Mietausfallversicherung: (k)ein Held für alle Fälle

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Eine Mietausfallversicherung soll einspringen, wenn der Mieter nicht mehr zahlen will oder kann. Der klassische Schutz deckt die nicht gezahlte Miete ab, er kann aber auch auf Wohnungsschäden erweitert werden. Doch die Versicherung ist teuer, und hilft nur in bestimmten Fällen.

Wäre gerne der Retter in der Not – ist es aber nur in bestimmten Fällen: Die Mietausfallversicherung. Foto: BestForYou/fotolia.com

Wer in eine Immobilie investiert, plant mit festen Einnahmen. Doch in diese Planung kann es ein erhebliches Loch reißen, wenn ein Mieter plötzlich seine Miete mindert oder sie schlicht nicht mehr zahlen kann. Auch die Angst vor Mietnomaden ist unter Vermietern weit verbreiten. Aber was tun? Eine Mietausfallversicherung oder Mietfactoring versprechen, Vermieter genau davor zu schützen. Doch was toll klingt, kostet es bei genauem Hinschauen meist mehr, als es nützt. Denn viele Versicherungen zahlen nur unter bestimmten Bedingungen – und setzen oft Ansprüche, die mit aller Wahrscheinlichkeit nur einen ohnehin solventen Mieter zulassen.

Mietausfallversicherung: Wofür kommt sie auf?

Claudia Frenz vom Bund der Versicherten. Foto: Bund der Versicherten

Eine Mietausfallversicherung wird meist vor Abschluss eines Mietvertrages abgeschlossen. „Teilweise kann sie aber auch bei laufenden Mietverträgen abgeschlossen werden. Für diese gilt dann in der Regel eine Karenzzeit von einigen Monaten“, erklärt Claudia Frenz vom Bund der Versicherten.

Die klassische Versicherung für Mietausfall deckt nicht gezahlte Mieten ab. Dazu zählen meist Mietrückstände, sowie nicht bezahlte Nebenkosten. Aber: „Hierbei gibt es keinen einheitlichen Marktstandard, auch der Ausgleich unberechtigter Mietminderungen, sowie weitere Leistungen sind denkbar“, sagt Frenz.

Die Mietausfallversicherung kann je nach Versicherer auch auf Sachschäden ausgedehnt werden, die zum Beispiel durch die Verwahrlosung der Wohnung entstehen. Dann wird sie oft auch Mietnomadenversicherung genannt. Diese kommt zum Beispiel auf für:

  • Aufräum- und Entsorgungskosten
  • Reinigungskosten
  • Einlagerungskosten
  • Renovierungs- und Sanierungskosten
  • Entgangene Mieteinnahmen während Renovierungsarbeiten

Einige Fälle sind aber in der Regel vom Versicherungsschutz ausgeschlossen, zum Beispiel verjährte Ansprüche oder Ansprüche, die nach dem Tod des Mieters entstehen. Auch eine Mietausfallversicherung für nahe Verwandte wird es kaum geben.

Info

Eine Versicherung gegen Leerstand an und für sich gibt es nicht. Nur wenn die Immobilie wegen Schäden durch Mietnomaden renoviert werden muss, springt für diesen Zeitraum die Mietausfallversicherung ein.

Mietausfall: Wie viel wird ersetzt?

Bei Mietausfall soll die Versicherung einspringen – doch zuvor müssen Vermieter oft erst den weg der Klage gehen. Foto: Andrei Korzhyts/fotolia.com

Die Mietausfallversicherung springt je nach Vertrag für einen Mietausfall von sechs oder zwölf Monaten ein, einige Anbieter leisten auch für bis zu 24 Monate. Bei vielen Versicherungen ist die Leistung in der Regel auf einen Höchstbetrag gedeckelt, zum Beispiel 5.000, 10.000 oder 20.000 Euro.

Der Mietausfall wird laut der Versicherungsexpertin in der Regel erst dann ersetzt, wenn trotz Klage, Urteil und Vollstreckung die Miete nicht eingetrieben werden kann. Aber: „Wenn der Mieter verschwindet und nicht mehr auffindbar ist, muss der Versicherer in der Regel nicht zahlen.“

Im Schadensfall müsse der Vermieter zudem häufig eine Selbstbeteiligung von drei Monatsmieten zahlen, oder sich mit rund 20 Prozent im Schadensfall beteiligen. Wer also keine oder nur eine geringe Kaution vereinbart hat, zahlt sicher drauf.

Was kostet eine Mietausfallversicherung?

Eine einfache Mietausfallversicherung ist schon im Preisbereich um die 50 bis 100 Euro pro Jahr zu finden. Deutlich teurer wird es, wenn Schäden durch Mietnomaden mit abgedeckt werden sollen. Je nach Fall können die Kosten rund zwei bis fünf Prozent der Jahreskaltmiete ausmachen. Es kommt aber stets auf die individuelle Versicherung an, wie teuer die Rechnung am Ende wird. „Die Prämie hängt insbesondere vom Umfang der Vermietung sowie von den vereinbarten Leistungen ab. Auch eine Selbstbeteiligung beeinflusst die Prämie“, so Versicherungsexpertin Frenz.

Info

Die Kosten für die Mietausfallversicherung sind nicht umlagefähig. Dafür können Vermieter sie aber steuerlich absetzen.

Lesen Sie hier, wo Vermieter sonst noch bei der Steuer sparen können.

Konditionen und Versichertenpflichten der Mietausfallversicherung

Eine Mietausfallversicherung bringt eine ganze Liste an Verpflichtungen mit sich. Foto: PeopleImages/iStock

Nahezu jeder Versicherer stellt bestimmte Anforderungen, die erfüllt sein müssen, damit die Mietausfallversicherung abgeschlossen werden kann beziehungsweise greift. Zum Beispiel:

  • Die Bonität des Mieters muss erst durch den Versicherer geprüft werden.
  • Der Vermieter muss die Solvenz des Mieters vor Vertragsschluss prüfen. Zum Beispiel durch eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung oder eine Bonitätsauskunft.
  • Soll die Versicherung für einen bestehenden Mietvertrag abgeschlossen werden, gilt oft eine Karenzzeit von mehreren Monaten. Zudem muss das Mietverhältnis ungekündigt sein und alle Mieten müssen bisher vollständig und fristgerecht gezahlt worden sein.
Achtung

Hierbei sollten Vermieter bedenken: Es gilt auch hier der Datenschutz. Das heißt, sie dürfen Informationen des Mieters nur aus gutem Grund und mit deren Einwilligung einholen. Zudem dürfen sie Daten auch nur mit dessen Zustimmung an andere weitergeben.

Lesen Sie hier mehr zu den datenschutzrechtlichen Grenzen für Vermieter.

Hinzu kommen oft bestimmte Pflichten, die der Vermieter im Schadensfall erfüllen muss, damit die Versicherung ihm hilft. Ein Beispiel für die Pflichten bei einer Mietnomadenversicherung: Der Vermieter muss…

  • … den Schadensfall unverzüglich melden.
  • … den Schaden mindern.
  • … Mietvertrag, sowie Wohnungsübergabeprotokoll bei Bezug des Mietobjektes und Beendigung des Mietvertrages vorweisen können.
  • … die Beendigung des Mietverhältnisses nachweisen können.
  • … unverzüglich Klage auf Räumung und Herausgabe des Mietobjekts betreiben.
  • … den Schaden dokumentieren.
  • … bis zur Besichtigung des Versicherers beschädigte Gegenstände aufbewahren.

Mietfactoring oder Mietausfallversicherung: Die Unterschiede in Kürze

Eine ähnliche, aber doch andere Art der Absicherung gegen Mietausfall ist das Mietfactoring. „Dies ist keine Versicherung im engeren Sinne“, erklärt Frenz. Bei dem Mietfactoring verkaufe der Vermieter sämtliche offenen Mietforderungen – also Mietrückstände, aber auch offene Nebenkostennachzahlungen – an eine sogenannte Factoringgesellschaft. „Stellt sich allerdings heraus, dass die Forderung des Vermieters unberechtigt ist, so muss dieser die Kosten für die Abtretung und das vergebliche Eintreiben zahlen.“

Grundlage für das Mietfactoring ist ein Vertrag, der sich jeweils auf das einzelne Mietverhältnis bezieht. Er kann vor, aber auch nach Abschluss des Mietvertrages noch abgeschlossen werden. Der Vermieter stellt hierfür einen Antrag bei einem Factor, der eine Risikoanalyse des Mieters durchführt. Danach entscheidet dieser, ob er den Antrag annimmt oder ablehnt. Die wichtigsten Eckdaten:

  • Leistungsumfang: Ähnlich der Mietausfallversicherung, allerdings können je nach Mietfactoring-Anbieter auch Anwalts- und Gerichtskosten miteingeschlossen werden.
  • Karenzzeit: Es ist oft üblich, dass die Leistungen des Mietfactorings im Schadensfall meist erst drei Monate später greifen.
  • Laufzeit: Die Verträge werden meist für sechs, zwölf, bisweilen 18 Monatsmieten geschlossen. Durch Sondervereinbarungen sind längere Laufzeiten möglich.
  • Kosten: „Die Absicherung eines zwölfmonatigen Mietausfalls kostet rund fünf Prozent der Nettojahresmiete.“ Die in Erfahrung gebrachte Bonität des Mieters kann die Höhe der Kosten beeinflussen.
  • Im Schadensfall erhält der Vermieter den ausstehenden Betrag als Einmalzahlung, sowie folgende ausstehende Beträge fortlaufend. Im Unterschied zur Mietausfallversicherung ist hierfür in der Regel keine gerichtliche Klage oder ein abgeschlossenes Mahnverfahren die Voraussetzung.

Fazit: Es gibt andere Möglichkeiten, sich als Vermieter zu schützen

Die Zwangsräumung eines insolventen Mieters ist keine angenehme Geschichte. Vorsichtige Vermieter sollten daher vor Abschluss des Mietvertrags die Bonität des Mieters prüfen und so zumindest das Risiko minimieren. Foto: Inna Felker/fotolia.com

„Der Bund der Versicherten rät privaten Vermietern nicht zum Abschluss einer Mietausfallversicherung“, sagt Claudia Frenz vom Bund der Versicherten. Die zu zahlenden Prämien stünden in keinem angemessenen Verhältnis zu den möglichen Leistungen. Weiter kritisiert sie, dass die Leistungen an sehr enge Voraussetzungen geknüpft sind und meist sehr begrenzt.

Vermieter sollten darum besser selbst darauf achten, ihr Risiko zu minimieren. Insbesondere, indem sie vor Abschluss des Mietvertrages die Solvenz des Mietinteressenten prüfen. Zum Beispiel durch eine Bonitätsauskunft oder Einkommensnachweise. Solche Informationen dürfen sie aber erst dann vom Mietinteressenten erfragen, wenn der Mietvertrag so gut wie sicher ist.

Link-Tipp

Lesen Sie hier, welche Einkünfte Vermieter wann einholen dürfen: Im Artikel zur Mieterselbstauskunft.

Einen Mietausfall wegen Wohnungsschäden können Vermieter zudem über ihre Wohngebäudeversicherung absichern lassen. Frenz erklärt: „Die Wohngebäudeversicherung ersetzt den Mietausfall einschließlich der fortlaufenden Nebenkosten, wenn Mieter aufgrund von Schäden in der Wohnung zu Recht die Zahlung der Miete ganz oder teilweise eingestellt haben.“ Vorausgesetzt, die Schadensursache – etwa ein Wasserrohrbruch – ist durch die Versicherung gedeckt.


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