Bruttokaltmiete: Definition, Berechnung & Besonderheiten
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Entdecke, was hinter der Bruttokaltmiete steckt und wie sie sich von Nettokaltmiete und Bruttowarmmiete unterscheidet. Ein umfassender Guide für Mieter und Vermieter.
Definition: Was ist Bruttokaltmiete?
Die Bruttokaltmiete ist der Betrag, den Mieter monatlich für die Nutzung einer Wohnung oder eines Hauses zahlen und wird im Mietvertrag festgelegt. Sie setzt sich nach folgender Formel aus der Nettokaltmiete und den kalten umlagefähigen Nebenkosten wie zum Beispiel Gebühren für Müllabfuhr, Straßenreinigung oder Hausmeisterservice zusammen:
Bruttokaltmiete = Nettokaltmiete + kalte umlagefähige Nebenkosten
Nicht in der Bruttokaltmiete enthalten sind die warmen umlagefähigen Nebenkosten – also Heizung und Warmwasser.
Unterschied zwischen Nettokaltmiete, Bruttokaltmiete und Bruttowarmmiete
- Nettokaltmiete ist der Teil der Miete, der ausschließlich die Nutzung der Wohnfläche abdeckt. Sie wird auch Grundmiete oder schlicht Kaltmiete genannt.
- Bruttokaltmiete beinhaltet die Nettokaltmiete plus die umlagefähigen Betriebskosten, ausgenommen Heiz- und Warmwasserkosten.
- Bruttowarmmiete beinhaltet die Nettokaltmiete sowie alle umlagefähigen Nebenkosten, also auch Heizung und Warmwasser. Synonyme für Bruttowarmmiete sind Bruttomiete oder Warmmiete.
Warum wird die Bruttokaltmiete kaum noch verwendet?
Die Bruttokaltmiete wird heutzutage kaum noch verwendet, da sie eine spätere Mieterhöhung für den Vermieter deutlich erschwert.
Mietrechtlicher Hintergrund: Seit der Einführung einer Mietrechtsreform am 1. September 2001 ist eine Mieterhöhung lediglich im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete gestattet auf Grundalge des Mietspiegels, die auf Basis der Nettokaltmiete ermittelt wird. Um eine rechtlich gültige Mietsteigerung vorzunehmen, muss der Vermieter aus der Bruttokaltmiete zuerst die Nettokaltmiete ableiten.
Achtung: Eine direkte Erhöhung der Miete basierend auf der Bruttokaltmiete entspricht nicht den rechtlichen Vorgaben.
Was ist in der Bruttokaltmiete enthalten?
In der Bruttokaltmiete sind neben der Nettokaltmiete in der Regel folgende umlagefähige Nebenkosten enthalten, die aus der Betriebskostenabrechnung hervorgehen:
- Wasserversorgung und Kanalgebühren
- Müllabfuhr
- Straßenreinigung und Grundsteuer
- Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung
- Gartenpflege
- Beleuchtung
- Hausmeisterservice
- Schornsteinreinigung
- Versicherungen
Sonstige Betriebskosten: Je nach Mietvertrag können weitere Kostenposten als umlagefähige Betriebskosten vereinbart sein zum Beispiel für die Wartung von Aufzügen, die Pflege von Außenanlagen oder die Bereitstellung von Waschküchen.
Was ist nicht in der Bruttokaltmiete enthalten?
Nicht in der Bruttokaltmiete enthalten sind in der Regel folgende umlagefähige Nebenkosten, die auch als warme Betriebskosten bezeichnet werden:
- Heizkosten
- Warmwasserkosten
Heiz- und Warmwasserkosten werden bei Bruttokaltmiete gesondert abgerechnet
- Fernwärme: Der Mieter schließt selbst einen Vertrag mit dem Wärmelieferanten ab und zahlt dann auch direkt an den Lieferanten und nicht an den Vermieter.
- Vorsicht: Bei Fernwärme halten sich die Einsparmöglichkeiten durch einen eigenen Vertrag in der Regel in Grenzen, da der Fernwärmemarkt in den meisten Städten ein Monopolmarkt ist. Hier kann der Vermieter oft bessere Konditionen erzielen.
- Gasetagenheizung: Der Mieter schließt selbst einen Vertrag mit dem Gasversorger ab.
- Vorteil: Ist die Wohnung mit einem eigenen Gaszähler ausgestattet, kann der Mieter grundsätzlich den Versorger wechseln.
- Zentralheizung im Einfamilienhaus: Der Mieter beschafft das Gas oder Öl selbst.
- Vorteil: Der Mieter hat die volle Kostenkontrolle und kann den Einkauf je nach Höhe der Energiepreise steuern.
Wie wird die Bruttokaltmiete berechnet?
Die Bruttokaltmiete ist die Summe aus Nettokaltmiete und kalte umlagefähige Nebenkosten, wie folgendes Beispiel zur Berechnung der Bruttokaltmiete veranschaulicht:
Für eine 90-Quadratmeter-Wohnung verlangt ein Vermieter eine Kaltmiete von 783 Euro pro Monat. Hinzu kommen umlagefähige Nebenkosten in Höhe von 50 Euro pro Monat.
Bruttokaltmiete = Nettokaltmiete + kalte umlagefähige Nebenkosten
Bruttokaltmiete = 783€ + 50€ = 833€
Der Mieter zahlt also monatlich eine Bruttokaltmiete in Höhe von 833 Euro.
Nicht vergessen: In der Bruttokaltmiete sind die Kosten für Heizung und Warmwasser nicht enthalten. Diese warmen Nebenkosten kommen beim Modell der Bruttowarmmiete immer noch zusätzlich auf den Mieter zu.
Weitere Fragen rund um die Bruttokaltmiete
Wo ist die Bruttokaltmiete gesetzlich geregelt?
Die Bruttokaltmiete selbst ist nicht direkt in einem spezifischen Gesetz verankert. Vielmehr sind die Bestandteile der Bruttokaltmiete – die Nettokaltmiete (§§ 535 ff. BGB) und die umlagefähigen Nebenkosten (§ 556 BGB) – in verschiedenen rechtlichen Rahmenbedingungen geregelt. Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) gibt zudem einen detaillierten Katalog der umlagefähigen Nebenkosten an.
Steht die Höhe der Bruttokaltmiete im Mietvertrag?
Ja, die Höhe der Bruttokaltmiete muss im Mietvertrag stehen. Sie ist der Betrag, den der Mieter monatlich an den Vermieter überweist.
Ist Strom in der Bruttokaltmiete enthalten?
Nein, die Stromkosten sind nicht in der Bruttokaltmiete enthalten. Mieter schließen in der Regel einen eigenen Vertrag mit einem Stromversorger ab und zahlen die Kosten direkt an diesen.
Wie viel Bruttokaltmiete übernimmt das Jobcenter?
Die Höhe der Bruttokaltmiete, die das Jobcenter übernimmt, richtet sich nach den regionalen Richtwerten für angemessene Wohnkosten und kann sich daher von Region zu Region unterscheiden. Diese Richtwerte legen fest, welche Größe der Wohnfläche für den Bedarf eines Haushalts angemessen ist und wie hoch die zulässigen Kosten der Unterkunft – einschließlich der Kaltmiete und Nebenkosten, jedoch ohne die Heizkosten – sein dürfen.
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