Grundpfandrecht, Grundschuld, Grundschuldzins – endlich verständlich

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Wer einen Immobilienkredit aufnimmt, kommt an den Begriffen Grundpfandrecht, Grundschuld und Grundschuldzins nicht vorbei. Wir erklären, was dahintersteckt.

Grundpfandrecht, Bankangestellte berät Ehepaar, Foto: sebra / stock.adobe.com
Beim Gespräch über ein Immobiliendarlehen in der Bank geht es früher oder später immer um Grundpfandrecht, Grundschuld und Grundschuldzins. Foto: sebra / stock.adobe.com

Eine der letzten Hürden vor dem Darlehen für das Eigenheim ist ein Banktermin, bei dem es um das Grundpfandrecht geht, das als Grundschuld mit dem Grundschuldzins in das Grundbuch eingetragen wird. Zu kompliziert? Wir erklären verständlich, was damit gemeint ist und wie die Begriffe zusammenhängen.

Grundpfandrecht, Grundschuld, Grundschuldzins kompakt

Mit dem Grundpfandrecht erhält der Kreditgeber – in der Regel die Bank – das Recht zur Zwangsversteigerung einer bestimmten Immobilie. Damit sichert sich die Bank gegen eine Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers ab und bekommt im Ernstfall ihr Geld zurück. 

In Deutschland gibt es zwei geläufige Arten von Grundpfandrechten: Hypothek und Grundschuld. In den vergangenen Jahrzehnten hat sich die Grundschuld aufgrund ihrer Flexibilität gegen die Hypothek durchgesetzt hat. 

Die Grundschuld wird mit Höhe und Zweck ins Grundbuch eingetragen. Der sogenannte Grundschuldzins erhöht im Laufe der Zeit den Gesamtbetrag, den die Bank einfordern kann – um eventuell gestiegene Schulden abzudecken.

Tritt der Ernstfall ein und ein Kreditnehmer kann seine Raten nicht mehr zahlen, kommt es in der Regel zur Zwangsversteigerung durch die Bank.

Was ist ein Grundpfandrecht?

Die meisten Immobilienkäufer müssen einen Kredit aufnehmen, um ein neues Haus oder eine neue Wohnung zu finanzieren. Generell verlangen Banken für langfristige Kredite eine Sicherheit – meist ist es die zu finanzierende Immobilie, auf welche die Bank ein sogenanntes Grundpfandrecht erhält. Mit dem Grundpfandrecht sichert sich das Kreditinstitut gegen eine mögliche Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers ab, da sie in diesem Fall eine Zwangsversteigerung für das Haus oder die Wohnung veranlassen kann und ihr Geld zurückerhält. Das Grundpfandrecht wird vom Notar in das Grundbuch eingetragen.

Welche Grundpfandrechte gibt es?

In Deutschland gibt zwei geläufige Arten von Grundpfandrechten: Hypothek und Grundschuld. Während bis in die 1990er-Jahre die meisten Baufinanzierungen mit einer Hypothek besichert wurden, hat sich seither die Grundschuld durchgesetzt. Der größte Unterschied besteht darin, dass die Hypothek im Gegensatz zur Grundschuld an ein konkretes Darlehen gebunden ist und die Höhe mit jeder Rate konstant sinkt – ist das Darlehen abbezahlt, erlischt die Hypothek automatisch. Die Grundschuld hingegen erlischt erst nach Bewilligung von Kreditnehmer und Kreditgeber. Der größte Pluspunkt der Grundschuld ist ihre Flexibilität: Da sie nicht an ein konkretes Darlehen gebunden ist, kann der Immobilienbesitzer die Grundschuld beliebig oft als Sicherheit, zum Beispiel für weitere Darlehen, verwenden.

Die Vor- und Nachteile von Hypothek und Grundschuld im Überblick:

 

Grundschuld

Hypothek

Vorteile

Hohe Flexibilität: Die Grundschuld kann auf andere Darlehen übertragen werden – auch dann, wenn die Restschuld noch nicht beglichen ist. Fallen beispielsweise Sanierungsarbeiten am Haus an, können so neuerliche Notar- und Grundbuchkosten gespart werden.Transparente Tilgung: Die Höhe der Hypothek sinkt mit jeder Rate und erlischt nach kompletter Rückzahlung automatisch.

Nachteile

Keine automatische Löschung: Die Grundschuld wird nur dann gelöscht, wenn der Kreditnehmer das beantragt. Dafür muss der Kredit zurückgezahlt sein, er braucht eine Löschungsbewilligung vom Kreditnehmer und kann die Grundschuld dann beim Notar löschen lassen. Geringe Flexibilität: Die Hypothek ist an ein bestimmtes Darlehen gebunden und kann nicht auf andere Kredite übertragen werden. 

Welchen Zweck erfüllt die Grundschuld?

Welchen Zweck die Grundschuld erfüllt, ist in Paragraf 1191 im Bürgerlichen Gesetzbuch festgelegt: „Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist.“ Es ist also eine Absicherung, mit der beispielsweise Kreditgeber das Risiko, verliehenes Geld nicht mehr zurückzubekommen, abmildern können.

Experten-Tipp

„Hier ist es wichtig zu wissen, dass die Grundschuld zusammen mit den Grundschuldzinsen nur ein Sicherungsmittel für die tatsächlich bestehenden Darlehensverbindlichkeiten des Erwerbers gegenüber der finanzierenden Bank darstellt. Die Bank kann daher nicht mehr verlangen, als ihr aufgrund des Darlehensvertrags zusteht“, erklärt Dominik Hüren, Pressesprecher der Bundesnotarkammer in Berlin.

Die Zweckbestimmungserklärung

Anders als eine Hypothek ist eine Grundschuld nicht automatisch an eine bestimmte Forderung wie einen Immobilienkredit geknüpft. Dies geschieht erst durch die Zweckerklärung. Bei Abschluss eines Immobiliendarlehens verlangt die Bank vom Kreditnehmer deswegen, eine solche Zweckbestimmungserklärung zu unterschreiben und damit festzulegen, welche Forderungen mit der Grundschuld gesichert werden.

Der Darlehensnehmer sollte sich mit den Inhalten gut auseinandersetzen, da die Zweckerklärung neben dem Umfang der Forderungen auch den Haftungsumfang festlegt.

  • Die Bank favorisiert meist eine weite Zweckerklärung, die ihr zusätzliche Rechte einräumt: Die Grundschuld könnte neben der Baufinanzierung beispielsweise auch den überzogenen Dispokredit sichern oder einen Autokredit, der irgendwann in der Zukunft aufgenommen wird. Eine solche weite Zweckerklärung lässt sich anhand folgender oder ähnlicher Formulierungen erkennen: „... sowie alle bestehenden und künftigen Verbindlichkeiten“.
  • Außerdem versucht manche Bank ein abstraktes Schuldversprechen unterzubringen, mit dem sie auch auf andere Vermögenswerte wie zum Beispiel Autos zugreifen kann.
  • Ebenso kann es zu Problemen kommen, wenn ein Ehepaar die Grundschuld und Zweckerklärung unterschreibt. In vielen Fällen haften die Partner dann auch für die mit der Grundschuld abgesicherten sonstigen Schulden des anderen. Erfolgt – wie in der Praxis üblich – neben der Grundschuldbestellung gleichzeitig auch noch eine persönliche Schuldübernahme, kann der Gläubiger dafür grundsätzlich auch auf das sonstige pfändbare Vermögen eines jeden Partners zugreifen.
Praxis-Tipp

Für den Kreditnehmer ist immer eine enge Zweckerklärung zur Grundschuld von Vorteil, da sie sich nur auf das aktuell abzusichernde Darlehen beschränkt. Um auf Nummer sicher zu gehen, sollten Kreditnehmer auch die Zweckerklärung für Grundschulden von dem Notar prüfen zu lassen, der für die Grundschuldbestellung zuständig ist.

Welche Arten von Grundschuld gibt es?

Grundpfandrecht, Notar stempelt Unterlagen ab, Foto: chokniti / stock.adobe.com
Sowohl Buchgrundschuld als auch Briefgrundschuld werden in das Grundbuch eingetragen. Diese Eintragung erfolgt immer über einen Notar. Foto: chokniti / stock.adobe.com

Buch- und Briefgrundschuld sind die zwei Grundschuldarten. Welche davon ins Grundbuch eingetragen wird, legt in der der Regel der Gläubiger beziehungsweise die Bank fest. Generell unterscheiden sich die beiden Formen folgendermaßen voneinander: Die Buchgrundschuld ist im Grundbuch in Abteilung III eingetragen. Hierfür ist die Einwilligung des Eigentümers erforderlich. Zudem muss ein Notar den Eintrag vornehmen. Bei der Buchgrundschuld finden sich alle relevanten Informationen im Grundbuch. Im Gegensatz zur Briefgrundschuld ist diese Form transparenter und dadurch sicherer, da die Eigentümerverhältnisse direkt im Grundbuch festgehalten und nachvollzogen werden.

Bei der Briefgrundschuld erhält der Kreditgeber zusätzlich zum Eintrag im Grundbuch einen Grundschuldbrief, ein Wertpapier mit alle relevanten Informationen. Wenn die Briefgrundschuld auf einen anderen Gläubiger übertragen wird, beispielsweise weil der Kreditnehmer die Bank gewechselt hat, muss kein Eintrag ins Grundbuch erfolgen: Hier reichen ein Abtretungsvertrag und die Briefübergabe. Da zusätzlich ein Brief ausgestellt werden muss, fallen die Grundbuchkosten im Vergleich zur Buchgrundschuld allerdings auch um 25 Prozent höher aus.

Die Höhe der Grundschuld

In der Regel entspricht die Höhe der Grundschuld der Höhe des Darlehens. Im Gegensatz zur Darlehensschuld verändert sich diese aber nicht durch die Tilgung. Während die Darlehensschuld im Laufe der Zeit schrumpft, bleibt die Grundschuld in der eingetragenen Höhe bestehen.

Die Rangordnung der Grundschuld

Die Grundschuld ermöglicht es dem Kreditgeber, sich sein Geld mittels Zwangsversteigerung zurückzuholen, sollte der Kreditnehmer seine Raten nicht mehr zahlen. Ist die gleiche Immobilie mehrfach mit einer Grundschuld zugunsten verschiedener Kreditgeber belastet, entscheidet eine Rangordnung darüber, welcher Gläubiger zuerst sein Geld bekommt. Gemäß Paragraf 879 des Bürgerlichen Gesetzbuches entscheidet das Datum der Grundschuldeintragung über die Rangfolge.

Beispiel zur Rangordnung der Grundschuld: Sind im Grundbuch im Juni 2012 50.000 Euro, im September 2013 weitere 80.000 und im Oktober 2015 nochmal 70.000 Euro eingetragen worden, besteht eine Gesamtschuld von 200.000 Euro. Kommt es zur Zwangsversteigerung und die Immobilie bringt 130.000 Euro ein, erhalten also nicht alle Gläubiger ihr Geld zurück. Die Gläubiger auf den ersten beiden Rängen mit den ältesten Einträgen erhalten ihr Geld zurück. Der Gläubiger auf Rang drei geht in diesem Fall leer aus.

Die Ausprägungen der Grundschuld

Die Grundschuld weist unterschiedliche Ausprägungen auf, je nachdem wofür und für wen sie bestellt wird. Eine Eintragung ins Grundbuch muss aber immer erfolgen:

  • Häufigster Fall der Grundschuld ist die sogenannte Sicherungsgrundschuld, die zur Absicherung einer Forderung – etwa der Darlehensforderung einer Bank – bestellt wird. Sie weist gleichzeitig einen Schutz des Darlehensnehmers auf, da sich der Gläubiger verpflichtet, die Grundschuld nur zur Sicherung seiner Forderung zu verwenden – also der Rückzahlung des Darlehens.
  • In der Praxis keine besonders große Rolle spielt die isolierte Grundschuld. Sie sichert keine Forderungen, kann aber bei Bedarf aktiviert werden.  Auch die sogenannte Eigentümergrundschuld, die zugunsten des Eigentümers selbst bestellt wird, stellt eine isolierte Grundschuld dar. Eine solche kann beispielsweise den Zweck haben, eine bestimmte Rangstelle in der Rangordnung der Grundschuld zu wahren und die Grundschuld später unter Beibehaltung der Rangstelle abzutreten. 
  • Die Gesamtgrundschuld ist eine Grundschuld, bei der mehrere Objekte als Sicherheit dienen. Dies ermöglicht dem Darlehensnehmer, eine höhere Darlehenssumme zu erhalten. Die verschiedenen Grundstücke oder Gebäude müssen dabei nicht zwingend einer Person gehören, sodass Freunde oder Familienmitglieder den Kreditnehmer durch die Belastung einer eigenen Immobilie unterstützen können. Zahlt der Kreditnehmer den Kredit nicht zurück, kann sich das Kreditinstitut allerdings grundsätzlich aussuchen, welche Immobilie sie mithilfe einer Zwangsversteigerung verwertet.

Was ist ein Grundschuldzins?

Der Grundschuldzins wird mit der Grundschuld ins Grundbuch eingetragen. Anders als die Grundschuld, die zumeist dem Darlehensbetrag entspricht, weicht der Grundschuldzins mit einem Zinssatz von 12 bis 20 Prozent jährlich enorm von den Darlehenszinsen ab. Solange die Immobilie nicht zwangsversteigert werden muss, bleibt der Schuldzins im Verborgenen – er muss also nicht, wie oftmals fälschlicherweise angenommen, zusätzlich zu den monatlichen Darlehensraten und –zinsen an die Bank bezahlt werden. Der Zinssatz ist zumeist für eine Dauer von fünf bis zehn Jahren festgeschrieben – danach wird er meist neu vereinbart. Grundschuldzinsen stellen für kreditgebende Institute wie Banken eine Sicherheit gegen höhere Forderungen dar. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn der Kreditnehmer zu keinem Zeitpunkt die geforderten Raten gezahlt hat und durch die Zinsen die geschuldete Summe über den ursprünglichen Kredit gestiegen ist. Im Falle einer Zwangsversteigerung kann die Bank die kumulierten Grundschuldzinsen für maximal zwei Jahre zusätzlich einfordern.

Grundschuldbestellung: Ablauf und Kosten

Generell sollten Immobilienkäufer die Grundschuld relativ schnell nach Abschluss des Kaufvertrags bestellen, da der Kreditgeber das Darlehen grundsätzlich erst dann auszahlt, wenn die Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist. In den Prozess der Grundschuldbestellung sind Kreditnehmer, Bank, Notar und Grundbuchamt involviert. Folgende Schritte werden durchlaufen:

  1. Die Bank händigt dem Kreditnehmer ein Grundschuldbestellungsformular aus, in dem die Höhe der Grundschuld und der Zweck festgehalten sind. Dieses Formular gibt der Kreditnehmer an den Notar weiter.
  2. Der Notar und der Kreditnehmer machen einen Beurkundungstermin aus, bei dem im Optimalfall sowohl die Grundschuldbestellung als auch der Abschluss des Kaufvertrages sowie die Eintragung der Auflassungsvormerkung erfolgen. 
  3. Der Notar reicht die Grundschuldbestellungsurkunde beim Grundbuchamt ein – damit veranlasst er die Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch der Immobilie. Nach etwa drei bis sechs Wochen erhält der Notar die Bestätigung darüber.
  4. Der Notar sendet den aktualisierten Grundbuchauszug zusammen mit einem Exemplar der Grundschuldbestellungsurkunde an die Bank, die nun das Darlehen an den Kreditnehmer auszahlen kann.

Die Kosten der Grundschuldbestellung hängen von verschiedenen Faktoren wie Grundschuldsumme, Gebühren und Kosten der Beglaubigung sowie Beurkundung ab und bewegen sich zwischen einigen hundert und über tausend Euro.

Achtung

Ist im Grundbuch noch eine Grundschuld als Sicherheit für die Bank des Verkäufers eingetragen, ist grundsätzlich eine Löschungsbewilligung nötig. Denn in der Regel möchten und sollten Käufer nur lastenfreie Immobilien übernehmen. Die Bank bewilligt die Löschung der Grundschuld allerdings erst dann, wenn das Darlehen vollständig getilgt wurde. In der Regel zahlt der Käufer den noch ausstehenden Betrag aus dem Kaufpreis direkt an die Bank gezahlt wird. Die Bank wiederum verlangt vom Verkäufer eine Vorfälligkeitsentschädigung, um für entgangene Zinsgewinne entschädigt zu werden. Zumindest dann, wenn dieser den Kreditvertrag vor Ablauf von 10 Jahren beendet.


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4 Kommentare

hello am 08.08.2021 17:10

Guten Tag,

bezahlt man die Grundschuld dann in Raten, mitsamt dem Darlehen, ab oder ist das eine einmalige Zahlung, welche vor dem Kauf, z.B. einer Immobilie, bezahlt werden muss ?

auf Kommentar antworten

immowelt redaktion am 09.08.2021 11:07

Hallo hello,

die Grundschuld zahlen Sie gar nicht ab. Sie dient lediglich dem Kreditgeber als Absicherung bei Zahlungsausfall. Im Normalfall bekommen Sie als Kreditnehmer erst wieder etwas von der Grundschuld mit, wenn der Kredit abbezahlt ist und Sie entscheiden müssen, ob Sie die Grundschuld löschen lassen wollen.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

archie am 04.07.2021 19:06

Ein Bekannter schuldet mir einen hohen Betrag, über den ich einen vollstreckbaren Titel habe. Obwohl er eine vermietet Eigentumswohnung besitzt macht er keinerlei Anstalten, diese zu verkaufen um seine Schulden zumindest teilweise zu bezahlen. Ich möchte die Zwangsversteigerung dieser Wohnung erwirken, allerdings steht im Grundbuch noch eine Grundschuld (Darlehensabsicherung). Wie kann ich herausfinden, ob noch Forderungen aus dieser Grundschuld bestehen?

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 05.07.2021 13:30

Hallo Archie,

bitte haben Sie Verständnis, dass wir keine rechtsgültigen Einschätzungen vornehmen können oder dürfen. Wir raten Ihnen, sich an einen Fachanwalt zu wenden.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

robe am 25.07.2020 22:17

Hallo,ich stehe noch im Grundbuch nach der Scheidung. Mein Mann hat die Schuld an mich abbezahlt und möchte jetzt eine Unterschrift von mir beim Notar zur löschung. Kann er mich dazu zwingen? Wir hatten mündlich vereinbart, dass nser Haus einmal an unseren 4 Kinder gehen soll. Ich habe aber Angst, dass er das Haus verkaufen will. Das möchte ich nicht.

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avh7788 am 03.10.2019 13:07

Ich habe das Original eines Grundschuldbriefes. Fragen: 1. welchen Wert hat solch ein Brief in der freien Wirtschaft (weniger bei Banken) 2. Ich hatte eine Immobilie zuerst gekauft und dann per Nachtrag einem Freund übertragen, damit die Immobilie nicht in meinem Steueraufkommen (Insolvenz) auftaucht. Insolvenz ist erledigt, Freund beharrt auf Eigentum, aber ich habe den als Sicherheit ausgestellten Grundschuldbrief. wem könnte ich den Grundschuldbrief verkaufen + zu welchem Preis?

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Immowelt-Redaktion am 04.10.2019 11:20

Hallo avh7788,

da dies sehr spezielle Fragen sind, können wir aus der Ferne hier keine Antworten geben. Hier sollten Sie vor Ort einen Spezialisten (Notar, Rechtsanwalt) befragen.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion