Mietpreisbremse – alles Wissenswerte für Mieter und Vermieter

Mit der Mietpreisbremse will die Bundesregierung den Anstieg der Mieten in Gegenden mit angespanntem Wohnungsmarkt eindämmen. Wo sie gilt, dürfen die Mieten bei Neuvermietung höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Hier finden Mieter und Vermieter die wichtigsten Informationen rund um die Mietpreisbremse.

Die Mietpreisbremse gilt aktuell in vielen Teilen Deutschlands. Seit 1. Juni 2015 können die Bundesländer Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt festlegen, in denen sie zunächst für fünf Jahre gilt. Die Folge: Wird eine Wohnung neu vermietet, darf die Miete dort in der Regel höchstens zehn Prozent höher sein als die Miete einer vergleichbaren Wohnung. 

Bei der Mietpreisbremse gibt es aber einige Ausnahmen: 

  • Eine einmal erreichte Miethöhe bleibt erhalten. Lag zum Beispiel die Miete des Vormieters bereits mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, darf die gleiche Miethöhe auch mit dem Nachmieter vereinbart werden (§ 556e Abs. 1 BGB).
  • In den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses wurden Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt (§ 556e Abs. 2 BGB).
  • Die Wohnung ist ein Neubau: Als Neubau zählen Wohnungen und Häuser, die erstmals nach dem 1. Oktober 2014 genutzt und vermietet wurden (§ 556f Satz 1 BGB).
  • Es gab zuvor eine umfassende Modernisierung: Als umfassend zählt eine Modernisierung, wenn die Wohnung so viel erneuert wurde, dass die Gleichstellung mit einem Neubau als gerechtfertigt erscheint (§ 556f Satz 2 BGB). Das wird in der Regel angenommen, wenn Kosten dafür etwa einem Drittel der Kosten eines Neubaus entsprechen.

Trifft keine dieser Ausnahmen auf die Mietwohnung zu, so muss sich die Miethöhe bei Neuvermietung an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren – sofern im jeweiligen Wohngebiet die Mietpreisbremse gilt.

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Ortsübliche Vergleichsmiete als Grundlage für die Mietpreisbremse

Wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete ist, darüber gibt in den meisten Städten und Gemeinden der örtliche Mietspiegel Auskunft. Die Vergleichsmiete wird als Nettokaltmiete angegeben – die blanke Miete, ohne Heiz- und Nebenkosten.

In Gebieten ohne Mietspiegel können gegebenenfalls Vergleichsdatenbanken von Vermieter- und Mietverbänden herangezogen werden, oder vergleichbare statistische Erhebungen zur ortsüblichen Miete. Auch ein Sachverständigengutachten zählt als Grundlage (§ 558a II 3 BGB). 

Wo kein Mietspiegel vorhanden ist, kann eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete auch durch den Verweis auf drei vergleichbare Wohnungen gestützt werden (§ 558a II Nr. 4 BGB).

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In diesen Bundesländern gilt die Mietpreisbremse

Bis 2020 haben die Bundesländer noch Zeit, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten festzulegen.

In diesen Bundesländern gibt es die Mietpreisbremse:

  • Baden-Württemberg: Eingeführt am 1. November 2015 in 68 Kommunen. – Am 13. März 2019 vom Landgericht Stuttgart für unwirksam erklärt (Az.: 13 S 181/18).
  • Bayern: Eingeführt am 1. August 2015 in 144 Kommunen und kreisfreien Städten. Seit 1. Januar 2016 sind es 137: 16 Gemeinden wurden herausgenommen, neun kamen dazu.
  • Berlin: Eingeführt am 1. Juni 2015 im gesamten Stadtgebiet.
  • Brandenburg: Eingeführt am 1. Januar 2016 in 31 Kommunen.
  • Bremen: Eingeführt am 1. Dezember 2015, mit Ausnahme von Bremerhaven.
  • Hamburg: Eingeführt am 1. Juli 2015 im gesamten Stadtgebiet.
  • Hessen: Eingeführt am 27. November 2015 in 16 Gemeinden und kreisfreien Städten. Teilweise sind einzelne Stadtteile ausgenommen.
  • Mecklenburg-Vorpommern: Eingeführt am 1. Oktober 2018 in den Städten Rostock und Greifswald.
  • Niedersachsen: Eingeführt am 1. Dezember 2016 in 19 Städten und Gemeinden.
  • Nordrhein-Westfalen: Eingeführt am 1. Juli 2015 in 22 Kommunen.
  • Rheinland-Pfalz: Eingeführt am 8. Oktober 2015 in den drei Städten Mainz, Trier und Landau.
  • Schleswig-Holstein: Eingeführt am 1. Dezember 2015 in 12 Kommunen. Die Landesregierung will sie jedoch vorzeitig zum 30. November 2019 wieder abschaffen und stattdessen den Wohnungsbau stärker fördern.
  • Thüringen: Eingeführt am 31. März 2016 in den Städten Jena und Erfurt.


Lediglich Sachsen, Sachsen-Anhalt sowie das Saarland haben die Mietpreisbremse bisher nicht eingeführt. (Stand: Januar 2019)

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Mietpreisbremse, Bundesländer mit Mietpreisbremse, Grafik: immowelt.de
Derzeit gibt es in 13 von 16 Bundesländern Städte und Kommunen mit Mietpreisbremse (Stand: August 2018). Grafik: immowelt.de

Das bedeutet die Mietpreisbremse für Vermieter

Bei Wiedervermietung müssen sich Vermieter danach richten, ob in ihrem Gebiet die Mietpreisbremse gilt. Ist das der Fall, so muss sich die Höhe der Miete in der Regel am örtlichen Mietspiegel orientieren und darf nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Auch wenn es die Wohnung kein Neubau ist, oder damit gleichgestellt werden kann, sind in einigen Fällen dennoch höhere Mieten möglich:

Auskunftspflicht des Vermieters bei höherer Miete

Liegt einer der vier eingangs genannten Ausnahmefälle vor, so können Vermieter auch eine Miete über der Zehn-Prozent-Grenze vereinbaren. Allerdings haben sie seit dem 1. Januar 2019 eine Auskunftspflicht gegenüber dem Mieter (§ 556g Abs. 1a Satz 2 BGB). Das heißt, sie müssen den Mieter vor Abschluss des Mietvertrages unaufgefordert über die Umstände der höheren Miete informieren – und zwar in Textform. Je nach Ausnahmefall gehört dazu die Auskunft:

  • Wie hoch die Miete ein Jahr vor Beendigung des Vormieterverhältnisses war (Ausnahmefall § 556e Abs. 1 BGB).
  • Dass in den letzten drei Jahren vor Beginn des neuen Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden (Ausnahmefall § 556e Abs. 2 BGB).
  • Dass es sich um die Erstvermietung nach umfassender Modernisierung handelt (Ausnahmefall § 556f Satz 2 BGB).
  • Dass es sich um eine Neubauwohnung handelt (Ausnahmefall § 556f Satz 1 BGB).

Wer hier als Vermieter seine Informationspflicht nicht erfüllt, der kann höchstens die maximal zulässigen zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen.

Achtung

Die Auskunftspflicht gilt nur für Vertragsschlüsse ab dem 1. Januar 2019, nicht rückwirkend.

Vermieter, die die Pflicht-Auskunft vergessen, können dies auch nach Vertragsschluss jederzeit nachholen. Allerdings kann der Mieter dann noch die Mietdifferenz für die nächsten zwei Jahre nach der nachgeholten Auskunft zurückfordern, indem er die Miethöhe bereits gerügt hat oder noch rügt.

Vermieter muss Mieter unter Umständen Unterlagen des Vormieters zeigen

Zweifelt der Mieter die Miethöhe seines Vormieters ausdrücklich an und verlangt vom Vermieter den vorherigen Mietvertrag nebst etwaiger Mieterhöhungen vorgelegt zu bekommen (nach § 556g Abs. 3 BGB), so muss der Vermieter dieser Aufforderung nachkommen – trotz strengem Datenschutz (Art. 6 Nr. 1b DSGVO). Jedoch muss er mindestens die persönlichen Angaben zum ehemaligen Mieter unkenntlich machen.

Modernisierungsmieterhöhungen: Trotz Mietpreisbremse möglich, aber mit Kappungsgrenze

Eine Modernisierungsmieterhöhung ist auch bei geltender Mietpreisbremse möglich. Modernisiert der Vermieter, darf er bis zu acht Prozent der Modernisierungskosten auf den Mieter umlegen. So ist ein Mietanstieg auch über die Zehn-Prozent-Grenze möglich. Bis Ende 2018 durften noch elf Prozent der Modernisierungskosten auf den Mieter umgelegt werden. Bei Modernisierungen, die ab dem 1. Januar 2019 angekündigt werden, dürfen nun aber nur noch maximal acht Prozent umgelegt werden.

Allerdings gilt für die Umlage der Modernisierungskosten eine Kappungsgrenze von drei Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren. Liegt die Miete einer Wohnung unterhalb von sieben Euro pro Quadratmetern, darf sie wegen einer Modernisierung nur zwei Euro innerhalb von sechs Jahren steigen.

Modernisierungskosten bis 10.000 Euro können vereinfacht umgelegt werden

Bei Modernisierungskosten von maximal 10.000 Euro gibt es zudem ein vereinfachtes Verfahren zur Berechnung der Modernisierungsumlage: Vermieter können 30 Prozent für Erhaltungsaufwand abziehen und den Rest als Modernisierungskosten umlegen.

Bestimmte Mietverträge ermöglichen weiter steigende Mieten

Wer bei Neuvermietung einen Indexmietvertrag abschließt, koppelt dadurch die Miethöhe an den Verbraucherpreisindex. Steigt die ortsübliche Vergleichsmiete nicht, der Verbraucherpreisindex aber schon, kann das für den Vermieter von Vorteil sein.

Eine weitere Möglichkeit für einfach steigende Mieten ist der Staffelmietvertrag, in dem der Vermieter für jedes Jahr die Höhe der Miete festlegt. Steht eine neue Mietstaffel an, die über der Zehn-Prozent-Grenze liegt, wird die Miethöhe einfach auf dieses Maximum gedeckelt.

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Das bedeutet die Mietpreisbremse für Mieter

Wo der Wohnraum knapp und die Nachfrage hoch ist, soll die Mietpreisbremse Mietern helfen. Maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete darf eine Wohnung dort kosten. Allerdings gibt es einige Ausnahmefälle, die eingangs genannt wurden, in denen die Grenze dennoch überschritten werden darf. Mit der Verschärfung der Mietpreisbremse zum 1. Januar 2019 wurden hierbei die Rechte der Mieter weiter gestärkt. Die aktuelle Rechtslage im Überblick:

Bei neuem Mietvertrag müssen Gründe für höhere Miete mitgeteilt werden

Wer nach dem 1. Januar 2019 einen Mietvertrag unterzeichnet, muss vorab vom Vermieter darüber informiert werden, falls die Miethöhe über der Zehn-Prozent-Grenze liegt, inklusive der Angabe des Grundes – zum Beispiel, weil umfassend modernisiert wurde. Geschieht dies nicht, sind maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete erlaubt.

Liegt die Wohnung mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete und der Mieter bekommt dies erst nach Vertragsschluss mitgeteilt, so kann er die Miethöhe immer noch rügen – und die Mietdifferenz zwischen zulässiger und tatsächlich gezahlter Miete für die nächsten zwei Jahre nach der nachgeholten Auskunft von seinem Vermieter zurückfordern.

Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis sind möglich

Auch im laufenden Mietverhältnis kann es dazu kommen, dass die Miete über die Zehn-Prozent-Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete steigt: Wenn modernisiert wird. Grund dafür ist die Modernisierungsmieterhöhung, die es auch während der Mietpreisbremse erlaubt, bis zu acht Prozent der Modernisierungskosten auf den Mieter umzulegen.

Missbräuchliches „Herausmodernisieren“ ist verboten

Seit 2019 haben Mieter bei Modernsierungen aber mehr Rechte: Denn wenn Vermieter umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen gezielt einsetzen, um Mieter „herauszumodernisieren“ – also zur Kündigung zu veranlassen –, ist das eine Ordnungswidrigkeit. Diese wird dann vermutet, wenn…

  • der Vermieter nicht innerhalb von zwölf Monaten nach Ankündigung mit der Maßnahme beginnt.
  • die Arbeiten nach Beginn mehr als zwölf Monate lange ruhen.
  • eine Mieterhöhung von mindestens 100 Prozent angekündigt wird.
  • die Maßnahme so durchgeführt wird, dass der Mieter erheblich belastet wird.

Der Vermieter kann sich dann von nur davon entlasten, wenn er einen nachvollziehbaren objektiven Grund vorbringen kann, der die Vermutung widerlegt. Für gezieltes „Herausmodernisieren“ wird eine Geldbuße von bis zu 100.000 Euro fällig.

Rüge-Recht: Wie Mieter sich gegen überhöhte Mieten wehren können

Wenn die Mietpreisbremse gilt und der Mieter Zweifel hat, ob die Höhe seiner Miete zulässig ist, kann er wie folgt vorgehen:

  • Ob die neue Miete im Rahmen der Mietpreisbremse ist, können Mieter anhand des örtlichen Mietspiegels überprüfen. Gibt es keinen, so kann er die Auskunft auch aus einer Mietdatenbank oder einem Sachverständigen-Gutachten erhalten.
  • Liegt die eigene Miete grundlos mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, so können sich Mieter mit einer einfachen Rüge gegen den Verstoß wehren. Das heißt, der Mieter muss mitteilen, dass er zu viel gezahlter Miete zurückfordert, ohne dafür Beweise vorzulegen.
  • Sollte sich der Vermieter auf einen der Ausnahmetatbestände berufen, so muss sich die Rüge des Mieters auch auf die Auskunft des Vermieters beziehen. Zum Beispiel kann der Mieter die Höhe der Vormiete ausdrücklich anzweifeln und nach § 556g Abs. 3 BGB verlangen, dass ihm der vorherige Mietvertrag nebst etwaiger Mieterhöhungen vorgelegt wird.

Vorsicht: Miete erst nach Rüge zurückfordern

Mieter können jedoch keine Mietzahlungen zurückfordern, die sie bereits vor der Rüge getätigt haben. Erst ab dem Zeitpunkt, zu dem sie den Vermieter gerügt haben, können sie bei der nächsten fälligen Miete zu viel gezahltes Geld zurückfordern – und zwar jenen Anteil, der oberhalb der Zehn-Prozent-Grenze liegt. Mieter sollten die Miete nicht eigenständig kürzen. Denn sollte sich im konkreten Fall herausstellen, dass die Miethöhe doch rechtens ist, riskieren sie eine Kündigung wegen der dadurch entstehenden Mietschulden.  Zur Sicherheit empfiehlt sich daher die Beratung durch einen Mieterverein oder einen Fachanwalt.

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Isabel Naus01.01.2019

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