Nutzungsänderung Gewerbe: So funktioniert die Umwandlung in Wohnraum

Was ist eine Nutzungsänderung?

Eine Nutzungsänderung bei Immobilien liegt vor, wenn die Immobilie oder Fläche für einen anderen Zweck genutzt werden soll, als ursprünglich im Bauplan vorgesehen war. Es handelt sich bei einer solchen Änderung um ein baurechtliches Vorhaben.

Eine Nutzungsänderung kann aus verschiedenen Gründen notwendig sein und erfordert in der Regel einen Antrag zur Änderung der Nutzung von Gebäuden oder Gebäudeteilen. Der Antrag muss von der zuständigen Baubehörde genehmigt werden. Die Nutzungsänderung unterliegt den Vorschriften des öffentlichen Baurechts, die im Paragraf 29 des Baugesetzbuchs (BauGB) verankert sind und der jeweiligen Landesbauordnung. Zusätzlich variieren die Vorschriften nach der Art der Nutzungsänderung.

Welche Arten von Nutzungsänderungen gibt es?

Eine Nutzungsänderung muss in folgenden Fällen zwingend beantragt werden:

• Wenn Gewerberaum in Wohnraum umgewandelt werden soll, beispielsweise ein Büro in eine Wohnung oder Lagerräumen beziehungsweise Garagen in Wohnräume.
• Wenn Wohnraum in Gewerberaum umgewandelt werden soll, zum Beispiel eine Wohnung in ein Kosmetikstudio.
• Wenn ein Raum für ein bestimmtes Gewerbe in ein anderes Gewerbe umgewandelt werden soll, beispielsweise von einem Lebensmittelladen zu einem Blumenladen.
• Wenn selbstgenutzter Wohnraum vermietet werden soll, zum Beispiel die Vermietung eines Gästezimmers an Messebesucher.

Beispiel: Gewerbe in Wohnraum umwandeln

In einem Mehrfamilienhaus möchte der Eigentümer ein ehemaliges Optikergeschäft in eine Wohnung umwandeln. Die geplanten Veränderungen sind größtenteils kosmetischer Natur, darunter eine wohnlichere Gestaltung des Badezimmers und das Anstreichen der Wände in freundlicheren Farben. Obwohl die Räumlichkeiten weitgehend unverändert bleiben, ist aufgrund sich ändernden Verwendungszwecks eine Nutzungsänderung erforderlich.

Die Schritte, die der Eigentümer nun unternehmen muss, sind in der folgenden Grafik dargestellt:

Welche Voraussetzungen müssen bei Nutzungsänderungen erfüllt sein?

Einer Genehmigung steht in der Regel nichts im Weg, solange keine umfangreichen Umbauarbeiten erforderlich sind und sämtliche rechtlichen Anforderungen erfüllt werden.

Bei der Umwandlung von Gewerbe- in Wohnraum sind verschiedene Faktoren entscheidend, darunter das Vorhandensein von Sanitäranlagen oder die Möglichkeit, sie nachträglich einzubauen. Eine erfolgreiche Nutzungsänderung setzt zudem voraus, dass die künftige Nutzung mit dem Bebauungsplan übereinstimmt, die Erschließung sichergestellt ist und der Brand-, Schall- und Wärmeschutz die festgesetzten Anforderungen erfüllt.

Welche Vor- und Nachteile gehen mit einer Umwandlung von Gewerbe in Wohnraum einher?

Pro:

• Der Bedarf an Büroflächen hat in den letzten Jahren immer stärker abgenommen. Leerstehende Bürogebäude bieten die Chance neuen Wohnraum zu schaffen und so dem Mangel an Wohnraum entgegenzuwirken.
• Die Umwandlung von gewerblichen Anlagen in Wohnraum kann sich lohnen, wenn beispielsweise eine Gewerbeeinheit schwer zu vermieten oder nicht mehr interessant für Unternehmen ist, aufgrund einer weniger günstigen Lage. Insbesondere in älteren Wohngebieten gibt es oft Mehrfamilienhäuser mit kleinen Geschäften im Erdgeschoss, die aufgrund ihrer Größe oder Lage nicht mehr genutzt werden.
• Wohnräume sprechen im Vergleich zu Gewerberäumen eine breitere Zielgruppe an.

Contra:

• Die Umwandlung von gewerblichen Anlagen in Wohnraum erfordert oft komplexe Genehmigungsverfahren und kann an Bauvorschriften scheitern.
• Um eine Nutzungsänderung durchzuführen, sind Anträge bei der zuständigen Behörde notwendig, die bewilligt werden müssen. Dies ist mit zusätzlichen Planungs- und Genehmigungskosten verbunden. Auch die notwendigen Umbauarbeiten können kostspielig sein und erfordern Zeit und Ressourcen.
• Die rechtlichen und vertraglichen Aspekte sollten sorgfältig geprüft werden, um Haftungsprobleme zu vermeiden.

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Welche baurechtlichen Regelungen sind bei einer Nutzungsänderung einzuhalten?

Die baurechtlichen Anforderungen für Nutzungsänderungen sind im Bauordnungsrecht und Bauplanungsrecht verankert.

• Das Bauordnungsrecht beinhaltet unter anderem die Einhaltung der Vorschriften des Gebäudeenergiegesetzes, insbesondere bei Veränderungen an der Gebäudefassade.
• Das Bauplanungsrecht berücksichtigt verschiedene Faktoren, darunter den Standort des Gebäudes, ob es sich in einem reinen Gewerbegebiet oder einem Mischgebiet befindet. In reinen Industrie- und Gewerbegebieten ist die Umwandlung von Gewerbeimmobilien in Wohnraum normalerweise nicht gestattet, während sie in Mischgebieten in der Regel erlaubt ist. Ein Bebauungsplan legt genau fest, wie die Immobilien in einem bestimmten Gebiet genutzt werden dürfen, jedoch können Ausnahmen und Befreiungen möglich sein.

Welche energetischen Anforderungen sind bei Nutzungsänderungen zu beachten?

Die Berücksichtigung energetischer Aspekte bei Nutzungsänderungen hängt von den individuellen Umständen ab. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) gibt an, welche energetischen Sanierungsmaßnahmen erforderlich sind. In den meisten Fällen entsprechen die Anforderungen des GEG denen der Energieeinsparverordnung (EnEV).

Welche Anforderungen müssen wann erfüllt werden?

• Reine Nutzungsänderungen ohne bauliche Maßnahmen an der Gebäudehülle: In der Regel sind keine energetischen Sanierungen erforderlich.
• Veränderungen an der Gebäudehülle: Die EnEV-Anforderungen müssen erfüllt werden.
• Erweiterung eines Gebäudes um mehr als 50 Quadratmeter und Einbau eines neuen Wärmeerzeugers: Es gelten strengere Regeln. In diesem Fall müssen die neuen Gebäudeteile die Anforderungen für Neubauten in vollem Umfang erfüllen.

Ist eine Nutzungsänderung meiner Eigentumswohnung möglich?

Die Gemeinschaftsordnung von Mehrparteienhäusern legt die Nutzungsart fest, die erlaubt ist. Eine Nutzungsänderung für Eigentümer einer Einheit in einem Wohn- oder Geschäftshaus kann daher komplex sein und darf nicht im Konflikt mit den Interessen der anderen Eigentümer in der Gemeinschaft stehen.

In einem vor dem Bundesgerichtshof (BGH) entschiedenen Fall (Az.: V ZR 307/16) besaß ein Eigentümer zwei ehemalige Praxiseinheiten in einem rein gewerblich genutzten Mehrparteienhaus. Die Teilungserklärung erlaubte ausschließlich berufliche oder gewerbliche Nutzung. Da eine gewerbliche Vermietung nicht möglich war, entschied der Eigentümer, die Einheiten in Wohnraum umzubauen. Die anderen Eigentümer klagten und erhielten letztinstanzlich Recht.

Der BGH betonte, dass solche Umwidmungen nachteilig sein könnten, aber grundsätzlich nicht ausgeschlossen sind. Bei schwerwiegenden Gründen kann eine Änderung der Gemeinschaftsordnung beantragt werden. Im genannten Fall argumentierte der Eigentümer, dass seine Räumlichkeiten aufgrund der Lage und Ausstattung nicht mehr gewerblich vermietbar seien. Allerdings hätte er die Änderung vorher gerichtlich erwirken müssen, anstatt eigenmächtig mit dem Umbau zu beginnen.

Wie beantrage ich eine Nutzungsänderung?

• Einreichung des Bauantrags: Der Bauantrag für die beabsichtigte Nutzungsänderung muss bei der zuständigen Kommune eingereicht werden. Dieser Antrag enthält Informationen zur geplanten Nutzungsänderung und zum Zustand des Gebäudes. Für die Erstellung und Einreichung des Bauantrags sollte ein Bauvorlageberechtigter wie beispielsweise ein Architekt, Bauingenieur oder Handwerksmeister hinzugezogen werden, der den Antrag gemeinsam mit dem Antragsteller unterzeichnet. Daneben sind weitere Unterlagen erforderlich.
  
  Bauantragsformulare sind auf den offiziellen Webseiten der einzelnen Bundesländer verfügbar:

• Prüfung und Stellungnahmen: Die zuständige Kommune leitet den Antrag nach lokaler Prüfung an die zuständige Genehmigungsbehörde weiter, normalerweise die Bauaufsichtsbehörde. Diese prüft den Antrag und holt gegebenenfalls Stellungnahmen von anderen Behörden, wie dem Umweltamt oder dem Brandschutzamt, ein.
• Entscheidung und Auflagen: Eine Genehmigung der Nutzungsänderung kann an bestimmte Auflagen und Bedingungen geknüpft sein, wie beispielsweise Anforderungen an den Brandschutz oder die Schallisolierung. Beachte: Das Genehmigungsverfahren für eine Nutzungsänderung ist in den jeweiligen Landesbauordnungen geregelt und kann sich je nach Bundesland und Art der Nutzungsänderung unterscheiden.
• Dauer des Baugenehmigungsverfahrens: Die Dauer von der Antragstellung bis zur Erteilung der Baugenehmigung ist abhängig von der Komplexität der Nutzungsänderung und der Auslastung der Baubehörde. Normalerweise dauert das Baugenehmigungsverfahren zwischen 4 und 6 Monaten – in einigen Fällen auch bis zu einem Jahr. Eine frühzeitige Antragstellung ist empfehlenswert, um Verzögerungen zu vermeiden.
• Umbau und Abnahme: Nach der Zustimmung zur Nutzungsänderung folgt die Ausstellung einer neuen Baugenehmigung, in der der geänderte Nutzungszweck festgehalten ist. Erst nach Erhalt dieser Genehmigung ist die neue Nutzung des Objekts gestattet und die Umbauarbeiten können beginnen. Nach Abschluss der Arbeiten erfolgt die Abnahme durch die Baubehörde. Sie stellt sicher, dass die Pläne und Vorschriften eingehalten wurden und gibt bei erfolgreicher Abnahme die neue Nutzung frei.

Wer kann den Antrag auf Nutzungsänderung stellen?

In den meisten Fällen stellt der Eigentümer den Antrag auf Nutzungsänderung, gemeinsam mit einem Bauvorlageberechtigten. Mieter haben üblicherweise nicht die Befugnis dazu.

Sollte ein Mieter eine Nutzungsänderung wünschen, benötigt er die Zustimmung des Vermieters. Fehlt diese und der Mieter nutzt das Gebäude dennoch für andere Zwecke, kann der Vermieter ihm beispielsweise das Mietverhältnis außerordentlich kündigen. Mieter sollten daher von Anfang an die Zweckbestimmung und mögliche Änderungen im Mietvertrag festlegen.

Welche Unterlagen brauche ich für eine Nutzungsänderung?

Für einen Nutzungsänderungsantrag sind neben dem Bauantragsformular weitere Unterlagen, je nach der jeweiligen Landesbauordnung notwendig:

• Plan- und Bauzeichnungen
• Statische Berechnungen
• Nachweise zur Brandschutztechnik und zum Immissionsschutz
• Stellplatznachweis
• Energieausweise

Was kostet eine Nutzungsänderung von Gewerbe zu Wohnraum?

Die Gebühren für Nutzungsänderungen sind in der Bauaufsichtsgebührensatzung der jeweiligen Landkreise, Städte und Gemeinden festgelegt. Detaillierte Informationen finden sich im angegliederten Verwaltungskostenverzeichnis (VwKostVerz). Hinzu kommen:

• Die Kosten für den Bauvorlageberechtigten, wie zum Beispiel dem Architekten, der an der Erstellung des Bauantrags beteiligt war.
• Die Kosten für die Umbauarbeiten, die nach der Genehmigung des Vorhabens anfallen. Diese sind stark abhängig von der Komplexität des baulichen Eingriffs. Ist eine umfassende Entkernung des Gebäudes erforderlich oder müssen Anpassungen am Grundriss oder der Statik vorgenommen werden, so können die Kosten pro Quadratmeter schnell steigen. Hingegen fallen die Ausgaben bei kleineren Anpassungen deutlich niedriger aus.
• Möglicherweise wird eine Ablösesumme fällig, wenn von der Bauaufsichtsbehörde vorgeschriebene Anzahl von Stellplätzen nicht nachgewiesen werden kann.

Gibt es Förderungen für die Umwandlung von Gewerbe in Wohnraum?

Die Bundesregierung verfolgt grundsätzlich das Ziel, die Umnutzung von leerstehenden Gewerbeflächen in Wohnungen zu fördern, um eine kostengünstige und ressourcenschonende Alternative zum Neubau zu schaffen. Gleichzeitig könnten auf diese Weise bis zu 235.000 neue Wohneinheiten in zentralen Innenstadtlagen entstehen.

Ursprünglich war ein zusätzliches Förderprogramm der KfW mit einem Budget von 480 Millionen Euro für die Jahre 2024 und 2025 geplant, um Eigentümer und Investoren durch zinsverbilligte Kredite aus Mitteln des Klima- und Transformationsfonds (KTF) zu unterstützen. Allerdings hat das Bundesverfassungsgericht im November 2023 entschieden, dass die vorgesehenen 60 Milliarden Euro aus dem KTF nicht für den Klimaschutz genutzt werden dürfen. Das Klimafonds-Urteil führte zur Sperrung des Fonds und dem Stopp verschiedener Förderprogramme für Immobilien durch die KfW-Bank und das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA).

Es bleibt abzuwarten, ob und welche Fördermöglichkeiten für den Umbau leerstehender Büros und Ladengeschäfte in Zukunft geschaffen werden. Neue Erkenntnisse werden voraussichtlich erst nach dem Inkrafttreten des Bundeshaushalts 2024 bekannt.

Was, wenn eine Nutzungsänderung ohne erforderliche Genehmigung vorgenommen wird?

Bei Nichtbeachtung der Vorschriften zur Nutzungsänderung können erhebliche Strafen verhängt werden. Deshalb ist es ratsam, im Zweifelsfall die örtliche Baubehörde zu konsultieren und zu klären, ob ein Antrag auf Nutzungsänderung erforderlich ist. Darüber hinaus können die folgenden Konsequenzen drohen:

• Die Baubehörde kann die Nutzungsänderung untersagen.
• Es können Bußgelder oder Strafen verhängt werden.
• Der Versicherungsschutz kann entfallen.
• Der Eigentümer kann Haftungsrisiken ausgesetzt sein.
• Der Rückbau von baulichen Veränderungen kann gefordert werden.
• Die Nutzung kann die Nachbarschaft und die Umwelt beeinträchtigen.

Wichtig zu beachten ist, dass die Unkenntnis über die Notwendigkeit eines Nutzungsänderungsantrags nicht vor rechtlichen Konsequenzen schützt.

Was, wenn die Baubehörde meine Nutzungsänderung ablehnt?

Wenn die Baubehörde die Nutzungsänderung ablehnt, gibt es mehrere Schritte, die der Antragsteller unternehmen kann:

• Widerspruch: Der Antragsteller kann Widerspruch gegen die Ablehnung einlegen.
• Klage: Wenn der Widerspruch nicht erfolgreich ist oder die Baubehörde weiterhin die Nutzungsänderung verweigert, kann der Antragsteller Klage vor Gericht erheben.
• Neuer Antrag: Alternativ dazu kann ein neuer Antrag mit überarbeiteten Bauplänen oder zusätzlichen Auflagen eingereicht werden, um die Chancen auf Genehmigung zu erhöhen.

Die genaue Vorgehensweise hängt von den individuellen Umständen und der Begründung für die Ablehnung ab.