Mieter insolvent: So gehen Vermieter vor

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Ist der Mieter insolvent, haben Vermieter oft das Nachsehen. Dürfen sie jetzt kündigen? Und wer kommt bei der Privatinsolvenz des Mieters für die Mietschulden auf? So gehen Vermieter bei der Privatinsolvenz des Mieters vor.

Mieter insolvent? Das können Vermieter tun

Mieter insolvent, Foto der Fachanwältin für Insolvenzrecht Nina Haverkamp, Foto: www.ahs-kanzlei.de
Nina Haverkamp, Fachanwältin für Insolvenzrecht bei AHS Rechtsanwälte in Bonn. Foto: www.ahs-kanzlei.de

Ist der Mieter im Zahlungsrückstand, sollten Vermieter möglichst früh reagieren: indem sie ihn darauf hinweisen und bei mangelnder Einsicht abmahnen. Denn: „Dass der Mieter Insolvenz angemeldet hat, erfährt der Vermieter in der Regel erst spät“, sagt Nina Haverkamp, Fachanwältin für Insolvenzrecht in Bonn.  Mieter seien im laufenden Mietverhältnis nicht verpflichtet, mitzuteilen, wenn sie Privatinsolvenz beantragen.

Je nach Stand des Insolvenzantrags haben Vermieter unterschiedliche Möglichkeiten:

Ob bereits ein Insolvenzverfahren eröffnet ist, können Vermieter laut der Rechtsexpertin online erfahren: Auf www.insolvenzbekanntmachungen.de. Andernfalls erfährt der Vermieter von einem Insolvenzverfahren erst durch ein Schreiben des Insolvenzverwalters.

Info

Das Insolvenzverfahren selbst ist kein Kündigungsgrund.

Je nachdem, ob der Mieter bereits einen Insolvenzantrag gestellt hat oder nicht, hat der Vermieter unterschiedliche Handlungsmöglichkeiten:

Fall 1: Wenn der Mieter keinen Insolvenzantrag gestellt hat

Vermieter, die noch vor der Privatinsolvenz des Mieters tätig werden, haben noch alle Handlungsmöglichkeiten. „Eine bereits ausgesprochene Kündigung bleibt wirksam, und eine bereits eingereichte Räumungsklage wird weiterhin ausgeführt“, so Nina Haverkamp.

Möglichkeiten vor dem Insolvenzantrag des Mieters:

  • Ratenzahlung vereinbaren: Ist der finanzielle Engpass vorübergehend, kann der Mieter den Rückstand so in mehreren Teilzahlungen begleichen.
  • Auf die Kaution zugreifen: Das ist im laufenden Mietverhältnis allerdings nur  möglich, wenn die Forderungen des Vermieters rechtskräftig festgestellt, unstreitig oder offensichtlich begründet sind (BGH, Az.: VIII ZR 234/13).
  • Vom Vermieterpfandrecht Gebrauch machen: Haushaltsgegenstände des Mieters sind jedoch nicht pfändbar, weitere Wertgegenstände finden Vermieter eher selten.
  • Mahnverfahren in die Wege leiten: Der Vermieter erhält durch ein Mahnverfahren einen Zahlungstitel. Wehrt sich der Mieter, kann daraus ein Klageverfahren werden.
  • Im Klageverfahren kann der Vermieter eine Zahlungsklage wegen nicht gezahlter Miete erheben, und diese eventuell mit einer Räumungsklage verbinden.
  • Fristlos kündigen: Aufgrund von Zahlungsverzug kann der Vermieter eine fristlose Kündigung aussprechen.

„Hat der Vermieter einen Zahlungstitel erstritten und der Mieter meldet Privatinsolvenz an, so kann er dennoch nichts mehr einfordern,“ erklärt Nina Haverkamp. Der Grund: Der Mieter ist nicht mehr prozessführungsbefugt. Der Vermieter könnte Mietrückstände also nur noch über das Insolvenzverfahren eintreiben (vgl. § 87 InsO).

Fall 2: Wenn der Insolvenzantrag gestellt, das Verfahren aber noch nicht eröffnet ist

Hat sich bereits ein Mietrückstand angestaut und der Mieter den Insolvenzantrag gestellt, hat der Vermieter schlechte Karten. Denn:

  • Laut Insolvenzordnung ist eine fristlose Kündigung – etwa wegen Zahlungsverzug – zu diesem Zeitpunkt nicht möglich (§112 InsO). Auch wenn der Vermieter mit einer Klausel im Mietvertrag ein Sonderkündigungsrecht wegen Privatinsolvenz vereinbart hat, ist diese unwirksam (§ 119 InsO).
  • Bisherige Mietrückstände oder Schadensersatzforderungen des Vermieters sind in der Regel Insolvenzforderungen und können ab der Eröffnung des Insolvenzverfahrens zur Insolvenztabelle angemeldet werden (§ 108 Abs. 3 InsO). In dieser Tabelle werden alle angemeldeten und vom Insolvenzverwalter geprüften Forderungen der Gläubiger aufgelistet.

Fall 3: Ab Eröffnung des Insolvenzverfahrens

Mieter insolvent, Foto des Fachanwalts für Insolvenzrecht Andre Kraus, Foto: anwalt-kg.de
Andre Kraus, Fachanwalt für Insolvenzrecht, Partner der Kraus Ghendler Anwaltskanzlei. Foto: anwalt-kg.de

Etwa ein bis sechs Wochen nach Insolvenzantragstellung des Mieters erhält der Vermieter einen Brief vom Insolvenzverwalter. Die Forderungen an seinen Mieter kann er nun für die Insolvenztabelle anmelden. „Außerdem erteilt der Verwalter in der Regel eine Freigabeerklärung für die laufenden Forderungen des Vermieters (§ 109 InsO),“ erklärt Andre Kraus, Fachanwalt für Insolvenzrecht von der Anwaltskanzlei Kraus Ghendler. Das bedeutet, dass der Mieter wieder selbst für die Mietkosten aufkommen muss. Der Vermieter kann nun das Mietverhältnis wegen früherer Mietschulden auch wieder kündigen. Die Freigabeerklärung wird in der Regel drei Monate nach der Insolvenzeröffnung wirksam.

Info

Bevor die Freigabeerklärung wirksam wird:

  • Der Vermieter kann weiterhin nicht kündigen.
  • Der Vermieter kann nicht auf eine hinterlegte Kaution zugreifen. Sie wird, laut Rechtsanwalt Andre Kraus, mit in die Insolvenzmasse aufgenommen.
  • Laufende Mietkosten muss der Insolvenzverwalter zahlen (§ 169InsO).
  • Hat der Vermieter vor dem Insolvenzantrag des Mieters einen Zahlungstitel erwirkt, so kann er diesen nun nicht mehr vollstrecken.

Sobald die Freigabe wirksam ist, hat der Vermieter wieder alle seine Rechte zurück. Das heißt:

  • Neu anfallende Mietschulden kann der Vermieter direkt vom Mieter einfordern, nicht beim Insolvenzverwalter.
  • Auf die Kaution kann er laut Rechtsanwalt Andre Kraus nun wieder zugreifen.
  • Eine fristlose Kündigung wegen Mietschulden ist nun wieder möglich. Hierbei zählen auch bereits angestaute Altschulden (BGH, Az.: VIII ZR 19/14).
  • Altschulden des Mieters muss der Vermieter über die Insolvenztabelle eintreiben.

Mietschulden über das Insolvenzverfahren eintreiben

Vermieter, die offene Forderungen gegen Mieter haben, sollten keine Zeit verlieren:

1. Akteneinsicht beantragen: In den Gerichtsakten findet der Vermieter Berichte des Insolvenzverfahrens, Schriftverkehr und den Insolvenzantrag.

2. Anwalt kontaktieren und den Aufwand abwägen: Gerichtsakten sind meist nicht so einfach zu durchdringen und mit einem Fachanwalt an der Seite kann der Vermieter Aufwand und Erfolgschancen realistisch abschätzen. „Am Ende erhält er meist nur eine Quote von rund drei Prozent aus der Gesamtinsolvenzmasse“, so die Rechtsexpertin. Denn die Forderungen des Vermieters sind in der Regel nur Insolvenzforderungen und werden nachrangig beglichen.

3. Forderungen zur Insolvenztabelle anmelden: Seine Forderungen muss der Vermieter schriftlich zur Insolvenztabelle anmelden. „In der Regel bekommt der Vermieter vom Insolvenzverwalter ein Formular zugeschickt, das er ausfüllt“, erklärt Rechtsanwalt Andre Kraus.

Praxis-Tipp

Anmeldung zur Insolvenztabelle

  • Angemeldet werden können Forderungen für die Zeit vor Stellen des Insolvenzantrags, etwa nicht gezahlte Mieten oder rückständige Betriebskosten.
  • Die Forderungsanmeldung – also Anschreiben, Forderungsanmeldung und Belege – ist in zweifacher Ausfertigung unmittelbar an das Büro des Insolvenzverwalters zu senden.
  • Die Vertretung des Vermieters durch einen Rechtsanwalt muss ebenfalls schriftlich, inklusive einer entsprechenden Vollmacht, mitgeteilt werden.
  • Auch Sicherungsrechte, etwa das Vermieterpfandrecht oder rechtskräftige Zahlungs- und Räumungstitel müssen angezeigt werden. Der Insolvenzverwalter übernimmt dann in der Regel die Durchsetzung der Rechte.
  • Die Forderungen müssen meist durch Belege nachgewiesen werden – „Zum Beispiel durch den Mietvertrag oder Nebenkostenabrechnungen“, erklärt Andre Kraus.

Wie lange der Vermieter für die Anmeldung zur Insolvenztabelle Zeit hat, steht im Eröffnungsbeschluss des Insolvenzgerichtes, das auch amtlich veröffentlicht wird. Wer die Frist versäumt, kann aber auch nachträglich noch seine Insolvenzforderungen anmelden, gegen eine Bearbeitungsgebühr im unteren zweistelligen Bereich.

Schlussverteilung im Insolvenzverfahren

Bis zum Ende eines Insolvenzverfahrens vergeht viel Zeit: „Drei bis sechs Jahre kann es dauern“, so Nina Haverkamp. Wenn das gesamte Vermögen des Mieters verwertet – also zu Geld gemacht – wurde, kommt es zur Schlussverteilung (§ 196 InsO).

Der Vermieter wird dann meist mit einer Quote zwischen zwei und fünf Prozent an dem Geld im Insolvenztopf beteiligt. Laut Rechtsanwältin Nina Haverkamp sind drei Prozent üblich.

Nur bei einem verkürzten Verfahren bestehe laut Rechtsexperten Andre Kraus Aussicht auf eine Beteiligung im zweistelligen Bereich.

Das Vermieterpfandrecht im Insolvenzfall: nur in Einzelfällen wirkungsvoll

Mieter insolvent, Bild einer grauhaarigen Frau, die besorgt und auf dem Fingernagel kauend einen Brief liest, Foto: fizkes / stock.adobe.com
Ist der Mieter insolvent hat der Vermieter die Möglichkeit das Vermieterpfandrecht zu nutzen. Foto: fizkes / stock.adobe.com

Über das Vermieterpfandrecht (§ 562 BGB) hat der Vermieter die Möglichkeit das Hab und Gut des Mieters in der Wohnung zu pfänden. Ein Großteil der Gegenstände ist jedoch davor geschützt: „Alles, was in einen normalen Haushalt gehört“, so die Rechtsanwältin, „auch Gegenstände, die der Mieter zur Berufsausübung braucht.“ Laptop, Fernseher oder Einbauküche sind also tabu – und Designklassiker oder teure Gemälde dürften sich in der Wohnung des Mieters nur selten finden. Daher lohnt sich dieses Vorgehen nur in Einzelfällen.

Im Insolvenzfall vollzieht der Verwalter die Pfändung und zahlt den Vermieter dann aus. Das Recht kann aber laut Haverkamp nur für Mietrückstände der letzten zwölf Monate vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens eingefordert werden. Andere Forderungen sind davon ausgenommen.

„Das Vermieterpfandrecht ist ein stumpfes Schwert. Meist haben insolvente Mieter keine pfändbaren Gegenstände. Ich habe hunderte Insolvenzverfahren erlebt und nur einmal war etwas Pfändbares dabei – eine Waffensammlung.“

— Nina Haverkamp, Fachanwältin für Insolvenzrecht bei AHS Rechtsanwälte Köln und Bonn

Befriedigungsabreden mit Mietern treffen

In einigen Fällen versuchen Mieter, bereits vor dem Insolvenzverfahren mit dem Vermieter sogenannte Befriedigungsabreden zu treffen. Der Mieter bietet also dem Vermieter zum Beispiel zumindest 50 Prozent der Mietschulden zu zahlen, damit sind sie quitt.

Solche Abreden sind mit Vorsicht zu genießen, denn im Insolvenzfall kann der Verwalter sie später anfechten (§ 129 InsO). Ist er erfolgreich, verschwindet das Geld in den Topf der Insolvenzmasse und wird erst am Ende des Verfahrens an die Gläubiger verteilt. Das heißt, der Topf wird etwas größer – und der Vermieter bekommt nur einen Bruchteil daraus.

Das Anfechten einer Befriedigungsabrede ist laut Nina Haverkamp bis zu zehn Jahre rückwirkend möglich. Das Risiko sei besonders hoch für alles, was ein bis drei Monate vor dem Insolvenzantrag vereinbart wurde. Sie rät: „Vermieter können durchaus Abreden treffen, sie müssen aber das Risiko bedenken, dass sie das Geld eventuell nicht behalten dürfen."

Insolventen Mieter vermeiden: Vorsorge bleibt das beste Rezept

Vermietern rät Nina Haverkamp, Fachanwältin für Insolvenzrecht, zur Vorsorge. Denn: „Wenn der Mieter Insolvenz beantragt, ist es extrem frustrierend, umso länger man die Schulden hat auflaufen lassen. Im Vorfeld sollten sich Vermieter darum möglichst konsequent verhalten.“ Sie sollten:

  • Die maximale Kautionshöhe vereinbaren.
  • Mietrückstände nicht aufsummieren lassen, sondern rasch einfordern.
  • Schon bei einem Monat Mietrückstand anmahnen.
Regine Curth10.11.2022

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11 Kommentare

Wuselkopf am 21.01.2023 22:49

Uns wurde als Vermieter vor 2 Jahren von einem Insolvenzverwalter mitgeteilt, dass unser Mieter Privatinsolvenz angemeldet hat. Mieten und Nebenkosten wurden aber bis heute immer pünktlich vom Mieter bezahlt. Wie ist das, wenn wir die Mietwohnung verkaufen wollen - sind wir als Vermieter verpflichtet, dem Makler und den Kaufinteressenten mitzuteilen, dass wir über die Privatinsolvenz unseres Mieter Bescheid wissen?

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Rainer B. am 28.12.2022 16:52

Wie aber, wenn der Mieter seine Miete immer bezahlt hat und während der Insolvenzzeit der Vermieter im Grundbuch und darüber hinaus noch stehen bleibt, bis die Zeit erreicht ist bis das Haus bezahlt ist ? Hat dann der Insolvenzverwalter das Recht seine Insolvenzberechnungen in der vorzeitigen Restschuldbefreiungsrechnung einzubeziehen, weil er glaubt ein Anwartschaftrecht auf die Immobilie zu haben?

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Silvia am 28.10.2022 13:27

Guten Tag!

Um welche Art der Insolvenz handelt es sich in diesem Fall, die private oder die berufliche?

Vielen Dank!

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immowelt Redaktion am 11.11.2022 07:46

Hallo Silvia,

es handelt sich hier um die Privatinsolvenz des Mieters. Wir haben es im Artikel entsprechend angepasst.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Lena am 08.04.2022 21:51

Hallo,

kann ich im laufenden insolvenzverfshren als Vermieter einen Mieterwechsel durchführen? Vorab wurde fristgerecht gekündigt.

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def2def am 24.10.2021 09:56

Ganz Toll,super.

Nun bin ich leider seid 1 jahr in der privatinsolvenz gerutscht und habe keine Mietschulden, habe immer pünktlich meine Miete gezahlt und Nebenkosten, doch mit dem starts privatinsolvenz ist es unmöglich eine Wohnung zu bekommen!!! Trotz "Das Recht auf Wohnen ist ein Menschenrecht, festgeschrieben ist es in Artikel 11 des Internationalen Pakts über wirtschaftliche, soziale und kulturelle Rechte" denn sowie der neue Vermieter da sieht, weist er direkt ab. In Deutschland seine Miete nicht nachkommen ist eigentlich unmöglich. Aber wir sind ja im besten Deutschland das je gab.

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Tino am 02.07.2022 10:51

Sie pochen auf Ihre Menschenrechte.... bedenken Sie das dieses für ALLE gilt.!!

TS am 11.04.2021 14:36

Sehr aufschlussreicher Bericht!

Gibt es spezielle Informationen, was man als Vermieter beachten sollte, wenn man einen neuen Mietvertrag abschließen möchte und vom zukünftigen Mieter weiß, dass er sich bereits in einem Insolvenzverfahren befindet? Danke!

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Rainer B. am 28.12.2022 16:59

Wenn die Miete usw. immer bezahlt worden ist, darf der Vermieter (außer auf Eigenbedarf) nicht kündigen.

Schmidt am 26.02.2021 11:34

Mal eine Frage: was ist wenn ich keine mietschulden habe und immer pünktlich bezahle, aber dennoch privatinsolvenz anmelden muss.. Wird man dann gekündigt obwohl Miete ordnungsgemäß bezahlt wird?

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Dummdidumm am 12.09.2022 01:35

Erfährt der Vermieter denn zwangsläufig von der insolvenz wenn keine Mietrückstände vorhanden sind? Kaution besteht keine


immowelt Redaktion am 01.03.2021 14:44

Hallo,

solange die Miete weiterläuft, kann Ihnes deswegen nicht gekündigt werden.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

olivierroditi am 24.06.2020 08:24

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flyer am 19.12.2019 19:16

Vermietung wird zum Risiko, gerade für Kleinvermieter. So nun wissen wir weil so viele Wohnungen fehlen.

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Seppora am 30.05.2019 21:09

Danke für diesen Artikel. Gibt es eine Versicherung gegen das Insolvenzrisiko des Mieters, welche ich im Mietvertrag zur Bedingung machen kann, sodass ich im Falle der Insolvenz die Miete für die Gewerberäume dennoch bekomme?

Freundliche Grüsse

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Immowelt-Redaktion am 31.05.2019 13:29

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

solche Versicherungen sind uns aktuell nicht bekannt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Lisa am 16.05.2019 16:38

Sehr interessanter Artikel! Was passiert, wenn mein Mieter Umbauten vollziehen möchte, darf ich dann eine separate Mietkaution einnehmen, damit ich eine Absicherung für die Rückbauten der Wohnung habe? Dann hätte ich so zusagen zwei Mietkautionen erhalten: die Erste beim Bezug der Wohnung und die zweite als Umbauabsicherung. Wenn es zum Insolvenzverfahren des Mieters kommen sollte, kann ich dann beide Kautionen einbehalten? Oder fällt die eine Kaution in die Insolvenzmasse.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 17.05.2019 10:08

Hallo Lisa,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Eine solche zweite Kaution sieht das Gesetz nicht vor. In Sachen Kautionshöhe gilt das, was im Mietvertrag vereinbart wurde.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion