Mietminderung wegen Schimmel - das müssen Mieter beachten

Bildet sich in deiner Mietwohnung an Wänden oder Möbeln Schimmel, kannst du die Miete mindern. Voraussetzung ist aber, dass nicht du dafür verantwortlich bist, sondern bauliche Mängel, die nur der Vermieter beseitigen kann. Ein Überblick.

Darf der Mieter wegen Schimmel die Miete mindern?

Einem Mieter steht nach Paragraph 536 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) das Recht auf Mietminderung zu, sobald ein Mangel an der Mietwohnung besteht und der „vertragsgemäße Gebrauch“ dadurch erheblich eingeschränkt ist. Schimmel ist von den Gerichten als Mangel anerkannt, lediglich die Höhe einer Mietminderung hängt immer vom konkreten Einzelfall und auch vom Ermessen des Richters ab: Viele Gerichte urteilen bei Schimmel an vereinzelten Stellen der Wohnung auf eine Minderung zwischen 10 und 15 Prozent. Es gibt auch Urteile, die bei komplettem Befall der Wohnung 100 Prozent für angemessen halten. Siehst du also Schimmel in der Wohnung, kannst du von deinem Recht auf Beseitigung des Schimmels Gebrauch machen.  

Was sind Schimmelpilze?

Schimmelpilze kommen überall in der Umwelt vor, jede zehnte Schimmelart kann für die menschliche Gesundheit gefährlich werden. Explizit dann, wenn sie sich in der Wohnung vermehren und die Sporen Tag für Tag eingeatmet werden. Die Sporen können lange Trockenphasen überleben, feuchtes Klima lässt sie sich aber rasch vermehren, weshalb sie mit den nasskalten Monaten ab Herbst plötzlich in Form von grüner oder schwarzer Verfärbungen an Wänden auftauchen. Und dann solltest du schnell handeln.

Welche Ursachen hat Schimmelbildung in der Wohnung?

Ein idealer Nährboden für Schimmel ist Feuchtigkeit bedingt durch bauliche Mängel. Dabei handelt es sich dann meist um typische Gründe für Schimmel, die der Vermieter beheben muss. Dazu zählen:

• Schäden am Gebäude, speziell an der Fassade
• Eine fehlende Isolierung, die das Auskühlen der Wände verhindern kann.
• defektes Dach oder Wasserrohrbruch
• Neubaufeuchtigkeit
• Kältebrücken
• Unzureichend dimensionierte Heizung

All diese typischen, baulichen Mängel sorgen dafür, dass entweder in der gesamten Wohnung oder nur partiell an einigen Wänden Schimmel entstehen kann.

Wie hoch darf die Mietminderung bei Schimmel sein?

Wieviel viel Miete du bei Schimmelbefall mindern kannst, hängt vom Grad der Wohnbeeinträchtigung ab. Ist die Wohnung beispielsweise gänzlich unbewohnbar, weil jedes Zimmer voller Schimmel ist, sind auch 100 Prozent möglich. Ist aber nur eine kleine Wand im Wohnzimmer unter dem Fenster betroffen, können es auch nur 10 Prozent sein. Die Gerichte haben da sehr unterschiedlich geurteilt, so dass es immer auf die Umstände des Einzelfalls ankommt. Auch die Schimmelvariante, ob sie denn gefährlich für die Gesundheit des Mieters ist, kann das Urteil beeinflussen.

Bei ständiger Feuchtigkeit mit Schimmelpilzbildung in Küche, Wohn- und Schlafzimmer hat das Landgericht Berlin beispielsweise eine Minderungsquote von 80 Prozent erkannt. (LG Berlin, 65 S 205/89).

• Mietminderungstabelle

Wie kann ich bei Schimmel die Miete mindern?

Wenn du bei Schimmelbefall in deiner Wohnung die Miete mindern willst, geht das nur mit einer Mängelanzeige. Diese ist formlos, ein Muster kannst du hier herunterladen. Dort gibst du lediglich die Wohnung, Art des Mietmangels sowie die Frist an, bis wann der Mietmangel beseitigt werden muss. Im selben Atemzug kannst du auch gleich eine Mietminderung ankündigen.

• Alles was du zur Mängelanzeige wissen musst und wie du die Miete minderst, findest du hier.

Mieter hat Schuld am Schimmel in der Wohnung: Trotzdem mindern?

Feuchtigkeit muss nicht zwangsläufig über defekte Wasserrohre oder weitere bauliche Mängel in die Wohnung eintreten. Auch der Mieter kann Schuld haben, wenn sich Schimmel in der Wohnung bildet.

Schimmel in der Wohnung: Typische Mieter-Fehler

1. Ist der Schimmel zum Beispiel das Resultat von falschem Lüftungsverhalten, kannst du die Miete nicht mindern. Wenn du nie ausreichend lüftest oder die Fenster nur auf der Kippstellung hast, kann die Feuchtigkeit, nicht aus der Wohnung entweichen.
2. Unzureichendes heizen unterstützt ebenso die Schimmelbildung. Deswegen sollte die Wohnung im Winter entsprechend beheizt werden. Warme Luft kann mehr Feuchtigkeit aufnehmen. Kombiniert mit Lüften sorgst du so für einen Luftaustausch, die feuchte Luft entweicht, die trockene kommt herein. Wiederholst du das regelmäßig, kannst du eine Luftfeuchtigkeit konstant unter 60 Prozent halten. So hat es Schimmel schwer, sich zu bilden.
3. Ein weiterer typischer Fehler, der die Bildung von Schimmel fördert, ist ein zu geringer Abstand von Möbeln zur Wand. Selbst bei gutem Heiz- und Lüftungsverhalten kann die Luft dort kaum zirkulieren, was dort die Schimmelbildung fördert.

Miete mindern bei Schimmel: Was bedeutet ausreichend lüften?

Das OLG Frankfurt am Main (Urteil v. 11.2.2009, Az. 19 U 7/99) urteilte, dass morgens zweimal Stoßlüften und abends einmal Querlüften zumutbar sei. Eine dreimalige tägliche Lüftung kann von Mietern also durchaus verlangt werden, um Schimmel vorzubeugen.

Doch die Rechtsprechung setzt hier auch Grenzen. Das LG Hagen (Beschluss v. 19.7.2012, Az. 1 S 53/12), hielt vier- oder fünfmaliges Lüften noch für zumutbar. Das AG Berlin-Mitte (Urteil v. 28.5.2009, Az. 12 C 234/05) sieht aber beispielsweise einen Mangel an der Mietsache, wenn der Mieter zur Vermeidung von Schimmelbildung täglich sechs Mal lüften muss.

Vermieter will Mietminderung nicht akzeptieren

Der Vermieter hat normalerweise ein grundlegendes Interesse daran, dass seine Wohnung nicht schimmelt. Wenn sie dies doch tut, will er der Sache nachgehen, weil er im Zweifel auf Mieteinnahmen verzichten muss, wenn er das Problem nicht löst. Deswegen sollten Mieter nicht scheuen, eine Mängelanzeige zu schreiben. Der Vermieter muss die Mängelanzeige und die damit verbundenen Mietminderung aber nicht immer akzeptieren und kann ihr widersprechen, beispielsweise wenn der Mieter selbst Schuld am Schimmel trägt.

Bleibst du als Mieter hartnäckig, kannst du den Vermieter verklagen:

1. Verpflichtungsklage: Der Vermieter wird zur Reparatur verpflichtet.
2. Leistungsklage: Du nimmst die Reparatur selbst vor und verklagst deinen Vermieter auf Kostenersatz.
3. Feststellungsklage: Du minderst deine Miete, was in eine Feststellungsklage über die Berechtigung einer Mietminderung münden wird.

Risiko bei Klage

Klagst du wegen Schimmel in der Wohnung, trägst du aber immer ein gewissen Risiko: Wenn du verlierst, trägst du nicht nur die kosten des Prozesses, du musst deine bereits geminderte Miete noch zahlen. Und wenn du selber Schuld am Schimmel hast, musst du vielleicht sogar Schadenersatz an den Vermieter zahlen.

Schimmel beim Einzug: Miete mindern?

Wenn eine Wohnung oder ein Haus neu angemietet wird, solltest du als Mieter die Wohnung zuvor genau inspizieren. Wenn du Schimmel an den Wänden bemerkst, solltest Du dem Vermieter das schnellstmöglich mitteilen, damit er sich darum kümmern kann. Gegebenenfalls ist der Vormieter noch der Verursacher und der Vermieter kann diesem die Kosten in Rechnung stellen

Was tun bei Schimmelbefall zum Auszug?

Stellst du nach Kündigung des Mietvertrags beim Ausräumen fest, dass es in der Wohnung schimmelt, solltest du auch das deinem Vermieter noch mitteilen. Obwohl der Vertrag gekündigt ist, musst du als Mieter bis zum letzten Tag Mängel an den Vermieter melden. Kommst du deinen Pflichten nicht nach, kann der Vermieter dir nachträglich entstehende Kosten in Rechnung stellen.

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