Mieter stirbt: Wer zahlt die Miete?

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Stirbt der Mieter, stellt sich für Vermieter zwangsläufig die Frage, wie es mit dem Mietvertrag weitergeht. Dieser bleibt zunächst bestehen - und Hinterbliebene rücken automatisch als neue Mieter nach. Dennoch gibt es einiges zu beachten. Das müssen Vermieter wissen.

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Der Tod eines Mieters stellt Vermieter und Angehörige vor viele Fragen. Der Mietvertrag bleibt aber zunächst bestehen: Mitbewohner des Verstorbenen dürfen in der Regel in der Wohnung bleiben. Foto: zinkevych/ fotolia

Der Tod eines Mieters ist für Angehörige ein schwerer Verlust – gleichzeitig stellt er den Vermieter vor viele offene Fragen. Denn im Mietrecht gelten beim Tod des Mieters strenge Vorschriften. Der Mietvertrag bleibt zunächst bestehen. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) regelt nämlich genau, wer als Nachfolger in den Mietvertrag eintritt. Dies orientiert sich vor allem daran, ob der verstorbene Mieter mit Angehörigen oder alleine in der Wohnung gelebt hat.

Mieter stirbt: Mietvertrag bleibt bestehen

Hat der Verstorbene mit mehreren Personen in der Wohnung gelebt, regelt sich die Nachfolge danach, wer außer ihm den Mietvertrag unterzeichnet hat: „Wenn beispielsweise der Ehegatte oder Lebensgefährte den Mietvertrag ebenfalls unterschrieben hat, tritt der überlebende Mieter in das Mietverhältnis ein“, erklärt Rudolf Stürzer, Vorsitzender von Haus und Grund München. 
Habe der Verstorbene den Mietvertrag aber alleine abgeschlossen, treten die Personen, die mit ihm einen gemeinsamen Haushalt führten, in folgender Rangfolge in den Mietvertrag ein

  • Ehegatte oder Lebenspartner Kinder
  • Andere Verwandte oder verschwägerte Angehörige
  • Sonstige Haushaltsangehörige
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Unser Mietrechts-Experte: Rudolf Stürzer, Vorsitzender von Haus und Grund München Foto: Haus und Grund München

Doch es ist nicht möglich, dass plötzlich ein Onkel des ehemaligen Mieters auftaucht, um sich die schicke Stadtwohnung zu schnappen. „Um den Mietvertrag zu übernehmen, müssen die jeweiligen Personen beweisen, dass sie mit dem Verstorbenen dauerhaft in einem Haushalt gelebt haben“, sagt Stürzer. Der Experte betont außerdem, dass Eintrittsberechtigte im Zweifelsfall konkrete Beweise vorlegen müssen. Sie müssen belegen, dass sie mit dem Verstorbenen länger im gemeinsamen Haushalt zusammengelebt haben.

Manchmal möchten die überlebenden Mitbewohner aber auch einfach nicht alleine in der Wohnung zurückbleiben. Sie haben dann die Möglichkeit, dem Vermieter diese Entscheidung innerhalb eines Monats nach dem Tod des Mieters mitzuteilen. Erhält der Vermieter innerhalb der sogenannten Überlegungsfrist ein Ablehnungsschreiben, bleibt der Mietvertrag dennoch bestehen. „Wenn kein Mitmieter, Lebenspartner oder Familienangehöriger die Wohnung übernimmt, tritt automatisch der Erbe in den Mietvertrag ein“, erklärt Ulrich Ropertz, Geschäftsführer des Deutschen Mieterbundes.

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Form des Ablehnungsschreibens

Übrigens: Diese sogenannte Ablehnungserklärung muss in keiner bestimmten Form verfasst sein. Es genügt ein kurzes Schreiben mit eindeutigem Betreff und Unterschrift. Dieses müssen Vermieter dann als rechtskräftige Ablehnung akzeptieren.

Der Erbe übernimmt den Mietvertrag ebenfalls, wenn der Verstorbene alleine in seiner Wohnung gelebt hat.

Kündigungsmöglichkeiten für Vermieter

Laut BGB treten Personen, die mit dem Verstorbenen einen gemeinsamen Haushalt führten, automatisch und unmittelbar nach dem Ableben des Mieters in das Mietverhältnis ein – egal ob derjenige dies zunächst möchte oder nicht. Vermieter können ebenfalls keinen Einfluss darauf nehmen, wer den Mietvertrag übernimmt.

Selbst wenn zwischen dem Vermieter und dem eingetretenen Mieter keine Sympathie herrscht, sind ihm die Hände gebunden. Denn es ist ihm nicht möglich, grundlos die Kündigung auszusprechen – der Vermieter muss sich also mit dem Nachfolger arrangieren.

Doch unter bestimmten Voraussetzungen räumt der Gesetzgeber dem Vermieter ein außerordentliches Kündigungsrecht ein. „Dafür muss der Vermieter jedoch einen wichtigen Grund haben, der das Mietverhältnis unzumutbar macht“, sagt Stürzer. Beispiele wären etwa:

  • Zwischen dem Mieter und dem Vermieter herrscht eine persönliche Feindschaft.
  • Der neue Mieter ist finanziell unzuverlässig 
  • Der neue Mieter ist kriminell oder hat den Hausfrieden bereits mehrere Male gestört.
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Kündigt der Vermieter dem Mietvertrag, müssen sich die Hinterbliebenen in der Regel um die Renovierung und Räumung der Wohnung kümmern. Foto: iStock/ KatarzynaBialasiewicz

Liegt einer oder mehrere dieser Gründe vor, darf der Vermieter dem neuen Mieter innerhalb der Überlegungsfrist außerordentlich mit gesetzlicher Frist von drei Monaten kündigen.

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BGH stärkt Kündigungsschutz für nachgerückte Mieter

Im Januar 2018 hat der BGH den Kündigungsschutz für nachgerückte Mieter erneut gestärkt: Im verhandelten Fall ist der Lebensgefährte einer verstorbenen Mieterin in den Mietvertrag eintreten. Der Vermieter wollte dem Lehrling daraufhin kündigen, weil er vermutete, dass er die Miete nicht zahlen könne. Die Vermutung, dass der nachgerückte Mieter nicht zahlungsfähig sei, wertete das BGH nicht als wichtigen Grund. Daher wies das Gericht die Klage des Vermieters zurück.

Übernimmt jedoch der Erbe den Mietvertrag, benötigt der Vermieter keinen besonderen Grund, um ihm zu kündigen. Es genügt, sich an die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten zu halten. Jedoch muss der Vermieter beachten, dass er sein Kündigungsschreiben an alle Erben richtet.

Übergang des Mietvertrags: Rechte und Pflichten von Vermietern

Wenn keine Partei kündigt, läuft der Mietvertrag laut BGB automatisch und unmittelbar mit dem Nachfolger weiter. „Damit sind beide Parteien geschützt: Mitbewohner des Verstorbenen dürfen in der Wohnung bleiben und der Vermieter kann seine Ansprüche aus dem Mietvertrag weiterhin geltend machen“, sagt Ropertz. Denn der Nachfolger übernehme alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag des Verstorbenen.

Vermieter müssten daher berücksichtigen, dass alle Konditionen des Altvertrages auch für den nachgerückten Mieter gelten: Abmachungen zu Schönheitsreparaturen oder Nebenkosten, die Vermieter mit dem verstorbenen Mieter getroffen haben, bleiben bestehen. Ebenfalls können Vermieter auch nicht einfach die Miete erhöhen. Möchten sie diese anheben, müssen sie dies durch eine Mieterhöhung  durchsetzen, die den gesetzlichen Vorgaben entspricht.

Mieter stirbt, Schönheitsreparaturen, Foto: iStock/ Tempura
Stirbt der Mieter, haften die nachgerückten Mieter für Schäden in der Wohnung – sie müssen also unter Umständen renovieren. Foto: iStock/ Tempura

Vermieter dürfen jedoch laut BGB vom neuen Mieter eine Kaution verlangen – auch dann, wenn der verstorbene Mieter keine zahlen musste (BGB § 563b Abs. 3).

Nachgerückte Mieter oder Erben müssen aber auch für die Schulden des Verstorbenen einstehen, erklärt Rudolf Stürzer: „Sie haften sowohl für Mietschulden, rückständige Betriebskosten als auch Schäden in der Wohnung.“ Problematisch könne es für Vermieter aber werden, wenn der Hinterbliebene sein Erbe ausschlägt – denn dann bleibe der Vermieter unter Umständen auf Renovierungs- und Räumungskosten sitzen.

Was passiert, wenn kein Erbe vorhanden ist?

Bei alleinstehenden Menschen kann es sein, dass es keine Erben gibt oder diese nicht auffindbar sind. Manchmal schlagen Erben ihre Erbschaft auch aus – Fälle, die für Vermieter besonders schwierig sind. Denn zum einen besteht die Gefahr, auf ausstehenden Kosten sitzen zu bleiben. Zum anderen soll die Wohnung auch schnellstmöglich weitervermietet werden. „Vermieter dürfen aber auf keinen Fall die Wohnung einfach betreten und leerräumen, wenn sich kein Erbe meldet“, warnt Mietrechtsexperte Stürzer. Denn dies käme einem Hausfriedensbruch gleich. Räumt der Vermieter außerdem die Wohnung aus und dann tauchen etwa doch noch Erben auf, könnten diese Schadensersatzansprüche geltend machen.

Melden sich keine Erben, sollten Vermieter zunächst das Nachlassgericht kontaktieren. Dort erfahren sie, ob es Erben gibt, an die sie sich wenden können.

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Mietvertrag nicht vergessen!

Um beim Nachlassgericht herauszufinden, wer als Erbe der Wohnung infrage kommt, benötigt der Vermieter ein berechtigtes Interesse. In der Regel genügt es dafür, den bestehenden Mietvertrag mitzubringen.

„Falls sich die Erben auch dann nicht melden, sollten Vermieter beim Amtsgericht eine Nachlasspflegschaft für Kündigung und Räumung beantragen“, rät Stürzer. Das Amtsgericht beauftragt dann einen sogenannten Nachlasspfleger. Dieser kümmert sich als Stellvertreter der Erben um den Nachlass, also auch die Abwicklung des bestehenden Mietvertrages. Außerdem kann der Vermieter ihm gegenüber die Kündigung aussprechen. Je nach Auftrag kümmert sich der Nachlasspfleger dann um folgende Dinge:

  • Zahlen der ausstehenden Miete aus dem Vermögen des Verstorbenen
  • Begleichen von entstandenen Forderungen aus der Nebenkostenabrechnung
  • Kosten für Schönheitsreparaturen
  • Räumung der Wohnung

Übrigens: Beauftragt der Vermieter einen Nachlasspfleger, entstehen ihm dadurch keine Kosten: In der Regel wird die Nachlasspflegschaft aus dem Vermögen des Verstorbenen bezahlt. Hat der Mieter kein Geld hinterlassen, kommen auf den Vermieter dennoch keine Kosten zu – die Kosten für den Nachlasspfleger trägt der Staat.

So sollten Vermieter bei ausstehenden Mietschulden handeln

Mieter stirbt, Nachlasspfleger, Foto: iStock/ georgeclerk
Der Nachlasspfleger darf die Wohnung des Verstorbenen betreten, um den Wert des Nachlasses festzustellen. Foto: iStock/ georgeclerk

Die Mietschulden des Verstorbenen zählen zu den sogenannten Nachlassverbindlichkeiten. Diese werden grundsätzlich aus dem Nachlass oder von den Erben bezahlt. Problematisch kann es jedoch werden, wenn die Schulden den Nachlass übersteigen. Haben die Erben dann beispielsweise die Haftung auf den Nachlass beschränkt und eine Nachlasspflegschaft angeordnet bleiben Vermieter möglicherweise auf einem Teil der Schulden sitzen.

Gibt es keinen gesetzlichen Erben oder schlägt der Erbe die Erbschaft aus, geht der Nachlass ebenfalls auf den Landesfiskus über. Der Nachlasspfleger besichtigt dann in der Regel die Wohnung und versucht, das Hab und Gut des Verstorbenen zu verwerten. Manchmal besitzt der ehemalige Mieter nämlich noch Wertgegenstände, Bargeld im Schrank oder aber einen Bausparvertrag. Dann haben Vermieter gute Chancen, dass entstandene Schulden beglichen werden.

Besaß der Verstorbene aber kaum oder kein Vermögen, bleibt der Vermieter auf den Mietschulden oder einem Teil davon sitzen. Denn der Staat haftet nur bis zur Höhe des Nachlasswertes.


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