Eigentümergemeinschaft: Aufgaben, Rechte, Pflichten

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Kaufst du dir eine Eigentumswohnung oder ein Reihenhaus, wirst du Mitglied einer Eigentümergemeinschaft. Daraus ergeben sich für dich Rechte und Pflichten.

Das Wichtigste in Kürze

  • Eine Eigentümergemeinschaft ist die Gemeinschaft der einzelnen Wohnungseigentümer in einem Mehrfamilienhaus oder der Hauseigentümer in einer Reihenhausanlage.
  • Eine Eigentümergemeinschaft muss sich an das Wohnungseigentumsgesetz halten.
  • Die Aufteilung der Immobilie erfolgt auf Basis der Teilungserklärung.

Was ist eine Eigentümergemeinschaft?

Die Eigentümergemeinschaft ist der Verbund aller Eigentümer einer Wohnanlage. Die Wohnanlage kann ein Mehrfamilienhaus sein, aber auch eine Reihenhaussiedlung. Wenn du also Wohneigentum in einer solchen Wohnanlage erwirbst, wirst du auch Teil der Eigentümergemeinschaft.

Entscheidungen, die die gesamte Immobilie und das Grundstück betreffen, fällst du dann gemeinsam mit der Wohnungseigentümergemeinschaft. Das kann die Erneuerung der Fassade, eine Photovoltaik-Anlage auf dem Dach oder ein neuer Internet-Anschluss sein.

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft wird auch als WEG bezeichnet. Doch Achtung: WEG ist auch die Abkürzung für Wohnungseigentumsgesetz. Du musst also darauf zu achten, in welchem Zusammenhang die Abkürzung genannt wird.

Welches Gesetz ist die rechtliche Grundlage für die Eigentümergemeinschaft?

Die Rechte und Pflichten der Eigentümergemeinschaft werden im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Das Gesetz wurde 1951 eingeführt und zum 1. Dezember 2020 umfangreich reformiert.

Wie werde ich Teil einer Eigentümergemeinschaft?

Kaufst du eine Eigentumswohnung oder ein Reihenhaus, erwirbst du nicht nur das Haus oder die Wohnung selbst, sondern wirst auch Miteigentümer der ganzen Wohnanlage.

Der sogenannte Miteigentumsanteil (MEA) ergibt sich aus der Quadratmeterzahl der eigenen Immobilie im Verhältnis zum gesamten Objekt. Er wird in Hundertstel (1/100), Tausendstel (1/1.000) oder Zehntausendstel (1/10.000) angegeben.

So wird der Miteigentumsanteil berechnet:  
MEA = (individuelles Sondereigentum/ gesamtes Sondereigentum) * Rahmenwert

Beispiel: Deine Eigentumswohnung befindet sich in einem Haus mit 5 baugleichen Wohnungen. Jede Wohnung hat eine Fläche von 80 Quadratmetern. Dein individuelles Sondereigentum beträgt also 80 Quadratmeter, das gesamte Sondereigentum sind 400 Quadratmeter.

MEA: (80 /400) x 1.000 = 200
Dein Miteigentumsanteil in diesem Beispiel wäre 200.

Die Höhe des Miteigentumsanteils hat kann Einfluss auf Kosten, Stimmrechte, den Kaufpreis und den Wohnungswert haben.

Eigentümergemeinschaft: Warum brauche ich eine Teilungserklärung?

Die Teilungserklärung regelt, wie sich die Eigentumsanteile an der Wohnanlage verteilen. Das individuelle Eigentum setzt sich dann zusammen aus dem Sondereigentum, die Wohnung oder das Haus und Teilen des Gemeinschaftseigentums.

Die Teilungserklärung muss notariell beglaubigt werden und wird im Grundbuch vermerkt. Sie ist die Grundlage für die Eigentümergemeinschaft und für alle Wohnungseigentümer rechtlich bindend – sofern sie nicht gegen das Wohnungseigentumsgesetz verstößt.

Was gehört zur Teilungserklärung einer Eigentümergemeinschaft?

  • Der Aufteilungsplan stellt Größe und Lage der kompletten Immobilie dar und zeigt, wie sie auf die jeweiligen Eigentümer aufgeteilt ist.
  • Die Abgeschlossenheitsbescheinigung erklärt, welche Gebäudeteile baulich getrennt sind. Eine abgeschlossene Einheit ist meist eine Eigentumswohnung oder ein Reihenhaus.
  • In der Gemeinschaftsordnung oder Hausordnung werden die Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander geregelt. Die Gemeinschaftsordnung und auch die Hausordnung kann von den Vorgaben des Wohnungseigentumsgesetzes abweichen und Informationen zu Gartennutzung, Instandsetzung oder Kostenverteilung sowie Vorschriften zu Hausmusik oder Tierhaltung enthalten.
Achtung

Gemeinschaftsordnung und Hausordnung können, im Gegensatz zur Teilungserklärung, per einstimmigem Beschluss auf der Eigentümerversammlung geändert werden.
Die Gemeinschaftsordnung ist nicht vorgeschrieben. Liegt keine vor, gelten die Regeln des Wohnungseigentumsgesetzes.

Was ist Sondereigentum und was ist Gemeinschaftseigentum?

In der Teilungserklärung wird zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum unterschieden.

Das Sondereigentum sind die Flächen, die einem Eigentümer individuell gehören. Das ist die Eigentumswohnung selbst und die der Wohnung zugewiesenen weiteren Flächen wie etwa einer Garage oder einem Kellerabteil. Für sein Sondereigentum muss jeder Eigentümer selbst aufkommen, kann damit aber auch tun und lassen, was er möchte – zum Sondereigentum zählen zum Beispiel:

  • die Innentüren der eigenen Wohnung
  • Einbauküche
  • alle Boden- und Wandbeläge in der eigenen Wohnung
  • alle nicht tragenden Wände in der eigenen Wohnung
  • alle Strom- und Wasserleitungen innerhalb der eigenen Wohnung
  • Sanitäre Einrichtungen

Das Gemeinschaftseigentum gehört allen Eigentümern der Eigentümergemeinschaft gemäß ihrem Miteigentumsanteil. Dieser ergibt sich aus der Größe der eigenen Immobilie im Verhältnis zum gesamten Objekt. Zum Gemeinschaftseigentum zählt alles, was für alle zugänglich ist und von allen benutzt werden kann, wie etwa:

  • Treppenhaus
  • Garten
  • Aufzug
  • Dach
  • alle tragenden Wände der kompletten Immobilie – auch innerhalb der eigenen Wohnung
  • Heizungsanlage
  • Hausfassade
  • Fenster
  • Türen, die nicht in der eigenen Wohnung liegen
  • Dachterrasse, Swimmingpool oder Sauna im Haus, die von allen genutzt werden kann

Für das Gemeinschaftseigentum kommen alle Eigentümer gemeinsam auf – dafür wird die Instandhaltungsrücklage gebildet.

Was sind Sondernutzungsrechte?

Neben Sonder- und Gemeinschaftseigentum kann es noch Sondernutzungsrechte geben. Das betrifft zum Beispiel Gartenflächen. Der Garten gehört zwar zum Gemeinschaftseigentum, wird aber oft nur von den Eigentümern der Erdgeschosswohnungen, die Zugang zum Gartenteil haben, genutzt. Über bauliche Veränderungen stimmt in diesen Fällen trotzdem die Eigentümergemeinschaft ab.
Sondernutzungsrechte gibt es oft bei:

  • Garten
  • Terrasse
  • Dachboden
  • Auto-Stellplätze

Was muss man als Eigentümergemeinschaft zahlen?

Kosten, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, werden unter den Eigentümern umgelegt. Dazu zählen:

  • Instandhaltungskosten für das Gemeinschaftseigentum
  • Modernisierungskosten für das Gemeinschaftseigentum
  • Betriebs- und Verwaltungskosten, die das Gemeinschaftseigentum betreffen
  • Kosten für Strom, Wasser und Heizenergie, wenn sie von der Wohnungseigentümergemeinschaft angeschafft werden
  • Versicherungen

Welche Versicherungen hat eine Eigentümergemeinschaft?

Für jede Eigentümergemeinschaft verpflichtend sind:

  • Wohngebäudeversicherung
  • Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung

Optional wird oft noch abgeschlossen:

  • Glas- und Elektronikversicherung: Diese ist aber nur sinnvoll, wenn es in der Immobilie üppige Glasfassaden gibt oder eine aufwändige Haustechnik – zum Beispiel für Fahrstühle.
  • Hausgeldausfallversicherung: Diese zahlt, wenn ein Miteigentümer zahlungsunfähig ist.
  • Rechtsschutzversicherung: Diese zahlt bei Rechtsstreitigkeiten der Eigentümergemeinschaft mit Dritten.

An den Versicherungen werden die Eigentümer in der Regel durch ihre Hausgeldzahlungen beteiligt.

Wie werden die Kosten der Eigentümergemeinschaft verteilt?

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Wer in einer Wohnanlage oder einem Mehrfamilienhaus eine Eigentumswohnung kauft, wird Mitglied einer Eigentümergemeinschaft. Daraus ergeben sich Rechte und Pflichten. Foto: ah_fotobox / stock.adobe.com

Die anfallenden Kosten werden in der Regel nach Miteigentumsanteilen verteilt. Normalerweise orientiert sich der Miteigentumsanteil an der Größe der jeweiligen Wohnung im Verhältnis zur gesamten Immobilie. Allerdings können besondere Ausstattungsmerkmale, wie eine Dachterrasse, den Miteigentumsanteil erhöhen. Festgelegt wird dies in der Teilungserklärung.

Möglich ist in der Teilungserklärung auch die Verteilung nach Wohneinheit oder die Verteilung nach Personenzahl oder tatsächlichem Verbrauch.

Wie werden Jahreswirtschaftsplan und das Hausgeld kalkuliert?

Den Jahreswirtschaftsplan erstellt der Hausverwalter und präsentiert ihn auf der jährlichen Eigentümerversammlung. In diesem Plan sind alle zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben der Eigentümergemeinschaft für das kommenden Kalenderjahr aufgelistet. Aus den kalkulierten Kosten ergibt sich auch die Höhe des Hausgelds. Das zahlt jeder Eigentümer monatlich auf das Konto der Eigentümergemeinschaft.

Die Eigentümer müssen über den Jahreswirtschaftsplan abstimmen.

Auch die Abrechnung der Betriebskosten erstellt der Hausverwalter.

Ist eine Hausverwaltung für Eigentümergemeinschaften Pflicht?

Jede Eigentümergemeinschaft ist laut Wohnungseigentumsgesetz dazu verpflichtet, einen Hausverwalter zu haben. Der Hausverwalter kümmert sich jedoch nur um das Gemeinschaftseigentum. Außerdem sind seine Aufgaben:

  • Erstellen der Abrechnungen
  • Erstellen eines Jahreswirtschaftsplans
  • Organisieren anfallender Reparaturen
  • Organisieren eines Hausmeisterservice
  • Einberufen und protokollieren der Eigentümerversammlungen

Eigentümergemeinschaft: Wer muss einen neuen Verwalter suchen?

Der Verwalter wird von der Eigentümergemeinschaft gewählt.

Vor einigen Jahren durften laut Wohnungseigentumsgesetz nur professionelle Verwalter gewählt werden. Jetzt kann aber ein Eigentümer die Rolle des Verwalters übernehmen. Man spricht dann von Verwaltung in Eigenregie.

Was passiert auf der Eigentümerversammlung?

Einmal im Jahr – bei Bedarf auch öfter – beruft der Verwalter eine Eigentümerversammlung ein. Die Teilnahme an der Versammlung ist für die Eigentümer gesetzlich nicht verpflichtend. Es ist auch möglich, dass Eigentümer einen Vertreter bestimmen und zur Versammlung schicken.

Auf der Tagesordnung einer Eigentümerversammlung stehen in der Regel folgende Punkte:

  • Es wird über Umbau- und Sanierungsmaßnehmen abgestimmt
  • Der Verwalter stellt die Jahresabrechnung vor und legt die Rechnungslegung offen
  • Der Verwalter stellt den Wirtschaftsplan vor
  • Der Verwalter wird gewählt
  • Der Verwaltungsbeirat wird gewählt
Info

Wohnungseigentümer könne auch ohne Eigentümerversammlung Beschlüsse fassen

Eine Eigentümerversammlung ist nach der WEG-Reform 2020 grundsätzlich immer beschlussfähig. Eigentümer können auch auf digitalem Weg an der Versammlung teilnehmen und ihre Rechte schriftlich per Mail oder per Videochat ausüben. Möglich ist so auch ein gültiger Beschluss ohne Versammlung, wenn alle Eigentümer in Textform abstimmen. Die Eigentümer können dann beschließen, dass für einen einzelnen Beschluss die Mehrheit der abgegebenen Stimmen reicht (§ 23 WEG, Abs. 3).

Wie sind die Stimmrechte in einer Eigentümergemeinschaft geregelt?

Das Gewicht einer Stimme kann in einer Eigentümergemeinschaft unterschiedlich geregelt sein. Es gibt 3 unterschiedliche Möglichkeiten:

  • Kopfprinzip: Jeder Eigentümer hat nur eine Stimme, egal über wie viele Miteigentumsanteile und Einheiten er verfügt.
  • Objektprinzip: Für jede Einheit gibt es eine Stimme, unabhängig von den Eigentumsanteilen.
  • Wertprinzip (Miteigentumsanteilsprinzip): Es zählt nur das Gewicht der Miteigentumsanteile.

Als Standardregelung wurde das Kopfprinzip festgelegt. Der Bundesgerichtshof hat aber entschieden, dass auch abweichende Regelungen wirksam sind und bleiben (BGH, Az.: V ZR 198/14).

Achtung: Ist das Miteigentumsprinzip vereinbart, sollten Eigentümer prüfen, ob es in dem Anwesen einen Eigentümer gibt, der über mehr als 50 Prozent der Miteigentumsanteile verfügt. Dieser Eigentümer könnte gegen den Willen der anderen Eigentümer viele Beschlüsse im Alleingang durchsetzen.

BGH-Urteil: Marode Gebäude müssen saniert werden

Eine baufällige Immobilie muss saniert werden, auch wenn die Mehrheit der Eigentümer aus Kostengründen dagegen ist. Das urteilte der Bundesgerichtshof (BGH) (Az. V ZR 225/20). Im verhandelten Fall ging es um ein Parkhaus in Augsburg. Das Gebäude ist 40 Jahre alt und verfällt immer mehr. Eine Sanierung war der Mehrheit zu teuer und sie entschlossen sich dagegen. Eine Miteigentümerin wollte aber ihre 3 Etagen weiterhin an ein Hotel vermieten und klagte. Sie bekam Recht: Die Wohnungseigentümer seien verpflichtet, gravierende bauliche Mängel des gemeinschaftlichen Eigentums zu beheben, wenn diese Mängel eine Nutzung des Sondereigentums erheblich beeinträchtigen oder unmöglich machen.

Kann der Mehrheitsbeschluss einer Eigentümergemeinschaft aufgehoben werden?

Alle Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft müssen sich Mehrheitsbeschlüssen fügen. Selbst wenn Eigentümer gegen einen gefällten Beschluss sind, müssen sie sich auch an den Kosten beteiligen.

Wer also gegen die Dachsanierung ist, sollte schon im Vorfeld das Gespräch mit den anderen Eigentümern suchen und Kompromisse ausloten.

Vor der Eigentümerversammlung Kompromisse auszuloten, bietet sich auch an, wenn Eigentümer ein bestimmtes Anliegen durchsetzen und die Eigentümergemeinschaft davon überzeugen wollen.

Seit der WEG-Reform 2020 können Eigentümer spezielle Maßnahmen auch ohne einen Mehrheitsbeschluss durchführen. Dazu gehören schnelleres Internet, Barrierefreiheit, Einbruchschutz oder E-Mobilität. Der Antragsteller muss dann zwar die Kosten allein tragen, darf die Neuerungen aber auch allein nutzen.

Ich möchte ein Anliegen durchsetzen - die Eigentümergemeinschaft ist dagegen. Was kann ich tun?

Worauf muss ich beim Verkauf meiner Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft achten?

Verwalterzustimmung: Laut Wohnungseigentumsgesetz muss der Hausverwalter dem neuen Eigentümer schriftlich zustimmen. Dadurch soll sichergestellt werden, dass kein unseriöser oder insolventer Käufer in die Eigentümergemeinschaft eintritt.

Instandhaltungsrücklagen: Alle Rücklagen, die der bisherige Eigentümer eingezahlt hat, gehen nach dem Verkauf auf den neuen Eigentümer über. Der Hausverwalter erstellt beim Eigentümerwechsel zudem eine Wohngeldabrechnung und legt fest, welche Kosten der aktuelle und welche der künftige Eigentümer übernehmen muss.

Sonderumlage: Wenn vor dem Verkaufe eine Sonderumlage beschlossen wurde, die aber erst nach dem Eigentümerwechsel fällig wird, muss der Käufer dafür aufkommen.

Rückstände: Je nach Gemeinschaftsordnung kann es sein, dass der neue Eigentümer Hausgeldrückstände des alten Eigentümers aufkommen muss.

Weitere Fragen zur Eigentümergemeinschaft

Wer ist der Kontoinhaber für die Konten der Wohnungseigentümergemeinschaft?

Eigentümer des Kontos der Eigentümergemeinschaft ist nach § 9a Abs. 3 WEG grundsätzlich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Würde das Konto beispielweise der Hausverwalter eröffnen, widerspräche dies den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.

Kann die Eigentümergemeinschaft einem Mitglied die Vermietung seiner Wohnung verbieten?

Ein Vermietungsverbot kann die Eigentümergemeinschaft nicht aussprechen. Grundsätzlich kann jeder Wohnungseigentümer mit seinem Sondereigentum machen, was er möchte.

Eigentümer können ihre Wohnung also immer vermieten, wenn sie damit nicht gegen gesetzliche Regelungen, Vereinbarungen im Wohnungseigentumsvertrag oder die Teilungserklärung verstoßen.

Wichtig zu beachten ist bei einer angestrebten Vermietung, dass die Vereinbarungen der Eigentümergemeinschaft auch vom Mieter eingehalten werden. Wurde also in der Teilungserklärung beispielsweise vereinbart, dass die Haltung größerer Hunde verboten ist, muss der vermietende Wohnungseigentümer seinem Mieter die Haltung von Hunden ebenfalls verbieten.

Regine Curth22.02.2024

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26 Kommentare

Hans Gut am 27.03.2023 09:44

die Eigentumswohnungen besitzen Balkone und terrassen. Die Balkone sollen modernisiert werden.

Muss ich als terrassenbesitzer mich an den Balkonkosten beteiligen oder werden nur die Wohnungen

mit Balkon herangezogen.

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utke am 15.10.2022 10:43

kann ein Verwalter -nachdem der nicht entlastete Beirat zurücktrat -die Neuwahl schriftlich plus mündlich empfohlenen (in d. Hausversammlung anwesenden ) neuen Beirates unterbinden ? +seine Weiterarbeit ohne Beirat verkünden ?

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utke am 15.10.2022 10:28

Betr. Beiratsneuwahl d.Nachdem Beirat i. d. Hausversammlung nicht entlastet wurde trat er zurück. Neuwahl ließ d. Vers.leiter nicht zu, weil f. 1 weiteres Jahr gewählt worden. Schriftlich plus mündlichen Vorschlag v. neuem Beirat sei nicht zu entscheiden. die Verwaltung arbeite nun ohne Beirat .. Ist das rechtens ? Ist der Beirat frei von Pflichten ?

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Margaret Ann Tracy am 13.06.2022 13:45

Ich muss es einfach los werden. Ich finde den Service von Immowelt spitze. Eine Anzeige zur Vermietung eines Mietobjektes ist super schnell erledigt; Fotos super schnell hochgeladen und von sehr hoher Qualität. Aber dies ist nicht Alles; Vermietungsanzeigen werden gespeichert, es haben sich immer sehr viele Mietinteressenten gemeldet und ich habe die Wohnungen sofort vermietet. Und dann der Service wie jetzt in diesem Fall, man erhält regelmäßig Informationen, Erneuerungen usw rund um das Thema Vermietung, Mietung und Verkauf einer Immobilie.

Hierfür ein großes Lob

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Paul am 13.06.2022 13:39

"Verwalterzustimmung: Laut Wohnungseigentumsgesetz muss der Hausverwalter dem neuen Eigentümer schriftlich zustimmen. Dadurch soll sichergestellt werden, dass kein unseriöser oder insolventer Käufer in die Eigentümergemeinschaft eintritt."

Das stimmt nicht immer. Wenn in der Teilungserklärung steht, dass man keine Zustimmung des Verwalters braucht, ist diese selbstverständlich auch nicht notwendig. Tipp: Bitte in der Teilungserklärung nachschauen.

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ChrisBis am 13.06.2022 13:25

Danke für die ausführlichen Informationen. So kompakt bekommt man das komplette Programm kaum geliefert 🙋

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Michael Hermann am 13.06.2022 13:02

Ein Mieter/ Eigentümer einer Eigentumswohnung in Parterre hat in seinem kleinen Garten ( Sondernutzungsrecht ) ein großes Trampolin mit Schutzzaun aufgestellt, dass bis an den Balkon im ersten OG reicht. War dafür ein Beschluß der Eignentümergemeinschaft erforderlich ?

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ETWbesitzer am 13.06.2022 12:00

Hallo, Fenster dürfen wohl erst seit 2020 aus dem Gemeinschaftseigentum genommen werden.

Das heißt alte Beschlüsse und Teilungserklärungen sind diesbezüglich nichtig?!

Dann könnte ich jetzt noch schnell neue Fenster beantragen und dann in der kommenden Versammlung den alten Beschluss, dass Fenster je Whg und Eigentümer abgerechnet werden rechtssicher gem. Reform 2020 beantragen. mfg

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Dr. Stefan Putz am 03.06.2022 15:46

Kann mir die Hausgemeinschaft verbieten eine bayerische Fahne auf meiner Eigentumsdachterasse zu hissen?

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Dr. B.P. am 13.06.2022 13:07

Das verbieten schon der gute Geschmack und der gesunde Menschenverstand. ;-)

lherman am 11.03.2022 12:01

gut und informativ. Die hohe Anzahl der Rechtschreibfehler mindert den ersten "profisionellen" Eindruck leider etwas...

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immowelt Redaktion am 14.03.2022 08:56

Hallo Iherman,

vielen Dank für Ihren Hinweis, wir haben die entsprechenden Stellen im Text angepasst.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

Daniela am 22.12.2021 17:15

Hallo, ich hätte die Frage, ob eine Eigentümergemeinschaft beschließen darf, dass die Eigentumswohnungen der einzelnen nur an Studenten vermietet werden dürfen - sprich, normale Rentnerin darf dort nicht einziehen.... Kein Studentenwohnheim sondern ein ganz normales Wohnhaus mit einigen Eigentumswohnungen.

Danke

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stranddistel am 03.05.2021 21:52

Ich lebe in Uebersee. mein Verwalter schickt mir weder Protokoll noch die Jahresabrechnung. Es war vereinbart, dass ich alles vorab per Email und dann mit der Schneckenpoost bekommen soll. Ich kann doch nicht die Eigentuemergemeinschaft verklagen, weil der Verwalter seine Arbeit nicht vertragsgemaess erledigt....

Ich bin hilflos.

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Dunki am 04.08.2021 22:11

Beauftragen Sie doch einen anderen Verwalter mit der Sondereigentumsverwaltung ihrer Wohnung und vereinbaren sie mit diesem, dass er neben der Vertretung Ihren Interessen auch die Unterlagen per Mail schickt. Das kostet nicht die Welt.

sunnymunich am 03.05.2021 17:25

Hallo, wir haben eine 3 ZImmer Eigentums-Wohnung renoviert und in der Küche eines der 2 Fenster in eine Balkontür getauscht, damit alle in der WG auf den Balkon können. Die Küche geht zur Strasse und man sieht das gar nicht von aussen. Jetzt ist der Nachbar während der Bauarbeiten einfach in die Wohnung gegangen und hat sich das angeschaut und uns dann bei der Hausverwaltung angeschwärzt. Wir müssen das jetzt nachträglich genehmigen lassen. Was machen wir wenn die anderen Eigentümer das nicht genehmigen? Rückbauen? Danke für einen Rat.

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 04.05.2021 14:01

Hallo sunnymunich,

da es Arbeiten an der Außenfassade betrifft und diese Gemeinschaftseigentum ist, benötigen Sie die Zustimmung für die Baumaßnahme. Wenn nun nachträglich diese nicht gegeben wird, müssen sie tatsächlich zurückbauen.

Ihr Nachbar durfte allerdings nicht ohne Ihre Erlaubnis in die Wohnung gehen - das ist Hausfriedensbruch und kann strafrechtliche Konsequenzen (Bußgeld oder Freiheitsstrafe) nach sich ziehen. Wir raten Ihnen, sich in dem Fall von einem Fachanwalt rechtlich beraten zu lassen.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

Mausirenner am 15.04.2021 09:48

Haben eine Eigentumswohnung gekauft und nur durch Zufall durch unsere Hausverwaltung haben wir erfahren das die Wohnung sozialgebunden ist. Muss den so etwas nicht im Kaufvertrag stehen???Den wir haben jetzt Probleme mit unserem Mieter wollten dem Kündigen und wieder einen neuen suchen aber man sagte uns das dieses das Sozialamt macht da auch unsere Betriebskosten stiegen wollten wir die Miete erhöhen aber das sei bei einer solchen Wohnung sehr schwierig durchzusetzen. Muss man das einem sagen oder gibt es da etwas schriftliches????

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immowelt Redaktion am 15.04.2021 11:03

Hallo Mausirenner,

da solch eine Information Einfluss auf die zu erzielende Miethöhe hat, muss der Verkäufer den Käufer darüber informieren, denn alle Tatsachen, die Einfluss auf die Kaufentscheidung haben können, müssen offengelegt werden.

In welcher Form das erfolgt, ist aber egal. Vermutlich dürfte es reichen, wenn im Exposé steht, dass eine Sozialbindung vorliegt.

Bitte haben Sie Verständnis, dass wir keine rechtsgültige Beratung leisten können oder dürfen. Wenden Sie sich im Zweifel an einen Fachanwalt oder einen Eigentümerverband.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

klaus am 20.07.2020 10:44

hat ein käufer mehrere wohnungen in einer eigentumswohnanlage, wieviel stimmen hat er dann?

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 20.07.2020 18:08

Hallo Klaus,

das kommt ganz darauf an. Gängiges Stimmprinzip ist das Kopfprinzip, wonach jeder Eigentümer nur eine Stimme hat, egal über wie viele Miteigentumsanteile und Einheiten er verfügt. Sofern in der Teilungserklärung oder in einer Vereinbarung der Miteigentümer keine Regelungen zum Stimmprinzip enthalten sind, gilt das Kopfprinzip.

Daneben gibt es auch das Objektprinzip, bei dem es für jede Einheit eine Stimme gibt, unabhängig von den Eigentumsanteilen. Oder das Wertprinzip, bei dem nur das Gewicht der Miteigentumsanteile zählt.

Bitte verstehen Sie, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Zweifel empfehlen wir Ihnen, sich an einen Fachanwalt für Mietrecht oder einen Eigentümerverein wie Haus und Grund zu wenden und sich beraten zu lassen.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Erna am 12.06.2020 13:31

Ist es möglich eine Eigentumswohnung innerhalb einer Eigentümergesellschaft zu erwerben und diese entgegen des ausdrücklichen Wunsches des aktuellen Besitzer nicht selbst zu beziehen, sondern zu vermieten?

auf Kommentar antworten

immowelt-Redaktion am 15.06.2020 11:20

Hallo Erna,

wenn Sie eine Eigentumswohnung erwerben, sehen wir keine gesetzliche Grundlage dafür, dass der Alteigentümer Ihnen vorschreiben dürfte, wie die Einheit zu nutzen ist.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

Santa am 13.11.2019 17:06

Guten Tag!

Meine spezielle Frage lautet folgendermaßen:

Im Jahr 2014 wurde eine Reihenhaussiedlung mit 15 Häusern, je 5 in einem Komplex gebaut mit ideeller Teilung . Die Teilungserklärung sagt klipp und klar, dass jeder sein Sondereigentum und auch die Gebäudeteile des Gemeinschaftseigentums, die dem Sondereigentum zuzuordnen sind, also auch das entsprechende (äußere) Reihenhaus selbst verwaltet, instand hält und auch die Kosten vollumfänglich dafür trägt.

Nun gibt es Nachbarn in der Siedlung die unbedingt einen Verwalter beauftragen wollen und auch eine Satzung für die (Mit-)eigentümer beschließen wollen.

Als Gegner von Fremdverwaltung und auch von einer Satzung überhaupt, möchte ich nun gerne wissen, ob man uns zu einer solchen mit Mehrheitsbeschluß zwingen kann? Ist die Teilungserklärung also unveränderbar, was Verwaltung, Instandhaltung, etc. betrifft? Oder kann/darf etwas anderes beschlossen werden, wenn es eine Mehrheit gibt? Mit Kauf hat schließlich jeder der Teilungserklärung per Unterschrift zugestimmt. Alle sind Erstbewohner.

Vielen Dank für eine kompetente Antwort!

Das wird uns sehr helfen

Gruß

Santa

auf Kommentar antworten

Wolfgang Koller am 03.05.2021 12:10

Hallo, um diese Frage wirklich sicher zu beantworten, sollte man die ganze Teilungserklärung (TE) lesen können. Das Gesetz sieht einen Verwalter vor, notfalls in "Eigenverwaltung". Die TE wird nicht berührt, wenn ein Verwalter gewählt wird, da eine TE dieses nicht ausschließen kann.


Immowelt-Redaktion am 13.11.2019 17:59

Hallo Santa,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Wenn die Teilungserklärung geändert werden soll, etwa, weil neue Regeln in die Gemeinschaftsordnung aufgenommen werden soll, so gilt in der Regel das Prinzip der Allstimmigkeit. Das heißt, alle Wohnungseigentümer, die im Grundbuch stehen, müssen dem Beschluss zustimmen. Stellt sich auch nur einer dagegen, kommt die Änderung nicht zustande.

Bitte verstehen Sie jedoch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Zweifel empfehlen wir Ihnen, sich durch einen Fachanwalt für WEG-Recht oder einen Eigentümerverein wie Haus und Grund beraten zu lassen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Adi am 17.10.2019 11:16

Hallo.Ich habe mich leider falsch ausgedrückt. Wir haben 18,65 Prozente von ganzes Haus.Werden die Kosten für die Straßenreinigung prozentual gerechnet, oder pro Partei Wohnung?

Vielen lieben Dank.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 18.10.2019 09:02

Hallo Adi,

gemäß Betriebskostenverordnung erfolgt die Abrechnung der nicht verbrauchsabhängigen Betriebskosten anteilig nach Fläche, sofern nichts anderes vereinbart wurde.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Adi am 16.10.2019 23:15

Jallo.Wir sind Eigentümer in einem Haus mit Gewerbe .Wir haben 18 Prozent von Haus.Wir müssen die Straßenreinigungkosten berechnet?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 17.10.2019 10:48

Hallo Adi,

ein Vorwegabzug für den gewerblichen Teil ist nur dann erforderlich, wenn die Gewerbeeinheit erhebliche Mehrkosten verursacht. Ansonsten ist der vereinbarte Abrechnungsschlüssel, der auch für die Wohneinheiten gilt, anzuwenden.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Ellen am 20.06.2019 12:49

Habe einen Käufer für meine ETW, es ist jedoch noch ein Rechtsstreit, betreffs einer wichtigen Sanierungsmaßnahme, anhängig (Bezahlung/Aufteilung der Kosten, nicht deutlich in Teilungserklärung ersichtlich). Gutachten ist vorhanden, Prozesstermin ist festgelegt. Nun ist die Frage, wenn der Käufer Eigentümer wird und in die WEG eintritt, kann ich den Prozess ohne Problem noch zum Abschluss bringen. Wenn nicht, gibt es überhaupt eine vertragliche Möglichkeit dies zu regeln? Vielen Dank für Ihre Hilfe.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 21.06.2019 09:11

Hallo Ellen,

da sich solche Rechtsstreitigkeiten lange hinziehen können, ist es ratsam, diesbezüglich konkrete und möglichst genaue vertragliche Regelungen mit dem Käufer zu treffen. Konkrete Ratschläge über die Ausgestaltung können wir aus der Ferne leider nicht geben, der Notar, der den Kaufvertrag aufsetzt, kann Ihnen aber sicher Hilfestellung leisten.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Kolbe, Bernd am 30.01.2019 10:48

Unsere WEG besteht aus 7 WE mit 7 verschiedenen Wohneigentümern. Frage: Übernimmt der Käufer einer diser Wohnungen auch die bisherigen Rechte und Pflichten des bisherigen Eigentümers?

Bernd Kolbe

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 30.01.2019 11:14

Sehr geehrter Herr Kolbe,

an den Rechten und Pflichten, die sich aus einer WEG für den einzelnen Eigentümer ergeben, ändert sich durch einen Eigentümerwechsel nichts. Bitte beachten Sie jedoch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Für eine solche wenden Sie sich am besten an einen Eigentümerverband wie Haus & Grund oder direkt an einen Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Uwe Klopp am 29.01.2019 09:20

Habe meinen Verwalter persönlich ein schriftliche Dokoment überreicht um Bitte zur Klärung eines Gespäches. Da rauf hat er nicht reagiert, sondern sagte später dies würde er nicht akzeptieren es wäre nicht sein Name und das Datum auf dem Schreiben.Das wäre vom Gesetzgeber so vorgeschrieben.

auf Kommentar antworten

Wolfgang Koller am 03.05.2021 12:16

Hallo, Das kann man auch anders sehen. Aber schreiben Sie ihn mit Adresse und Namen einfach neu an. Wo liegt das Problem? Um allerdings Genaues zum Erfolg der Frage sagen zu können, müsste man Umstände und auch Frage kennen.

Alexos am 11.01.2019 14:23

Hallo,

Wir haben eine Eigentumswohnung geerbt die von der verstorbenen Person bewohnt wurde.

Für uns selbst ist sie zu klein und anstatt zu verkaufen wollen wir sie vermieten.

Nun möchte der Verwalter dies nicht zulassen obwohl im selben Gebäude mehrere Wohnungen vermietet sind und nicht von den jeweiligen Eigentümern bewohnt werden.

Ist dies erlaubt?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 14.01.2019 12:03

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

Eigentümergemeinschaften regeln häufig in der Teilungserklärung, dass sie einer Vermietung zustimmen müssen. Das ist soweit zulässig, allerdings braucht der Verwalter dennoch einen guten Grund, um die Zustimmung zu verweigern. Bitte beachten Sie jedoch abschließend, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Streitfall empfehlen wir das Gespräch mit einem Eigentümerverband wie Haus & Grund oder einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

NeuET am 12.09.2018 13:45

Hallo,

wie verhält es sich mit Kosten/Aufwänden, die aus früheren Beschlüssen resultieren, die aber erst jetzt, wo ich Eigentümer bin, abgerechnet werden? Ist es rechtens, dass ich dafür auch die Kosten zu tragen habe? In meinem Fall geht es z.B. um den Einbau neuer Haustüren und Klingelanlagen, oder auch um fie Errichtung eines Zaunes. Alles Beschlüsse aus 2016, die aber erst nach meinem Kauf in 2018 realisiert wurden.

Vielen Dank vorab!

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 13.09.2018 09:00

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

wenn eine Sonderumlage vor einem Eigentümerwechsel beschlossen wird, aber erst nach dem Wechsel fällig wird, muss der neue Wohnungseigentümer für die Kosten aufkommen. So sieht das zumindest das OLG Karlsruhe (Az.: 15 Wx 82/03).

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Massivholzfuchs am 09.08.2018 11:44

Hallo

ist es weinterhin rechtens, dass in einer Teilungserklärung aus dem Jahre 1998 aus der hervorgeht das bei einer Eigentümerversammlung Volmachten nur an einen anderen Eigentümer oder an den Verwalter übertragen werden können.

Es kann doch nicht sein, dass ich einer Person dioe nicht mein Vetrauen genießt eine Vollmacht erteilen muss.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 09.08.2018 12:59

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

eine solche Regelung wird von der Rechtsprechung als zulässig erachtet, ja. Beachten Sie aber bitte, dass wir den genauen Wortlaut Ihrer Teilungserklärung nicht kennen und dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Aus diesem Grund können wir den Fall auch nicht abschließend beurteilen. Im Streitfall empfehlen wir Ihnen das Gespräch mit einem Eigentümerverein wie Haus & Grund oder einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Anamor1963 am 16.02.2018 10:20

wir sind Eigentümer und wohnen auch hier ,die wohnung unter uns ist vermietet . dieser Junge Mann hat ständig Besuch und macht des nachtens Lärm ,dem Vermieter ist das so weit egal hauptsache erbekommt seine Miete.einen Schallschutz gibt es nicht und Möbel sind so gut wie nicht vorhanden,die Hausordnung interessiert nicht .was kann ich tun ?

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Immowelt-Redaktion am 16.02.2018 10:28

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

Besuch darf ein Mieter grundsätzlich so viel empfangen wie er möchte, nicht aber natürlich nachts Lärm verursachen. Reagiert der Vermieter selbst nicht auf Ihre Beschwerden, können Sie versuchen, über die Eigentümergemeinschaft auf ihn einzuwirken. Im Extremfall könnten Sie auch gerichtlich gegen den Störer vorgehen. Bitte beachten Sie in diesem Zusammenhang jedoch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Diese erhalten Sie von einem Eigentümerverein wie Haus & Grund oder einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

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