Grundschuld, Grundpfandrecht, Grundschuldzins – endlich verständlich

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Wer einen Immobilienkredit aufnimmt, kommt an den Begriffen Grundschuld, Grundpfandrecht und Grundschuldzins nicht vorbei. Umso wichtiger ist es, genau zu wissen, was diese Begriffe konkret bedeuten und worauf es diesbezüglich beim Hauskauf besonders ankommt.

Grundschuld, Grundpfandrecht, Grundschuldzins, Foto: gstockstudio - fotolia.com
Nur nichts überstürzen. Wer eine Immobilie kauft oder verkauft, sollte wissen, was das Grundpfandrecht, die Grundschuld und der Grundschuldzins sind. Foto: gstockstudio - fotolia.com

Endlich – das Traumhaus ist gefunden, die Finanzierung ist in trockenen Tüchern und jetzt heißt es nur noch einziehen. Ganz so einfach ist es dann aber doch nicht. Wird der Kaufpreis finanziert, müssen Immobilienkäufer vor der Auszahlung des Darlehens noch ein paar Formalitäten erledigen. An den Begriffen Grundpfandrecht, Grundschuld und Grundschuldzins kommt dann keiner vorbei. Umso besser, wenn klar ist, was damit genau gemeint ist.

Grundpfandrechte: So sichern sich Gläubiger ab

 

Die meisten Immobilienkäufer müssen einen Kredit aufnehmen, um ihr Haus oder ihre Wohnung zu finanzieren. Generell verlangen Banken für langfristige Kredite eine Sicherheit, sollte der Kreditnehmer eines Tages die Raten nicht mehr zahlen können. In diesem Fall darf die Bank von ihrem Grundpfandrecht Gebrauch machen und beispielsweise die Immobilie zwangsversteigern, um mit dem Erlös die ausstehenden Forderungen zu begleichen. Zu den Grundpfandrechten gehören die Grundschuld, die Hypothek oder Rentenschuld, die beim Notar bestellt und ins Grundbuch eingetragen werden. Da sich in der Praxis mittlerweile die Grundschuld durchgesetzt hat, spielen Hypotheken und die Rentenschuld heutzutage kaum mehr eine Rolle.

 

Grundschuld: Sicherheit für Kreditgeber

Grundschuld, Sicherheit, Foto: iStock/shironosov
Gut geschützt: Die Grundschuld sichert Kreditgeber ab, sollte der Gläubiger die Raten nicht mehr zahlen können. Foto: iStock/shironosov

Welchen Zweck die Grundschuld erfüllt, ist im Bürgerlichen Gesetzbuch festgelegt: „Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist.

„Hier ist es wichtig zu wissen, dass die Grundschuld zusammen mit den Grundschuldzinsen nur ein Sicherungsmittel für die tatsächlich bestehenden Darlehensverbindlichkeiten des Erwerbers gegenüber der finanzierenden Bank darstellt. Die Bank kann daher nicht mehr verlangen, als ihr aufgrund des Darlehensvertrags zusteht“, erklärt Dominik Hüren, Pressesprecher der Bundesnotarkammer in Berlin.

Generell sollten Immobilienkäufer die Grundschuld relativ schnell nach Abschluss des Kaufvertrags bestellen, da der Kreditgeber das Darlehen grundsätzlich erst dann auszahlt, wenn die Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist. Sollte der Käufer den Kaufpreis nicht zahlen können, weil die Grundschuld noch nicht eingetragen ist, kann der Verkäufer Verzugszinsen von ihm verlangen und im schlimmsten Fall sogar vom Kaufvertrag zurücktreten. Sofern möglich, sollte die Grundschuldbestellung daher direkt in einem Notartermin zusammen mit dem Abschluss des Kaufvertrages erfolgen.

Info

Ist im Grundbuch noch eine Grundschuld als Sicherheit für die Bank des Verkäufers eingetragen, ist grundsätzlich eine Löschungsbewilligung nötig. Denn in der Regel möchten und sollten Käufer nur lastenfreie Immobilien übernehmen. Wenn die Grundschuld noch nicht vollständig zurückgezahlt ist, löscht die Bank die Grundschuld erst dann, wenn das Darlehen vollständig getilgt wurde. In der Regel erfolgt dies so, dass der noch ausstehende Betrag aus dem Kaufpreis direkt vom Erwerber an die Bank gezahlt wird. Der Notar darf die bereits vorab übersandten Löschungsunterlagen der Bank in diesem Fall erst dann verwenden, wenn das Geld bei der Bank eingegangen ist.

Bei Abschluss eines Immobiliendarlehens verlangt die Bank vom Kreditnehmer zusätzlich, eine Zweckbestimmungserklärung zu unterschreiben. In diesem Dokument, auch Sicherungsabrede oder Sicherungsvertrag genannt, ist festgeschrieben, welche Forderungen mit der Grundschuld gesichert werden. Anders als eine Hypothek ist eine Grundschuld nicht automatisch an eine bestimmte Forderung – wie einen Immobilienkredit – geknüpft. Dies geschieht erst durch die Zweckerklärung. Der Darlehensnehmer sollte sich mit den Inhalten gut auseinandersetzen, da die Zweckerklärung neben dem Umfang der Forderungen auch den Haftungsumfang festlegt. Demnach kann die Grundschuld neben der Baufinanzierung auch den überzogenen Dispo-Kredit sichern. Ebenso kann es zu Problemen kommen, wenn ein Ehepaar die Grundschuld und Zweckerklärung unterschreibt. In vielen Fällen haften die Partner dann auch für die mit der Grundschuld abgesicherten sonstigen Schulden des anderen. Erfolgt – wie in der Praxis üblich – neben der Grundschuldbestellung gleichzeitig auch noch eine persönliche Schuldübernahme, kann der Gläubiger dafür grundsätzlich auch auf das sonstige pfändbare Vermögen eines jeden Partners zugreifen.


Die Höhe der Grundschuld entspricht dabei in der Regel der Höhe des Darlehens. Im Gegensatz zur Darlehensschuld verändert sich diese nicht durch die Tilgung. Während die Darlehensschuld im Laufe der Zeit schrumpft, bleibt die Grundschuld in der eingetragenen Höhe bestehen. Ist das Darlehen abbezahlt, muss die Grundschuld nicht gelöscht werden. Der Immobilienbesitzer kann sie beliebig oft als Sicherheit, zum Beispiel für weitere Darlehen, verwenden.

Info

Die Kosten der Grundschuldbestellung hängen von verschiedenen Faktoren wie Grundschuldsumme, Gebühren und Kosten der Beglaubigung sowie Beurkundung ab und bewegen sich zwischen einigen hundert und über tausend Euro.

Buch- oder Briefgrundschuld: die zwei Möglichkeiten der Grundschuldbestellung

Ob eine Buch- oder Briefgrundschuld ins Grundbuch eingetragen wird, legt in der der Regel der Gläubiger beziehungsweise die Bank fest. Generell unterscheiden sich die beiden Formen folgend voneinander:

  • Die Buchgrundschuld ist im Grundbuch in Abteilung III eingetragen. Hierfür ist die Einwilligung des Eigentümers erforderlich. Zudem muss ein Notar den Eintrag vornehmen.
  • Bei der Briefgrundschuld erhält der Kreditgeber zusätzlich zum Eintrag im Grundbuch einen Grundschuldbrief, ein Wertpapier, in dem alle Angaben zur belasteten Immobilie, den Betrag, den Gläubiger, die Zinsen und Nebenkoste vermerkt sind. Wenn die Briefgrundschuld auf einen anderen Gläubiger übertragen wird, beispielsweise weil der Kreditnehmer die Bank gewechselt hat, muss kein Eintrag ins Grundbuch erfolgen: Hier reichen ein Abtretungsvertrag und die Briefübergabe. Ein Nachteil bei der Briefgrundschuld besteht darin, dass nur derjenige, der das Dokument hat, auch Forderungen geltend machen kann.

Bei der brieflosen Grundschuld finden sich diese Informationen im Grundbuch. Im Gegensatz zur Briefgrundschuld ist diese Form transparenter und dadurch sicherer, da der Brief beispielsweise verloren gehen könnte. Zudem ist bei der brieflosen Grundschuld ein Eintrag ins Grundbuch vorgeschrieben, wodurch sofort nachvollzogen werden kann, wer der wahre Eigentümer ist.

Die verschiedenen Arten der Grundschuld

Die Grundschuld weist unterschiedliche Ausprägungen auf, je nachdem wofür und für wen sie bestellt wird. Eine Eintragung ins Grundbuch muss aber immer erfolgen.

 

  • Häufigster Fall der Grundschuld ist die sogenannte Sicherungsgrundschuld, die zur Absicherung einer Forderung – etwa der Darlehensforderung einer Bank – bestellt wird. Sie wurde als Folge der Diskussion über den Verkauf von Krediten im Jahr neu eingeführt und weist einen besseren Schutz des Darlehensnehmers gegenüber  einem Erwerber der Grundschuld auf.
  • In der Praxis keine besonders große Rolle spielt die isolierte Grundschuld. Sie sichert keine Forderungen, kann aber bei Bedarf aktiviert werden.  Auch die sogenannte Eigentümergrundschuld, die zugunsten des Eigentümers selbst bestellt wird, stellt eine isolierte Grundschuld dar. Eine solche kann beispielsweise den Zweck haben, eine bestimmte Rangstelle zu wahren und die Grundschuld später unter Beibehaltung der Rangstelle abzutreten. Zur Eigentümergrundschuld kommt es auch, wenn die Bank die Grundschuld nach vollständiger Tilgung der gesicherten Darlehensforderung  an den Eigentümer abtritt.
  • Die Gesamtgrundschuld ist eine Grundschuld, bei der mehrere Objekte als Sicherheit dienen. Dies ermöglicht dem Darlehensnehmer regelmäßig, eine höhere Darlehenssumme zu erhalten. Die verschiedenen Grundstücke oder Gebäude müssen dabei nicht zwingend einer Person gehören, sodass Freunde oder Familienmitglieder den Kreditnehmer durch die (Mit-)Belastung einer eigenen Immobilie unterstützen können. Zahlt der Kreditnehmer den Kredit nicht zurück, kann sich das Kreditinstitut allerdings grundsätzlich aussuchen,  welche Immobilie sie – beispielsweise im Wege der Zwangsversteigerung – verwertet.

Ob die Bank bei einer Zwangsversteigerung ihre Forderungen erhält, hängt mitunter davon ab, auf welchem Rang sie steht.

Die Rangordnung einer Grundschuld

Grundschuld, Rangordnung, Foto: Rawpixel.com - fotolia.com
Immer schön der Reihe nach: Der Rang der Grundschuld entscheidet darüber, welcher Gläubiger bei Zahlungsverzug als erstes sein Geld wiederbekommt. Foto: Rawpixel.com - fotolia.com

Kann ein Kreditnehmer seine Raten nicht mehr zahlen, hat der Kreditgeber, zumeist die Bank, das Recht, die Zwangsversteigerung zu betreiben. Sind die Grundschulden mehrerer Gläubiger ins Grundbuch eingetragen, entscheidet gemäß § 879 BGB das Datum der Grundschuld-Eintragung beziehungsweise das der Eintragung der  Auflassungsvormerkung darüber, welcher Gläubiger als erstes sein Geld zurückbekommt.

Info

Beispiel: Sind im Grundbuch im Juni 2012 50.000 Euro, im September 2013 weitere 80.000 und im Oktober 2015 nochmal 70.000 Euro eingetragen worden, sieht die Rangordnung im Grundbuch den Eintrag von 2012 als ersten Rang. Der Eintrag aus dem Jahr 2013 steht auf Platz zwei und entsprechend folgt die von 2015 auf dem dritten Rang. Kommt es zur Zwangsversteigerung und die Immobilie bringt 130.000 Euro ein, erhalten die Gläubiger auf den ersten beiden Rängen ihr Geld zurück. Der Gläubiger auf Rang drei geht in diesem Fall leer aus.

Die Rangfolge kann geändert werden, wenn beispielsweise Rechte gelöscht wurden. Stehen Nutzungs- oder Wohnrechte von Eltern auf dem ersten Rang, kann die kreditgebende Bank verlangen, auf den ersten Rang zu kommen, um bei  einer Zwangsversteigerung besser abgesichert zu sein. In diesem Fall kommt auch der Grundschuldzins zum Tragen.

Grundschuldzins: der Sicherheits-Zins

Der Grundschuldzins wird mit der Grundschuld ins Grundbuch eingetragen. Anders als die Grundschuld, die zumeist dem Darlehensbetrag entspricht, weicht der Grundschuldzins mit einem Zinssatz von 12 bis 20 Prozent jährlich enorm von den Darlehenszinsen ab. Solange die Immobilie nicht zwangsversteigert werden muss, bleibt der Schuldzins im Verborgenen – er muss also nicht, wie oftmals fälschlicherweise angenommen, zusätzlich zu den monatlichen Darlehensraten und –zinsen an die Bank bezahlt werden. Der Zinssatz ist zumeist für eine Dauer von fünf bis zehn Jahren festgeschrieben – danach wird er meist neu vereinbart. Grundschuldzinsen stellen für kreditgebende Institute wie Banken eine Sicherheit gegen höhere Forderungen dar. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn nach Ablauf der Zinsbindung der Darlehenszins höher ist. Grundschuldzinsen erhöhen den Gesamtbetrag, den die Bank bei einer Zwangsvollstreckung einfordern kann. Neben den laufenden Zinsen können dabei auch die rückständigen Zinsen für zwei Jahre geltend gemacht werden.

Info

Eine Immobilie, deren Grundschuld 100.000 Euro und Grundschuldzins 16 Prozent beträgt, wird versteigert. Die Beschlagnahme erfolgt im Mai 2013, die Versteigerung findet im Juni 2015 statt. Zu den laufenden Zinsen kommen zusätzlich die am 2. Januar 2013 fälligen Zinsen für das Jahr 2012. Mit Geltendmachung der rückständigen Zinsen für 2011 und 2010 beläuft sich der Forderung des Gläubigers auf 188.000 Euro. Der Zeitraum der Grundschuldzinsen beläuft sich auf 5,5 Jahre, da für das Jahr 2015 nur das halbe Jahr berechnet wird. Allgemein gilt, dass Grundschuldzinsen einer Verjährung von drei Jahren unterliegen.

Generell sollten Immobilienkäufer in spe niemals spontan ein Haus oder eine Wohnung kaufen. Ein Kauf dieser Größenordnung muss nicht nur wohl überlegt, sondern auch finanzierbar sein.  Daher sollten sie vorab ihre Finanzen auf Langfristigkeit prüfen, damit ihr Traum vom Eigenheim nicht nach ein paar Jahren platzt.


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