Möblierte Wohnung vermieten: Zahlt sich der Mehraufwand für Vermieter aus?

Du möchtest deine möblierte Wohnung vermieten? Erfahre, wie das deine Mieteinnahmen beeinflussen könnte, welche Steuervorteile möglich sind und worauf du generell achten solltest.

Was zählt als möblierter Wohnraum?

Es gibt keine klare gesetzliche Definition darüber, wie die Ausstattung von möbliertem Wohnraum sein muss.

Unser Mietrechtsexperte Jens Hermann erklärt:

"Nach gängiger Rechtsprechung wird dann von möbliertem Wohnraum gesprochen, wenn der Vermieter mehr als die Hälfte der für die Haushaltsführung notwendigen Einrichtungsgegenstände bereitstellt."

Wenn du deine Wohnung als "möbliert" anbieten möchtest, sollten wesentliche Möbel vorhanden sein, um den Nutzwert für den Mieter zu erhöhen. Dazu gehören folgende Einrichtungsgegenstände:

Zu den nicht wesentlichen Gegenständen einer möblierten Wohnung zählen:

• Deko-Gegenstände
• Handtücher
• Küchenelemente wie Geschirr, Besteck und Küchenhandtücher

Was bedeutet der Möblierungszuschlag?

Wenn du deine Eigentumswohnung möbliert vermietest, kannst du durch den Möblierungszuschlag Mieterhöhungen erzielen. Die vorhandenen Möbelstücke erhöhen den Nutzwert der Wohnung und ermöglichen es, eine Miete über dem ortsüblichen Niveau zu verlangen.

Wie viel Miete kann ich für eine möblierte Wohnung verlangen?

Bei einer möblierten Wohnung fügst du zur herkömmlichen Miete einen Möblierungszuschlag hinzu. Dieser wird auf Basis des aktuellen Zeitwerts der Möbel zum Zeitpunkt der Vermietung berechnet, unabhängig vom Quadratmeter-Preis der Immobilie. Die Berechnung des Möblierungszuschlags ist derzeit nicht rechtlich verbindlich festgelegt.

Obwohl es Regelungen wie die Mietpreisbremse gibt, sind Vermieter nicht dazu verpflichtet, transparente Berechnungen vorzulegen. Im Allgemeinen gibt es zwei gängige Ansätze: das Berliner und das Hamburger Modell.

Berliner oder Hamburger: Welches Modell ist für Vermieter besser geeignet?

Das Hamburger Modell ist für Vermieter vorteilhafter, erklärt Mietrechtsexperte Jens Hermann, da es keine gesetzliche Obergrenze für den Möblierungszuschlag gibt. Die Rechnung des Berliner Modells ist jedoch deutlich einfacher. Es ist ratsam, als Vermieter bei Neuvermietungen die Vor- und Nachteile beider Modelle zu vergleichen, da der Zeitpunkt der Neuvermietung den Wert der Möblierung bestimmt.

Gilt die Mietpreisbremse für möbliertes Vermieten?

Ja, auch bei möblierten Wohnungen gilt die Mietpreisbremse. Für Bestandswohnungen gelten die gleichen Regeln wie für unmöblierte Wohnungen. Vermieter müssen sich also an die Mietpreisbremse halten und dürfen keine überhöhten Mieten verlangen, selbst wenn die Wohnung möbliert ist. Es sei denn, die Wohnung wurde erstmals nach dem 01.10.2014 erbaut und vermietet, dann ist die Mietpreisbremse nicht anwendbar.

Weitere Ausnahmen, bei denen die Mietpreisbremse nicht gilt, sind:

• Möblierte Wohnungen, die nur vorübergehend vermietet werden, wie beispielsweise Ferienwohnungen oder Monteurunterkünfte.
• Ein vermietetes möbliertes Zimmer, das sich in der Eigentumswohnung des Vermieters befindet.

Wie wird die maximale Miete berechnet, wenn die Mietpreisbremse gilt?

Die maximale Miete setzt sich aus der ortsüblichen Vergleichsmiete einer unmöblierten Wohnung und dem Möblierungszuschlag des Vermieters zusammen. Einen eigenen Mietspiegel für möblierte Wohnungen gibt es nicht. Angenommen, die Vergleichsmiete beträgt 1.200 Euro und der Zuschlag 112,50 Euro, dann ergibt sich eine Gesamtmiete von 1.312,50 Euro. Um die maximale Miete zu bestimmen, wird dieser Betrag um 10 Prozent erhöht, was 131,25 Euro entspricht. Die maximale zulässige Miete liegt somit bei 1.443,75 Euro.

Bislang müssen Vermieter die Berechnung des Möblierungszuschlags nicht offenlegen. Daher ist es schwierig zu überprüfen, ob die Grenzen der Mietpreisbremse eingehalten werden. Mietrechtsexperte Jens Hermann erklärt, dass Vermieter den Möblierungszuschlag als Mittel nutzen können, um die eher wirkungslose Mietpreisbremse zu umgehen.

Was ist steuerlich absetzbar, wenn ich eine möblierte Wohnung vermiete?

Als Vermieter kannst du die Kosten für die Einrichtung deiner möblierten Wohnung von der Steuer absetzen. Hierbei gelten folgende Regelungen:

• Mobiliar unter 800 Euro, wie zum Beispiel ein Sofa, können im gleichen Jahr vollständig als Werbungskosten abgeschrieben werden.
• Mobiliar über 800 Euro, wie eine Einbauküche, müssen über ihre Lebensdauer linear abgeschrieben werden. Dabei wird die amtliche Abschreibungs- beziehungsweise AfA-Tabelle des Bundesfinanzministeriums verwendet, so Hans-Joachim Beck, Leiter der Abteilung Steuer beim Immobilienverband Deutschland (IVD).
• Reparaturkosten bis zu einem Betrag von 4.000 Euro können Vermieter ebenfalls im Jahr der Zahlung als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Falls dieser Betrag überschritten wird, können die Kosten über einen Zeitraum von bis zu fünf Jahren abgeschrieben werden.

Was ist beim Mietvertrag einer möblierten Wohnung zu beachten?

Der Mietvertrag für möblierte Wohnungen sollte schriftlich abgeschlossen werden und folgende Punkte enthalten:

• Der Begriff "möblierter Wohnraum", andernfalls wird von unmöbliertem Wohnraum ausgegangen.
• Eine Inventarliste der überlassenen Möbel mit einer Beschreibung ihres Zustands und Umfangs. Beim Auszug des Mieters und der Wohnungsübergabe lässt sich so leichter feststellen, ob etwas fehlt oder beschädigt ist, und Streitigkeiten können vermieden werden. Wertvolle Gegenstände und technische Geräte sollten mit dem Markennamen in der Liste aufgeführt und fotografiert werden. Unser kostenloses Wohnungsübergabeprotokoll für Ein- und Auszug könnte dabei ebenfalls nützlich sein.
• Die Fürsorgepflicht des Mieters für bestimmte Möbelstücke, die besonders gepflegt werden müssen.

Der Möblierungszuschlag muss nicht im Mietvertrag kommuniziert werden

Vermieter müssen laut Steuerexperten Hans-Joachim Beck vom IVD den Möblierungszuschlag nicht im Vertrag ausweisen. Du bist auch nicht verpflichtet, den Zeitwert der Möbel oder die Berechnung des Möblierungszuschlags offenzulegen.

Einige zusätzliche Vereinbarungen können zwar wünschenswert sein, dürfen aber nicht im Mietvertrag festgehalten werden, wie der Mietrechtsexperte Jens Hermann erklärt:

• Das Verbot, Möbel zu entfernen. Der Mieter kann Möbel entfernen, muss sie jedoch ordnungsgemäß lagern und die Wohnung beim Auszug in ihren ursprünglichen Zustand zurückversetzen.
• Eine Regelung, dass der Vermieter nicht verpflichtet ist, Möbel zu ersetzen: Durch den Möblierungszuschlag hat der Mieter bereits für übliche Abnutzung bezahlt. Als Vermieter musst du jedoch beispielsweise einen verschlissenen Teppichboden aufgrund von vertragsgemäßem Gebrauch der Wohnung ersetzen.
• Die Forderung nach einer Haftpflichtversicherung des Mieters.

Wie sichere ich meine Möbel am besten ab?

Um deine Möbel optimal zu schützen, solltest du neben einer Inventarliste und einer Kaution von bis zu drei Nettokaltmieten auch eine passende Versicherung abschließen. Mit einer Vermieterhaftpflichtversicherung bist du gegen mögliche Schäden abgesichert, die deine Mieter verursachen könnten. Vor einer Neuvermietung ist es wichtig, vorhandene Schäden zu dokumentieren.

Kann ein befristeter Mietvertrag für möblierte Wohnungen abgeschlossen werden?

In der Regel kann ein Mietvertrag nur befristet werden, wenn der Vermieter einen berechtigten Grund dafür hat (§ 575 BGB). Zum Beispiel, weil du die möblierte Wohnung nach Ablauf der vereinbarten Zeit selbst nutzen möchtest. Oder weil du danach umfangreiche Umbaumaßnahmen planst, bei denen die Wohnung kaum bewohnbar sein wird.

Für Wohnungen, die nicht dem sozialen Wohnraummietrecht unterliegen (§ 549 Abs. 2 BGB), gibt es spezielle Regelungen:

Mietrechtsexperte Jens Hermann erklärt: "In solchen Fällen kann ein Mietvertrag ohne spezielle Gründe befristet oder gekündigt werden. Außerdem gibt es keine festen Regeln für die Höhe und Erhöhung des Mietpreises." Dies ist beispielsweise der Fall bei:

• Ferienwohnungen oder anderen temporären Unterkünften.
• Möblierten Wohnungen, die größtenteils vom Vermieter selbst genutzt werden. Diese Regelung betrifft vor allem Singles oder Berufspendler, die nicht dauerhaft dort wohnen. In Ausnahmefällen gilt dies jedoch nicht, nämlich wenn die Wohnung an Familienmitglieder oder Personen mit einem dauerhaften gemeinsamen Haushalt vermietet wird, wie beispielsweise Lebenspartner.
• Studentenwohnheime, Jugendherbergen oder ähnliche Einrichtungen.

Wie lange ist die Kündigungsfrist bei einer möblierten Wohnung?

Die Kündigungsfrist für möblierte Wohnungen entspricht grundsätzlich der für unmöblierte Wohnungen. Sie beträgt je nach Mietdauer drei, sechs oder neun Monate. Die Frist beginnt in dem Monat, in dem die Kündigung dem Mieter bis zum dritten Werktag formgerecht zugestellt wurde. Um gemäß § 573 Abs. 1 BGB kündigen zu können, benötigt der Vermieter ein berechtigtes Interesse als Kündigungsgrund.

Bei möblierten Zimmern in der eigenen Wohnung oder möblierten Einliegerwohnungen ist eine schnellere Kündigung möglich. Wenn die Kündigung bis zum 15. eines Monats erfolgt, muss dein Mieter bis zum Monatsende ausziehen. Die Einliegerwohnung wird im Zweiten Wohnungsbaugesetz (§ 11 WoBauG) definiert.

Bestimmte Ausnahmen gelten jedoch für Fälle, in denen die Wohnung dem Mieter dauerhaft überlassen ist, zusammen mit:

• Familie, wie Verwandte, Schwäger, Ehe- oder Lebenspartner, oder
• Personen, mit denen er einen gemeinsamen Haushalt führt - das können zum Beispiel auch zwei befreundete Rentner sein, die ihre Rente teilen.

Solche Mieter erhalten dann eine Schonfrist, wenn es um Kündigungen geht. Du kannst ihnen zwar auch ohne berechtigtes Interesse kündigen, aber dafür gelten längere Kündigungsfristen, abhängig von der Dauer des Mietverhältnisses (§ 573a BGB):

• Für Mietzeiten von bis zu 5 Jahren: 6 Monate
• Für Mietzeiten von mehr als 5 Jahren: 9 Monate
• Für Mietzeiten von über 8 Jahren: 12 Monate

Befristete Mietverhältnisse erfordern in der Regel außerordentliche Kündigungen gemäß §§ 543 und 569 BGB, es sei denn, es liegen die Voraussetzungen für einen Zeitmietvertrag vor.

Möblierte Wohnung vermieten: Vor- und Nachteile

Was spricht dafür, eine Wohnung möbliert zu vermieten?

Vorteile

• Mehr Mieteinnahmen: Möblierte Wohnungen erzielen dank des Möblierungszuschlags oft höhere Mietpreise als unmöblierte, was zu größeren Einnahmen führt – in der Regel ist eine Mieterhöhung von fast 12 Prozent möglich.
• Steuervorteil: Als Vermieter kannst du Ausgaben für Einrichtung und Reparaturen steuerlich geltend machen, was finanzielle Vorteile bringt.
• Schnellere Vermietung: Kleine möblierte Wohnungen finden oft schneller Mieter, besonders in Städten mit vielen Berufspendlern, Studenten und Geschäftsreisenden.

Was spricht dagegen, eine Wohnung möbliert zu vermieten?

Nachteile

• Anschaffungskosten: Vermieter müssen zu Beginn viel Geld für die Einrichtung ausgeben, von Lampen bis zur Einbauküche.
• Mehr Termine: Möblierte Wohnungen haben oft Kurzzeitmieter, was zu einem erhöhten Aufkommen von Terminen für die Wohnungsvermittlung, Übergabe oder Schönheitsreparaturen führt. Ein Makler, der auf kurzfristige Vermietungen spezialisiert ist, kann beim Zeitmanagement helfen.

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• Möbelverschleiß und Erneuerungskosten: Durch häufige Mieterwechsel kommt es oft zu mehr Verschleiß an den Möbeln. Bei Renditeobjekten sollten Möbel alle 10 Jahre erneuert werden.
• Steigende verbrauchsabhängige Kosten: Kurzzeitmieter achten oft weniger auf ihren Verbrauch, daher sollten Pauschalen entsprechend hoch sein.
• Mehr Verantwortung: Bei Defekten wie einem kaputten Kühlschrank oder Fernseher musst du oder dein Hausverwalter für Reparaturen sorgen.
• Abmahnrisiko Internetanschluss: Als Vermieter trägst du die Verantwortung für den Internetanschluss und musst im Falle von illegalem Filesharing nachweisen, dass du nicht für die Rechtsverletzung verantwortlich bist (BGH, Az.: I ZR 121/08).

Worauf ist bei den Nebenkosten für möblierte Wohnungen zu achten?

• Für langfristige Vermietungen, die über ein Jahr dauern, empfiehlt sich eine Nebenkostenvorauszahlung. Das bedeutet, dass der Mieter neben der Kaltmiete eine festgelegte Summe für Nebenkosten zahlt. Am Ende des Jahres muss der Vermieter eine schriftliche Nebenkostenabrechnung erstellen. Nachforderungen oder Guthaben müssen bei einer korrekten und fristgerecht zugestellten Abrechnung innerhalb von drei Monaten beglichen oder ausgezahlt werden.
• Bei kurzzeitigen Vermietungen über wenige Monate kann eine Nebenkostenpauschale vereinbart werden, wobei der Mieter einen monatlichen Betrag als Warmmiete zahlt, der alle Nebenkosten abdeckt. In diesem Fall entfällt die Pflicht zur Erstellung einer Nebenkostenabrechnung. Nachforderungen oder Rückerstattungen sind nicht möglich, daher ist eine genaue Berechnung der Nebenkosten wichtig.

FAQ – Möblierte Wohnung vermieten: Zahlt sich der Mehraufwand für Vermieter aus?

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