Corona im Mehrfamilienhaus: Antworten für Mieter und Vermieter

Antworten auf die wichtigsten Fragen zum Zusammenleben im Mehrfamilienhaus während Corona geben der Geschäftsführer des Berliner Mietervereins (BMV), Reiner Wild und die Leiterin der Presse- und Öffentlichkeitsarbeit des Deutschen Mieterbundes (DMB) Dr. Jutta Hartmann.

Welche Schutzmaßnahmen für Corona kann die Hausgemeinschaft eines Mehrfamilienhauses treffen?

Mieter können zwar nicht dazu verpflichtet werden Treppenhaus, Waschküche und Co. regelmäßig zu desinfizieren. Generell hält Dr. Jutta Hartmann, Leiterin der Presse- und Öffentlichkeitsarbeit vom Deutschen Mieterbund es aber für empfehlenswert, wenn die Mieter eines Mietshauses mit ihrer Hausgemeinschaft darüber reden, freiwillig Schutzroutinen während Corona einzuführen, „zum Beispiel, dass jeder Mieter in der eigenen Etage regelmäßig Türgriffe und Handläufe desinfiziert."

Wie sollten Begegnungen in Treppenhaus und Flur während Corona ablaufen?

Nachbarn sollten weiterhin am besten Abstand zueinander halten. Kommt ein Nachbar im Treppenhaus entgegen, könnten Mieter im Zwischengeschoss stehenbleiben, damit der Nachbar mit ausreichend Abstand vorbeigehen kann. Zur Begrüßung reicht es in der Coronakrise auch, ihm im Vorübergehen freundlich zuzunicken.

Sollten Mieter während Corona noch Fahrstuhl fahren?

Die meisten Fahrstühle sind so klein, dass die Benutzer darin dicht zusammenstehen. Dadurch ist eine Infektion mit dem Coronavirus einfacher möglich. Hinzu kommt die Benutzung der Fahrstuhlknöpfe durch viele verschiedene Personen. Dadurch steigt das Risiko einer Schmierinfektion. Mieter sollten zum Schutz vor Corona den Fahrstuhl weitestgehend meiden und erst recht nicht einsteigen, wenn sich bereits eine weitere Person darin befindet.

Sollte man Türklinken im Mehrfamilienhaus noch anfassen?

Besser nicht. Wenn möglich, betätigen Mieter Türklinken nur mit Handschuhen oder dem Ärmel. Um sich vor einer Übertragung des Coronavirus im Mehrfamilienhaus über kontaminierte Oberflächen zu schützen, sollten Mieter es vermeiden, sich nach dem Betätigen der Türklinke ins Gesicht zu fassen und umgehend gründlich die Hände waschen.

Können Mieter die gemeinschaftliche Waschküche trotz Corona nutzen?

„In der Regel ja“, sagt Jutta Hartmann. Dabei sollten Mieter jedoch ausreichend Abstand zu anderen Personen einhalten. Gelten außerdem weitere Verhaltensregeln, etwa durch die Hausordnung, so müssen auch diese in der Regel eingehalten werden – zum Beispiel, dass nur eine bestimmte Anzahl an Personen auf einmal in der Waschküche sein darf.

Wichtig außerdem: Wenn die Waschmaschine von mehreren Personen genutzt wird, sollten Knöpfe und Griffe nach Möglichkeit nur mit Handschuhen betätigt werden. Zum Schutz vor einer möglichen Infektion ist es ratsam sich danach gründlich die Hände zu waschen.

Konkrete Hygienemaßnahmen für den Haushalt gibt es nicht. Die Bundeszentrale für gesundheitliche Aufklärung (BZgA) gibt allerdings Tipps dazu, wie die Wäsche keimfrei wird:

• Handtücher, Waschlappen, Bettwäsche und Unterwäsche sowie Spüllappen und Putztücher sollten bei mindestens 60 Grad Celsius und mit einem bleichmittelhaltigen Vollwaschmittel gewaschen werden.
• Für normale Oberbekleidungen wie Pullover, T-Shirts und Hosen reichen in der Regel niedrigere Temperaturen.
• Wichtig: Waschmaschine regelmäßig reinigen. Denn in dem Gerät sammeln sich auch Keime. Beim Privatgebrauch rät die BZgA, die Waschmaschine einmal die Woche bei mindestens 60 Grad laufen zu lassen, damit sich kein Biofilm mit angesiedelten Mikroorganismen bildet.

Im Mehrfamilienhaus könnte es daher sinnvoll sein, dass sich die Mieter der Hausgemeinschaft absprechen und zum Beispiel einen Dokumentationszettel aufhängen, wann und wie oft bei wie viel Grad die Wäsche gewaschen wurde.

Muss ein Mehrfamilienhaus in Quarantäne, wenn ein Nachbar Corona hat?

Eine allgemeine Quarantäne für ein ganzes Mietshaus wird in der Regel nicht verhängt, wenn eine einzelne Person mit Corona infiziert ist. „Das hängt aber von den Vorschriften des jeweiligen Bundeslandes ab“, meint Hartmann vom Deutschen Mieterbund.

Muss ich in Quarantäne, wenn ich Kontakt zu einem an Corona erkrankten Nachbarn hatte?

Nur weil ein Nachbar positiv getestet wurde, heißt das nicht zwangsläufig, dass man selbst in häusliche Isolation muss. Betroffene Mieter sollten sich in diesem Fall telefonisch bei ihrem Hausarzt, dem Gesundheitsamt oder dem ärztlichen Bereitschaftsdienst (unter der 116 117) melden. Die Entscheidung über die Isolation liegt beim Gesundheitsamt, das sich nach den Empfehlungen des Robert-Koch-Instituts richtet.

Wer keinen direkten Kontakt zu dem Nachbarn hatte, der positiv auf Corona oder eine Mutante getestet wurde, hat ein geringeres Ansteckungsrisiko. Ausgeschlossen ist eine Infektion aber dennoch nicht. Betroffene sollten im Zweifel immer vorsichtig sein und auf eventuelle Symptome achten.

Darf ich einen kranken Nachbarn fragen, ob er Corona hat?

Nur weil der Nachbar trocken hustet oder andere Symptome zeigt, die auf eine Infektion hindeuten könnten, muss er die anderen Mieter nicht darüber informieren. Auf die Frage danach, ob er mit Corona infiziert ist, muss er auch nicht antworten.

Häusliche Quarantäne: Was dürfen Betroffene noch tun?

Quarantäne bedeutet, dass der Betroffene vollständig in der Wohnung bleibt und jeglichen Kontakt meidet. Das heißt: Er darf nicht zum Briefkasten gehen, keinen Müll herausbringen und keine Wäsche in die Waschküche tragen. Auch darf er nicht in den Gemeinschaftsgarten des Mehrfamilienhauses oder auf den gemeinschaftlich geteilten Balkon mit den Nachbarn gehen. Das gilt insbesondere bei behördlich angeordneter Quarantäne.

Betroffene sollten ausschließlich durch die geschlossene Wohnungstür mit den Nachbarn kommunizieren, falls sie klingeln. Falls der Nachbar Pakete angenommen hat, können diese vor der Wohnungstür des Empfängers abgestellt werden, um direkten Kontakt zu vermeiden. Mietern, die ihre Wäsche nur in der gemeinschaftlichen Waschküche waschen können, rät Hartmann: „Sie können auch einen ihrer Nachbarn darum bitten, dass er für sie die Wäsche in der Waschküche macht.“ Der Erkrankte und auch der Nachbar sollten dabei darauf achten, das Infektionsrisiko zu minimieren und die Wäsche zum Beispiel nur mit Handschuhen anfassen.

Wenn der Nachbar unter Quarantäne steht, wie können Mieter helfen?

Helfen können Mieter nur mit Abstand, indem sie zum Beispiel für die betroffenen Nachbarn einkaufen und die Einkäufe vor die Tür stellen. Auch können sie das Leeren der Briefkästen übernehmen. Dafür sollten sie sich von ihrem Nachbarn den Briefkastenschlüssel geben lassen und ihn direkt nach der kontaktlosen Übergabe desinfizieren. Die Post sollten sie dann ebenfalls vor die Tür legen.

Den Müll sollten sie allerdings nicht für ihre Nachbarn herausbringen. Denn durch die darin enthaltenen Coronaviren ist eine Ansteckung möglich. Der infizierte Nachbar kann den Müll stattdessen in fest verschlossenen Säcken in der Wohnung oder auf dem Balkon oder der Terrasse lagern.

Haben Mieter Anspruch auf Schutzvorkehrungen gegen Corona im Mehrfamilienhaus?

In der Regel nicht. Der Vermieter ist laut Reiner Wild, dem Geschäftsführer des Berliner Mietervereins, nicht verpflichtet, Treppenhaus und Gemeinschaftsräume außerordentlich zu reinigen und zu desinfizieren. Und auch wenn Eingangsbereiche, Treppenhäuser oder Kellerzugänge in der Regel sehr eng sind: Auf bauliche Veränderungen oder organisatorische Maßnahmen des Vermieters, die einen Mindestabstand von 1,5 bis 2 Meter sicherstellen sollen, haben Mieter wohl keinen Anspruch. „Einfach, weil sie in der Regel nicht durchführbar sind“, so Wild. Daran ändert sich auch nichts, wenn ein Mieter im Mietshaus an Corona erkrankt und unter Quarantäne steht. Denn: „Das allgemeine Infektionsrisiko ist als Lebensrisiko hinzunehmen.“

Umstritten sei hingegen, ob der Vermieter nicht zwingend erforderliche Gemeinschaftsflächen, wie zum Beispiel einen Kinderspielplatz oder den Innenhof, für den Aufenthalt sperren dürfe. „Man wird dies auf jeden Fall bejahen müssen, wenn Bewohner auf diesen Flächen die Abstandsregeln nicht einhalten“, sagt der Mietexperte. Aber: Wenn Flächen im Mietshaus wegen Corona gesperrt werden, die Mieter laut Mietvertrag nutzen dürfen – etwa Innenhof, Kinderspielplatz oder Gemeinschaftsgarten –, so kann dies nach Auffassung des BMV für Mieter ein Grund zur Mietminderung sein.

Darf der Vermieter eigene Regeln für die Zeit von Corona aufstellen?

Zur Anordnung von Quarantäne und weiteren gesundheitlichen Schutzmaßnahmen ist laut dem Eigentümerverein Haus und Grund Hanau nur das örtliche Gesundheitsamt und nicht der Vermieter berechtigt und verpflichtet.
Allerdings könnte der Vermieter zur Absicherung nach Auffassung des Deutschen Mieterbundes (DMB) Nutzungsregeln einführen. „Das Nutzen der Gemeinschaftsflächen ließe sich beispielsweise durch die Hausordnung regeln“, sagt Dr. Jutta Hartmann. Mögliche Vorschriften in der Hausordnung seien zum Beispiel:

• Das Einhalten von Mindestabstand in den Gemeinschaftsräumen und -flächen.
• Je nach Größe der Waschküche soll sich darin nur eine bestimmte Anzahl an Personen auf einmal aufhalten.

Wirksam werde dies nur, wenn die Hausordnung ausdrücklich Bestandteil des Mietvertrags ist und der Vermieter die neue Hausordnung per Aushang bekanntgibt.

In der Hausordnung für die Zeit der Coronapandemie darf der Vermieter allerdings nicht frei schalten und walten. „Die Hausordnung darf nur allgemeine Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag konkretisieren“, sagt Hartmann. Zu weit ginge es, wenn strikt geregelt würde, welcher Mieter die Räume wann nutzen darf. Auch dass Mieter im Stil einer Coronakehrwoche verpflichtet werden könnten, den Hausflur regelmäßig zu desinfizieren, schätzt die Expertin des DMB eher als unzulässig ein.

• Hier liest du, welche Regeln und Verbote in der Hausordnung erlaubt sind.

Können Mieter gekündigt werden, wenn sie wegen Corona die Miete nicht zahlen können?

Mieter, die ihre Miete nicht zahlen konnten, durften in der ersten Coronaphase 2020 von ihrem Vermieter per Gesetz nicht wegen Mietrückständen gekündigt werden. Erst, wenn der Mieter diese Mietschulden bis zum 30. Juni 2022 nicht zurückgezahlt hat, darf der Vermieter diesbezüglich von seinem Kündigungsrecht Gebrauch machen. Weiter möglich sind allerdings fristlose Kündigungen und Räumungsklagen aus anderen Gründen, wenn beispielsweise Eigenbedarf angemeldet wird. Auch das Ignorieren der Hausordnung ist weiter ein gültiger Kündigungsgrund.

Eine gesetzliche Regelung zu Mietrückständen wegen Corona gab es darüber hinaus nicht, da Mieter und Vermieter sich wohl meist privat einigten. Der Gesetzgeber sah eine Verlängerung der Schutzmaßnahme daher als nicht notwendig an. Wegen Mietrückständen nach Ende Juni 2020 kann der Vermieter den Mieter kündigen.

Wer in Zahlungsschwierigkeiten kommt, der sollte seinen Vermieter nach wie vor früh genug informieren. Um glaubhaft zu machen, kein Einkommen zu haben, sollten Mieter sich vom Arbeitgeber eine entsprechende Bescheinigung ausstellen lassen.

Doch auch Vermieter wurden geschützt: Laufende Darlehensverträge von Immobilieneigentümern konnten diese in Absprache mit dem Kreditinstitut stunden.

Können sich Mieter gegen Räumungsklagen während Corona wehren?

Ist die Kündigung rechtens und berührt nicht die Kündigungsbeschränkung zwischen April und Juni 2020, hat der Mieter kaum eine Möglichkeit, die Räumungsklage in der Corona-Krise abzuwenden. Besonderen Schutz vor Zwangsräumungen in der Corona-Krise haben Mieter nicht.

Erhebt der Mieter gegen seine Räumungsklage Widerspruch und kann nachweisen, dass die Beendigung des Mietverhältnisses eine Härte darstellt, könnte die Zwangsräumung womöglich ausgesetzt oder aufgeschoben werden. Besondere Härte könnte beispielsweise durch eine Coronainfektion und die damit verbundene Quarantäne bestehen.

Müssen Nachbarn oder Vermieter über eine Infektion mit Corona informiert werden?

Laut dem Berliner Mieterverein muss eine Coronainfektion in der Regel nicht dem Vermieter oder den Nachbarn gemeldet werden. Kann wegen des Coronafalles eine Gefährdung der Nachbarn, Dienstleister oder Besucher des Mietshauses nicht ausgeschlossen werden, müssen Mieter den Vermieter und dieser eventuell andere Mieter entsprechend informieren.

Darüberhinausgehende Schutzpflichten, wie zum Beispiel die Desinfektion von Gemeinschaftsflächen, bestehen laut BMV höchstens im Einzelfall.

Mietminderung, wenn wegen Corona Gemeinschaftsflächen gesperrt sind?

Die Tendenz geht zu Nein. Zudem käme es darauf an, ob die Mitbenutzung des Spielplatzes oder des Gemeinschaftsgartens vertraglich als Bestandteil vereinbart wurde. Eine Mietminderung wegen nur unerheblicher Mängel ist zudem laut § 536 BGB nicht zulässig. Eine Spielplatzschließung könnte beispielsweise selbst dann, wenn der Spielplatz zur vertragsgemäßen Nutzung gehört, möglicherweise einen nur unerheblichen Mangel darstellen.

Dürfen Mieter die Miete mindern, wenn ein Nachbar an Corona erkrankt ist?

Nein. Die Coronaerkrankung eines Nachbarn stellt laut dem Deutschen Mieterbund (DMB) keinen Mangel der Mietsache dar und ist somit kein Grund zur Mietminderung.

Wird allerdings die Nutzung der Mietsache durch Engpässe bei der Versorgung mit Energie oder Wasser beeinträchtigt, so kann dies laut DMB durchaus ein Grund zur Mietminderung sein. „Darauf, ob der Vermieter den Versorgungsengpass vertreten muss, kommt es bei der Minderung nicht an“, sagt Hartmann vom DMB.

• Hier findest du weiterführende Informationen zur Mietminderung.

Müssen Mieter trotz Quarantäne oder einer Corona-Erkrankung ausziehen?

Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes gilt bei einer Coronaerkrankung das sogenannte Vollstreckungsrecht: Das Recht des Mieters auf körperliche Unversehrtheit hat Vorrang vor dem Räumungsinteresse des Eigentümers.

Dürfen während Corona Reparaturen in meiner Wohnung durchgeführt werden?

Handwerkliche Tätigkeiten sind erlaubt und meist notwendig. Heizungs- und Klimahandwerker sowie Elektriker beispielsweise erbringen weiterhin ihre Leistungen „und werden selbstverständlich die staatlichen Vorgaben beachten“, sagt ein Sprecher des Zentralverbands des Deutschen Handwerks (ZDH). Die Betriebe seien sich ihrer Verantwortung bewusst und würden alles daransetzen, die Kunden auch unter diesen schwierigen Umständen zu bedienen.

Mieter müssen Handwerkern den Zugang zu ihrer Wohnung ermöglichen. Weigert sich ein Mieter strikt, muss er unter Umständen Schadenersatz leisten oder für die erneute Anfahrt des Handwerkers selbst aufkommen. Eine Mietminderung aufgrund eines eventuell vorhandenen Mangels kommt in diesem Fall nicht in Frage.

Die Kontrolle der 3G-Regel durch den Mieter ist aus Datenschutzgründen unzulässig. Gemäß § 28 b Infektionsschutzgesetz gilt für das Handwerk am Arbeitsplatz die 3G-Regelung. Betriebsinhaber sorgen in der Regel dafür, dass keine gesundheitliche Gefahr für die Kunden besteht.

Mietmängel: Mietminderung, wenn wegen Corona kein Handwerker kommt?

Nach Paragraf 536 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) hat der Mieter das Recht auf Mietminderung, wenn ein Mangel an der Mietsache – Haus oder Wohnung – deren „vertragsgemäßen Gebrauch“ erheblich einschränkt, und zwar so lange wie diese Einschränkung besteht.

• Wie du Mängel richtig beim Vermieter anzeigst, erfährst du hier.

Sind Wohnungsbesichtigungen während Corona erlaubt?

Eine Wohnung, die bereits gekündigt ist, sollte weitervermietet werden können. Für Besichtigungen gibt es keine 3G- oder 2G-Regelung und auch etwaige Kontaktbeschränkungen gelten nicht, da es sich bei Wohnungsbesichtigungen nicht um private Zusammenkünfte handelt. Grundsätzlich sollten Anbieter und Interessenten weiter die allgemeinen Hygieneempfehlungen einhalten und die Teilnehmerzahl weiterhin so begrenzt wie möglich sein.

Besondere Rücksicht sollten diejenigen erfahren, die aus gesundheitlichen Gründen als besonders gefährdet gelten oder Angst vor Kontakten haben. Das gilt vor allem für ältere Personen oder jene mit Vorerkrankungen. Im Fall einer unumgänglichen Wohnungsbesichtigung sollte die Gesundheit aller im Vordergrund stehen.

Tipps für die Besichtigung während der Coronakrise

• Bereits im Exposé auf Einzelbesichtigungen hinweisen.
• Kein Körperkontakt – aufs Händeschütteln verzichten und auch auf die Nies- und Hustetikette achten, zudem kann weiter ein Abstand von eineinhalb bis zwei Metern zueinander eingehalten werden.
• Kein Austausch von Dokumenten – diese besser vorab oder direkt nach dem Termin dem Interessenten digital zukommen lassen.
• Kontakt zu Gegenständen meiden – offene Innentüren ermöglichen eine Besichtigung, ohne ständig Klinken anfassen zu müssen.
• Desinfektionsmittel – für Anbieter empfiehlt sich ein Fläschchen Desinfektionsmittel, damit Interessenten ihre Hände desinfizieren können und entspannt besichtigen können.
• Schutzmaske – weiterhin zu empfehlen sind die medizinischen Masken.

Alternativen zu Live-Besichtigungen

Unsere Partner können jetzt auf immowelt.de ihre Anzeigen mit einem Besichtigungsbadge versehen. Interessenten sehen so auf den ersten Blick, ob ein Anbieter Einzelbesichtigungen vor Ort, Online-Besichtigungen oder beide Möglichkeiten anbietet.

Anbieter auf immowelt.de melden sich einfach wie gewohnt in ihrem Bereich an und bekommen den Hinweis auf die individuellen Besichtigungen unter „Meine Anzeigen“ angezeigt.

Der Anbieter kann nun sein Angebot an die Interessenten wählen. Die Einstellung wird dann automatisch in alle Anzeigen übernommen.

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Darf ein Mieter eine Kündigung zurücknehmen während Corona?

Nein. Ist die Wohnung gekündigt, gibt es auch durch Corona kein Recht darauf, die Kündigung zu widerrufen. Die Entscheidung ist endgültig. Einzige Ausnahme: Der Vermieter akzeptiert die Rücknahme. Das kann in der Coronakrise unter Umständen so sein, weil der Vermieter vielleicht Sorge hat, dass er das Objekt nicht rechtzeitig nachvermieten kann.

Darf ein Mieter den unterschriebenen Mietvertrag während Corona widerrufen?

Einen bereits unterschriebenen Mietvertrag ohne Kündigungsfrist aufzulösen ist schwierig, auch während Corona.

Unter bestimmten Voraussetzungen können Mieter einen Mietvertrag widerrufen:

• Zum einen muss der Vermieter Unternehmer im Sinne des Gesetzes (§ 14 BGB) sein. Das ist er nur, wenn er mehrere Wohnungen – also mindestens zwei – vermietet.
• Zum anderen muss der Mietvertrag über Fernkommunikationsmittel geschlossen worden sein (per Brief, E-Mail, Telefon, etc.). In Zeiten der Coronapandemie kann das durchaus häufiger vorkommen.

Sind diese Eckpunkte gegeben, besteht ein Widerrufsrecht. Die Frist beträgt in der Regel 14 Tage – ohne Widerrufsbelehrung verlängert sie sich auf 12 Monate und 14 Tage.

Rückblick: Entwicklung am deutschen Immobilienmarkt während der Coronapandemie

Die Covid-19-Pandemie hatte keine massiven Auswirkungen auf den Immobilienmarkt und bestärkte viele Deutsche in dem Wunsch nach solidem Betongold – vor allem im städtischen Umland.

Bereits vor Beginn der Pandemie hatte sich der rapide Anstieg der Kauf- und Mietpreise des vergangenen Jahrzehnts in den Städten merklich abgebremst. Auch während der Pandemie stiegen die Preise vielerorts im erwarteten Rahmen weiter. Von einer Trendwende durch die Pandemie kann also nicht gesprochen werden.

Das sind gute Nachrichten für Immobilieneigentümer, denn der Wert von Häusern oder Eigentumswohnungen blieb stabil. Wegen Corona mussten Verkäufer keine Zugeständnisse beim Kaufpreis machen. Aber: Kaufinteressenten, die gehofft hatten, wegen Covid-19 Schnäppchen am Immobilienmarkt machen zu können, hofften bisher vergebens.

Rückblick: Mitten im Hausbau während der Coronapandemie

Bauherren mussten während der Pandemie ein bisschen umplanen: Durch geänderte Öffnungszeiten oder Homeoffice dauerten Baugenehmigungen etwas länger. Das sogenannte Planungssicherheitsgesetz (PlanSiG) verschaffte ein wenig Abhilfe, denn es ermöglichte Teile des Baugenehmigungsverfahrens digital zu gestalten. Galten diese Sonderregelungen nun vorläufig bis Ende 2022, sollen sie noch einmal bis zum 31. Dezember 2023 verlängert werden. Auch die Frist für die Beantragung von Baukindergeld wurde verlängert: Noch bis 31. Dezember 2023 haben Bauherren Zeit, einen Antrag bei der KfW zu stellen. Voraussetzung: Die Baugenehmigung musste bis 31. März 2021 vorliegen.

• Mehr zum Baukindergeld gibt es hier.

Gegen Verzögerungen auf den Baustellen konnten Bauherren wenig tun, außer selbst dafür zu sorgen, dass der Rohbau vor Feuchtigkeit, Werkzeuge vor Diebstahl und Passanten vor Verletzungen geschützt sind.

Bauherren, deren Häuser deutlich schneller, als geplant fertig wurden, haben im besten Fall keine Zugeständnisse gemacht, denn die Übergabe ist trotzdem rechtsverbindlich. Am besten lassen Bauherren sich bei der Übergabe von einem Sachverständigen begleiten.