Fakt oder Fake? 7 häufige Irrtümer im Mietrecht

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Nachts ist Duschen verboten und der Mietvertrag ist erst bei Einzug gültig? Rund um das Mietrecht kursieren zahlreiche Irrtümer und Halbwahrheiten. Hier werden die 7 hartnäckigsten Mythen aufgeklärt.

Irrtümer Mietrecht, Foto: Ekaterina/stock.adobe.com
Erlaubt oder verboten? Im Mietrecht gibt es zahlreiche Irrtümer. Foto: Ekaterina/stock.adobe.com

Rund um das Mietrecht gibt es zahlreiche Halbwahrheiten, die oft erzählt werden – die so aber eigentlich gar nicht stimmen. Das sorgt oft für Streit zwischen Mietern und Vermietern. Hier wird mit den Irrtümern aufgeräumt:

Irrtum 1: Der Mietvertrag ist erst beim Einzug gültig

Viele Mieter glauben, dass ihr Mietvertrag erst ab dem Einzug gilt – doch das stimmt so nicht. Die Wirksamkeit beginnt schon bei Vertragsunterzeichnung durch Mieter und Vermieter.

Beim Mietvertrag gibt es zudem kein Widerrufsrecht. Das bedeutet: Auch wenn ein Mieter einen Vertrag vorschnell unterschrieben hat, kann er das Mietverhältnis erst nach Ablauf der dreimonatigen Kündigungsfrist beenden. Nur wenn der Vermieter mit einem Aufhebungsvertrag einverstanden ist, kann das Mietverhältnis vorzeitig beendet werden.

Link-Tipp

Mietvertrag beenden: So kündigen Sie richtig.

Irrtum 2: Miete kürzen, wenn die Wohnung zu klein ist

Irrtümer Mietrecht, Sofa passt nicht ins Zimmer, Foto: iStock.com/Eoneren
Die Wohnung ist kleiner als ausgemacht? Das ist zwar ärgerlich, bedeutet aber nicht automatisch, dass Mieter die Miete kürzen dürfen. Foto: iStock.com/Eoneren

Der Vermieter spricht von vielen Quadratmetern – in Wahrheit ist die Wohnung aber deutlich kleiner. Das ist für den Mieter von Nachteil. Aber: Er darf deswegen erst dann die Miete mindern, wenn eine gewisse Toleranzschwelle überschritten ist. Das ist gegeben, wenn die Abweichung von der tatsächlichen Wohnfläche mehr als zehn Prozent beträgt. Wird in der Wohnungsanzeige beispielsweise eine Wohnungsgröße von 100 Quadratmetern angegeben, tatsächlich ist die Wohnung aber nur 85 Quadratmeter groß, so kann eine Mietminderung berechtigt sein.

Übrigens: Bei Nebenkosten, die nach Wohnfläche abgerechnet werden, können Mieter sofort fordern, dass diese nach der tatsächlichen Wohnfläche abgerechnet werden – und bereits zu viel gezahlte Nebenkosten der letzten drei Jahre zurückfordern. Zudem zählt auch bei Mieterhöhungen die tatsächliche Wohnungsgröße (BGH, Az.: VIII ZR 266/14). Nachmessen kann sich also lohnen.

Irrtum 3: Untermieter müssen immer draußen bleiben

Der Vermieter kann die Untervermietung nicht grundsätzlich verbieten. Will ein Mieter nur einen Teil seiner Wohnung an jemand anderen untervermieten, so benötigt er dafür die Zustimmung des Vermieters. Er muss ihn um Erlaubnis fragen und ein berechtigtes Interesse vorbringen, warum der zusätzliche Mitbewohner einziehen soll. Die Gründe müssen nur nachvollziehbar wirtschaftlich oder persönlich sein, zum Beispiel, dass sein Freund einziehen soll. Wichtig hierbei: Die Gründe für die Untervermietung dürfen erst nach Abschluss des Mietvertrages entstanden sein (§ 553 BGB). Sind die Bedingungen erfüllt, steht Mietern in der Regel ein ‚Ja‘ vom Vermieter zu.

Irrtum 4: Nach 22 Uhr ist Duschen und Baden verboten

Alt-Tags: IrrtümIrrtuemer Mietrecht, nachts duschen verboten, Foto: iStock.com/Silvia Jansen
Wer nach 22 Uhr die Brause aufdreht, dem droht Ungemach? Von wegen. Foto: iStock.com/Silvia

Wer spät von der Arbeit nach Hause kommt, kann sich oft nur nachts duschen. Doch in so mancher Hausordnung steht, dass genau das nach 22 oder 24 Uhr verboten ist. Was gilt nun? Hierbei sind sich die Gerichte uneins.

  • Ein generelles Verbot für nächtliches Baden und Duschen durch den Vermieter ist unzulässig: So entschied zumindest das Landgericht Köln, denn das Waschen gehört zur normalen Lebensführung eines Mieters (Az.: 1 S 304/96).
  • Nächtliches Baden und Duschen ist okay, sofern eine Dauer von 30 Minuten nicht überschritten wird, laut Oberlandesgericht Düsseldorf. Denn dies seien ganz normale Wohngeräusche. Die Zeit für das Ein- und Ablassen des Badewassers zähle aber mit dazu (OLG Düsseldorf, Az.: 5 Ss (OWi) 411/90 - (OWi) 181/90 I).
  • Ein Dusch- und Badeverbot von 22 Uhr bis 6 Uhr ist möglich, im Rahmen der im Mietvertrag beigefügten Hausordnung. Meint das Amtsgericht Rotterdam am Neckar, denn dieses Recht ergebe sich aus dem allgemeinen Persönlichkeitsrecht aus Artikel 2 I des Grundgesetzes (Az.: 2 C 356/94). Ähnlich sah es auch das Bayerische Oberste Landesgericht in einem Beschluss (Az.: 2 Z 7/91).

Irrtum 5: Der Hausflur gehört zur Wohnung

Im Mietrecht ist klar geregelt, dass der Hausflur eben nicht zur Wohnung gehört, sondern zu den Gemeinschaftsräumen zählt. Dennoch ist es in Mehrfamilienhäusern gang und gäbe, dass die Einwohner Schuhe, Regale oder Kinderwagen vor der Haustür abstellen. Das birgt zum einen ein unnötiges Unfallrisiko und zum anderen verengen sich in der Regel die Flucht- und Rettungswege, was beispielsweise bei einem Feuer schwerwiegende Folgen haben kann. Aus diesem Grund ist das Abstellen von Gegenständen im Hausflur in der Regel unzulässig. Ausgenommen davon sind Kinderwagen, Gehhilfen und Rollstühle sowie das kurzzeitige Abstellen von Schuhen, sofern sie die Fluchtwege nicht versperren.

Irrtum 6: Einmal im Monat darf auf dem Balkon gegrillt werden

Irrtümer Mietrecht, Grillen Balkon, Foto: iStock.com/criene
Grillen ist stets eine Gratwanderung – zwischen krossem Steak und wutentbrannten Nachbarn und Vermietern. Foto: iStock.com/criene

Kaum wird es wärmer, wird der Grill angeschmissen. Doch wie häufig ein Mieter im Monat oder im Jahr grillen darf, ist gesetzlich nicht geregelt. Hierzu gibt es lediglich Einzelfallentscheidungen, die Gerichte getroffen haben. Wer Ärger mit dem Vermieter vermeiden möchte, hält sich an die hierzu in der Hausordnung getroffenen Regeln. Ist darin beispielsweise das Grillen mit Holzkohle untersagt, können Mieter stattdessen einen Elektrogrill verwenden.

Ist das Grillen in der Hausordnung gar nicht geregelt, dürfen Mieter aber dennoch nicht hemmungslos die Steaks auf den Rost werfen. Wichtig ist das Gebot der Rücksichtnahme: Zu starke Rauchentwicklung, die eine unzumutbare Belästigung der Nachbarn darstellt, muss vermieden werden.

Irrtum 7: Der Vermieter darf einen Zweitschlüssel haben

Das stimmt so nicht. Denn ohne Wissen oder Einwilligung des Mieters darf niemand einen Zweitschlüssel zur Wohnung besitzen – weder Vermieter, noch Hausverwaltung oder Hausmeister. Auch ein unangekündigter Besuch des Vermieters ist in der Regel unzulässig. Nur in Notfällen – wie beispielsweise einem Wasserrohrbruch – darf der Vermieter die Wohnung ohne Genehmigung des Mieters betreten. Anderenfalls macht er sich des Hausfriedensbruchs schuldig.


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8 Kommentare

Rose am 19.06.2020 14:53

Ich habe nach drei Monaten festgestellt, das im Mietvertrag Sachen festgehalten werden, von denen ich keine Kenntnis hatte. Ich besitze nur eine Kopie vom Mietvertrag. Diese wurde mir in den Briefkasten nach etlichen Aufforderungen gelegt. Dort hat der Vermieter handschriftlich Sachen eingefügt und ich unterschrieben. Sowie meine Daten handschriftlich eingefügt.

Es wird eine dreimonatige Kündigungsfrist Ende Monats festgelegt aber gleichzeitig ein Einjahresvertrag. Also genau vom Verlagsbeginn ein Jahr. Damit wäre ich nie einverstanden gewesen. Sowie wurde mein Auto als Pfand festgelegt und das ich den gesamten Hausflur reinigen müsse mit Schnee fegen. Das hat er auch von den anderen Mietern verlangt. Ich wohne im zweiten Stockwerk.

Des Weiteren habe ich festgestellt im verlauf der ersten Sommertemperaturen, das sich im Holz Parasiten befinden. Das Wohnzimmer ist Holzverkleidet. Dahinter hört man jetzt den ganzen Tag über Geräusche. Und zwar den ganzen Tag und Nacht. Wir haben als Mieter mehrere Termitenköniginnen und entsprechende Sägemehlberge erkannt. Ich habe Angst, das der Vermieter, der nicht seriös wirkt sich meines Autos bemächtigt und ansonsten tyrannisiert. Ich will auch keinen Ärger mit der Polizei.

Können Sie mir einen Rat geben?

Viele Grüsse Roswitha

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Fohlenstall am 23.05.2020 18:04

Guten Tag Redaktion,

mein Mieter hat mein Haus samt Garten in 2018 gemietet. Es wohnte der Mieter (Rentner), seine Frau im unteren Geschoss, Tochter mit Ehemann in der oberen Wohnung und ein Enkelsohn, von dem eigentlich vorab gar keine Rede war, im Keller. Im Januar setzte der Mieter zunächst den Schwiegersohn kurzerhand vor die Tür, dann starb bedauerlicherweise die Tochter.

Mitte April bekam ich ein Schreiben, dass der Mieter deshalb und wegen angeblichen Verlusts des Nebenjobs die Miete nicht mehr zahlen könne (Nachweise blieben aus). Er wird deshalb die obere Wohnung bis Ende April leer räumen. Beim Besuch im Haus bot ich mehrere kurzfristige Lösungen und mein Entgegenkommen an (u.a. dass mein Sohn gern die leere Wohnung mieten möchte, dies aber frühestens ab 15.Mai möglich ist, der Mietvertrag bis dahin aber noch Gültigkeit hat und zunächst gekündigt sein muss), was aber lautstark und strikt von ihm abgelehnt wurde. Der Mieter schrie mich an, die obere Wohnung sei jetzt leer und ginge ihn nichts mehr an, er zahle deshalb nur noch die Hälfte. Sollte ich auf den Mietvertrag bestehen, der ja unter anderen Umständen zustande gekommen sei, hätte ich einen Rechtsstreit am Hals. Daraufhin mahnte ich ihn an und bestand nunmehr auch auf die Kautionszahlung von zwei Nettokaltmieten, die bislang noch gar nicht hinterlegt wurde. Frist bis 10. Mai, sonst droht die fristlose Kündigung. Am 04. Mai ging dann tatsächlich nur die halbe Miete ein.

Daraufhin kündigte ich zunächst ordentlich wegen Eigenbedarf sowie aufgrund mehrerer gravierender Verstöße gegen den Mietvertrag. Es folgten böse Anrufe und vorwurfsvolle Schreiben. Am 12. Mai kündigte ich daraufhin fristlos, zum einen wegen der noch immer fehlenden Kaution, zum andern stellte ich fest, dass der Mieter im Februar vergaß zu tanken und deshalb einen Schlauch der Ölzufuhr abdrehte und diesen in einen offenen Behälter mit Dieselkraftstoff unter den Ölbrenner stellte, damit er bis zur Öllieferung warmes Wasser hatte. U.U. stellt dies eine Herbeiführung einer Brandgefährdung dar. Ersatzweise formulierte ich auch erneut eine ordentliche Kündigung.

Weitere Verstöße sind das Durchbohren einer Außenwand für ein zusätzliches Antennenkabel sowie Einbohren von mehreren Löchern für Gardinenleisten in die Echtholzkassettendecke. Ich könnte jetzt noch vieles mehr aufführen, aber das sind die wichtigsten Aspekte. Der Mieter wehrt sich nun anwaltlich vehement gegen sämtliche Kündigungen und betont sein Interesse, weiterhin die untere Wohnung anzumieten. Natürlich habe ich einen Fachanwalt für Mietrecht konsultiert, aber das erste Gespräch folgt erst nächste Woche. Daher hätte ich gern eine erste Einschätzung, ob Maßnahmen und deren Reihenfolge Erfolg versprechend für eine offensichtlich unausweichliche Räumungsklage sind.

Vielen Dank im Voraus und die besten Grüße ans Team!

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immowelt-Redaktion am 26.05.2020 10:26

Hallo Fohlenstall,

zunächst einmal dürfen Mieter derzeit die Mietzahlungen wegen der Corona-Krise aussetzen, erlassen ist sie damit aber nicht, sie muss innerhalb von 2 Jahren nachgezahlt werden. Ob die Änkündigung ihres Mieters, nicht zahlen zu können, ohne aber Belege zu liefern zulässig war, kann derzeit nicht beurteilt werden, da die Regelung Neuland ist und sich Gerichte damit wohl erst in Zukunft auseinandersetzen werden. Jedenfalls war das Vorgehen des Mieters, nur die Hälfte der Miete zu zahlen und einfach ohne Kündigung auszuziehen rechtlich nicht gedeckt.

Dass sie sowohl wegen Eigenbedarf als auch wegen Pflichtverletzungen gekündigt haben, war aus unserer Sicht keine gute Idee: Sie liefern dem Mieter damit Futter, den Eigenbedarf anzuzweilfeln, nach dem Motto, es soll jede Möglichkeit genutzt werden, den Mieter loszuwerden.

Es stellt sich nunmehr für Sie die Frage, ob Sie die mutmaßlich noch kurze Zeit hinnehmen, bis der Mieter raus ist, oder ob Sie es auf einen Pozess ankommen lassen wollen. Selbst dann, wenn Sie obsiegen, besteht das Risiko, dass Sie auf Kosten sitzen bleiben könnten, nämlich dann, wenn der Mieter zahlungsunfähig ist. Dies ist eine Abwägung, die Sie treffen müssen.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

Gino am 14.05.2020 18:48

Ein Mieter hat vom Vormieter Gegenstände gegen einen sehr geringen Betrag übernommen, weil er die Schönheitsreparaturen (5 Jahre Mietdauer und im Mietvertrag festgehalten) durchführen lassen wollte. Ist der Mieter jetzt verpflichtet das zu tun? Der Vormieter ist in eine renovierte Wohnung gezogen.

auf Kommentar antworten

immowelt-Redaktion am 15.05.2020 10:14

Hallo Gino,

die Vereinbarungen zwischen Mieter und Vormieter haben keinen EInfluss auf die Abreden zwischen neuem Mieter und Vermieter. Möglich wäre freilich eine vertragliche Individualvereinbarung zwischen neuem Mieter und Vermieter, dass dieser gegen eine angemessene Gegenleistung Schönheitsreparaturen ausführen muss. Wenn zwischen dem neuen Mieter und dem Vermieter keine Vereinbarung getroffen wurde, so ist eine Schönheitsreparaturklausel nur dann wirksam, wenn Sie einerseits den Kriterien einer wirksamen Klausel entspricht und andererseits dem Mieter bei Mietbeginn eine (weitgehend) frisch renovierte Wohnung überlassen wurde. Bitte beachten Sie jedoch, dass wir ohne Detailkenntnisse keine abschließende Bewertung des Schverhalts abgeben können.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

Koch am 05.05.2020 13:45

Was passiert wenn die Wohnung beschädigt ist? Zb. Teppiche ,Wände und Möbel?

auf Kommentar antworten

immowelt-Redaktion am 06.05.2020 09:46

Hallo Koch,

aus Ihrer knappen Fragestellung können wir leider nicht die konkrete Fallkonstellation ableiten. Geht es darum, dass Sie bei Mietbeginn eine beschädigte Wohnung bekommen haben oder um Verschleiß während der Mietzeit?

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

Andrea1965 am 30.04.2020 18:10

Ich freue mich immer über die aktuellen Komentare vielen Dank

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Uwe Pape am 29.04.2020 12:17

Irrtum Nr.3 dürfte ein IRRTUM sein, denn § 553 BGB sagt nichts darüber aus, dass der Grund einer Untervermietung VOR Vertragsabschluß noch nicht vorhanden sein durfte.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 29.04.2020 12:21

Hallo Uwe Pape,

der Wortlaut des ersten Satzes des § 553 BGB lautet: "Entsteht für den Mieter NACH Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse,..."

Demzufolge darf der Grund für die Untervermietung nicht vor Vertragsschluss schon vorhanden sein.

Mit freundlichen Grüßen

die immowelt-Redaktion


Uwe Pape am 29.04.2020 12:47

Was soll dennn das? Eine Rechtsbeziehung kannn doch erst NACH einem Vertragsabschluß entstehen!

Also: alles was vor Vertragsabschluß bestehen sollte ist null und nichtig.


Immowelt-Redaktion am 30.04.2020 09:54

Hallo Uwe Pape,

darauf, was die Intentionen vor Vertragsabschluss waren, kommt es auch gar nicht an. Entscheidend ist, welche Absichten Sie in der Sekunde, in der Sie den Vertrag unterzeichnen, haben. Denn es kann Konstellationen geben, in denen ein Vermieter, hätte er Kenntnis von der Untervermietungsabsicht des künftigen Mieters gehabt, von einem Vertragsabschluss abgesehen hätte. Genau das ist Sinn des § 553 BGB: "Entsteht für den Mieter NACH Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse,...", wobei hier das Wort "nach" die entschiedende Rolle spielt. Denn andernfalls hätte der § keinen Sinn.

Mit freundlichen Grüßen

die immowelt-Redaktion

Keinen am 08.07.2019 17:05

Bedanke mich herzlich für ihre Antworten. Geht nicht um die wohnung,komme allein nicht ins haus.wird das gleiche sein.vielen dank,weiß ich bescheid

auf Kommentar antworten

Keinen am 06.07.2019 10:15

Was tue ich, wenn es mir unmöglich ist ,das haus selbständig zu betreten,mit worten abgespeist,hätte ich ja vorher gewusst, konnte ich nicht,da mir aufgehalten wurde.auch als ich schriftlich um Hilfe bad,kostet geld,also nein

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 08.07.2019 10:12

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

der Vermieter ist tatsächlich nicht verpflichtet, einen anderen Zustand der Wohnung herzustellen als denjenigen, den Sie bei der Besichtigung vorgefunden haben, es sei denn, er hat etwas anderes zugesichert. Insofern bleibt Ihnen leider nur, hier zu versuchen, eine gütliche Einigung zu finden, etwa indem Sie sich an den Kosten beteiligen, die ein Umbau verursacht. Bitte haben Sie jedoch Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Streitfall empfehlen wir das Gespräch mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion