Gewerbe in Wohnraum umwandeln: So klappt’s mit der Nutzungsänderung

In vielen Regionen Deutschlands ist Wohnraum knapp, manche Gewerbeimmobilien sind dagegen nur schwer zu vermieten. Da liegt es für manche Immobilieneigentümer nahe, Gewerbeeinheiten in Wohnraum umzuwandeln. Bei einer solchen Nutzungsänderung gibt es jedoch einige rechtliche Hürden.

Wohnraum ist vielerorts knapp, während so mancher kleine Erdgeschossladen leer steht. Eine Nutzungsänderung in Form einer Umwidmung zu Wohnraum wäre dann vorteilhaft. Doch einfach umbauen und dann vermieten – das geht in der Regel nicht. Oft ist eine Reihe von rechtlichen Aspekten zu beachten.

Baurechtliche Besonderheiten bei der Nutzungsänderung sind immer zu beachten

Zum Beispiel die Regelungen des Baurechts. Denn bei einer Umwandlung von Gewerbe- in Wohnraum entsteht etwas Neues – und dann sind aktuelle rechtliche Regelungen einzuhalten.

So ist es in reinen Industrie- und Gewerbegebieten in der Regel nicht zulässig, bestehenden Gewerberaum in Wohnraum umzuwandeln, in Mischgebieten hingegen schon. Um Klarheit darüber zu erlangen, empfiehlt es sich, beim zuständigen Bauamt eine Bauvoranfrage zu stellen, ob die geplante Umwidmung grundsätzlich genehmigungsfähig ist.

Wer Gewerbe in Wohnraum umwandeln will, muss ein Baugenehmigungsverfahren in die Wege leiten. Wer einfach umbaut und vermietet, vermietet ansonsten einen Schwarzbau. Es müssen dabei grundsätzlich auch aktuelle Bauvorschriften eingehalten werden, etwa hinsichtlich des Brandschutzes.

Ob und wie weit auch energetische Aspekte zu berücksichtigen sind, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Ob, und wenn ja, welche energetischen Sanierungsarbeiten durchgeführt werden müssen, verrät das Gebäudeenergiegesetz (GEG), das die Nachfolgeregelung der EnEV darstellt. Inhaltlich sind EnEV und GEG weitgehend deckungsgleich. In der amtlichen Auslegung der ehemaligen EnEV (20. Staffel, Nummer 3) heißt es hierzu, dass bei reinen Nutzungsänderungen von beheizten oder gekühlten Gebäuden ohne bauliche Maßnahmen an der Gebäudehülle keine energetischen Sanierungen notwendig sind. Sind dagegen Änderungen an der Gebäudehülle vorgesehen, sind die EnEV-Anforderungen einzuhalten. Wird im Zuge einer Nutzungsänderung ein bestehendes Gebäude erweitert, sind nur für die neuen Gebäudeteile diejenigen aktuellen Vorschriften einzuhalten, die für eine energetische Altbausanierung gölten, sofern kein neuer Wärmeerzeuger eingebaut wird. Ist die neu entstandene Nutzfläche größer als 50 Quadratmeter, müssen für den neuen Gebäudeteil zusätzlich die Anforderungen an den sommerlichen Wärmeschutz erfüllt werden. Sofern ein Gebäude um mehr als 50 Quadratmeter erweitert und gleichzeitig ein neuer Wärmeerzeuger eingebaut wird, sind die Regelungen etwas strenger: Dann müssen für die neuen Gebäudeteile die Anforderungen für Neubauten vollumfänglich eingehalten werden und nicht nur diejenigen, die bei einer Altbausanierung gelten.

Gewerbe in Wohnraum umwandeln in der Eigentümergemeinschaft

Wer nicht Eigentümer eines ganzen Gebäudes, sondern nur Eigentümer einer Einheit in einem Wohn- oder Geschäftshaus ist, muss weitere Aspekte beachten: Denn in der Gemeinschaftsordnung solcher aufgeteilter Gebäude mit mehreren Eigentümern ist in der Regel festgeschrieben, welche Art der Nutzung einer Einheit vorgesehen ist. Da eine Nutzungsänderung den Interessen der anderen Eigentümer der Eigentümergemeinschaft widerstreben kann, dürfen einzelne Eigentümer deshalb mit ihrem Eigentum nicht machen, was sie wollen.

Solche Festschreibung in den Gemeinschaftsordnungen können sogar recht weit gehen, wie ein vor dem Bundesgerichtshof (BGH) entschiedener Fall (Az.: V ZR 307/16) zeigt: Ein Eigentümer besaß zwei ehemals als Praxis genutzte Einheiten in einem rein gewerblich genutzten Mehrparteienhaus. Laut Teilungserklärung durften die Einheiten ausdrücklich nur beruflich oder gewerblich, insbesondere als Apotheke oder Arztpraxis genutzt werden. Diese Einheiten baute er, da sie sich nicht mehr gewerblich vermieten ließen, zu Wohnraum um. Die übrigen Eigentümer des Anwesens klagten gegen die Nutzungsänderung und bekamen letztinstanzlich Recht.
Die BGH-Richter vertraten die Ansicht, dass eine solche Umwidmung nachteilig für die anderen Eigentümer sein könne. Mit einer Wohnnutzung seien oft Küchengerüche, Freizeit- und Kinderlärm oder Musik verbundenen, sie könne daher in einem gewerblich genutzten Gebäude für die anderen Einheiten störender sein als die ursprüngliche Nutzungsart.

Aber: Der Bundesgerichtshof betonte auch, dass eine Nutzungsänderung in solchen Fällen nicht generell ausgeschlossen ist. Unter Umständen könne der Eigentümer eine Änderung der Gemeinschaftsordnung verlangen – dann nämlich, wenn schwerwiegende Gründe für die Umnutzung vorliegen. Der beklagte Eigentümer hatte geltend gemacht, dass seine Räume wegen der Lage und Ausstattung des Gebäudes als Arztpraxis unvermietbar seien. Das könne ein Grund für eine Nutzungsänderung sein. Allerdings hätte er die Änderung der Gemeinschaftsordnung laut BGH vorher einklagen müssen und hätte nicht einfach mit dem Umbau loslegen dürfen.

Kosten der Umwandlung von Gewerbe- in Wohnraum

Welche Kosten mit einer Nutzungsänderung einhergehen, hängt ganz davon ab, wie stark der bauliche Eingriff ist. Muss das gesamte Gebäude entkernt werden und sind Grundriss- oder Statik-Änderungen nötig, ist schnell mit Kosten über 1.000 Euro pro Quadratmeter zu rechnen. Sind dagegen nur kleinere Anpassungen erforderlich, fallen die Aufwendungen entsprechend geringer aus.

Daneben sind auch Kosten für die Planung und Baugenehmigung zu tragen. Üblicherweise ist für Wohnraum auch eine bestimmte, von der Bauaufsichtsbehörde vorgegebene Anzahl von Stellplätzen nachzuweisen. Ist es nicht möglich, Stellplätze zu schaffen, kann die Gemeinde alternativ eine Ablösesumme verlangen.

Wann sich eine Umwandlung lohnt

Eine Umwandlung von Gewerbe- in Wohneinheiten kann sich dann lohnen, wenn die Gewerbeeinheiten nicht mehr oder nur noch schwer vermietbar sind. Gerade in Altbaugebieten finden sich oft Mehrfamilienhäuser mit kleineren Läden im Erdgeschoss, für die es heute keine Verwendung mehr gibt. Hier ist eine Umwidmung oft mit vertretbarem Aufwand möglich. Auch dann, wenn in einer Gemeinde Wohnraum knapp und entsprechend teuer ist, gleichzeitig aber keine Knappheit bei Gewerberaum herrscht, kann eine Umwandlung sinnvoll sein.