Winterdienst: Wann Mieter und Eigentümer Schnee räumen müssen

Wenn der Schnee liegen bleibt, muss geräumt werden. Doch oft ist nicht klar, wer für das Schneeräumen zuständig ist und wie oft geräumt werden muss. Deshalb erklären wir alle Pflichten rund um den Winterdienst – für Mieter, Vermieter und Eigentümer. Inklusive Schneeräumplan zum Download.

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Winterdienst: Schneeräumplan zum Aushang im Hausflur

Du bist Vermieter und willst den Winterdienst organisieren? Hier findest du einen Schneeräumplan für deine Mieter.

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Winterdienst: Wer ist fürs Schneeräumen verantwortlich?

Generell zuständig für die Verkehrssicherheit auf öffentlichen Straßen und Wegen sind die Gemeinden. Die können aber die Sicherheit für Gehwege auf die Anlieger übertragen, also im Regelfall auf die Grundstückseigentümer.

Müssen Mieter Winterdienst machen?

Die Verpflichtung des Mieters zum Winterdienst muss gewisse Anforderungen erfüllen, um gültig zu sein: „Voraussetzung ist ein klarer Hinweis auf die Räum- und Streupflicht im Mietvertrag“, sagt Rechtsanwalt Gerhard Frieser vom Eigentümerverband Haus & Grund Nürnberg. 

Alternativ wäre auch ein Absatz in der Hausordnung möglich, sofern diese wesentlicher Bestandteil des Mietvertrages ist. Auch müssen alle Rechte und Schneeräumpflichten geregelt sein, also zum Beispiel konkret, dass die Mieter eines Hauses abwechselnd streuen müssen.

Wann muss geräumt werden?

Zu welcher Uhrzeit Hausbesitzer, Vermieter oder Mieter ihren Winterdienst ausüben müssen, richtet sich nach der jeweiligen Ortssatzung ihrer Stadt oder Gemeinde.

Bei starkem Schneefall muss im Zweifel auch mehrmals am Tag geräumt und gestreut werden, laut Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Az.: VI ZR 49/03). Jedoch müssen Anwohner bei starken Schneewehen „nicht alle Viertelstunde raus“, beschwichtigt Rechtsanwalt Frieser, „sondern eben in regelmäßigen Abständen.“ Aber: Bei Glatteisbildung muss in der Regel unverzüglich gestreut werden. Wer hier sagt, ‚Streuen ist zwecklos‘, muss dies notfalls beweisen können (BGH, Az.: VI ZR 219/04).

Was muss geräumt werden?

Die Räum- und Streupflicht betrifft alle Gehwege entlang privater Grundstücke. Dazu zählen auch unbefestigte Wege. Abkürzungen und Nebenwege auf dem Privatgrundstück darf der Schneeräumpflichtige jedoch auslassen, solange der Hauptweg verkehrssicher ist. Wenn kein Bürgersteig am Zaun entlangläuft, müssen Anwohner eine Bahn am Straßenrand freischaufeln.

Für die häufigsten Sonderfälle rund um die Räumpflicht gibt es meist kommunale Regelungen, zum Beispiel:

• Verläuft ein Fußweg zwischen dem eigenen und dem Nachbarhaus, heißt es: Schneeschippen bis zur Mitte.
• Bei Kreuzungen gilt die Räumpflicht bis zur Fahrbahnkante.
• An Bushaltestellen sollen Bürger nicht die Gehwegmitte räumen und streuen, sondern den Fahrbahnrand, damit Fahrgäste den Bus erreichen können.

Vermieter: Pflichten beim Winterdienst

Auch wenn die Schneeräumpflicht per Mietvertrag auf den Mieter übertragen wurde, ist der Vermieter noch lange nicht von jeglicher Verantwortung befreit. Das sind seine weiteren Pflichten:

• Faire Organisation, zum Beispiel über einen Schneeräumplan
• Bereitstellung der notwendigen Geräte zum Schneeräumen und in der Regel auch des Streumaterials 
• Regelmäßige Überwachung, ob auch ordnungsgemäß geräumt und gestreut wurde
• Maßnahmen zum Schutz vor Dachlawinen und Eiszapfen

1. Organisation des Winterdienstes

Eine faire Aufteilung des Winterdienstes ist Pflicht. Steht im Mietvertrag zum Beispiel, dass alle Mietparteien gleichermaßen für den Winterdienst verantwortlich sind, muss das auch umgesetzt werden. „In diesem Fall ist es Sache des Vermieters, einen Schneeräumplan aufzustellen, damit klar ersichtlich ist, wann welcher Mieter die Arbeiten durchzuführen hat“, sagt Hans Jörg Depel, Geschäftsführer des Mieterverein Köln.

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2. Geräte und Material fürs Räumen und Streuen

In der Regel muss der Vermieter laut Rechtsanwalt Frieser alle notwendigen Geräte und Streumittel zur Verfügung stellen. Dazu zählen beispielsweise Schneeschaufel, Besen, Splitt oder Sand. Das Streumaterial kann auch zur Mieterpflicht gemacht werden, allerdings laut gängiger Rechtsprechung nur, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag steht oder nachträglich so vereinbart wurde. Streusalz ist übrigens in den meisten Satzungen der Kommunen verboten. Als Ersatz kommen stattdessen Asche, Sand oder Split zum Einsatz.

3. Kontroll- und Überwachungspflicht

Der Vermieter hat weiterhin eine Kontroll- und Überwachungspflicht, egal ob die Mieter oder der Winterdienst das Schneeräumen übernehmen. Das heißt, er muss regelmäßig prüfen, ob ordnungsgemäß geräumt und gestreut wurde (OLG Dresden 7 U 905/96; OLG Köln 19 U 37/95). Laut Rechtsexperten Friese reicht eine Kontrollroutine pro Monat dabei nicht. Er empfiehlt, eher zwei bis dreimal pro Woche, sonst haftet der Vermieter unter Umständen.

4. Verkehrssicherungspflicht

Auch wenn der Bürgersteig gesichert ist, Dachlawinen und Eiszapfen, von denen Gefahren für Fußgänger ausgehen oder parkende Autos beschädigen können, fallen in den Verantwortungsbereich des Eigentümers. Der muss auch Passanten mittels eines Warnschilds vor etwaigen Dachlawinen warnen. Verletzt eine abgehende Lawine einen Passanten, haftet der Eigentümer für den entstandenen Schaden.

Ist der Winterdienst umlagefähig?

Der Winterdienst ist umlagefähig, sofern die Umlage der Betriebskosten auf den Mieter im Mietvertrag wirksam vereinbart ist. In der Betriebskostenverordnung (BetriebsKV) werden die Kosten für den Winterdienst beziehungsweise die Schnee- und Eisbeseitigung zwar nicht separat aufgeführt. Sie fallen jedoch unter die Straßenreinigung unter Paragraf 2 Ziffer 8 BetriebsKV und sind damit umlagefähig.

• Mehr erfahren: Alle umlagefähigen Nebenkosten

Mieter: Pflichten und Rechte beim Schneeräumen

Sofern das Fegen beziehungsweise Räumen und Streuen im Mietvertrag wirksam vereinbart ist, müssen Mieter zum Winterdienst antreten. Sprich: Durch einen klaren Hinweis zur Räum- und Streupflicht im Mietvertrag, oder über einen Absatz in der Hausordnung, sofern dieser Bestandteil des Mietvertrages ist.

Daraus ergibt sich für den Mieter die Pflicht zum regelmäßigen und rechtzeitigen Räumen und Streuen.

• Wann geräumt werden muss, steht hier.
• Was geräumt werden muss, findest du hier.

Zum anderen haben Mieter beim Schneeschippen das Recht auf eine faire Aufteilung: Keiner von ihnen darf unangemessen benachteiligt werden. Laut einem Einzelfallurteil gibt es beispielsweise kein Gewohnheitsrecht, dass Erdgeschossmieter automatisch streuen müssen (OLG Frankfurt 16 U 123/8). Nur im Rahmen einer individuellen Vereinbarung wäre es denkbar, dass ein einzelner Mieter dauerhaft die Schaufel in die Hand gedrückt bekommt.

In der Regel können Mieter außerdem davon ausgehen, dass sie die nötigen Geräte und Materialien für den Winterdienst gestellt bekommen. In einigen Einzelfallurteilen wurde entschieden, dass der Mieter sein Streumaterial nur dann selbst anschaffen und bezahlen muss, wenn dies ausdrücklich so im Mietvertrag steht oder nachträglich vereinbart wurde (AG Wuppertal WM 82, 114: AG Bochum WM 81, U5, AG Witten WM 81, U5, AG Solingen WM 79, 239). Eine höchstrichterliche Rechtsprechung gibt es dazu allerdings bislang nicht.

Müssen Mieter auch auf Balkon und Dachterrasse Schneeräumen?

Für Balkon und Dachterrasse gibt es im Gegensatz zu Gehwegen keine generelle Schneeräumpflicht. Oft halten Vermieter aber eine solche Pflicht im Mietvertrag oder in der Hausordnung fest. In diesem Fall müssen Mieter auch Balkon und Dachterrasse von Eis und Schnee zu befreien.

Welche Mieter sind von der Schneeräumpflicht ausgenommen?

Altersschwache sind nicht zum Schneeräumen verpflichtet. Das haben im Falle von Mietern bereits mehrere Amts- und Landgerichte entschieden (z.B. AG Hamburg-Altona, Az.: 318A C 146/06). 

Vermieter müssen sich in diesem Fall selbst um den Schnee kümmern oder einen Räumdienst beauftragen. Die Rechnung dafür tragen aber wieder die Mieter, und zwar über die Nebenkostenabrechnung.

Achtung: Richter haben in der Vergangenheit auch andere Urteile gefällt und entschieden, dass kranke Mieter selbst für eine Vertretung am Schneeschieber sorgen müssen.

Winterdienst: Welche Regelungen gelten in der WEG?

In der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) fassen die Eigentümer in der Regel einen Beschluss, in dem sie den Winterdienst im Rahmen einer Hausordnung regeln. Alternativ können sie auch den Hausverwalter ermächtigen, eine Hausordnung aufzustellen. Dieser ist für die Durchführung der Hausordnung verantwortlich und kann jeden Eigentümer, der seiner Schneeräumpflicht nicht nachkommt, auch förmlich abmahnen (§ 27 WEG).

Die Wohnungseigentümer können auch mehrheitlich beschließen, einen Dritten mit dem Winterdienst zu beauftragen. Die Kosten dafür werden unter den Eigentümern aufgeteilt, meist nach der Größe ihres Anteils am Gemeinschaftseigentum.

Wer ist in einer WEG von der Schneeräumpflicht ausgenommen?

In der Wohnungseigentümergemeinschaft gilt: Ist ein Eigentümer als Rentner körperlich nicht mehr in der Lage, den Winterdienst zu erledigen, haftet laut einem Einzelfallurteil die WEG für Glatteisunfälle. In solchen Fällen ist der Verwalter anzusprechen und eine Ersatzlösung zu suchen, zum Beispiel die Beauftragung eines Dritten gegen Kostenerstattung (OLG Oldenburg, Az.: 1 U 77/13).

Nicht daheim: Muss ich mich um eine Vertretung für die Schneeräumpflicht kümmern?

Schneeräumen verpflichtet. Wer mit dem Winterdienst dran ist, aber nicht kann, muss sich in der Regel um eine Vertretung kümmern. „Das gilt für Mieter wie für Wohnungseigentümer, und egal ob es aufgrund von einer Geschäftsreise oder Urlaub ist“, sagt Frieser. Hier hilft bei den Nachbarn fragen: Meist findet sich einer, der den Schneeräumdienst übernimmt oder bereit ist, seine Schipp-Schicht zu tauschen.

Überwachen muss der ursprünglich Zuständige seine Vertretung nur im zumutbaren Rahmen. Wer zum Beispiel in den Urlaub fährt, hat zumindest laut einem Einzelfallurteil keine Überwachungspflicht (OLG Köln WuM 1995, 316). Vergisst der Vertreter den ihn übertragenen Schneeräumdienst, haftet er in der Regel selbst dafür. Wenn die Vertretung sich aber meldet, weil sie sich zum Beispiel das Bein gebrochen hat und doch nicht Schneeräumen kann, muss der ursprünglich Zuständige für weiteren Ersatz sorgen.

Praxistipps: Richtig Schneeräumen und Streuen

Damit das Schneeräumen und Streuen gut klappt und die Gehwege möglichst gründlich von Eis und Schnee befreit werden, haben wir drei Tipps:

1. Erst räumen, dann streuen: Zuerst mit dem Schneeschieber und Besen die obere Schneeschicht beseitigen, danach gefrorene Schnee- und Eisplatten mit Sand, Granulat oder Splitt bestreuen.
2. Die meisten Kommunen verbieten Streusalz, weil es die Umwelt zu stark belastet. Asche, Sand, Granulat oder Splitt sind eine gute Alternative. Solche abstumpfenden Mittel gibt es beispielsweise im Baumarkt oder beim städtischen Wertstoffhof. Viele Gemeinden stellen außerdem Streugutkisten auf, aus denen sich Bürger bedienen dürfen.
3. Der Schnee sollte nicht auf den Gehweg, die Fahrbahn oder das Nachbargrundstück geschippt werden. Am besten türmen sich die Schneehaufen im Garten oder die Schneeräumenden legen in Absprache mit den Nachbarn auf einer Parkfläche ein gemeinsames Depot für den Schnee an. Bietet nur der Gehweg einen Ablageplatz, sollte der Schnee grundsätzlich nur auf dem der Fahrbahn zugewandten Rand angehäuft werden. Dadurch darf er allerdings keine Behinderung darstellen, etwa indem Radwege versperrt werden oder der Verkehr gefährdet wird. Rinnsteine und Abwasseröffnungen müssen dabei frei bleiben.

Streusalzregelungen und Bußgelder in deutschen Großstädten

In vielen deutschen Städten und Kommunen ist der Einsatz von aggressivem Streusalz verboten. Wie der Einsatz von Streusalz in den 14 größten deutschen Städten geregelt ist und was es kostet, wenn Bürger gegen ein Streusalzverbot verstoßen und ihren Räum- und Streupflichten nicht nachkommen:

Externer Winterdienst: Kosten und Vorteile

Die Kosten für externe Winterdienste variieren stark: Auf dem Land kostet privaten Kunden ein solcher Schneeräumservice meist zwischen 1 und 2,00 Euro pro Quadratmeter. In der Stadt sind Preise zwischen 2,50 und bis zu 6,00 Euro pro Quadratmeter Winterdienst möglich. Hinzu kommen außerdem verschiedene Zusatzkosten, die die Leistung verteuern können. So ist zum Beispiel meist kein Streudienst beziehungsweise Streugut in den Winterdienstpreisen enthalten und es gibt Nacht-, Sonn- und Feiertags-Zuschläge.

Soll das Unternehmen den ganzen Winter über die Räumpflicht übernehmen, kann es sich lohnen, nach solchen mit Bereitschaftspauschalen zu suchen. Von November bis März rücken einige Winterdienste bei Bedarf für circa 20 bis 60 Euro pro Monat aus.

Welche Vorteile hat ein externer Winterdienst?

Wird ein Hausmeister oder ein externer Dienstleister mit dem Winterdienst beauftragt, so haftet dieser. Räumt und streut das Unternehmen nicht oder nur schlampig, muss es für Schäden aufkommen, falls jemandem etwas zustößt (BGH, Az.: VI ZR 126/07).

Ein weiteres Plus: Die Kosten für den Winterdienst sind steuerlich absetzbar. Sie zählen zu den sogenannten ‚haushaltsnahen Dienstleistungen‘, über die 20 Prozent der Lohnkosten von Dienstleistern von der Steuer abgezogen werden können. Vorausgesetzt, die Arbeit wird von einem Fachunternehmen oder einem Selbstständigen erledigt. Der maximale Betrag des Abzugs liegt bei 4.000 Euro im Jahr.

Das gilt auch für Mieter, wenn ein Hausmeisterdienst das Schneeräumen übernimmt und sie diesen über ihre Nebenkosten bezahlen. In dem Fall können sie die entsprechenden Teile der Nebenkostenabrechnung von der Steuer absetzen. Wichtig dabei: Die Rechnung muss per Überweisung gezahlt worden sein. Bargeldzahlung akzeptiert das Finanzamt in der Regel nicht.

Schnee und Eisglätte auf dem Gehweg: Wer haftet bei Unfall?

Ob Eigentümer, Mieter oder externer Dienstleister: Wer für den Winterdienst zuständig ist, muss für Sicherheit sorgen. Denn schnell ist es passiert: Ein Passant rutscht auf dem glatten Bürgersteig aus und bricht sich das Bein. Zunächst fällt die Haftung auf den Eigentümer, da es generell seine Pflicht ist, für einen freien Gehsteig zu sorgen. Allerdings kann er den laut Mietvertrag fürs Schneeräumen verantwortlichen Mieter in Regress nehmen, ihm also die Haftung übertragen.

Geschah der Unfall, weil der Passant fahrlässig gehandelt hat, kann es zur Haftungsreduktion oder sogar zu einem Haftungswegfall kommen. Das bedeutet, dass der Eigentümer nicht die volle Haftung übernimmt und nur für einen Teil des Schadens einstehen muss.

Bei Unfällen aufgrund eines versäumten Winterdienstes hilft in der Regel die folgende Versicherung:

• Für Mieter: Privathaftpflicht
• Für Eigenheimbewohner: Privathaftpflicht
• Für Eigentümer von Mietshäusern oder -wohnungen: Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht