Eigentümergemeinschaft: Worauf Wohnungskäufer achten sollten

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Wer sich eine Eigentumswohnung kauft, wird Mitglied einer Eigentümergemeinschaft. Daraus ergeben sich Rechte und Pflichten. Worauf Wohnungseigentümer achten sollten und wie sich Nerven zehrende und kostspielige Konflikte vermeiden lassen.

Wer eine Eigentumswohnung kauft, wird automatisch Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Das bringt einige Verpflichtungen mit sich, angefangen vom Sauberhalten des Treppenhauses bis hin zu verpflichtenden Vorgaben für Umbau und Sanierung. Käufer sollten sich deshalb noch vor dem Unterzeichnen des Kaufvertrags informieren, welche Regelungen für die Eigentümergemeinschaft gelten. Diese werden in der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung geregelt. Wer eine gebrauchte Wohnung in einer bestehenden Eigentümergemeinschaft erwirbt, sollte zudem darauf achten, ob die Eigentumsanlage in der Vergangenheit ordnungsgemäß verwaltet wurde und ob es Streit unter den Eigentümern gab.

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Wer in einer Wohnanlage oder einem Mehrfamilienhaus eine Eigentumswohnung kauft, wird Mitglied einer Eigentümergemeinschaft. Daraus ergeben sich Rechte und Pflichten. Foto: stock.adobe.com/ah_fotobox

Was ist eine Eigentümergemeinschaft?

Die Eigentümergemeinschaft ist der Verbund aller Eigentümer, die eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus besitzen. Begründet wird die Gemeinschaft durch eine Teilungserklärung mit zugehöriger Gemeinschaftsordnung sowie einer notariellen Beurkundung.

Gemeinschaftsordnung und Teilungserklärung regeln das Zusammenleben der Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie können später entweder gar nicht mehr oder nur noch unter strengen Voraussetzungen geändert werden: „Laufende Verwaltung und Reparaturen können mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Größere Modernisierungen mit doppelt qualifizierter Mehrheit und bauliche Veränderung nur einstimmig“, erläutert Maren Herbst vom Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e.V. (DDIV). Dies ist im Wohnungseigentumsgesetz geregelt. Individuelle Regelungen finden Wohnungseigentümer in der Teilungserklärung.

In der Teilungserklärung wird zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum unterschieden. Beim Sondereigentum handelt es sich um die Flächen, die einem Eigentümer individuell gehören, also um die Eigentumswohnung samt der der Wohnung zugewiesenen weiteren Flächen wie etwa einer Garage oder einem Kellerabteil. Das Gemeinschaftseigentum gehört allen Eigentümern der WEG gemeinschaftlich gemäß ihrem Miteigentumsanteil.

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Kauf einer Eigentumswohnung: Unterlagen und Historie prüfen

Eigentümergemeinschaft, Unterlagen, Foto: fizkes/AdobeStock.com
Wer eine Eigentumswohnung erwerben will, sollte im Vorfeld alle verfügbaren Unterlagen genau prüfen. Foto: fizkes/AdobeStock.com

Wer späteren Ärger vermeiden will, nimmt die Eigentümergemeinschaft und ihre zugehörigen Regeln noch vor dem Kauf genau unter die Lupe. Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung sollten sorgfältig gelesen werden. „Man sollte sich die Gemeinschaftsordnung genau ansehen und prüfen, ob diese Regelungen mit den persönlichen Lebensumständen zusammenpassen“, sagt Herbst. „Ist dies nicht der Fall, so sollte man von einem Kauf Abstand nehmen. Geregelt werden meist die Bereiche Nutzung der Einheit, Kostentragung und auch die Hausordnung“, so die Expertin. Handelt es sich um eine gebrauchte Eigentumswohnung, hilft auch ein Blick in die bereits getroffenen Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft sowie in die Protokolle der Eigentümerversammlungen.

Käufer einer Wohnung sollten im Detail folgende Informationen recherchieren:

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Welchen Anteil hat die Wohnung an der gesamten Eigentümergemeinschaft?

In der Regel werden die Anteile in X/1.000stel angegeben. Dies ist in der Teilungserklärung festgelegt. Die Höhe des Miteigentumsanteils kann unter anderem Einfluss darauf haben wie hoch der Anteil eines Eigentümers an späteren Sanierungskosten ist. Aber Achtung: In der Teilungserklärung kann auch geregelt sein, dass die Kosten nicht nach Miteigentumsanteilen, sondern nach Wohneinheit aufgeteilt werden. In diesem Fall würde der Eigentümer einer kleineren Wohnung für eine Treppenhaussanierung genauso viel zahlen, wie der Eigentümer einer größeren Wohnung.

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Welche Kosten hat der Eigentümer, welche die Gemeinschaft zu tragen?

Da Teilungserklärungen unterschiedliche Regelungen enthalten können, sollten Immobilienkäufer vorab klären, welche Kosten die einzelnen Eigentümer der Gemeinschaft zu tragen haben.

Ein Beispiel: Fenster sind im Allgemeinen Gemeinschaftseigentum. Größere Sanierungen wie der Austausch der Fenster müssen dadurch mehrheitlich von der Gemeinschaft beschlossen werden. Damit tragen auch alle Eigentümer die Kosten für solche Arbeiten. In der Teilungserklärung kann aber geregelt sein, dass jeder Eigentümer die Kosten für den Fenstertausch in der eigenen Wohnung selbst tragen muss. Bei Fenstern in gemeinschaftlichen Räumen wie etwa im Treppenhaus wird dann auf die gemeinschaftlichen Rücklagen zugegriffen, da diese immer Gemeinschaftseigentum sind.

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Link-Tipp

Nebenkosten, Gemeinschaftskosten und mehr zahlen Wohnungseigentümer in Form des Hausgeldes in eine Gemeinschaftskasse. Lesen Sie, wie das funktioniert – und wie viel Hausgeld angemessen ist.

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Ist die Instandhaltungsrücklage ausreichend hoch?

Eigentümergemeinschaft, Instandhaltungsrücklage, Foto: sylv1rob1/AdobeStock.com
Der Zahn der Zeit bewirkt meist diverse Mängel und Schäden am Haus. Dann sollte eine ausreichende Rücklage vorhanden sein. Foto: sylv1rob1/AdobeStock.com

Bei gebrauchten Eigentumswohnungen sollte eine ausreichend hohe Instandhaltungsrücklage vorhanden sein. Denn sollten später kostspielige Reparaturen am Gemeinschaftseigentum notwendig werden, ist sonst bei einer zu geringen Rücklage eine Sonderumlage fällig. Vor dem Kauf gilt es also herauszufinden, wie hoch die vorhandene Rücklage ist und wie viel monatlich in die Rücklage zu zahlen ist.

Achtung: Die laufenden Kosten einer Eigentumswohnung sind höher als die Betriebskosten für eine Mietwohnung. Denn Hausverwaltung und monatliche Instandhaltungsrücklage verursachen Kosten, die der Eigentümer selbst zu zahlen hat und die nicht auf den Mieter umgelegt werden können.

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Link-Tipp

Lesen Sie hier im Detail, wie hoch die Instandhaltungsrücklage sein sollte.

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Wie sind die Stimmrechte geregelt?

Das Gewicht einer Stimme kann in einer Eigentümergemeinschaft unterschiedlich geregelt sein. Es gibt drei unterschiedliche Möglichkeiten:

  • Kopfprinzip: Jeder Eigentümer hat nur eine Stimme, egal über wie viele Miteigentumsanteile und Einheiten er verfügt.
  • Objektprinzip: Für jede Einheit gibt es eine Stimme, unabhängig von den Eigentumsanteilen.
  • Wertprinzip (Miteigentumsanteilsprinzip): Es zählt nur das Gewicht der Miteigentumsanteile.

Als Standardregelung wurde das Kopfprinzip festgelegt. Der Bundesgerichtshof hat aber entschieden, dass auch abweichende Regelungen wirksam sind und bleiben (BGH, Az.: V ZR 198/14).

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Achtung

Ist das Miteigentumsprinzip vereinbart, sollten Käufer prüfen, ob es in dem Anwesen einen Eigentümer gibt, der über mehr als 50 Prozent der Miteigentumsanteile verfügt. Dieser Eigentümer könnte gegen den Willen der anderen Eigentümer viele Beschlüsse im Alleingang durchsetzen.

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Um festzustellen, ob ein Hausverwalter in der Vergangenheit gut gearbeitet hat, hilft ein Blick in die Protokolle vergangener Eigentümerversammlungen, der Beschlusssammlung und vergangener Abrechnungen. Gibt es hier Unstimmigkeiten, ist Vorsicht geboten. Auch auf die Qualifikation des Hausverwalters sollte geachtet werden „Professionelle Immobilienverwaltungen sind hauptberuflich tätig und nehmen regelmäßig an Fortbildungen teil“, sagt Fachfrau Herbst.

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Gab es in der Vergangenheit Streit?

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Eigentümergemeinschaft oder Streitgemeinschaft? Käufer von Eigentumswohnungen sollten prüfen, ob es in der Vergangenheit Streit gab. Foto: VadimGuzhva/stock.adobe.com

Gesetzlich ist geregelt, dass Hausverwalter Beschlüsse der Eigentümer in einer Beschlusssammlung dokumentieren müssen (§ 24, Abs. 7 WEG). Ob es sich um eine funktionierende Eigentümergemeinschaft oder um eine Streitgemeinschaft handelt, lässt sich am besten feststellen, wenn man Einsicht in diese Beschlusssammlung nimmt: Finden sich in diesen Beschlüssen Anhaltspunkte dafür, dass sich die Gemeinschaft in der Vergangenheit uneinig war, sollten Immobilienkäufer besser beim Verkäufer oder Makler nachhaken.

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Gibt es einen gewerblich genutzten Teil?

Viele Mehrfamilienhäuser haben einen gewerblich genutzten Teil. Werden solche Flächen in der Teilungserklärung nur allgemein als Gewerbeflächen ausgewiesen, ist eine vielfältige Nutzung zulässig. Es kann dort auch eine Kneipe einziehen. Sind die Flächen hingegen als reine Ladenflächen ausgewiesen, so ist auch in Zukunft nur eine Nutzung als Laden zulässig.

Ein weiterer Aspekt: Es sollte auch geregelt sein, wie anfallende Nebenkosten aufgeteilt werden. Denn oft verursachen Gewerbeflächen höhere Kosten als die Wohneinheiten.

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Sonderfall: Wenn die Eigentumswohnung vermietet werden soll

Wer eine Eigentumswohnung nicht zur eigenen Nutzung, sondern als Kapitalanlage erwirbt, sollte auf einige Details achten:

  • Nicht alle Betriebskosten können auf den Mieter umgelegt werden: Nicht umlagefähig sind beispielsweise Verwalterkosten oder die Bildung von Instandhaltungsrücklagen.
  • Im Mietvertrag sollte hinsichtlich der umlagefähigen Nebenkosten derselbe Abrechnungsschlüssel vereinbart werden, der auch in der Teilungserklärung steht. Denn rechnet die Verwaltung beispielsweise die Kosten für die Müllabfuhr nach Personenzahl ab und im Mietvertrag ist eine Abrechnung nach Wohnfläche vereinbart, dürfte es für den Vermieter schwierig bis unmöglich sein, die Kosten korrekt abzurechnen.
  • In Teilungserklärungen kann beispielsweise vereinbart sein, dass die Haltung größerer Hunde verboten ist. Ein vermietender Wohnungseigentümer muss das berücksichtigen und darf seinem Mieter deshalb nicht die Haltung von Hunden erlauben.
  • Es muss in der Regel ein Energieausweis vorliegen. Dieser gibt Auskunft darüber, welchen Energieverbrauch ein Gebäude hat. Ihn einzuholen ist die Pflicht des Verwalters.
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Drum prüfe, wer sich wohnlich binde – das gilt auch für die Eigentümergemeinschaft

Wer eine Eigentumswohnung kauft, bindet sich in der Regel für einen längeren Zeitraum. Deshalb gilt es, nicht nur die Wohnung an sich auf Herz und Nieren zu prüfen, sondern auch die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung sorgfältig zu studieren. Auch ein Blick in die Beschlusssammlung der Eigentümergemeinschaft zeigt auf, ob es in der Vergangenheit Streit unter den Eigentümern gab. Bevor der Kaufvertrag also beim Notar besiegelt wird, sollten künftige Wohnungseigentümer erst einmal eine ganze Menge über ihre Wunschimmobilie herausfinden, indem sie sämtliche Unterlagen genau prüfen.

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6 Kommentare

Kolbe, Bernd am 30.01.2019 10:48

Unsere WEG besteht aus 7 WE mit 7 verschiedenen Wohneigentümern. Frage: Übernimmt der Käufer einer diser Wohnungen auch die bisherigen Rechte und Pflichten des bisherigen Eigentümers?

Bernd Kolbe

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 30.01.2019 11:14

Sehr geehrter Herr Kolbe,

an den Rechten und Pflichten, die sich aus einer WEG für den einzelnen Eigentümer ergeben, ändert sich durch einen Eigentümerwechsel nichts. Bitte beachten Sie jedoch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Für eine solche wenden Sie sich am besten an einen Eigentümerverband wie Haus & Grund oder direkt an einen Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Uwe Klopp am 29.01.2019 09:20

Habe meinen Verwalter persönlich ein schriftliche Dokoment überreicht um Bitte zur Klärung eines Gespäches. Da rauf hat er nicht reagiert, sondern sagte später dies würde er nicht akzeptieren es wäre nicht sein Name und das Datum auf dem Schreiben.Das wäre vom Gesetzgeber so vorgeschrieben.

auf Kommentar antworten

Alexos am 11.01.2019 14:23

Hallo,

Wir haben eine Eigentumswohnung geerbt die von der verstorbenen Person bewohnt wurde.

Für uns selbst ist sie zu klein und anstatt zu verkaufen wollen wir sie vermieten.

Nun möchte der Verwalter dies nicht zulassen obwohl im selben Gebäude mehrere Wohnungen vermietet sind und nicht von den jeweiligen Eigentümern bewohnt werden.

Ist dies erlaubt?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 14.01.2019 12:03

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

Eigentümergemeinschaften regeln häufig in der Teilungserklärung, dass sie einer Vermietung zustimmen müssen. Das ist soweit zulässig, allerdings braucht der Verwalter dennoch einen guten Grund, um die Zustimmung zu verweigern. Bitte beachten Sie jedoch abschließend, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Streitfall empfehlen wir das Gespräch mit einem Eigentümerverband wie Haus & Grund oder einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

NeuET am 12.09.2018 13:45

Hallo,

wie verhält es sich mit Kosten/Aufwänden, die aus früheren Beschlüssen resultieren, die aber erst jetzt, wo ich Eigentümer bin, abgerechnet werden? Ist es rechtens, dass ich dafür auch die Kosten zu tragen habe? In meinem Fall geht es z.B. um den Einbau neuer Haustüren und Klingelanlagen, oder auch um fie Errichtung eines Zaunes. Alles Beschlüsse aus 2016, die aber erst nach meinem Kauf in 2018 realisiert wurden.

Vielen Dank vorab!

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 13.09.2018 09:00

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

wenn eine Sonderumlage vor einem Eigentümerwechsel beschlossen wird, aber erst nach dem Wechsel fällig wird, muss der neue Wohnungseigentümer für die Kosten aufkommen. So sieht das zumindest das OLG Karlsruhe (Az.: 15 Wx 82/03).

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Massivholzfuchs am 09.08.2018 11:44

Hallo

ist es weinterhin rechtens, dass in einer Teilungserklärung aus dem Jahre 1998 aus der hervorgeht das bei einer Eigentümerversammlung Volmachten nur an einen anderen Eigentümer oder an den Verwalter übertragen werden können.

Es kann doch nicht sein, dass ich einer Person dioe nicht mein Vetrauen genießt eine Vollmacht erteilen muss.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 09.08.2018 12:59

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

eine solche Regelung wird von der Rechtsprechung als zulässig erachtet, ja. Beachten Sie aber bitte, dass wir den genauen Wortlaut Ihrer Teilungserklärung nicht kennen und dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Aus diesem Grund können wir den Fall auch nicht abschließend beurteilen. Im Streitfall empfehlen wir Ihnen das Gespräch mit einem Eigentümerverein wie Haus & Grund oder einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Anamor1963 am 16.02.2018 10:20

wir sind Eigentümer und wohnen auch hier ,die wohnung unter uns ist vermietet . dieser Junge Mann hat ständig Besuch und macht des nachtens Lärm ,dem Vermieter ist das so weit egal hauptsache erbekommt seine Miete.einen Schallschutz gibt es nicht und Möbel sind so gut wie nicht vorhanden,die Hausordnung interessiert nicht .was kann ich tun ?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 16.02.2018 10:28

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

Besuch darf ein Mieter grundsätzlich so viel empfangen wie er möchte, nicht aber natürlich nachts Lärm verursachen. Reagiert der Vermieter selbst nicht auf Ihre Beschwerden, können Sie versuchen, über die Eigentümergemeinschaft auf ihn einzuwirken. Im Extremfall könnten Sie auch gerichtlich gegen den Störer vorgehen. Bitte beachten Sie in diesem Zusammenhang jedoch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Diese erhalten Sie von einem Eigentümerverein wie Haus & Grund oder einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion