Sonderumlage: Antworten auf die wichtigsten Fragen

Eine Sonderumlage wird fällig, wenn die Rücklagen einer Eigentümergemeinschaft nicht ausreichen, um eine umfangreiche Sanierung oder größere Anschaffung zu finanzieren. Wir beantworten die wichtigsten Fragen.

Die Hausverwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist für die Instandhaltung der Immobilie verantwortlich. Dazu entnimmt sie Geld aus dem Gemeinschaftstopf, der über die monatliche Hausgeldzahlung der Eigentümer gefüllt wird. Manchmal reichen die angesparten finanziellen Mittel aber nicht aus – dann kann der WEG-Verwalter eine Sonderumlage erheben. Was Eigentümer wissen müssen, liest du hier.

Hausgeld, Instandhaltungsrücklage und Sonderumlage – was sind die Unterschiede?

Als Hausgeld werden die monatlichen Vorschüsse bezeichnet, die Wohnungseigentümer an den Verwalter der Wohnanlage zahlen müssen. Es ist also eine Art Nebenkosten-Vorauszahlung für den Eigentümer.

Neben den Betriebs- und Verwaltungskosten ist die Instandhaltungsrücklage Teil des Hausgeldes und dient der Eigentümergemeinschaft als finanzieller Puffer. Diese Rücklage wird verwendet, wenn am gemeinsamen Eigentum eine größere Sanierung oder Reparatur ansteht.

Die Sonderumlage wird hingegen von Eigentümern nicht regelmäßig gezahlt und kommt nur in Ausnahmefällen zum Einsatz, wenn die Instandhaltungsrücklage zum Beispiel für den Einbau einer neuen Heizung oder eine aufwendige Sanierung nicht ausreicht. Besteht ein solcher Bedarf, kann der Verwalter eine Sonderumlage erheben.

In welchen Fällen kann der WEG-Verwalter eine Sonderumlage erheben?

Ausnahmefälle, in denen der WEG-Verwalter von den Eigentümern eine Sonderumlage verlangen kann, sind immer dann gegeben, wenn das Hausgeld für notwendige Ausgaben zur Instandhaltung und Instandsetzung der Immobilie nicht ausreicht oder aus sonstigen Gründen Geld fehlt.

Typische Gründe für eine Sonderumlage:

• Finanzierung größerer Sanierungen, wie etwa den Einbau einer neuen Heizung oder einer Fassadensanierung.
• Finanzierung größerer Anschaffungen, wie beispielsweise von Balkonen.
• Liquiditätsengpässen der WEG, weil der Wirtschaftsplan zu knapp kalkuliert ist oder wenn ein Eigentümer sein Hausgeld nicht zahlt.
• Alte Verbindlichkeiten der WEG, die nun zum Beispiel im Zuge eines verlorenen Gerichtsverfahrens beglichen werden müssen.
• Änderungen bei den Dienstleistern, weil zum Beispiel ein Gartendienst gekündigt hat und ein neuer deutlich teurer ist.
• Zahlungsunfähigkeit eines Eigentümers, wodurch die Instandhaltungsrücklage zu gering ist.
• Ein Eigentümer weigert sich wegen Streitigkeiten mit der WEG das Hausgeld zu zahlen. 

Insbesondere bei sehr teuren Maßnahmen wie einer neuen Dacheindeckung oder der Komplettsanierung der Fassade wird häufig eine Sonderumlage nötig, um die Kosten zu stemmen.

Wo ist die Sonderumlage gesetzlich geregelt?

Die Regelungen zur Sonderumlage sind im Wohnungseigentumsgesetz nicht gesondert genannt, sondern müssen aus Paragrafen 16 Absatz 2 WEG und 28 Absatz 2 WEG abgeleitet werden: Demnach hat jeder Wohnungseigentümer die Kosten der Gemeinschaft entsprechend seinem Anteil zu tragen. Außerdem beschließen die Eigentümer über den Wirtschaftsplan, die Abrechnung sowie Rechnungslegung des Hausverwalters in einer Eigentümerversammlung – also auch über eine Sonderumlage.

Wie wird eine Sonderumlage beschlossen?

Ohne Weiteres kann der WEG-Verwalter keine Sonderumlage von den Eigentümern verlangen. Vielmehr ist dafür ein Beschluss der Wohnungseigentümer notwendig, der auf einer ordentlichen oder außerordentlichen Eigentümerversammlung gefasst wird. Eine seltene Alternative ist der sogenannte Umlaufbeschluss, bei dem die Eigentümer schriftlich reihum einer Sonderumlage zustimmen oder sie ablehnen.

Mindestens enthalten muss der Beschluss über die Sonderumlage in jedem Fall folgende Punkte:

• Grund für die Sonderumlage
• Höhe der Sonderumlage 
• Verteilungsschlüssel, nach dem die Sonderumlage auf die Eigentümer aufgeteilt wird 
• Fälligkeitstermin der Sonderumlage

Achtung: Je nach Maßnahme sind für die Beschlussfassung zur Sonderumlage verschiedene Mehrheiten notwendig:

• Eine einfache Mehrheit – also über 50 Prozent der Stimmen – reicht aus, wenn es sich um Reparaturen und Instandhaltungsarbeiten handelt. 
• Eine doppelt qualifizierte Mehrheit – also mindestens 75 Prozent der Stimmen – muss vorliegen, wenn Maßnahmen zur Modernisierung des Gemeinschaftseigentums durchgeführt werden sollen. Zum Beispiel, wenn das Dach neu gedämmt werden soll. 
• Alle stimmberechtigten Eigentümer müssen zustimmen, wenn über eine Sonderumlage bauliche Maßnahmen realisiert werden sollen, die weder Modernisierung noch Reparatur sind und das Gesamterscheinungsbild der Immobilie betreffen. Das kann zum Beispiel der Anbau von Balkonen oder der Einbau eines Aufzugs sein.

Wie hoch darf die Sonderumlage sein?

Die Sonderumlage soll die Differenz zwischen den vorhandenen finanziellen Mitteln einer Eigentümergemeinschaft und dem Finanzierungsbedarf abdecken: Hat die WEG in den vergangenen Jahren beispielsweise 50.000 Euro an Instandhaltungsrücklagen angespart, eine Sanierung kostet aber 150.000 Euro, müssen mindestens 100.000 Euro über eine Sonderumlage finanziert werden. Die Eigentümer können sich aber auch dafür entscheiden, die 150.000 Euro komplett über die Sonderumlage zu finanzieren und die Rücklage unangetastet lassen.

Wichtig: Der Verwalter kann die Höhe der Sonderumlage je nach Bedarf unbegrenzt hoch ansetzen. Ob sie diese auch zahlen, entscheiden die Eigentümer.

Wie wird die Sonderumlage verteilt?

Die Verteilung der Sonderumlage auf die Eigentümer erfolgt nach dem in der Eigentümerversammlung festgelegten Verteilungsschlüssel. In der Regel richtet er sich nach der Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft. Wenn über die Sonderumlage also 100.000 Euro finanziert werden sollen und in einer WEG fünf gleichberechtigte Eigentümer vorhanden sind, zahlt jeder von ihnen 20.000 Euro.

Achtung: Soll eine abweichende Kostenverteilung durchgesetzt werden, müssen dieser in der Eigentümerversammlung drei Viertel der im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer zustimmen. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn eine bauliche Maßnahme oder Instandsetzung nicht alle Eigentümer betrifft.

Wann wird die Sonderumlage fällig?

Das Datum, wann die Sonderumlage fällig wird, sollte im Beschluss der Eigentümerversammlung festgehalten sein. Fehlt das Datum im Beschluss, wird die Sonderumlage mit Anforderung des Verwalters fällig. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden (BGH, V ZR 257/16).

Was passiert, wenn ein Eigentümer die Sonderumlage nicht zahlen kann?

Grundsätzlich müssen alle Eigentümer die Sonderumlage anteilig bezahlen. Hat ein Eigentümer jedoch Schwierigkeiten seinen Anteil zu stemmen, sollte er zuerst das Gespräch mit dem Verwalter suchen. Es kann zum Beispiel eine Stundung oder eine Ratenzahlung vereinbart werden – auch ein Modernisierungskredit oder KfW-Darlehen kann in Frage kommen.

Bleiben die Zahlungen eines Eigentümers weiterhin aus, wird die Verwaltung zunächst einen Mahnbescheid aussprechen. Bleibt auch der unbeantwortet, kann eine Zahlungsklage folgen. Als letztes Mittel gibt es Zwangsvollstreckungsmaßnahmen, die bis zur Entziehung des Wohneigentums führen können.

Wenn ein Eigentümer längerfristig seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt, kann es zu Liquiditätsengpässen in einer WEG kommen. Ein Beispiel: Eine WEG besteht aus fünf Einheiten mit gleich hohen Miteigentumsanteilen. Weil einer der Eigentümer schon seit längerem kein Hausgeld zahlt, fehlen 5.000 Euro in der WEG-Kasse. Würde nun beschlossen werden, dass jeder Eigentümer 1.000 Euro Sonderumlage zu zahlen hat, wäre es absehbar, dass der illiquide Eigentümer seinen Anteil nicht zahlt. Es bietet sich dann an, eine Sonderumlage in Höhe von 1.250 Euro zu beschließen, um auch mit vier Eigentümern die Kosten zu decken.

Achtung: Dauerhaft sollte ein Eigentümer nicht mit der Zahlung des Hausgeldes in Verzug sein, da es die Zwangsversteigerung der Eigentumswohnung zur Folge haben kann.

Kann ich mich gegen eine Sonderumlage wehren?

Wenn ein Eigentümer mit einer Sonderumlage nicht einverstanden ist, kann er in der Eigentümerversammlung dagegen stimmen. Wird die je nach Instandhaltungsmaßnahme benötigte Mehrheit trotzdem erreicht, müssen sich alle Eigentümer an der Sonderumlage beteiligen.

Allerdings kann jeder Eigentümer den Beschluss zur Sonderumlage anfechten. Von Erfolg könnte ein solches Vorgehen zum Beispiel sein, wenn die Instandhaltungsrücklage für Baumaßnahme ausgereicht hätte.

Kann ich die Sonderumlage von der Steuer absetzen?

Eigentümer einer WEG-Wohnung können die Sonderumlage steuerlich als Werbungskosten geltend machen. Doch Achtung: Laut Beschluss des Bundesfinanzhofs dürfen Vermieter die Sonderumlage erst dann als Werbungskosten abschreiben, wenn sie auch tatsächlich für Instandhaltungsmaßnahmen verwendet werden (BFH, Az.: IX B 124/08). Der Beschluss bezieht sich auf die Instandhaltungsrücklagen und ist auch auf Sonderumlagen anzuwenden, da diese ebenfalls der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums dienen.

Kann ich die Sonderumlage auf den Mieter umlegen?

Die Sonderumlage ist wie die Instandhaltungsrücklage nicht auf den Mieter umlegbar: Es handelt sich um Kosten für Instandhaltung und Reparatur, die laut Betriebskostenverordnung alleine von den Vermietern getragen werden müssen.

Was passiert beim Wohnungsverkauf mit der Sonderumlage?

Wenn die Sonderumlage vor dem Verkauf beschlossen wurde und vor dem Verkauf fällig wurde, dann muss sie der alte Besitzer bezahlen. Allerdings hat der Bundesgerichtshof in einem Fall entschieden, dass eine Sonderumlage Teil des Wirtschaftsplans einer WEG ist und damit genauso behandelt wird, wie etwa das Hausgeld (BGH, V ZR 257/16). Und dafür gilt, dass der neue Eigentümer die Beiträge leisten muss, wenn sie fällig werden. Heißt: Wurde die Sonderumlage vor dem Verkauf beschlossen, aber erst danach fällig, zahlt der neue Eigentümer.

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