Gewerbe in Wohnraum umwandeln: So klappt’s mit der Nutzungsänderung

Lesermeinungen:  

(13)

In vielen Regionen Deutschlands ist Wohnraum knapp, manche Gewerbeimmobilien sind dagegen nur schwer zu vermieten. Da liegt es für manche Immobilieneigentümer nahe, Gewerbeeinheiten in Wohnraum umzuwandeln. Bei einer solchen Nutzungsänderung gibt es jedoch einige rechtliche Hürden.

Nutzungsänderung, Laden, Foto: iStock/Jchambers
Kleine Läden in Seitenstraßen lassen sich heute oft nicht mehr gewerblich vermieten. Eine Umwandlung in eine Wohneinheit könnte für den Eigentümer die Lösung sein. Solche Nutzungsänderungen unterliegen aber rechtlichen Gegebenheiten. Foto: iStock/Jchambers

Wohnraum ist vielerorts knapp, während so mancher kleine Erdgeschossladen leer steht. Eine Nutzungsänderung in Form einer Umwidmung zu Wohnraum wäre dann vorteilhaft. Doch einfach umbauen und dann vermieten – das geht in der Regel nicht. Oft ist eine Reihe von rechtlichen Aspekten zu beachten.

Baurechtliche Besonderheiten bei der Nutzungsänderung sind immer zu beachten

Zum Beispiel die Regelungen des Baurechts. Denn bei einer Umwandlung von Gewerbe- in Wohnraum entsteht etwas Neues – und dann sind aktuelle rechtliche Regelungen einzuhalten.

So ist es in reinen Industrie- und Gewerbegebieten in der Regel nicht zulässig, bestehenden Gewerberaum in Wohnraum umzuwandeln, in Mischgebieten hingegen schon. Um Klarheit darüber zu erlangen, empfiehlt es sich, beim zuständigen Bauamt eine Bauvoranfrage zu stellen, ob die geplante Umwidmung grundsätzlich genehmigungsfähig ist.

Wer Gewerbe in Wohnraum umwandeln will, muss ein Baugenehmigungsverfahren in die Wege leiten. Wer einfach umbaut und vermietet, vermietet ansonsten einen Schwarzbau. Es müssen dabei grundsätzlich auch aktuelle Bauvorschriften eingehalten werden, etwa hinsichtlich des Brandschutzes.

Ob und wie weit auch energetische Aspekte zu berücksichtigen sind, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Ob, und wenn ja, welche energetischen Sanierungsarbeiten durchgeführt werden müssen, verrät das Gebäudeenergiegesetz (GEG), das die Nachfolgeregelung der EnEV darstellt. Inhaltlich sind EnEV und GEG weitgehend deckungsgleich. In der amtlichen Auslegung der ehemaligen EnEV (20. Staffel, Nummer 3) heißt es hierzu, dass bei reinen Nutzungsänderungen von beheizten oder gekühlten Gebäuden ohne bauliche Maßnahmen an der Gebäudehülle keine energetischen Sanierungen notwendig sind. Sind dagegen Änderungen an der Gebäudehülle vorgesehen, sind die EnEV-Anforderungen einzuhalten. Wird im Zuge einer Nutzungsänderung ein bestehendes Gebäude erweitert, sind nur für die neuen Gebäudeteile diejenigen aktuellen Vorschriften einzuhalten, die für eine energetische Altbausanierung gölten, sofern kein neuer Wärmeerzeuger eingebaut wird. Ist die neu entstandene Nutzfläche größer als 50 Quadratmeter, müssen für den neuen Gebäudeteil zusätzlich die Anforderungen an den sommerlichen Wärmeschutz erfüllt werden. Sofern ein Gebäude um mehr als 50 Quadratmeter erweitert und gleichzeitig ein neuer Wärmeerzeuger eingebaut wird, sind die Regelungen etwas strenger: Dann müssen für die neuen Gebäudeteile die Anforderungen für Neubauten vollumfänglich eingehalten werden und nicht nur diejenigen, die bei einer Altbausanierung gelten.

Gewerbe in Wohnraum umwandeln in der Eigentümergemeinschaft

Nutzungsänderung, Eigentümergemeinschaft, Foto: js-photo / fotolia.com
Gehören die Einheiten eines Hauses mehreren Eigentümern, so ist eine Nutzungsänderung nur dann möglich, wenn die Gemeinschaftsordnung geändert wird. Foto: js-photo / fotolia.com

Wer nicht Eigentümer eines ganzen Gebäudes, sondern nur Eigentümer einer Einheit in einem Wohn- oder Geschäftshaus ist, muss weitere Aspekte beachten: Denn in der Gemeinschaftsordnung solcher aufgeteilter Gebäude mit mehreren Eigentümern ist in der Regel festgeschrieben, welche Art der Nutzung einer Einheit vorgesehen ist. Da eine Nutzungsänderung den Interessen der anderen Eigentümer der Eigentümergemeinschaft widerstreben kann, dürfen einzelne Eigentümer deshalb mit ihrem Eigentum nicht machen, was sie wollen.

Solche Festschreibung in den Gemeinschaftsordnungen können sogar recht weit gehen, wie ein vor dem Bundesgerichtshof (BGH) entschiedener Fall (Az.: V ZR 307/16) zeigt: Ein Eigentümer besaß zwei ehemals als Praxis genutzte Einheiten in einem rein gewerblich genutzten Mehrparteienhaus. Laut Teilungserklärung durften die Einheiten ausdrücklich nur beruflich oder gewerblich, insbesondere als Apotheke oder Arztpraxis genutzt werden. Diese Einheiten baute er, da sie sich nicht mehr gewerblich vermieten ließen, zu Wohnraum um. Die übrigen Eigentümer des Anwesens klagten gegen die Nutzungsänderung und bekamen letztinstanzlich Recht.
Die BGH-Richter vertraten die Ansicht, dass eine solche Umwidmung nachteilig für die anderen Eigentümer sein könne. Mit einer Wohnnutzung seien oft Küchengerüche, Freizeit- und Kinderlärm oder Musik verbundenen, sie könne daher in einem gewerblich genutzten Gebäude für die anderen Einheiten störender sein als die ursprüngliche Nutzungsart.

Aber: Der Bundesgerichtshof betonte auch, dass eine Nutzungsänderung in solchen Fällen nicht generell ausgeschlossen ist. Unter Umständen könne der Eigentümer eine Änderung der Gemeinschaftsordnung verlangen – dann nämlich, wenn schwerwiegende Gründe für die Umnutzung vorliegen. Der beklagte Eigentümer hatte geltend gemacht, dass seine Räume wegen der Lage und Ausstattung des Gebäudes als Arztpraxis unvermietbar seien. Das könne ein Grund für eine Nutzungsänderung sein. Allerdings hätte er die Änderung der Gemeinschaftsordnung laut BGH vorher einklagen müssen und hätte nicht einfach mit dem Umbau loslegen dürfen.

Kosten der Umwandlung von Gewerbe- in Wohnraum

 Nutzungsänderung, Kosten, Foto: beugdesign / fotolia.com
Erst kalkulieren, dann umnutzen: Wer Gewerbe in Wohnraum umwandeln will, muss teils mit erheblichen Kosten rechnen. Foto: beugdesign / fotolia.com

Welche Kosten mit einer Nutzungsänderung einhergehen, hängt ganz davon ab, wie stark der bauliche Eingriff ist. Muss das gesamte Gebäude entkernt werden und sind Grundriss- oder Statik-Änderungen nötig, ist schnell mit Kosten über 1.000 Euro pro Quadratmeter zu rechnen. Sind dagegen nur kleinere Anpassungen erforderlich, fallen die Aufwendungen entsprechend geringer aus.

Daneben sind auch Kosten für die Planung und Baugenehmigung zu tragen. Üblicherweise ist für Wohnraum auch eine bestimmte, von der Bauaufsichtsbehörde vorgegebene Anzahl von Stellplätzen nachzuweisen. Ist es nicht möglich, Stellplätze zu schaffen, kann die Gemeinde alternativ eine Ablösesumme verlangen.

Wann sich eine Umwandlung lohnt

Eine Umwandlung von Gewerbe- in Wohneinheiten kann sich dann lohnen, wenn die Gewerbeeinheiten nicht mehr oder nur noch schwer vermietbar sind. Gerade in Altbaugebieten finden sich oft Mehrfamilienhäuser mit kleineren Läden im Erdgeschoss, für die es heute keine Verwendung mehr gibt. Hier ist eine Umwidmung oft mit vertretbarem Aufwand möglich. Auch dann, wenn in einer Gemeinde Wohnraum knapp und entsprechend teuer ist, gleichzeitig aber keine Knappheit bei Gewerberaum herrscht, kann eine Umwandlung sinnvoll sein.

Frank Kemter30.10.2020

Ihre Meinung zählt

(13)
4.3 von 5 Sternen
5 Sterne
 
10
4 Sterne
 
1
3 Sterne
 
0
2 Sterne
 
0
1 Stern
 
2
Ihre Bewertung:

Neuen Kommentar schreiben

16 Kommentare

MarkM am 05.11.2021 14:48

Wir haben unsere Nutzungsänderung mit mit der Hilfe von baupal gemacht. Gings schnell und unkompliziert! Kann ich sehr empfehlen!

auf Kommentar antworten

Karl Friedrich am 23.10.2021 15:11

Hallo Zusammen,

Wir haben vor 2 Jahren das Gebäude gekauft, in dem wir bereits 20 Jahre zur Miete wohnten.

Vorher war dies bis 1990 ein Gewerbebetrieb, der nach der Wiedervereinigung rückübereignet und als Wohngebäude saniert wurde. Im Grundbuch steht nur etwas von einem Gebäude… wohnen wir formell illegal?

Danke für einen Hinweis

auf Kommentar antworten

Birgit am 10.10.2021 10:29

Birgit

Hallo, ich vermiete in einem Haus mit 5 Wohnungen eine Gewerbeeinheit und möchte diese nun in eine Wohnung umwandeln. Benötige ich nach dem neuen WEG dafür die Zustimmung aller Eigentümer oder reichen mindestens 50 % der Stimmen? MfG

auf Kommentar antworten

Birgit am 11.10.2021 17:40

Nein, leider steht dazu nichts in dem Artikel, daher meine Frage: Benötige ich für die Umwandlung nach dem neuen WEG die Zustimmung aller Eigentümer oder oder reichen mindestens 50 % der Stimmen?


immowelt redaktion am 12.10.2021 12:29

Hallo Birgit,

bitte haben Sie Verständnis, dass wir keine rechtsgültigen Einschätzungen vornehmen können oder dürfen. Wir raten Ihnen, sich in diesem Fall an einen Fachanwalt oder Eigentümerverband zu wenden.

Beste Grüße

immowelt Redaktion


immowelt redaktion am 11.10.2021 14:38

Hallo Birgit,

alles, was Sie dazu wissen müssen, finden Sie in unserem Artikel Gewerbe in Wohnraum umwandeln: So klappt’s mit der Nutzungsänderung.

Beste Grüße
immowelt Redaktion

Marchi am 08.10.2021 09:48

Hallo, ich besitze eine Doppelhaushälfte die 2 Einheiten beinhaltet. Eine Einheit ist als Wohnung deklariert und auch so vermietet und die 2. Einheit sind als Büroräume deklariert und ebenfalls an einem weiteren Mieter so vermietet. Da das Büromietverhältnis demnächst aufgekündigt werden soll, möchte ich fragen, ob hier bei einer Umwandlung in Wohnräume mit größeren Auflagen seitens der Behörde zu rechnen ist. Nur zur Info.: Die Heizanlage wurde in 2019 für das gesamte Haus erneuert und 2018 wurden die Fenster erneuert. Vielen Dank vorab.

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 08.10.2021 12:43

Hallo Marchi,

das kann Ihnen nur die Behörde selber sagen.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Sina am 12.09.2021 16:01

Hallo, wir sind Mieter einer Bar in Hamburg in einem Mehrfamilienhaus im Erdgeschoss und seit letztem Jahr März geschlossen aufgrund Corona und wir würden jetzt gerne die Bar in ein Apartment/Ferienwohnung/Monteurzimmer umwandeln der Vermieter ist damit einverstanden was ist zu tun und zu beachten danke im Voraus für eure Antworten und Erfahrungen?

auf Kommentar antworten

Frank am 23.10.2021 22:07

Hallo sina,

esist ein Gewerberaum dazu kann er weiterhin genutzt werden. Das Gewerbe muß als z.B. Fereinwohnung Vermeitung angemeldet werden. Air bnb macht das auch so.

MfG.

Frank


MarkM am 05.11.2021 14:44

Wir haben unsere Nutzungsänderung mit mit der Hilfe von baupal gemacht. Gings schnell und unkompliziert! Kann ich sehr empfehlen!


immowelt Redaktion am 15.09.2021 15:51

Hallo Sina, wer Gewerbe in Wohnraum umwandeln will, muss ein Baugenehmigungsverfahren in die Wege leiten. Indem Fall aber der Eigentümer der Wohnung. Es müssen dabei grundsätzlich auch aktuelle Bauvorschriften eingehalten werden, etwa hinsichtlich des Brandschutzes.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Ayhan am 28.08.2021 19:05

Hallo,

Ich habe eine Gewerbeeinheit und möchte in Wohneinheit umbauen. Ich habe die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft erhalten. Kann ich jetzt umbauen oder weil ja im Grundbuch Gewerbefläche steht oder muss vor dem Umbau das unbedingt abgeändert werden? Ich habe mein Umbauvorhaben der Stadt mitgeteilt und die haben ihre Zustimmung erteilt.

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 31.08.2021 09:55

Hallo Ayhan,

wenn Sie Gewerbe in Wohnraum umwandeln wollen, müssen Sie ein Baugenehmigungsverfahren bei Ihrem zuständigen Bauamt in die Wege leiten.

Bezüglich Grundbucheintrag: In einer WEG muss die Teilungserklärung durch einen Beschluss geändert werden, was dann wiederum in Grundbuch eingetragen werden muss.

Bitte haben Sie allerdings Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten können oder dürfen.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

Jürgen am 15.08.2021 15:41

Möchte meine 2 Büroräume in unseren Privathaus aufgeben. Besteht die Möglichkeit die Räume

nacheinander aufzugeben um jeweils unter der 20500 EUR Grenze zu bleiben und somit steuerfrei?

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 16.08.2021 11:19

Hallo Jürgen,

bitte haben Sie Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten können und dürfen. Wir empfehlen sich hier von einem Steuerberater rechtlich beraten zu lassen.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

Birgit am 13.08.2021 17:59

Bezugnehmend auf Ihre Antwort von heute 15.13h. Es geht nicht um einen neuen Vertrag, sondern um die Änderung des bestehenden Gewerbevertrages in einen Teil-Gewerblichen Vertrag. Genügt da eine Zusatzvereinbarung, eine Art Anhang zum bestehenden Vertrag, aus dem genau die entsprechenden qm für Wohnen bzw. für Gewerbe hervorgehen?

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 16.08.2021 11:17

Hallo Birgit,

wenn die Räume als Wohnräume genutzt werden dürfen und Sie sich mit Ihrer Vermieterin einig sind, sollte eine Zusatzvereinbarung reichen. Jedoch bitten wir um Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten können und dürfen. Im Zweifel sollten Sie sich von einem Fachanwalt oder einem Mieterverein rechtlich beraten lassen.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

Birgit am 13.08.2021 13:12

Ich habe seit 2013 Gewerberäume für Seminare und Einzelsitzungen. Dir Räume sind wohnlich ausgestattet und könnten OHNE Umbauten zu Wohnzwecken genutzt werden. ( Früher war es auch eine Wohnung ) Nun möchte ich dort auch wohnen und die Räume also teilgewerblich nutzen. Die Eigentümerin des Mietshauses wäre grundsätzlich einverstanden. Worauf sollte ich, sollten wir, beim neuen Vertrag achten?

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 13.08.2021 15:13

Hallo Birgit,

wenn die Räume als Wohnung umgewidmet werden und Sie als Mieterin darin wohnen, reicht ein normaler Mietvertrag und eine schriftliche Zusatzvereinbarung, also eine schriftliche Einverständniserklärung der Vermieterin, am besten wird darin Art und Umfang der geschäftlichen Nutzung beschrieben.

Sie finden weitere Infos zu diesem Thema auch in folgendem Ratgebertext: https://ratgeber.immowelt.de/a/gewerbliche-nutzung-der-wohnung-wann-mietern-aerger-droht.html

Herzliche Grüße,

die immowelt Redaktion

Eli am 08.07.2021 21:20

Ich habe eine wohnung die eine praxis war jetzt steht sie länger leer nun hab ich eine anfrage einer firma das zu vermieten die ihre monture dort wohnen wollen eigentlich nur am wochenede, würde das gehen oder ist es nicht erlaubt. Ach im ganzenhaus sind noch 4 etagen mit normalen mieter

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 09.07.2021 10:59

Hallo Eli,

Sie müssten dafür die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft einholen. Denn in der Gemeinschaftsordnung aufgeteilter Gebäude mit mehreren Eigentümern ist in der Regel festgeschrieben, welche Art der Nutzung einer Einheit vorgesehen ist.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

Thomas am 13.05.2021 11:22

Ich möchte eine Wohnung, die früher als Arztpraxis diente und somit als Gewerbeimmobilie gemeldet war, jetzt allerdings seit mehr als 10 Jahren als private Wohnung vermietet ist, offiziell umwandeln. Brauche ich die Unterschriften aller Eigentümer? In diesem Haus werden inzwischen alle Wohnungen privat genutzt.

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 14.05.2021 08:00

Hallo Thomas,

aus der Ferne lässt sich das für uns nicht abschließend einschätzen.

Die Umwandlung von Gewerbe- in Wohnraum verlangt zunächst ein Baugenehmigungsverfahren. Wir würden Ihnen dringend dazu raten die Zutimmung der übrigen Eigentümer einzuholen, andernfalls könnten diese eventuell gegen die Nutzungsänderung klagen.

Bitte haben Sie Verständnis, dass wir keine rechtssichere Beratung leisten können oder dürfen.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

MA am 12.03.2021 14:43

Ich möchte gerne eine von meinen 3 Ferien/Monteurwohnungen in eine reguläre Langzeitvermietung umwandeln. Umbaumaßnahmen sind nicht erforderlich. Da diese Art Vermietung gewerblich ist, habe ich bedenken, ob die Nutzungsänderung steuerlicherseits hohe Kosten verursacht.

auf Kommentar antworten

Maierbauernhof am 08.04.2021 09:35

Dieser Frage würde ich mich gerne anschließen und würde mich über eine Antwort freuen.


immowelt redaktion am 08.04.2021 11:47

Hallo MA und Maierbauernhof,

aus der Ferne ist der genaue Sachverhalt in diesem Fall sehr schwierig zu beurteilen und lässt sich nicht pauschal beantworten. Wir raten Ihnen, sich an die zuständigen Behörden oder einen Steuerberater zu wenden.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Kaptan am 14.01.2021 20:13

Ich möchte ein kleines Hotel Baujahr 1995 in Mietshaus umbauen ist es sehr aufwändig.

auf Kommentar antworten

Angelika Köster am 22.11.2020 11:07

Guten Tag, ich habe ein kleines Ladenlokal in einem Mietshaus, dass überwiegend als Wohnraum vermietet ist. Brauche ich die Zustimmung aller Eigentümer um Wohnraum zu schaffen ?

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 24.11.2020 15:01

Hallo Frau Köster,

die Umwandlung von Gewerbe- in Wohnraum verlangt zunächst ein Baugenehmigungsverfahren. Wir raten außerdem dringend dazu die Zutimmung der übrigen Eigentümer einzuholen, andernfalls könnten diese gegen die Nutzungsänderung klagen.

Bitte haben Sie Verständnis, dass wir weder Ihren Fall aus der Ferne abschließend beurteilen, noch rechtssichere Beratung leisten können oder dürfen.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Monoatmoon am 18.11.2020 13:37

Vermutlich schwierig da die Auflagen anders sind. Sonst gäbe es ja keine Umnutzungsauflagen.

Ich hatte mich auch schon informiert und würde gleich gewarnt das wenn einmal in Wohnraum umgenutzt wurde es sehr schwierig ist wieder Gewerbenutzung anzumelden (Wohnraumvernichtung).

auf Kommentar antworten

Mascha am 14.08.2020 13:33

Ich besitze ein freistehendes Haus, das so gebaut ist, dass es sowohl gewerblich als auch für Wohnzwecke nutzbar ist. Z. Zt. besteht eine Genehmigung für eine gewerbliche Nutzung. Wäre is möglich, parallel dazu auch eine Wohnnutzungserlaubnis zu bekommen und je nach Bedarf die eine oder andere Nutzungsart zu wählen?

auf Kommentar antworten

RBB am 28.10.2020 16:38

in Teuschland wohl nicht :-(, wie wohl immer


Schmitz.Duisburg@googlemail.com am 29.10.2020 09:25

Schade, dass es keine vernünftige Antwort gibt.

Die Problematik dürfte heute in Zeiten von Corona immer wieder auftreten, Homeoffice......


immowelt Redaktion am 29.10.2020 10:57

Hallo Mascha,

vielen Dank für Ihren Kommentar!

Grundsätzlich ist dies möglich. Da wir aber die Einzelheiten der bestehenden Genehmigung nicht kennen und auch nicht wissen was beispielsweise die Baunutzungsverordung vorsieht, können wir die Sachlage nicht abschließend beurteilen.

Wir raten Ihnen bei den zuständigen Behörden einfach mal nachzufragen, um sicherzugehen.

Beste Grüße

immowelt Redaktion