Wohnung bewerten: So viel ist deine Wohnung wert

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Du willst deine Eigentumswohnung verkaufen? Um einen realistischen Verkaufspreis zu ermitteln, musst du den Wert deiner Immobilie kennen. Wir zeigen dir, worauf du achten musst, wenn du deine Wohnung bewerten lässt.

Wohnung bewerten: Dieses Bewertungsverfahren ist das Richtige

Soll der Wert einer Wohnung ermittelt werden, kommt im Grunde nur das Vergleichswertverfahren in Frage. Bei dem Verfahren werden Verkaufsangebote für Immobilien verglichen, die der Wohnung im Hinblick auf Lage, Ausstattung und Größe ähneln. Das Verfahren bietet sich für Wohnungen daher so gut an, weil deutlich mehr Wohnungen als Häuser und Grundstücke zum Verkauf stehen.

Wie lässt sich der Wert einer Wohnung berechnen?

Beim Vergleichswertverfahren greifen Immobiliengutachter gerne auf die Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse zurück, um eine möglichst hohe Anzahl vergleichbarer Wohnungen als Datenbasis heranziehen zu können. Bei der Bewertung der Wohnung werden Merkmale des Grundstücks oder der Wohnung  wie Alter, energetischer Zustand oder Ausstattung durch Zu- und Abschläge berücksichtigt.

Wie viel ist deine Wohnung wert?

Die immowelt Price Map zeigt deutschlandweit die durchschnittlichen Preise und in vielen großen Städten die Preise sogar punktgenau* für eine bestimmte Adresse.

* Soweit Daten für diese Adresse vorhanden sind, ansonsten erfolgt die Preisbestimmung durch Schätzwerte.

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Wohnung bewerten: Welche Unterlagen brauche ich?

Um einen möglichst präzisen Wert deiner Wohnung bestimmten zu können, benötigst du bestimmte Daten zu deiner Wohnung. Daher solltest du folgende Unterlagen zur Hand haben:

  • Energieausweis
  • Bauplan der Immobilie, um nachzusehen, wann die Immobilie gebaut worden ist
  • Nutz-, Wohn- und Grundflächenberechnung
  • Nachweise über Modernisierungen oder Sanierungen
  • Denkmalschutznachweis bei Immobilien mit Denkmalschutz
  • Bei vermieteten Wohnungen: Mietvertrag
  • Aktuelle Auszüge aus Grundbuch, Flurkarte und Baulastenverzeichnis

Ausstattung, Alter, Zustand: Welche Faktoren den Wert deiner Wohnung bestimmen

Eine Vielzahl von Faktoren sind für den Wert einer Wohnung bestimmend:

Alter und Ausstattung der Wohnung: Sind Bad und WC getrennt, hat die Wohnung einen Balkon, eine hochwertige Einbauküche, Echtholzparkett? Die Ausstattung einer Wohnung ist ein wertbestimmender Faktor. Doch auch das Alter spielt dabei eine Rolle. Einfachbauten aus den 1950er-Jahren sind oft eng geschnitten, mäßig ausgestattet und schlecht gedämmt und deshalb weniger begehrt als moderne Wohnungen. Umgekehrt haben jedoch Wohnungen aus dem Jugendstil durch ihre hohen Decken und oft großzügigen Grundrisse für Viele einen gewissen Charme.

Zustand der Wohnung: Ist die Wohnung abgewohnt? Liegen bauliche Mängel vor?  Auch der gesamte Zustand des Gebäudes ist relevant: Sind Fassade und Dach gut gedämmt und intakt? Zudem sind Wohnungseigentümer Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Hier spielt es also auch eine Rolle, wie viel Geld die Gemeinschaft in der Vergangenheit in Renovierungen und Sanierungen investiert hat, um das Gemeinschaftseigentum, zu dem neben Dach und Fassade zum Beispiel auch Außenanlagen und das Treppenhaus gehören, in einem guten Zustand zu erhalten. Wenn dies nicht der Fall ist, kommt es darauf an, ob die Eigentümergemeinschaft genug Instandhaltungsrücklagen gebildet hat, um anstehende Arbeiten finanzieren zu können.

Größe, Anzahl und Zuschnitt der Zimmer: Je größer eine Wohnung ist und je mehr Zimmer sie hat, desto höher ist in den meisten Fällen ihr Wert. Zimmer sind dabei Räume mit mehr als zehn Quadratmetern, wobei Flur, Bad, WC und Küche nicht zu den Zimmern zählen – unabhängig von deren Größe. Auch das Vorhandensein von Balkonen oder Terrassen ist wertseigernd. Sie zählen in der Regel zu 25 Prozent zur Wohnfläche.

Der wohl wichtigste Faktor, der wertbestimmend für eine Wohnung ist, ist aber der folgende:

Lage, Lage, Lage: Darum kommt es darauf an, wo deine Wohnung steht

Wohnung bewerten, Immobilie, Foto: AdobeStock.com / bluedesign
Wohnung bewerten: Wie viel ist die Immobilie wert? Foto: AdobeStock.com / bluedesign

Den größten Einfluss auf den Wohnungswert hat der Faktor Lage. Eine wunderschöne Immobilie in abgelegener Lage wird einen niedrigeren Verkaufspreis erzielen als eine eher mittelmäßige Wohnung in begehrter Top-Lage.

Dabei kommt es sowohl auf die Mikro- als auch die Makrolage an.

Die Makrolage bezeichnet zum Beispiel einen Stadtteil oder eine Stadt oder gar eine ganze Region. Es kommt also drauf an, welche Arbeitgeber, Kulturangebote es gibt und wie der öffentliche Nahverkehr in der Region ausgebaut ist.

Die Mikrolage ist die direkte Nachbarschaft einer Immobilie. Also die Straße, aber auch die Nachbargebäude oder das eigene Mehrfamilienhaus. So kommt es beim Wert einer Wohnung auch darauf an, in welchem Stockwerk sie liegt und ob das Haus über einen Aufzug verfügt.

Vermietet oder Leer stehend: Welchen Einfluss hat das auf den Wert deiner Wohnung?

Ob eine vermietete oder eine leerstehende Wohnung mehr wert ist, hängt auch von der Art der Immobilie ab. Manche Wohnungen eignen sich ideal für Selbstnutzer, andere sind typische Kapitalanlegerobjekte.

Wohnungen, die sich besonders für Selbstnutzer eignen, erzielen in der Regel einen höheren Preis, wenn sie leer stehen. Bei Wohnungen, die sich besonders für eine Vermietung eignen, hängt es davon ab, wie die Wohnung vermietet ist. Liegt die Miete unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete, kann das den Wert der Wohnung negativ beeinflussen. Denn das deutsche Mietrecht erlaubt nur Mieterhöhungen von maximal 15, beziehungsweise 20 Prozent innerhalb von drei Jahren.

In den meisten Fällen ist es deshalb vorteilhaft, wenn eine Wohnung vermietet ist.

Wer kann eigentlich eine Wohnung bewerten?

Es gibt keine Regelungen, die es bestimmten Gruppen verbieten würde, eine Wohnung zu bewerten. Grundsätzlich gilt aber: Je offizieller der Anlass für eine Wohnungsbewertung ist, desto exakter muss die Wertermittlung sein: Bei einer Zwangsversteigerung, einer Erbauseinandersetzung oder einer Scheidung muss ein öffentlich vereidigter Sachverständiger die Wohnung umfassend bewerten. Geht es um einen Verkauf, kann auch ein Makler die Bewertung vornehmen. Oft gibt aber auch eine Online-Bewertung schon einen wichtigen Anhaltspunkt für den erzielbaren Immobilienwert.

Welchen Einfluss hat die Inflation auf den Wert meiner Wohnung?

Die derzeit hohe Inflation und auch die gestiegenen Zinsen können den Wert einer Wohnung beeinflussen. Aktuell ist in manchen Regionen schon ein Rückgang der Kaufpreise feststellbar. Grund: Vor allem die deutlich gestiegenen Zinsen machen Wohnungen für viele Interessenten unbezahlbar, die Nachfrage sinkt dementsprechend. Allerdings sind Wohnungen zumindest langfristig gesehen auch immer ein guter Schutz vor Inflation, vorausgesetzt, man hat in eine nachhaltige und werthaltige Immobilie investiert.

Frank Kemter22.07.2022

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