Diese Steuern zahlst du beim Immobilienverkauf

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Wenn du deine Immobilie verkaufst, kommen oft Steuern auf dich zu. Wir sagen dir, worauf du achten musst, damit dein Geld auch bei dir bleibt und du Steuern sparst.

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In Kürze: Steuern beim Immobilienverkauf

Wenn du deine Immobilie verkaufst, musst du in zwei Fällen Steuern zahlen:

  1. Wenn du deine Immobilie weniger als zehn Jahre besitzt und sie immer vermietet hattest, fällt Spekulationssteuer an. Abzug: individueller Einkommenssteuersatz, maximal  45 Prozent.
  2. Wenn du die Drei-Objekt-Grenze überschreitest, kann Gewerbesteuer anfallen. Abzug: 19 Prozent Umsatzsteuer.

Weitere Steuern:

  • Käufer müssen die Grunderwerbsteuer zahlen. Abzug: je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises.
  • Die Grundsteuer zahlt der Verkäufer im Jahr des Verkaufs unabhängig vom Veräußerungsdatum für das ganze Kalenderjahr, es sei denn,  im Kaufvertrag wird vereinbart, dass der Käufer sie anteilig ab Kaufdatum übernimmt.
Achtung

Hausverkauf: Diese Verkaufsnebenkosten mindern deine Steuerlast

Bei Verkauf eines Hauses musst du als Verkäufer mit Nebenkosten rechnen. Darunter fallen:

  • Maklerkosten
  • Kosten für Energieausweis
  • Wertgutachten
  • Löschung der Grundschuld
  • gegebenenfalls Vorfälligkeitsentschädigung

Diese Verkaufsnebenkosten kannst du vom Gewinn, der beim Verkauf zustande kommt, abziehen. Dadurch machst du zwar auf dem Papier weniger Gewinn, das reduziert gleichzeitig aber die Steuerzahlung.

Wann fällt Spekulationssteuer beim Hausverkauf an?

Die Spekulationssteuer auf einen Veräußerungsgewinn fällt in Höhe des individuellen Einkommensteuersatzes des Verkäufers im Jahr der Veräußerung an. Allerdings nur dann, wenn die Immobilie immer vermietet oder zumindest nicht in den zwei letzten Kalenderjahren selbst genutzt wurde. So lange ist die Spekulationsfrist Die Höhe der Steuer ist individuell, bei einem hohen Gewinn ist oft der Spitzensteuersatz (42 beziehungsweise 45 Prozent) fällig.

Info

Rückabwicklung der AfA erhöht Steuerlast

Bei einem Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist wird nicht nur der Gewinn, sondern auch die bis dahin in Anspruch genommene AfA versteuert. Es gilt die Faustformel:

Veräußerungsgewinn = (Veräußerungserlös + AfA) – (Ursprünglicher Kaufpreis + Kaufnebenkosten + Renovierungsaufwendungen).

Beispiel für Spekulationssteuer

Du hast 2020 eine Wohnung für 400.000 Euro gekauft, sofort vermietet, und willst sie nach zwei Jahren wieder verkaufen. Von den 400.000 Euro entfallen anteilig 100.000 Euro auf den Grundstückswert und 300.000 Euro auf die Wohnung. Nach Abzug aller Verkaufsnebenkosten hast du immer noch einen Gewinn von etwa 60.000 Euro.

KostenpunktEinnahmen/Ausgaben
Kauf-400.000 €
AfA+12.000 €
Verkauf+475.000 €
Makler (3,57%)-16.958 €
Wertgutachten-2.000 €
Löschung der Grundschuld-300 €
Energieausweis-1.000 €
Vorfälligkeitsentschädigung-4.750 €
Gewinn61.993 €

Auf diese gut 60.000 Euro Bruttogewinn musst du abhängig von deinem Steuersatz Einkommenssteuer zahlen. Der Gewinn wird bei der Steuererklärung zusätzlich zu deinem Bruttoeinkommen angerechnet, weshalb du in unserem Beispiel in einen höheren Steuersatz wechseln wirst.

Progressive Steuertabelle Stand 2022

EinkommensgrenzeJahreseinkommenSteuerbetrag
Tarifzone I0 bis 10.348 €0 Prozent
Tarifzone II10.348 bis 14.927 €14 bis 24 Prozent
Tarifzone III14.927 bis 58.597  €24 bis 42 Prozent
Tarifzone IV58.597  bis 277.826 €42 Prozent
Tarifzone V> 277.826 €45 Prozent

Beispielrechnung*:
Wenn du beispielsweise 30.000 brutto im Jahr verdienst, bist du in der Tarifzone III. Wir gehen von einer durchschnittlichen Steuerbelastung von 26 % aus.  Durch den Gewinn bei der Veräußerung deines Hauses von etwa 60.000 Euro erhöht sich dein Brutto aber auf etwas mehr als 90.000 Euro. Damit steigst du automatisch in nächste Tarifzone IV auf und versteuerst die jeweils erhöhten Einkommensbeträge mit dem höheren Steuersatz, in unserem Fall 42 Prozent.

*Es handelt sich lediglich um Beispielrechnungen. Der Übersichtlichkeit wurde der Einfluss von Steuerfreibeträgen oder Ehegattensplitting nicht berücksichtigt. Die genauen Steuersätze errechnet das jeweilige Finanzamt immer individuell.

Spekulationssteuer: Das bleibt nach Abzug der Steuer

 Jahreseinkommen
ohne Hausverkauf
Jahreseinkommen
mit Hausverkauf und Spekulationssteuer
Bruttoeinkommen30.000 €30.000 €
Gewinn Hausverkauf-61.993 €
abzüglich Steuerfreibetrag10.348 €10.348 €
zu versteuerndes Einkommen19.652 €81.645 €
Steuersatz (26% / 42%)5.110 €34.291 €
Nettoeinkommen24.890 €57.642 €

Obwohl du durch den Hausverkauf fast 62.000 Euro brutto mehr verdienst, bleiben dir nach Abzug der Steuer nur 32.752 Euro mehr unterm Strich. Du verlierst insgesamt also nicht nur 42 Prozent sondern sogar fast 50 Prozent vom Gewinn an das Finanzamt. Das liegt daran, dass dein Einkommen auch mit einem höheren Steuersatz versteuert wird.

Im darauffolgenden Jahr wirst du aber wieder normal anhand deines Bruttoeinkommens versteuert.

Spekulationssteuer vermeiden: So geht‘s

Die Spekulationssteuer kann dir viel Geld kosten. Deswegen solltest du vor dem Verkauf prüfen, ob du sie umgehen kannst. Dafür kommen drei Punkte infrage:

  1. Du verkaufst die Immobilie erst zehn Jahre, nachdem du sie erworben hast. Unabhängig ob Kauf, Geschenk oder Erbe. Bei Geschenk oder Erbe gilt das Kaufdatum des Erblassers beziehungsweise des Schenkenden.
  2. Du kannst die Immobilie schon vor Ablauf der Frist von zehn Jahren verkaufen, ohne Spekulationssteuer zu zahlen. Allerdings musst du die Immobilie entweder komplett für dich selbst genutzt haben, oder …
  3. … nachdem du die Immobilie zunächst vermietet hast und zumindest seit über zwei Jahren selbst für dich nutzt.

Erfüllst du einen der drei Punkte, wirst du keine Spekulationssteuer zahlen müssen.

  • Beispiel 1: Du hast ein Haus Ende der 2000er-Jahre gekauft und es sofort vermietet. Jetzt möchtest du von den hohen Verkaufspreisen profitieren und willst verkaufen. Kein Problem: Die Spekulationsfrist ist abgelaufen. Du kannst abzüglich der Verkaufsnebenkosten die volle Summe behalten.
  • Beispiel 2: Du hast 2015 eine Wohnung für 500.000 Euro gekauft und wohnst bist heute darin: Beim Verkauf zahlst du auf den Gewinn keine Spekulationssteuer, obwohl die Frist noch nicht abgelaufen ist.
  • Beispiel 3: Du hast 2015 eine Wohnung für 500.000 Euro gekauft, sie sofort vermietet, aber bist wegen Eigenbedarf 2020  selbst eingezogen. Juli 2022 hast du sie verkauft. Weil du im Verkaufsjahr 2022 sowie in den vorangegangenen Kalenderjahren 2021 und 2020 in der Wohnung gewohnt hast, musst du keine Spekulationssteuer bezahlen. Angebrochene Kalenderjahre werden dabei voll angerechnet. Obwohl das insgesamt nur 14 Monate waren, ist der Veräußerungsgewinn steuerfrei.
Info

Es spielt keine Rolle, ob es deine Hauptwohnung, Zweitwohnung  oder vielleicht eine Ferienwohnung ist. Es gelten immer dieselben Ausnahmen.

Spekulationsfrist bei geerbter Immobilie

Wenn du eine Immobilie geerbt hast, kannst du auch beim Verkauf der Immobilie Spekulationssteuer zahlen müssen. Das Datum, wann du es vererbt bekommen hast, spielt keine Rolle. Du übernimmst hier die Spekulationsfrist deines Erblassers. Wenn die Immobilie dem Erblasser weniger als zehn Jahre gehört hat und sie nur vermietet hatte, kannst du sie nicht ohne Spekulationssteuer zu entrichten, verkaufen. Die Steuer entfällt nur, wenn du die Immobilie mindestens in den vergangenen 2 Jahren selbst genutzt hast oder die Frist abgelaufen ist.

Spekulationsfrist bei geschenkter Immobilie

Auch bei geschenkten Immobilien gilt eine Spekulationsfrist von zehn Jahren. Es gelten dieselben Bedingungen wie beim Erbe. Es kommt nur darauf an, wann der Schenkende die Immobilie erworben hat. Wenn die Immobilie dem Schenkenden weniger als zehn Jahre gehört hat und sie nur vermietet hatte, kannst du sie nicht ohne Spekulationssteuer zu entrichten, verkaufen. Die Steuer entfällt nur, wenn sie die Immobilie mindestens in den vergangenen 2 Jahren selbst von ihm genutzt wurde oder die Frist abgelaufen ist.

Price Map, Immobilienbewertung, Grafik: immowelt

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Spekulationsfrist: Was passiert bei Verlusten beim Immobilienverkauf?

Du hast ein Haus vor wenigen Jahren gekauft und verkaufst es jetzt mit Verlust? Unter Umständen kannst du ihn steuerlich geltend machen (§23 EStG). Allerdings geht das nur, wenn du im selben Jahr auch Gewinne erzielt hast. Mit ihnen kannst du  die Verluste verrechnen. Gewinne sind aber explizit nicht andere private Veräußerungsgeschäfte (Verkauf deines Autos etc.) oder gar dein Einkommen. Sie dürfen nur aus Immobilienverkäufen stammen.

Hast du beim Verkauf nur Verlust gemacht, musst du keine Spekulationssteuer zahlen.

Wann Verkäufer Gewerbesteuer zahlen (Drei-Objekt-Grenze)

Beim Verkauf von Wohnungen, Gebäuden oder Grundstücken kann neben der Spekulationssteuer auch Gewerbesteuer für dich anfallen.

Diese Gewerbesteuer zahlst du aber erst, wenn von gewerblichem Immobilienhandel ausgegangen wird. Stichwort: Drei-Objekt-Grenze. Das bedeutet in der Theorie, wenn du innerhalb von fünf Jahren drei Objekte verkaufst, musst du unter Umständen Gewerbesteuer bezahlen, sofern es einen engen zeitlichen Zusammenhang zwischen Errichtung, Erwerb oder Modernisierung sowie der Veräußerung gibt. Das kann mitunter sehr schnell gehen.

Beispiele:

  1. Du hast ein Mehrfamilienhaus gekauft und willst die Wohnungen, nachdem du das Haus gemäß Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in einzelne Einheiten hast aufteilen lassen, der Reihe nach verkaufen.
  2. Du hast Bauland gekauft und unterteilst es auf mehrere Bauplätze und verkaufst sie binnen fünf Jahren.

In beiden Fällen hättest du die Drei-Objekt-Grenze überschritten (§15 EStG). Demnach betreibst du gewerbsmäßigen Grundstückshandel.

Info

Die 3-Objekt-Grenze ist keine starre Grenze, es kommt vor allem auf den gewerblichen Charakter an. Wenn du heute ein Mehrfamilienhaus kaufst und sanierst und nach zwei Jahren mit Gewinn wieder verkaufst, ähnlich wie es Baufirmen betreiben, kann ein gewerblicher Immobilienhandel auch schon bei einem Objekt gegeben sein. Wenn du vier Eigentumswohnungen verkaufst, um dir ein Einfamilienhaus für dich selbst zu kaufen, dürfte in der Regel kein gewerblicher Immobilienhandel vorliegen. Die Steuerbehörden prüfen jede Transaktion, ob ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt.

So viel Gewerbesteuer musst du beim Verkauf bezahlen

Hast du die 3-Objekt-Grenze überschritten, musst du neben der Spekulationssteuer auch Umsatzsteuer auf den Gewinn bezahlen. Bei gewerblichen Immobiliengeschäften ist das der aktuelle Umsatzsteuersatz. Dieser beträgt 19 Prozent. Grundlage der Berechnungen der Kaufpreis der Häuser, Grundstücke oder Wohnungen. Unter dem Begriff Verkehrswert versteht man den Wert der Objekte im Verkaufsfall. Die Festlegung des Verkehrswerts ist Aufgabe des Finanzamts. Er wird anhand von Vergleichspreisen, die für andere Immobilien erwirtschaftet wurden, festgelegt.

Info

Beim Wertgutachten handelt es sich nur um durchschnittliche Vergleichspreise. Sie können kaum den Wert eines Hauses widerspiegeln. Zweifelst du am Wertgutachten, kannst du ein eigenes Wertgutachten auf eigene Kosten anfertigen lassen. Das lohnt sich natürlich nur dann, wenn das Finanzamt einen zu niedrigen Verkehrswert veranschlagt hat. Ein eigenes Wertermittlungsgutachten hat also nur Sinn, wenn es einen deutlich höheren Wert aufweist, als das des Finanzamts und du dadurch deinen Gewinn schmälerst.

Rechenbeispiel:

Verkaufspreis dreier Objekte
Kaufpreis
1.500.000 €
-1.200.000€
Bruttogewinn
45% Spekulationssteuer
19% Gewerbesteuer
300.000€
-135.000€
-31.350 €
Nettogewinn133.650 €

Du verkaufst binnen eines Jahres drei Gebäude im Wert von 1.500.000 Euro. Der Einkaufspreis lautet 1.200.000 Euro. Den Gewinn von  300.000 Euro musst du mit 45 Prozent (siehe Steuertarif-Tabelle)  versteuern. Von deinen 300.000 Euro bleiben nur noch 165.000 Euro. Davon musst du nochmals 19 Prozent (beziehungsweise 31.350 Euro) Gewerbesteuer zahlen. Dir bleiben also von einst 300.000 Euro Bruttogewinn noch 133.650 Euro.

Weitere mögliche Steuernachzahlung:

Doch kann noch mehr dazu kommen. Verkaufst du das dritte Gebäude beispielsweise erst im vierten Jahr, werden die beiden vorherigen Objektveräußerungen rückwirkend umqualifiziert als Objekte des gewerblichen Grundstückshandels. Die nun vergangenen Jahre musst du nicht nur nachzahlen, sondern jeden vergangenen Monat sogar mit 0,5 Prozent Steuernachzahlung zusätzlich verzinsen.

Wer zahlt Grundsteuer bei Hausverkauf?

Die Grundsteuer wird üblicherweise am 1. Januar des Jahres festgesetzt und ist vom Eigentümer somit sofort bis zum Ende des laufenden Jahres zu zahlen. Wegen dieser gesetzlichen Grundsteuervorschrift hat ein etwaiger Verkauf während des laufenden Jahres also keinen Einfluss auf die bereits gezahlte Steuer für den Eigentümer. Der Käufer muss sie theoretisch nicht zahlen.

Da der Verkäufer dadurch aber Verlust macht, kann er im Kaufvertrag die Grundsteuer schuldrechtlich so aufteilen, dass sie der Erwerber ab dem Zeitpunkt des Kaufs übernimmt. Der Notar kann dies entsprechend im Kaufvertrag festsetzen.

Wann zahlen Käufer Steuer beim Immobilienkauf?

Bei jedem Immobilienverkauf sind Grunderwerbsteuer zu entrichten. Diese zahlt immer der Käufer der Immobilie. Der Satz der Grundsteuer variiert je nach Bundesland. Der Käufer muss zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent des Kaufpreises an das Finanzamt entrichten. Die Grunderwerbsteuern zählen zu den Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf, und sind nur ein Teil der Nebenkosten, die der Käufer beim Immobilienerwerb entrichten muss.

 

Kilian Treß12.08.2022

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