bedeutet zwar keine Einkommensteuer, dafür aber ZWEITWOHNSTEUER !

Dann kassiert Vater Staat 2 ortübliche Monatsmieten als sogenannte "Aufwandssteuer"

auf Kommentar antworten

Alfons MAY am 16.04.2018 16:54

Stimmt nur teilweise: Es gibt einige Ausnahmen von der Aufwandssteuer:

siehe wikipedia.org, Suchwort >Zweitwohnungsteuer<

Erika G. am 18.04.2017 23:02

Dass Leute den Fiskus austricksen wollen durch niedrige Mieten für Angehörige steht wohl außer Frage, daher verstehe ich, dass der Staat da mit der 66% Marke einen Riegel vorschieben will.

Ich verlange meinem Sohn weniger Miete dafür, dass er im Haus nach dem Rechten sieht und auch auf die im Erdgeschoss vermietete Wohnung ein Auge hat, da ich im Ausland wohne. Das finde ich meinem Sohn gegenüber nur fair. Und im Grunde zahle ich doch nun Steuern für Einnahmen, die ich überhaupt nicht habe, ist das gerecht?

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herbieapa am 07.11.2016 12:51

Wenn jetzt noch eine Adresse genannt würde, wo ich die Vergleichsmiete erfahren könnte, wäre es perfekt.

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Immowelt-Redaktion am 11.11.2016 10:55

Hallo herbieapa,

die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich üblicherweise aus den örtlichen Mietspiegeln. Diese können von den Gemeinden vor Ort bezogen werden - entweder umsonst oder gegen eine geringe Gebühr.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

ReinerS am 23.09.2016 20:15

In München habe ich im Dezember 2014 für die Angehörigen Miete 2015 mit dem letzten gültigen Mietspiegel 2013/2014 mit 70% berechnet.

Der neue Mietspiegel für 2015 wurde erst im März 2015 veröffentlicht. Da die Miete für 2015 schon ausgehandelt wurde, habe ich diese nicht sofort angepasst, sondern dieses für 2016 vorgesehen.

Das FA hat die Miete mit dem Mietspiegel für 2015 berechnet und somit liege ich wegen der extremen Mietsteigerungen unter 66%.

Eine echte Steuerfalle!!!!!!

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single am 08.09.2016 22:53

In einem Mehrfamilien Miethaus kann eine Wohnung leer gelassen werden. Diese kann als "Verwalterwohnung" genutzt werden. Da ja keine Miete fliesst muss auch keine Steuer bezahlt werden. So Auskunft das Finanzamt Trier und Pirmasens. Der Vermieter nutzt einfach diese Wohnung als Ferienwohnung, kann die sogar zeitweise vermieten, ohne Steuer zu zahlen. Ich gebe gern Adresse auf Anfrage raus. Mein Steuerberater hat das bestätigt. Es muss nicht mal ARD ZDF bezahlt werden, weil da niemand gemeldet ist. Entscheident ist, da ist keiner gemeldet und keiner zahlt die Miete.

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Alfons MAY am 16.04.2018 09:53

Wenn der Vermieter eine Ferienwohnung hat und zeitweise vermietet muß die TV-Gebühr bezahlt werden. Die Verwaltungsbehörde meldet der TV-Gebühren-Einzugszentrale auch leere Wohnungen.

Der Leerstand hat zur Folge, dass keinerlei Umlagen, Reparaturen, Erhaltungsaufwendungen

als außergewöhnliche Belastung bei der E-Steuererklärung abgezogen werden. OTon Finanzamt München: "Mangels Vermietungsabsicht kommen keine Aufwendungen zum Abzug".

Dieses Steuerrecht ist asozial, weil man heute nur einen 24-Stunden-Pfleger bekommt, wenn man dem auch eine mietfreie Wohnung geben kann. Dann wird man vom Finanzamt bestraft, auch wenn man ein Leben lang total gelähmt ist. Die ziehen sogar zusätzlich eine zumutbare Belastung von 5% ab.


hermann am 26.08.2017 06:48

Hallo,

koennten Sie mir den entsprechenden Text zuschicken:

gerhardbrinks@ymail.com

Her am 08.09.2016 18:37

Vermietung eines Appartements an die studierende Tochter ,dieses möchte Sie unter Vermieten an Ihre Mutter, diese möchte dort den ersten Anmelden. Darf diese das ?

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Immowelt-Redaktion am 09.09.2016 14:42

Hallo Her,

herzlichen Dank für Ihren Kommentar.  Allgemeine Informationen über Untermiete und wann Mieter untervermieten dürfen, finden Sie hier: http://ratgeber.immowelt.de/untervermietung.html Bitte bedenken Sie, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Bei weiteren Fragen empfehlen wir daher immer den Gang zu einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

Die Immowelt-Redaktion