Mietpreisbremse 2024 – geltende Regeln einfach erklärt

Mit der Mietpreisbremse will die Bundesregierung den Anstieg der Mieten in Gegenden mit angespanntem Wohnungsmarkt eindämmen. Wo sie gilt und welche Pflichten Vermieter erfüllen müssen, liest du hier.

Das Wichtigste in Kürze:

• Die Mietpreisbremse wurde 2015 eingeführt und galt nach einer Verlängerung zunächst bis 2025. Nach den Plänen der Bundesregierung soll sie erneut bis 2029 verlängert werden.
• Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt können eine Mietpreisdeckelung für 5 Jahre einführen.
• Bei Neuvermietung darf die Miete maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
• In bestimmten Ausnahmefällen gilt die Mietpreisbremse nicht.

So funktioniert die Mietpreisbremse

• Was ist die Mietpreisbremse?
• Bis wann gilt die Mietpreisbremse?
• Wo gilt die Mietpreisbremse?
• Die ortsübliche Vergleichsmiete - so wird sie berechnet
• Gilt die Mietpreisbremse auch bei möblierten Wohnungen?
• Gilt die Mietpreisbremse bei Staffelmiete und Indexmiete?
• Was passiert bei einem Verstoß gegen die Mietpreisbremse?

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Was ist die Mietpreisbremse?

Gilt eine Mietpreisbremse, darf die Miete bei einer Wiedervermietung in der Regel höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete  liegen. Die Mietpreisbindung ist ein wichtiges Instrument zum Schutz von Mietern in angespannten Wohnungsmärkten und soll dazu beitragen, die Mieten auf einem gerechten Niveau zu halten. Die Grundlage bilden die gesetzlichen Vorgaben im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB).

Ausnahmen von den gesetzlichen Regelungen gibt es insbesondere bei Neubauten und umfassend modernisierten Wohnungen, für die die Begrenzung der Mietpreise nicht gilt. Der Vermieter kann die Miethöhe bei einer Wiedervermietung frei bestimmen.

Die Bundesländer können die Mietpreisbremse in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt seit 2015 selbst festlegen. Entscheiden sie sich dafür, gilt sie für eine Dauer von maximal 5 Jahren – danach wird neu entschieden.

Bis wann gilt die Mietpreisbremse?

Im April 2024 gab die Bundesregierung eine geplante Verlängerung der Mietpreisbremse bekannt. Sie soll dann bis 2029 gelten. Der Eigentümerverband Haus und Grund kündigte an diesbezüglich vor das Bundesverfassungsgericht zu ziehen. 

Zuvor galt die Mietpreisbindung bis 2025. Seit der Einführung 2015 sollten die Mieten zunächst nur 5 Jahre bis Ende 2020 gedeckelt sein. Der Gesetzgeber entschied sich jedoch für eine Verlängerung und verschärfte die Regelungen zur Mietpreisbremse zum April 2020 sogar noch.

In vielen Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt gibt es auch Regelungen für bestehende Mietverträge. Es gilt dann eine von 20 auf 15 Prozent gesenkte Kappungsgrenze innerhalb von 3 Jahren.

Wo gilt die Mietpreisbremse?

Die ortsübliche Vergleichsmiete - so wird sie berechnet

Gilt eine Mietpreisbremse werden die Mietpreise anhand der örtlichen Vergleichsmiete berechnet. Wie hoch diese ist, darüber gibt in den meisten Städten und Gemeinden der örtliche Mietspiegel Auskunft.

Am 1. Juli 2022 ist das neue Mietspiegelreformgesetz in Kraft getreten. Damit sind alle Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern verpflichtet einen Mietspiegel zu erstellen. Durch Mietspiegel soll eine rechtssichere Abbildung der ortsüblichen Vergleichsmiete gewährleistet werden. Vermieter und Mieter müssen Angaben über ihre Mietwohnung und die Höhe ihrer Miete machen – wenn nicht, dann droht ein Bußgeld von bis zu 5.000 Euro.

Bei der Vergleichsmiete handelt es sich immer um die Nettokaltmiete, die seit 2020 die vorangegangenen 6 Jahre umfasst. Bis 2020 umfasste der Betrachtungszeitraum 4 Jahre.

Was gilt für Gebiete ohne Mietspiegel?

In Gebieten ohne Mietspiegel können zum Beispiel Vergleichsdatenbanken von Vermieter- und Mietverbänden herangezogen werden, oder vergleichbare statistische Erhebungen zur ortsüblichen Miete. Auch ein Sachverständigengutachten zählt als Grundlage (§ 558a II 3 BGB).

Gibt es keinen Mietspiegel, kann eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete auch durch den Verweis auf 3 vergleichbare Wohnungen gestützt werden (§ 558a II Nr. 4 BGB).

Fragen zur Mietpreisbremse

Wann gilt die Mietpreisbremse nicht?

In der Regel müssen sich Vermieter bei einer geltenden Mietpreisbremse auch an diese halten. Allerdings gibt es einige Ausnahmefälle, in denen eine zulässige Mietpreisbindung trotzdem nicht gilt:

• Eine einmal erreichte Miethöhe bleibt erhalten. Lag zum Beispiel die Miete des Vormieters bereits mehr als 10 Prozent über dem Mietspiegel, darf die gleiche Miethöhe auch bei einer Neuvermietung vereinbart werden (§ 556e Abs. 1 BGB).
• In den letzten 3 Jahren vor Mietbeginn wurden umfassende Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt (§ 556e Abs. 2 BGB).
• Die Wohnung ist ein Neubau: Als Neubau zählen Wohnungen und Häuser, die erstmals nach dem 1. Oktober 2014 genutzt und vermietet wurden (§ 556f Satz 1 BGB).
• Es gab zuvor eine umfassende Modernisierung: Als umfassend zählt eine Modernisierung, wenn die Wohnung so viel erneuert wurde, dass die Gleichstellung mit einem Neubau als gerechtfertigt erscheint (§ 556f Satz 2 BGB). Das wird in der Regel angenommen, wenn die Kosten dafür etwa einem Drittel der Kosten eines Neubaus entsprechen. Damit kann der Vermieter eine Mieterhöhung nach Modernisierung begründen.

Trifft eine dieser Ausnahmen zu, kann der Vermieter mehr als 10 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Seit dem 1. Januar 2019 hat der Vermieter eine Auskunftspflicht (§ 556g Abs. 1a Satz 2 BGB) und muss bei einer Wiedervermietung dem Mieter vor Mietbeginn unaufgefordert schriftlich mitteilen, warum die Miete höher ist. Dabei genügt es, wenn er beispielsweise mitteilt, dass es sich um die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung handelt, so das Urteil des BGH (Urteil v. 18.5.2022, VIII ZR 9/22). 

Achtung: Die Auskunftspflicht gilt nur für Wiedervermietung ab dem 1. Januar 2019, nicht rückwirkend.

Muss der Vermieter Auskunft über die Miete des Vormieters geben?

Zweifelt der Mieter die Miethöhe seines Vormieters ausdrücklich an und verlangt vor Mietbeginn den vorherigen Mietvertrag nebst etwaigen Mieterhöhungen zu sehen (nach § 556g Abs. 3 BGB), so muss der Vermieter dieser Nachfrage nachkommen – trotz strengem Datenschutz (Art. 6 Nr. 1b DSGVO). Jedoch muss er mindestens die persönlichen Angaben zum ehemaligen Mieter unkenntlich machen.

Aus den Unterlagen sollte dann zum Beispiel hervorgehen, dass Art und Umfang der Modernisierung eine Mieterhöhung um mehr als 10 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete rechtfertigen.

Welche Auskunftsansprüche habe ich?

In einem Grundsatzurteil regelte der Bundesgerichtshof (BGH) im Juli 2023 die Auskunftsansprüche für Mieter neu (Az.: VIII ZR 375/21 u.a.). Mieter können diese Ansprüche innerhalb einer dreijährigen Frist geltend machen. Die Frist beginnt allerdings nicht mit Mietbeginn, sondern wenn der Mieter zum ersten Mal Auskunft vom Vermieter verlangt. Bei dem Verdacht eines Verstoßes gegen die Mietpreisbremse haben Mieter nun also mehr Zeit, Informationen beim Vermieter einzuholen.

Gilt die Mietpreisbremse bei bestehenden Mietverträgen?

Nein, die Mietpreisbremse bezieht sich nur auf Neuvermietungen. Auf bereits laufende Mietverträge hat sie keine Auswirkung.

Bei bestehenden Mietverträgen gilt allerdings die sogenannte Kappungsgrenze: Sie legt fest, dass Mietpreise innerhalb von 3 Jahren nur um maximal 20 Prozent erhöht werden dürfen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt die Grenze bei 15 Prozent.

Gilt die Mietpreisbremse nach einer Modernisierung?

Je nachdem, wie stark eine Wohnung saniert beziehungsweise modernisiert wird, kann das auch Folgen für den Mieter haben:

1. Die Wohnung wurde aufwendig modernisiert und ein neuer Mieter zieht ein.
   Die Mietpreisbremse gilt nicht und der Vermieter darf eine Mieterhöhung wie bisher frei festlegen. Als Grenze gilt nur der juristische Begriff des "Mietwuchers". Mietwucher liegt vor, wenn die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete deutlich übersteigt, im privaten Bereich mehr als 50 Prozent.
2. Gilt die Mietpreisbremse nach einer teilweisen Sanierung?
   Wurde die Wohnung nur zum Teil saniert und ein neuer Mieter zieht ein, gilt die Mietpreisbremse – auch, wenn der alte Mieter in der Wohnung bleibt. Der Vermieter kann bis zu 8 Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Allerdings muss er auf die Kappungsgrenze von 3 Euro je Quadratmieter innerhalb von 6 Jahren achten.

Liegt die Miete bisher unter 7 Euro pro Quadratmeter, so darf sie nur um 2 Euro innerhalb von 6 Jahren steigen.

Missbräuchliches „Herausmodernisieren“ ist verboten

Seit 2019 haben Mieter bei Modernsierungen aber mehr Rechte: Denn wenn Vermieter umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen gezielt einsetzen, um Mieter „herauszumodernisieren“ – also zur Kündigung zu veranlassen –, ist das eine Ordnungswidrigkeit. Diese wird dann vermutet, wenn

• der Vermieter nicht innerhalb von 12 Monaten nach Ankündigung mit der Maßnahme beginnt.
• die Arbeiten nach Beginn mehr als 12 Monate lang ruhen.
• eine Mieterhöhung von mindestens 100 Prozent angekündigt wird.
• die Maßnahme so durchgeführt wird, dass der Mieter erheblich belastet wird.

Der Vermieter kann sich dann nur davon entlasten, wenn er einen nachvollziehbaren objektiven Grund vorbringt, der die Vermutung widerlegt. Für gezieltes „Herausmodernisieren“ wird eine Geldbuße von bis zu 100.000 Euro fällig.

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Gilt die Mietpreisbremse auch bei möblierten Wohnungen?

Ja. Vermieter dürfen zwar einen Aufschlag für die mitvermieteten Möbel verlangen, dieser muss allerdings durch die Kosten der Möbel gerechtfertigt sein. Der Aufpreis darf monatlich maximal 2 Prozent des Wertes der Möbel zum Einzugsdatum betragen.

Ein Beispiel: Der Vermieter stellt Möbel zur Verfügung, die bei Abschluss des Mietvertrages einen Zeitwert von 5.000 Euro haben. Dann darf die Miete maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, plus 100 Euro Aufschlag für die Möbel.

Viele Vermieter versuchen, geltende Mietpreisbremsen zu umgehen, indem sie einen Möblierungszuschlag verlangen, wenn sie ihre möblierte Wohnung vermieten. Die Länder Bremen und Hamburg legten daher im Juni 2023 dem Bundesrat einen Entwurf zur Verschärfung der Mietpreisbremse bei möblierten Wohnungen vor. Laut Entwurf sollen Nettokaltmiete und auch der Möblierungszuschlag transparent ausgewiesen werden. 

Zur Debatte stehen auch Kurzzeitvermietungen ab 6 Monaten und aneinandergereihte Kurzzeitmietverträge, die künftig ebenfalls den Mietbeschränkungen unterliegen sollen. Der Gesetzentwurf geht nun an die Bundesregierung und wird anschließend dem Bundestag zur Entscheidung vorgelegt.

Gilt die Mietpreisbremse bei Staffelmiete und Indexmiete?

Die Mietpreisbremse gilt auch bei vereinbarter Staffelmiete. Jede neue Mietpreissteigerung, die mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, wird auf die Höhe der 10-Prozent-Grenze gekappt. So ist nicht die ganze Mietsteigerung unwirksam, sondern nur der überschießende Teil.

Bei Indexmietverträgen gilt sie nur zum Teil. Einer Mietpreisbremse unterliegt bei der Indexmiete lediglich die anfänglich vereinbarte Ausgangsmiete, jede weitere Mieterhöhung nicht. Das heißt: Steigt die ortsübliche Vergleichsmiete nicht, der Verbraucherpreisindex aber schon, so sind auch Mietpreise jenseits der 10-Prozent-Grenze möglich.

Was passiert bei einem Verstoß gegen die Mietpreisbremse?

Sanktionen gegenüber Vermietern, die mehr als erlaubt verlangen, sind im Gesetz zur Mietpreisbremse nicht vorgesehen. Allerdings regelt Paragraf 291 des Strafgesetzbuchs den so genannten Mietwucher – wenn vergleichbarer Wohnraum knapp ist und die Miete mehr als 50 Prozent höher ist. 

Mieter, die zu viel gezahlt haben, können diese außerdem unter bestimmten Bedingungen zurückfordern:

• Der Mietbeginn war nach dem 1. April 2020.
• Der Mieter rügt die überhöhte Miete innerhalb von 2,5 Jahren ab Mietbeginn.
• Das Mietverhältnis ist bei Zugang der Rüge noch nicht beendet.

Was mache ich, wenn mein Vermieter gegen die Mietpreisbremse verstößt?

Betroffene Mieter sollten zunächst die hohe Miete mit einer Rüge wegen überhöhter Miete anfechten. Zulässig und ratsam ist außerdem die Unterstützung durch einen Mieterverein.

Wichtig: Mieter sollten die Miete nicht eigenmächtig kürzen. War die Mieterhöhung im konkreten Fall rechtens, riskieren sie eine Kündigung wegen der dadurch entstehenden Mietschulden. Zur Sicherheit empfiehlt sich auch hier die Beratung durch einen Mieterverein oder einen Fachanwalt.

Rügt der Mieter den Vermieter später als 2,5 Jahre nach Beginn des Mietverhältnisses oder wurde das Mietverhältnis vor dem 1. April 2020 begründet, gilt die Rüge nur für die Zukunft. Dann muss der Vermieter erst ab dem Zeitpunkt der Rüge zu viel gezahltes Geld zurückzahlen.

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