Partner in Mietvertrag aufnehmen: So klappt’s mit dem Zusammenziehen

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Gestern noch Single, heute schon frisch verliebt – nach einiger Zeit stellt sich dann die Frage, ob man nicht zusammenziehen will, vielleicht in die größere oder schönere Wohnung des anderen. Vorher muss aber noch der Vermieter um Erlaubnis gefragt werden, sonst könnte es Ärger geben. Worauf Paare achten müssen.

Partner in Mietvertrag aufnehmen, Paar, Foto: ivanko80 / fotolia.com
Will der Partner in die Wohnung des anderen ziehen, muss vorher der Vermieter sein Okay geben. Das kann er im Regelfall aber nicht verweigern. Foto: ivanko80 / fotolia.com

Ziehst du zu mir, oder ich zu dir? Eine Frage, die sich sicherlich immer wieder stellt. Doch wenn die Entscheidung getroffen ist, heißt es erst mal: Nicht loslegen, erst den Vermieter fragen! Denn in der Regel ist die Erlaubnis des Wohnungseigentümers notwendig.

Partner in die Wohnung aufnehmen: Wann ist die Erlaubnis des Vermieters notwendig?

Wer seinen Ehepartner oder die eigenen Kinder in die Mietwohnung aufnehmen will, muss seinen Vermieter nicht um Erlaubnis fragen – es reicht eine Mitteilung an diesen aus.

Anders sieht es aus, wenn unverheiratete Paare zusammenziehen wollen: Dann muss der Mieter seinen Vermieter um Erlaubnis fragen. Dies stellte auch der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil klar (Az.: VIII ZR 371/02). Denn der Lebenspartner sei ein Dritter im Sinne des Gesetzes (BGB, § 540). Damit gelten hier nicht die Privilegien, die das Mietrecht den engsten Verwandten einräumt.

Achtung

Wer ohne Erlaubnis des Vermieters einen Dritten in seine Mietwohnung ziehen lässt, riskiert Ärger. Es drohen: Abmahnung, Unterlassungsklage und schlimmstenfalls die fristlose Kündigung.

Die gute Nachricht: Der Vermieter kann eine Erlaubnis nicht einfach so verweigern. Immer dann, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse am Zuzug einer weiteren Person hat und der Vermieter keine gewichtigen Gründe dagegen benennen kann, muss er die Erlaubnis erteilen.

Partner in Mietvertrag aufnehmen: Wie geht das?

Partner in den Mietvertrag aufnehmen, Vertrag , Foto: underdogstudios / fotolia.com
Reicht ein Handschlag, oder soll es ein Vertrag sein? Zieht ein Partner in die Wohnung des anderen, stellt sich die Frage, wie das rechtlich geregelt werden soll. Foto: underdogstudios / fotolia.com

Zieht der Partner nach Zustimmung des Vermieters in die Wohnung ein, gibt es grundsätzlich drei Möglichkeiten, wie dies mietvertraglich geregelt werden kann:

Partner in den Mietvertrag aufnehmen: Den Partner in den Mietvertrag aufzunehmen ist nur möglich, wenn sich alle Vertragsparteien einig sind. Im Anschluss ist der Partner dann gleichberechtigter Hauptmieter.

Der Partner wird Untermieter: Der Hauptmieter schließt mit seinem Partner einen Untermietvertrag ab.

Keine vertragliche Regelung: Der Partner wird weder (zusätzlicher) Hauptmieter noch Untermieter, sondern einfach Bewohner. Das kann Nachteile für den Hauptmieter und auch für den Vermieter haben. Ersterer haftet weiter vollumfänglich gegenüber dem Vermieter, letzterer kann den neuen Bewohner nicht gesamtschuldnerisch in Haftung nehmen, etwa bei Mietrückständen.

Link-Tipp

Diese Regeln gelten bei einer Untervermietung.

Nachzug des Partners: Wann darf der Vermieter seine Zustimmung verweigern?

In der Regel muss der Vermieter seine Zustimmung erteilen, wenn ein Mieter seinen Partner mit in die Wohnung aufnehmen will. Es gibt allerdings Ausnahmen:

  • Die Person des neuen Bewohners wäre für den Vermieter unzumutbar: Dabei kann die Unzumutbarkeit nicht mit einer subjektiven Einschätzung des Vermieters begründet werden. Es müssen schon schwerwiegende Fakten vorliegen, die zum Beispiel den naheliegenden Schluss ziehen ließen, der neue Bewohner würde den Hausfrieden erheblich stören.
  • Die Wohnung wäre überbelegt: Zu viele Personen auf zu wenig Raum – dann spricht man von Überbelegung. Wo genau die Grenze zu ziehen ist, ist nicht genau festgelegt. Im Allgemeinen wird jedoch von einer Überbelegung ausgegangen, wenn jeder Person weniger als acht bis zehn Quadratmeter zur Verfügung stehen. Eine Überbelegung widerspricht dem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, der Vermieter muss sie nicht dulden.

Wann wird ein Besucher zum Mitbewohner?

Grundsätzlich darf ein Mieter Besuche empfangen so oft und auch so lange er will. Seinen Vermieter muss er nicht um Erlaubnis bitten. Doch wann wird ein Gast zum Mitbewohner?  Die meisten Gerichte haben bisher gurteilt: Lebt der Besucher länger als sechs Wochen am Stück in der Wohnung, sollten Mieter ihren Vermieter um Urlaubnis fragen. Eine Besuchsdauer von drei Monaten überschreitet in jedem Fall die zulässige Besuchszeit.

Partner zieht ein: Höhere Miete?

Partner in den Mietvertrag aufnehmen, Mieterhöhung, Foto: gstockstudio / fotolia.com
Theoretisch könnte der Mieter den Zuzug des Partners zum Anlass nehmen, die Miete zu erhöhen. Praktisch darf sie aber nicht höher werden, als die ortsübliche Vergleichsmiete. Foto: gstockstudio / fotolia.com

Zwar heißt es in § 553 (2) des Bürgerlichen Gesetzbuchs, dass der Vermieter die Miete angemessen erhöhen kann, wenn ihm der zusätzliche Bewohner nur dann zumutbar wäre. In der Praxis hat die Regelung allerdings kaum Relevanz. Erstens dürfte dies in den meisten Fällen nur schwer zu begründen sein, denn was sollte zum Beispiel unzumutbar sein, wenn in einer Zweizimmerwohnung künftig zwei Personen statt deren nur eine wohnt? Zudem darf der der Vermieter die Miete nur bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen und zwischen Erhöhung und letzter Erhöhung oder Mietbeginn müssen mindestens 15 Monate liegen. In der Praxis kann der Vermieter den Zuzug des neuen Mieters aber dann zum Anlass für eine Mieterhöhung nehmen, wenn die aktuelle Miete unterhalb des aktuell ortsüblichen liegt und seit der letzten Mieterhöhung 15 oder mehr Monate vergangen sind.

Unter Umständen kann er aber eine höhere Betriebskostenvorauszahlung verlangen, da mehr Personen in der Regel auch mehr verbrauchen.

Link-Tipp

Nebenkosten & Betriebskosten - Infos über die zweite Miete

Fazit: Nachzug des Partners meist problemlos möglich

Mieter haben fast immer das Recht, ihren Partner in ihre Wohnung aufzunehmen. Stellt sich der Vermieter quer, sollten ihn Mieter freundlich aber bestimmt auf die gesetzlichen Regelungen aufmerksam machen, insbesondere § 553 des Bürgerlichen Gesetzbuchs.


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7 Kommentare

hullehood am 25.04.2019 16:23

Hallo,

ich habe eine konkrete Frage zu dem Thema.

Voran eine kurze Info zur Situation: Die Wohnung wurde gerade komplett modernisiert und umgebaut. Über die letztendliche Mieterhöhung bin ich mit meinem Vermieter noch indifferent. Ich habe mich entschlossen auf die überhöhte Forderung einzugehen, da meine Freundin einziehen möchte und wir Ärger vermeiden möchten. Bei Einzug vor 2 Jahren wurde keine Kaution verlangt.

Der Einzug ist zum 01.Mai geplant. Wir haben am 11.April einen Antrag auf gemeinsame Lebensführung bei unserem Vermieter gestellt. Am 24.April habe ich nun eine Antwort erhalten.

In der Antwort sind nun neben der Erhöhung der Nebenkosten, die folgenden 2 Bedingungen genannt:

„Durch die neue Situation müssen wir dann einen neuen Mietvertrag aufsetzen. Da jetzt alles neu in der Wohnung ist, sehe ich dann auch die übliche Kaution in Höhe von 3 Monatsmieten vor.“

Meine Fragen wären nun:

1) Muss ich aufgrund von Umbau und Einzug meiner Freundin auf einen neuen Mietvertrag eingehen oder reicht es meinen bestehenden anzupassen (Zusätzlicher Mieter, neue Miethöhe durch Umbau etc.)

2) Darf meine Vermieterin jetzt eine Kaution verlangen?

Im Falle, dass ich meiner Vermieterin bei den Punkten 1&2 widersprechen kann, wie ist das weietre Vorgehen:

3) z.B. Kaution mit Verweis auf Mietrechtsänderung 2013 verweigern, auf Anpassung des alten Mietvertrags statt Neuaufsatz hinweisen.

4) Kann meine Freundin trotz ggfs. offener „Streit“-Punkte einfach am 01.Mai einziehen oder müssen wir hier noch etwas beachten?

Ich danke Ihnen vielmals!

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 26.04.2019 08:43

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

ein neuer Mietvertrag ist auch nach weitreichenden Mordernisierungsmaßnahmen nicht erforderlich. Die Maßnahmen legitimieren aber zumindest bei einer Verbesserung der Wohnqualität eine Modernisierungsmieterhöhung. Wenn im ursprünglichen Mietvertrag keine Kaution vereinbart wurde, kann diese auch nicht nachträglich verlangt werden. Den Zuzug neuer Personen in die Wohnung kann der Vermieter nur aus einem guten Grund verweigern. Ein solcher Grund wäre beispielsweise, dass durch diese Person eine Störung des Hausfriedens zu erwarten wäre oder dass die Wohnung dadurch überbelegt wäre. Soweit die rechtliche Situation. In der Praxis riskieren Sie natürlich dennoch eine Auseinandersetzung mit dem Vermieter, wenn Sie nun Ihre Freundin trotz offener Streitpunkt einziehen lassen. Insofern würden wir Ihnen vorab zumindest empfehlen, sich rechtlich durch einen Mieterverein oder einen Fachanwalt beraten zu lassen, der Ihnen auch im Streitfall zur Seite stehen kann. Wir können und dürfen keine Rechtsberatung leisten und können Einzelfälle aus der Ferne somit leider nicht abschließend klären.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Matthias am 03.04.2019 19:59

Hallo mein Vermieter hat so langsam spitz bekommen dass meine Freundin schon lange bei mir eingezogen ist und jetzt will er die Nebenkosten und die Kaltmiete erhöhen. Darf er das und wen ja um wie viel darf er die erhöhen danke

auf Kommentar antworten

Matthias am 04.04.2019 09:27

Danke für die schnelle Antwort. Da meine Kaltmiete erst erhöht wurde kann der vermieter ja jetzt nur die Nebenkosten erhöhen. Aber wie hoch die Erhöhung sein darf würde ich gerne wissen.


Immowelt-Redaktion am 04.04.2019 09:33

Das lässt sich pauschal nicht sagen und hängt davon ab, welche Posten der Nebenkosten nach Personenzahl umgelegt werden und wie hoch die entsprechenden Kosten sind. Einen Anhaltspunkt dafür sollte Ihnen Ihre letzte Nebenkostenabrechnung bieten.

Bitte beachten Sie abschließend noch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Streitfall empfehlen wir das Gespräch mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion


Matthias am 04.04.2019 09:40

Eine Nebenkosten Abrechnung gab es bei uns noch nie xD haben auch nie was nachzahlen müssen oder was wieder bekommen XD also kann man so gesehen auch nicht beweisen das ich mehr verbrauche


Immowelt-Redaktion am 04.04.2019 09:48

Vermieter sind zu regelmäßigen Betriebskostenabrechnung gesetzlich verpflichtet. Diese muss jeweils zwölf Monate nach dem Ende des Abrechnungszeitraums beim Mieter sein. Zumindest könnte Ihr Vermieter auch jetzt noch erstmalig eine solche Abrechnung machen, absehen können wir das aus der Ferne aber natürlich nicht.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion


Matthias am 04.04.2019 10:16

Vielen Dank für die Hilfe


Immowelt-Redaktion am 04.04.2019 09:14

Hallo Matthias,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Die Nebenkosten können sich durch den Einzug neuer Personen in eine Mietwohnung automatisch erhöhen, weil der Vermieter bestimmte Nebenkosten nach Personenzahl umlegen kann. Dieser Umlageschlüssel muss aber im Mietvertrag vereinbart worden sein.

Weiterhin kann der Mieter die Kaltmiete entlang der gesetzlichen Bestimmungen erhöhen, dies aber unabhängig vom Einzug neuer Mieter. Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) muss der Mieter dabei üblicherweise zulassen. Das Gesetz schränkt aber ein, um wieviel die Miete erhöht werden darf und gibt unter anderem eine Kappungsgrenze vor. Das bedeutet, die Kaltmiete darf sich innerhalb von drei Jahren nicht über 20 Prozent erhöhen, in angespannten Wohnungsmärkten liegt die Grenze bei 15 Prozent. Der Mieter muss außerdem nur alle 15 Monate eine Erhöhung der Kaltmiete dulden.

Weitere Informationen zu diesem Thema finden Sie auch in unserem Artikel unter folgender Adresse: ratgeber.immowelt.de/a/leitfaden-fuer-mieter-welche-mieterhoehung-zulaessig-ist.html

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Nomi am 25.03.2019 16:38

Guten Tag,

Ich möchte gerne bei meinem Freund einziehen und wir würden damit einen Antrag auf gemeinsame Lebensführung stellen.

Was würde passieren, wenn der Vermieter diesen zum einen ablehnt?  Und wie könnte man dagegen vorgehen:

1. Wenn er keinen spezifischen Grund nennt?

2. Wenn er auf Überbelegung plädiert?

Zum anderen wie hoch dürfte eine Mieterhöhung ausfallen? (Die letzte Mieterhöhung für die Wohnung war im Juli 2018)

Beläuft sich eine Erhöhung auf die Kaltmiete oder/ und die Nebenkosten?

Im Mietvertrag ist dieser Satz festgehalten (vielleicht hat das einen Einfluss auf das Maß einer Erhöhung) :

Die Betriebskosten werden, soweit der Verbrauch erfasst wird, nach Verbrauch, im Übrigen, soweit nichts anderes vereinbar wurde, nach dem Anteil der Wohnfläche umgelegt und berechnet (§556a BGB).

Vielen Dank für eine Antwort und Ihre Hilfe!!

auf Kommentar antworten

Nomi am 26.03.2019 10:24

Danke für die Antwort!

Das heisst, wenn der Fall Eintritt, dass sie ablehnt ohne, dass Überbelegung zutrifft oder eine Erhöhung der Miete über die 15%-20% hinaus verlangt wird - was mache ich dann? Unter welchen Umständen könnte ich einziehen?


Immowelt-Redaktion am 26.03.2019 10:42

Eine Mieterhöhung um mehr als 15 bzw. 20 Prozent oder über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus wäre nur bis zum tatsächlich zulässigen Betrag wirksam. Wenn der Vermieter Ihrem Einzug in die Wohnung grundlos widerspricht, können Sie es natürlich auf eine gerichtliche Auseinandersetzung ankommen lassen. Soweit muss es ja aber nicht kommen. Wenn der Vermieter keinen Grund hat, Ihrem Einzug zu widersprechen, wird er das in der Regel ja auch nicht tun.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion


Immowelt-Redaktion am 26.03.2019 08:45

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

der Vermieter braucht für die Ablehnung in einem solchen Fall einen spezifischen Grund. Dieser Grund kann theoretisch auch die Überbelegung sein, das kann der Vermieter jedoch auch nicht einfach so behaupten. Die Rechtsprechung geht davon aus, dass von Überbelgung erst ausgegangen sein, wenn jeder in der Wohnung lebenden Person rund zehn Quadratmeter Wohnraum zur Verfügung stehen.

Wenn die Betriebskosten ausschließlich nach Verbrauch und Wohnfläche auf den Mieter umgelegt werden, nicht also nach Personenzahl, werden sich die Betriebskosten durch den dann höheren Verbrauch wohl automatisch etwas erhöhen. Die Kaltmiete darf der Vermieter unabhängig davon im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen erhöhen, das aber unabhängig von dem Zuzug Ihres Partners. In der Praxis bedeutet das, dass der Mieter eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete in der Regel hinnehmen muss, wobei das Gesetz einschränkt, um wieviel die Miete erhöht werden darf. Die Kaltmiete darf sich innerhalb von drei Jahren nicht über 20 Prozent erhöhen, in angespannten Wohnungsmärkten liegt die Grenze bei 15 Prozent.

Weitere Informationen zum Thema Mieterhöhung finden Sie auch in unserem Artikel unter folgender Adresse: ratgeber.immowelt.de/a/leitfaden-fuer-mieter-welche-mieterhoehung-zulaessig-ist.html

Bitte beachten Sie abschließend noch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Streitfall empfehlen wir das Gespräch mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

W.Znebal am 04.03.2019 09:13

Sonderveranstaltungen im Mietvertrag,wie ist zu verfahren wenn eine Küche und weiteres Zubehör gekauft werden soll damit ein Mietvertrag zustande kommt ! Ich hätte gerne eine Absicherung für folgende Fälle ! Eine Mieterhöhung in den nächsten 3 Jahren indem Verzicht auf die Eigenbedarf Kündigung ! Wie ist in diesem Fall zu verfahren es ist ein Einzelhaus.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 04.03.2019 12:07

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

sowohl der Verzicht auf die Kündigung sowie auf eine Mieterhöhung ließe sich im Mietvertrag vereinbaren, allerdings muss der Vermieter damit natürlich einverstanden sein. Einen Rechtsanspruch auf entsprechende Klauseln haben Sie nicht.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Vero44 am 08.02.2019 17:29

Hallo,

ich wohne schon seit der Geburt mit meiner Mutter zusammen in der gleichen Wohnung und würde gerne auch zur 2. Hauptmieterin werden. Würde sich die Miete dann erhöhen ?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 11.02.2019 09:32

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

nicht automatisch. Der Vermieter kann die Miete aber unter Umständen im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben erhöhen, dies allerdings unabhängig davon, dass Sie in den Mietvertrag Ihrer Mutter eintreten.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

bueffelherde53 am 19.10.2018 18:01

meine Tochter hat aus beruflichen Gründen kurzzeitig woanders gewohnt und wohnt wieder bei mir. Sie lernte einen neuen Lebensgefährten kennen und ich möchte ihn in meiner großen 5-Zi-Mietwohnung mit aufnehmen. Geht das?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 22.10.2018 09:18

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

das geht, Sie müssen allerdings den Vermieter um Erlaubnis fragen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Elli am 22.08.2018 22:34

Hallo, wir haben vor einigen Jahren eine Wohnung an ein Paar vermietet, welches zum Zeitpunkt des Einzugs noch nicht verheiratet war. Wenige Jahre danach heiratete das Paar und trennte sich nun vor einigen Monaten. Ein Ehepartner ist inzwischen ausgezogen, sodass der andere Partner derzeit die Wohnung alleine bewohnt. Zwischenzeitlich hat der in der Wohnung verliebende Partner eine neue Lebensgefährtin, welche jedoch einen anderen Wohnsitz hat, also die Wohnung nicht bezogen hat (evtl. aber noch beziehen möchte).

Meine Frage wäre ob der der Vermieter auf Wunsch des getrennten Paares verpflichtet ist einen neuen Mietvertrag zu erstellen in welcher nur noch der in der Wohnung verbliebene Partner als Mieter erwähnt wird oder ein neuer Mietvertrag erstellt wird in welchem der neue Lebenspartner als zweiter Mieter eingetragen wird?

Kann ich mich als Vermieter weigern einen neuen Mietvertrag zu erstellen?

Vielen Dank.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 23.08.2018 10:35

Hallo Elli,

grundsätzlich gilt: Unterschreiben zwei Mieter einen Mietvertrag, so besteht das Mietverhältnis grundsätzlich auch dann fort, wenn einer der beiden Mieter auszieht. Einen generellen Anspruch darauf, dass ein neuer Mietvertrag ausgestellt wird, besteht nicht. Dies würde auch die rechtliche Position des Vermieters schwächen. Denn wenn zwei Mieter im Mietvertrag stehen, haften diese gesamtschuldnerisch, ein einzelner Mieter haftet alleine. Natürlich ist aber eine Änderung des Vertrags oder ein neuer Vertrag auch möglich, wenn sich alle Vertragsparteien einig sind.

Ähnlich verhält es sich auch, wenn ein neuer Partner in die Mietwohnung einziehen will - spielen alle Vertragspartner mit, kann der Vertrag neu aufgesetzt oder abgeändert werden. Besteht keine Einigkeit gilt: Alle Mieter (und nicht nur ein einzelner) kann einen Mietvertrag kündigen; auch der Vermieter muss eine Kündigung an alle Mieter im Mietvertrag richten und nicht nur an einen einzelnen.

In Fällen wie dem von Ihnen geschilderten dürfte es in den meisten Fällen (von Ausnahmen abgesehen) keine Probleme geben, die Änderung gütlich umzusetzen: Denn der ausgezogene Ex-Partner dürfte ein Interesse daran haben, aus dem Mietvertrag rauszukommen, um nicht mehr haften zu müssen, der neue Partner des verbleibenden Mieters dürfte bei seinem Einzug genauso ein Interesse haben, im Mietvertrag zu stehen, um die Rechte zu haben, die ein Mietverhältnis mit sich bringt und der Vermieter hat weiterhin zwei Mieter, die gesamtschuldnerisch haften.

Beste Grüße,

die Immowelt-Redaktion