Altes Haus kaufen: Darauf müssen Käufer achten

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Wer an seinem Wunschort bauen will, muss derzeit oft lange auf ein Grundstück warten. Dagegen ist der Kauf eines alten Hauses zeitsparend und womöglich sogar günstiger. Darauf müssen Altbaukäufer achten.

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Wer ein altes Haus kauft, kann ein Schnäppchen machen. Es gilt jedoch auch Neben- und Sanierungskosten einschätzen zu können, damit die Immobilie sind nicht als Groschengrab entpuppt. Foto: istock.com / Boogich

Ein altes Haus zu erwerben, ist für viele äußerst attraktiv. Schließlich ist der Kaufpreis oft günstiger als der eines Neubaus und die Bestandsimmobilie befindet sich auch meist in einer bereits gewachsenen Umgebung: eine gute Infrastruktur ist vorhanden und die nächste Bushaltestelle, Arztpraxis oder Grundschule ist auch in der Nähe. Zudem fällt die Bauzeit komplett weg, weshalb mit dem Einzug oft nicht lang gewartet werden muss.

Dennoch gibt es beim Kauf einer gebrauchten Immobilie auch Nachteile. Nicht jede Immobilie erfüllt auch die Erwartungen oder den Geschmack des Kaufinteressenten. Mit der Zeit könnte sich auch ein Renovierungsstau gebildet haben und der Käufer muss etliche Modernisierungsmaßnahmen einplanen. Im Gemäuer können auch schwer erkennbare Baumängel verborgen sein oder es liegen gar Altlasten auf dem Grundstück. Die Kosten notwendiger Sanierungen drücken zwar den Kaufpreis, Laien können vorhandene Baumängel aber meist schwer abschätzen.

Altes Haus kaufen: Vorteile und Nachteile auf einen Blick

Vorteile altes Haus kaufenNachteile altes Haus kaufen
Bauplanung und Bauzeit entfälltOft aufwändige Modernisierung, Renovierungen oder Sanierungen nötig
Bauplatz an WunschortBauschäden oder Baumängel schwer einzuschätzen
Hohe NachhaltigkeitBauliche Änderungen nur bedingt möglich
Modernisierungsmaßnahmen werden staatlich gefördertEventuelle finanzielle und rechtliche Altlasten
Oft zentrale Lage mit gewachsener InfrastrukturKein Einfluss auf Lage

Besichtigung: Worauf kommt es an

So manches alte Haus erweckt den Anschein eines regelrechten Immobilien-Schnäppchens. Doch kann sich der Kauf schnell als Groschengrab entpuppen. Deshalb ist es wichtig, schon im Vorfeld zu klären, ob und welche Renovierungsarbeiten nötig sind – und wie viel diese ungefähr kosten. Käufer sollten deswegen auch dringend mehrere Besichtigungen – unter Umständen mit einem Sachverständigen – durchführen, bei denen gezielt nach möglichen Schwächen des Hauses gesucht wird. Kernfragen sind: Ist der Keller oder das Dach feucht? Sind Heizung, Wasserleitungen oder Elektrik veraltet? Gibt es möglicherweise Schimmel oder Anzeichen von Pilzbefall? Und: Wie wurden bislang entstandene Schäden beseitigt?

Erst nach einer sorgfältigen Bestandsaufnahme können sich Immobilienkäufer ein Bild davon machen, ob ein altes Haus wirklich günstig ist oder nicht. Ist die Immobilie an sich in Ordnung, sollten Kaufinteressenten in jedem Fall auch einen Blick ins Grundbuch werfen: Darin erfahren sie, ob etwa Dritte Rechte an ihrem Grundstück haben, wie etwa ein Wege- oder Leitungsrecht.

Feuchtigkeit, Bausubstanz, Fassade, Fenster und Dämmung

Alte Häuser können oft unter Feuchtigkeit leiden. Von außen ist das nur kaum zu erkennen: Kaufinteressierte achten hier von innen auf die äußeren Wände des Hauses, vor allem auch rund um die Fenster. Dort können aufgrund von baulichen Mängeln sogenannte Wärmebrücken bestehen. Das sind Bereiche des Hauses, an dem die Wärme schneller als an anderen nachaußen gelangt und sich dort vor allem in den kalten Monaten auch Feuchtigkeit ansetzt. In Kombination mit einem schlechten Lüftungsverhalten des Vorbesitzers bildet sich an diesen Stellen schnell Schimmel oder Pilze. Das wirkt sich aber auf die Bausubstanz aus und kann relativ einfach behoben werden.

Ein anderer Grund für Feuchtigkeit können aber auch Risse im Mauerwerk sein. Und die haben mitunter große Folgen. Im Beton sind zwar Risse bis 0,4 mm je nach Betonbauteil noch zulässig, sollten dann aber schon von einem Sachverständigen geprüft und eingeschätzt werden.

Gründe für Risse im Mauerwerk

  • Eindringen von Feuchtigkeit bedingt durch ein defektes Dach oder fehlende Nässesperre unter dem Haus.
  • Absacken des Hauses.
  • Dehnungsrisse oder Schwindrisse durch wechselnde, jahreszeitbedingte Kälte- oder Hitzeperioden

In jeden Fall muss dann ein Sachverständiger prüfen, ob die Risse sich noch erweitern. Vor allem beim Absacken des Hauses muss festgestellt werden, ob der Prozess bereits abgeschlossen ist.

Info

Um Risse zu prüfen, kann ein Rissbreitenlineal zur Besichtigung mitgenommen werden. Damit haben Interessierte das richtige Werkzeug in der Hand, um Risse selbst abzumessen.

Fenster und Dämmung

Im 20. Jahrhundert spielte das Thema Dämmung bei Bauherren noch eine untergeordnete bis gar keine Rolle. Mitunter müssen sogar Häuser, die erst 25 Jahre alt sind, energetisch saniert werden.

Darauf achten Kaufinteressenten:

Es gilt sich deswegen einen genauen Überblick zu verschaffen, ob, wo und mit welchem Material bereits Wärmedämmung installiert wurde. Das Nachrüsten ist zwar relativ einfach, kostet aber pro Quadratmeter zwischen 100 und 200 Euro. Unter Umständen müssen auch die alten Fenster und die Rahmen getauscht werden.

Info

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Das Dach

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Bilden Ziegel oder Dachpfannen keine geraden Linien, ist das mitunter ein Hinweis auf schwere Schäden. Foto: finecki / stock.adobe.com

Ist das Dach undicht, hat das unter Umständen schwerwiegende Folgen. Tritt Wasser ein, kann das nicht nur dem Dachstuhl und der Bausubstanz schaden, Schimmel oder Pilzbefall können eine weitere Folge sein. Aber auch ein augenscheinlich intaktes Dach kann Erneuerungsbedarf haben. Grundsätzlich gilt es, die Dacheindeckung nach etwa 50 bis 60 Jahren zu erneuern. Je nach Lage auch schon früher. Liegt das Dach beispielsweise oft im Schatten, trocknet es langsamer ab als gewöhnlich. Das begünstigt auf Dauer Mooswachstum. In erster Linie ist das zwar noch kein Schaden, zunehmende Vermoosung und großflächigeres Wachstum hingegen können den Abfluss des Regenwassers behindern. Das schadet langfristig wiederum dem Dach, weil stehendes Wasser ins Innere eindringen kann und gar dem Dachstuhl zusetzt.

Darauf achten Kaufinteressenten:

Von außen: Sind alle Ziegel und Dachpfannen intakt und bilden sie insgesamt gerade Linien? Sind krumme Linien und deutliche Verschiebungen der Ziegel zu erkennen, lässt das mitunter auf schwere Schäden des Dachstuhls schließen. Mitunter müssen nur die querliegenden Dachlatten erneuert werden, dazu muss das Dach dennoch komplett ab- und wieder eingedeckt werden. Sind aber die Dachsparren, also die dicken Holzträger defekt, wird es deutlich teurer.
Von innen: Sind von innen verfärbte, feuchte oder morsche Stellen unter der Dachkonstruktion zu erkennen, sind das Anzeichen für ein defektes, undichtes Dach. Dann muss unter Umständen partiell neu eingedeckt werden. Womöglich muss dann aber auch die Dämmung – wenn bereits vorhanden – erneuert werden.
Holzmehl unter dem Dach oder gar kleine Löcher in Dachsparren oder -Latten sind oft ein Anzeichen, dass der Dachstuhl von Holzwürmern befallen ist.

Tipp: Ein Dachdecker kann bei einem Vor-Ort-Termin das Dach auf Mängel untersuchen.

Elektrizität und Stromleitungen

altes Haus kaufen, FI-Schalter, Foto: marcus hoffmann / adobe.stock.com
Ein FI-Schalter ist ein Indiz, dass die Elektrik des alten Hauses bereits modernisiert wurde. Foto: marcus hoffmann / adobe.stock.com

Es gibt keine gesetzlichen Regeln, wann Stromleitungen erneuert werden müssen. Dennoch reicht zunächst ein Blick in den Stromkasten, um zu erkennen, ob nicht doch gehandelt werden sollte. Seit 1984 ist der sogenannte FI-Schalter in Neubauten Pflicht. Dieser „Fehlerstrom-Schutzschalter“ dient der Sicherheit. Ist ein Stromkreis defekt, weil der Strom beispielsweise wegen einer fehlerhaften Isolierung über metallene Gegenstände abfließt, wird er binnen Millisekunden unterbrochen. Das kann unter Umständen leben retten. Gelangt nämlich eine Person in den Stromkreis, unterbricht der FI-Schalter ebenfalls den Stromkreis automatisch.  

Ein nachträglicher Einbau eines Fehlerstromschutzschalters ist in der Regel für einen Fachmann unkompliziert möglich. Das Erneuern elektrischer Leitungen ist dazu meistens nicht notwendig.

Dennoch können sie in die Jahre gekommen sein und für heutige Anforderungen nicht mehr ausreichen. Laufen Fernseher, Computer, Waschmaschine und Co. sind sie schnell überlastet und die Sicherungen springen heraus.

Darauf achten Kaufinteressenten:

  • Gibt es einen modernen Sicherungskasten und ist ein FI-Schalter verbaut? Ist alles vorhanden, ist das ein Indiz für eine moderne Elektroanlage.
  • Reicht die Anzahl der Steckdosen aus? Gibt es beispielsweise nur eine Steckdose im Wohnzimmer, herrscht aber Handlungsbedarf. Dann müssen neue Schächte geklopft und Kabel verlegt werden. Die alten Kabel werden dann direkt miterneuert.
  • Welchen Zustand haben die Steckdosen und Lichtschalter? Machen Steckdosen und Lichtschalter einen negativen Gesamteindruck, kann das ein Indiz für eine veraltete Elektroanlage sein. Dann gilt es genau zu prüfen, ob nicht alles ausgetauscht werden muss.

Wasserleitungen

Grundsätzlich gilt: Je älter die Gebäude, desto häufiger treten Leitungswasserschäden auf. Werden heutzutage in Neubauten moderne und langlebige Kunststoffrohre verlegt, so liegen in Altbauten mit großer Wahrscheinlichkeit Wasserrohre aus Stahl oder Kupfer. Ihre Lebensdauer liegt bei etwa 25 bis 30 Jahren. Das bedeutet, dass bei alten Häusern aus Mitte oder Ende des 20. Jahrhunderts die Rohre saniert werden sollten. Ob Rohre beschädigt sind, kann ein Installateur feststellen. Klar ist aber, ob alt oder neu: Laut Gebäudeenergiegesetz (GEG, früher EnEV) müssen Warmwasserleitungen, die durch Kalträume wie einem Keller verlaufen, gedämmt werden. Auch die Dicke der Rohrisolierungen ist vorgeschrieben

Heizsystem

Bei der Inspektion des Hauses sollte das Heizsystem besonders kritisch beäugt werden. In älteren Häusern können noch Elektrospeicherheizungen installiert sein. Die verbrauchen viel Strom und weisen einen sehr schlechten Wirkungsgrad auf, sie sollten getauscht werden. Unabhängig davon ob Öl oder Gas: Sind Heizsysteme älter als 30 Jahre – Ausnahme sind Brennwert oder Niedertemperaturkessel –  müssen sie laut Gebäudeenergiegesetz (GEG, früher EnEV) sogar modernisiert oder ganz ausgetauscht werden. Ein neuer Ölheizkessel kann mit etwa 6.000 Euro und mehr zu Buche schlagen. Hinzukommt mitunter das Austauschen der Stahl- und Kupferrohre. Sie können schon nach 25 Jahren Schäden aufweisen und undicht sein.

Altlasten

Ebenfalls eine Kostenfalle kann es sein, wenn das Grundstück der gebrauchten Immobilie mit Altlasten belastet ist. Das können zum Beispiel Chemikalien, Gifte oder Bomben aus dem zweiten Weltkrieg sein. Ob ein Altlastenverdacht besteht, kann man zum Beispiel im Altlastenkataster nachsehen.

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Kaufpreis, Kosten und Kalkulation

Hinsichtlich der Preisfindung gibt es mehrere Modelle: Entweder die Immobilie wird vom Verkäufer oder Makler zu einem Festpreis oder auf Verhandlungsbasis angeboten. Neben dem herkömmlichen Kauf gibt es auch das Bieterverfahren als Erwerbsmodell: Dabei geben alle potenziellen Interessenten ihr Gebot ab. Den Zuschlag erhält in der Regel derjenige, der den höchsten Preis bietet. Für den Verkäufer sind die Gebote jedoch – anders als bei einer Versteigerung – nicht bindend: Er ist frei, auch das Höchstgebot abzulehnen, wenn er glaubt, anderweitig noch einen höheren Preis erzielen zu können.

Wer eine gebrauchte Immobilie erwirbt, zahlt nicht nur den Kaufpreis, sondern muss auch die Kaufnebenkosten beachten. Diese können unterschiedlich hoch ausfallen. Hinzu kommen, je nach Zustand des Hauses, die Kosten für gesetzlich vorgeschriebene Sanierungen, die das GEG vorschreibt.

Achtung

Sanierungspflichten des GEG (früher EnEV)

  • Die oberste Geschossdecke oder alternativ das Dach müssen gedämmt werden.
  • Wird ein Bauteil erneuert oder ausgetauscht, muss es anschließend die Wärmedämmwerte des Referenzgebäudes erreichen.
  • Gas- und Ölheizungen, die älter als 30 Jahre sind, müssen getauscht werden
  • Mehr Informationen zum GEG gibt es hier oder bei unserem Partnerportal bauen.de

Kostenübersicht - Altes Haus kaufen

  • In vielen Fällen ist eine Maklerprovision zu zahlen, die je nach Region variieren kann und zuzüglich zum Kaufpreis zu entrichten ist. Seit Ende 2020 gilt aber die Provisionsteilung beim Bestellerprinzip, so dass der Verkäufer, wenn er den Makler beauftragt hat, mindestens die Hälfte bezahlen muss.
  • Für den Notar und die Eintragung ins Grundbuch fallen rund 1,5 bis zwei Prozent an.
  • Auch der Staat verdient mit: Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland bei 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises.
  • Kosten für ein Gutachten, um den aktuellen Verkehrswert des alten Hauses zu ermitteln
  • Versicherungen für das Wohngebäude sowie für Vermieter die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht.
  • Kosten für Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen.

Förderungen

Wer ein altes Haus kauft, kann Förderungen vom Staat zur Modernisierung erhalten. Dazu gibt es grundsätzlich verschiedene Kredite, die unter Umständen miteinander kombiniert werden können.

KfW-Programme

Altes Haus kaufen, Dachboden, Dachdämmung, Foto: hanohiki / stock.adobe.com
Die oberste Geschossdecke oder alternativ das Dach alter Häuser müssen nach GEG gedämmt werden. Foto: hanohiki / stock.adobe.com

Bis zum 30. Juni 2021 gibt es beispielsweise das „KfW-Wohneigentumsprogramm – Kredit 124. Der maximale Förderbetrag ist bei 100.000 Euro für den Kauf einer bestehenden Immobilie gedeckelt. Dieser Kredit ist mit den Förderkrediten "Energie­effizient Sanieren – Kredit (151, 152)“ kombinierbar.

Allerdings werden diese Förderprogramme am 1. Juli 2021 von der neuen „Bundesförderung für effiziente Gebäude“ (BEG) abgelöst. Wer ein Haus zu einem Effizienzhaus sanieren möchte, kann dann die neuen Förderungen beantragen.

Förderkredit für Sanierung, Neubau und Kauf

  • Bis zu 150.000 Euro Kredit je Wohneinheit für ein Effizienzhaus.
  • Bis zu 60.000 Euro Kredit je Wohneinheit für Einzelmaßnahmen, wie das Ersetzen des alten Ölkessels durch eine moderne Heiztechnologie.
  • zwischen 15 Prozent und 50 Prozent Tilgungszuschuss

Abschreibungen – so funktioniert die AfA

Wer ein altes Haus kauft, um es anschließend saniert zu vermieten, der kann von der AfA Gebrauch machen. Kauf- und Sanierungskosten von Gebäuden, insbesondere bei Baudenkmälern können über die Steuererklärung abgeschrieben werden, wodurch sich über Jahren Geld sparen lässt. Alles zur AfA bei Immobilien gibt es hier.

Der Kaufvertrag

Alles muss seine Ordnung haben. Ist das Haus letztlich inspiziert, Käufer und Verkäufer haben sich geeinigt, fehlt der Kaufvertrag. Der wird von einem Notar aufgesetzt – Grundstückskaufverträge sind in Deutschland nur mit einer notariellen Beurkundung rechtskräftig. Auch ein Kaufvorvertag, mit dem sich Käufer und Verkäufer über das Geschäft absichern, dass nicht doch an einen anderen verkauft wird, muss der Notar beurkunden. Er veranlasst auch die Auflassungsvormerkung, die zugunsten des Käufers im Grundbuch eingetragen wird, sowie die Eintragung des Eigentumsübergangs ins Grundbuch. Aber wie können sich Käufer vor versteckten Mängeln absichern?

Vor versteckten Mängeln schützen

Die gesetzliche Standardregelung sieht vor, dass der der Verkäufer die Immobilie ohne Mängel übergeben (§ 433 Abs. 1 S. 2 BGB) muss. Aber: Durch einen Gewährleistungssauschluss im Kaufvertrag, der bei Gebrauchtimmobilien üblich ist, scheidet eine Mängelhaftung für dem Verkäufer unbekannte Mängel aus. Unter einem Mangel versteht sich die Abweichung des Ist-Zustands von der vertraglich niedergelegten Soll-Beschaffenheit. Inwieweit der Käufer in spe aber gewisse Mängel hinnehmen muss, hängt auch vom Alter der Immobilie ab. Ist beispielsweise der Keller eines 1920 errichteten Gebäudes feucht, kann der Käufer vom Verkäufer keinen Nachweis einer Kellerabdichtung verlangen. Grund: Zu dieser Zeit war der Einbau von Horizontal- und Vertikalsperren noch nicht üblich (OLG Brandenburg, Az.: 5 U 75/12). Dies gilt allerdings nicht, wenn der Verkäufer eine entsprechende Ausstattung versprochen hat, diese aber fehlt. Die Aufklärungspflicht hat demnach dort ihre Grenzen, wenn es sich um eine übliche Bauweise zur Bauzeit handelt. Es gilt aber, um so besser bei der Besichtigung auf mögliche Mängel geachtet wird, desto geringer das Risiko. Es gilt: „gekauft wie gesehen.“

Gekauft wie gesehen – was bedeutet das?

Ausdrücke wie „Gekauft wie gesehen“ oder „Gekauft wie es steht und liegt“ sind oft im Kaufvertrag zu lesen. Sie besagen, dass der Käufer des alten Hauses keine Gewährleistungsrechte geltend machen kann, sollten sich nach dem Kauf Mängel zeigen. Dies bezieht sich aber ausschließlich auf offensichtliche Mängel wie Risse in der Fassade, die der Käufer bei der Besichtigung durchaus selbst hätte erkennen können. Erwirbt der Käufer die Immobilie mit dem Zusatz „Gekauft wie gesehen“, spielt es keine Rolle, ob er das Objekt tatsächlich untersucht hat oder ob ein Sachverständiger einen genauen Blick darauf geworfen hat. Abzugrenzen hiervon sind aber arglistig verschwiegene Mängel, von denen der Käufer wusste wie etwa Schimmelbefall, der unter der Tapete ist oder Asbest im Gebäude. Dann greift der Gewährleistungsausschuss nicht.

Was ist der Gewährleistungssauschluss?

Bei einem vorsätzlichen und arglistigen Verschweigen von Mängeln durch den Käufer greift der Gewährleistungsausschluss nicht und der Käufer kann Ansprüche geltend machen: Handelt es sich um einen Bestandsbau, enthalten so gut wie alle Kaufverträge einen Gewährleistungs- beziehungsweise Sachmängelausschluss. Deshalb kann der Käufer Mängelrechte nur dann geltend machen, wenn

  • beide Parteien im Kaufvertrag eine bestimmte Beschaffenheit vereinbart haben.
  • der Verkäufer eine bestimmte Beschaffenheit der Immobilie garantiert.
  • der Mangel zwischen der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags und dem Besitzübergang eintritt.
  • der Käufer dem Verkäufer nachweisen kann, dass er einen Mangel arglistig verschwiegen hat.

Da der Verkäufer Offenbarungspflichten hat, muss er den Käufer über Mängel wie verbaute Asbestmaterialien, aber auch Überflutungsgefahr oder einen Hausschwammbefall informieren. Hat der Verkäufer Garantie für die Beschaffenheit übernommen oder einen Mangel arglistig verschwiegen, kann er sich nicht auf einen Gewährleistungsausschluss berufen. Selbst erfolgreich behobene Mängel müssen dem Käufer mitgeteilt werden. Am besten mit der Rechnung von der Beseitigung.

Zur Arglist zählt, wenn der Verkäufer dem Käufer einen Mangel verschweigt und sich darüber bewusst ist, dass der Vertrag scheitern könnte, wenn der den Mangel offenbart. Ebenfalls unter arglistiges Verhalten fällt, wenn der Verkäufer den Mangel möglich hält oder einen vorliegenden Mangel anzweifelt, obwohl er von dessen Bestehen weiß.

Tritt ein arglistig verschwiegener Mangel später zutage, muss der Verkäufer die Kosten für die Beseitigung des Mangels zahlen. Weigert er sich, hat der Käufer das Recht vom Kaufvertrag zurückzutreten oder den Kaufpreis zu mindern. Nach § 438 Abs. 3 BGB gilt bei arglistig verschwiegenen Mängeln die regelmäßige Verjährungsfrist gemäß § 199 BGB von drei Jahren, die erst beginnt, wenn der Käufer von dem Mangel Kenntnis erlangt.

Fazit: Dann lohnt sich der Kauf einer Bestandsimmobilie

Wer ein altes Haus kauft, zahlt meist weniger als für einen gleich großen Neubau. Und meist lohnt sich der Kauf auch, denn die aktuellen Zinsen fürs Darlehen sind in der Regel günstiger als die Miete für eine vergleichbare Immobilie. Hinzu kommen die lukrativen Förderprogramme. Zudem gehört dem Käufer die Immobilie nach Tilgung des Darlehens und ist somit ein wesentlicher Bestandteil der Altersvorsorge. Wer die Sanierungskosten also gut einschätzen kann und einen vertretbaren Kaufpreis aushandelt, hat gute Möglichkeiten ein altes Haus in eine moderne Immobilie mit Charme zu verwandeln.

25.06.2021


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