Rauchen im Mietshaus: Was darf der Vermieter verbieten?

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Für den einen Genuss, für den anderen widerlicher Qualm – wenn es ums Rauchen geht, scheiden sich die Geister. Im Mietshaus müssen die Nachbarn laut gängiger Rechtsprechung so manches dulden, aber nicht alles. So weit geht das Recht auf rauchen im Mietshaus.

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Das Rauchen im Mietshaus ist ein gutes Recht – ebenso aber auch das der übrigen Mieter auf Ruhe und Rücksicht. Foto: sutichak/stock adobe.com

Der Nachbar raucht wie ein Schlot, das Treppenhaus stinkt wie ein Aschenbecher – Zigaretten sind in vielen Mietshäusern ein Problem. Einerseits ist das Rauchen von Zigaretten in den eigenen vier Wänden erlaubt, auf der anderen Seite steht aber auch das Gebot der Rücksichtnahme auf die Mitmenschen. Mieter und Vermieter, die sich davon gestört fühlen, können sich aber unter Umständen dagegen wehren.

Rauchen im Mietshaus: Das Wichtigste in Kürze

  • Rauchen zählt in der Regel zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung, auch auf Balkon und Terrasse.
  • Ein Rauchverbot für die Mietswohnung kann nur über eine Individualvereinbarung im Mietvertrag vereinbart werden, sonst nicht.
  • Es gilt das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme: Wird der Nachbar durch das Rauchen stark beeinträchtigt, muss der Raucher seinen Konsum einschränken. 
  • Beim Auszug gelten für das Tapezieren und Streichen der Raucherwohnung in der Regel die allgemeinen Regeln zu Schönheitsreparaturen.

Rauchen in der eigenen Wohnung

Es gehört grundsätzlich zum vertragsgemäßen Gebrauch, sich in der in der eigenen Wohnung, auf dem Balkon oder der Terrasse eine Zigarette oder eine Pfeife anzuzünden und diese zu qualmen (BGH, Az.: VIII ZR 124/05). Zumindest: Sofern nichts Gegenläufiges vereinbart ist, der Zustand der Wohnung dadurch nicht erheblich verschlechtert wird (BGH, Az.: VIII ZR 242/13) und der Mieter seine Mitmieter dadurch nicht wesentlich beeinträchtigt, liegt also in der Regel kein Problem vor. Allerdings gilt auch das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme: Die persönliche Freiheit des Mieters, zu rauchen versus das Recht der Nichtraucher und Mitmieter auf körperliche Unversehrtheit. Darum muss der Mieter zumutbare Maßnahmen ergreifen, um andere möglichst nicht oder wenig zu stören, zum Beispiel durch regelmäßiges Lüften. Auch kann von einem Kettenraucher etwas mehr Rücksicht gefordert werden, wenn sein Nachbar Asthmatiker oder Allergiker ist und das Passivrauchen dessen Zustand verschlimmern könnte.

Rauchverbot im Mietshaus: Treppenhaus, Keller, Dachboden

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Ein Rauchverbot in Flur und Treppenhaus kann durchaus gültig sein, zum Beispiel über die Hausordnung. Foto: iStock.com/PM78

Das Rauchen kann in den Gemeinschaftsflächen des Hauses verboten werden, also etwa:

  • Treppenhaus
  • Hausflur
  • Keller
  • Waschküche
  • Fahrstuhl
  • Speicher 
  • Tiefgarage

Möglich ist das über das Anbringen von Verbotsschildern oder eine entsprechende Vereinbarung in der Hausordnung, die zum Beispiel das Rauchen im Treppenhaus untersagt.

Rauchverbot im Mietvertrag: Gültig oder nicht?

Ein über die Gemeinschaftsflächen hinausgehendes Rauchverbot, das für die eigene Wohnung gilt, ist laut Bundesgerichtshof (BGH) nur möglich, wenn dies als individuell ausgehandelte Vereinbarung im Mietvertrag steht (Az.: VIII ZR 37/07). Unwirksam ist dagegen eine vorformulierte Klausel mit einem Rauchverbot – sprich: Wer einen Mietvertrag mit einem Rauchverbot für die eigene Wohnung vorgelegt bekommt, der kann diesen getrost unterschreiben. Denn daran muss er sich nicht halten.

Wann ist das Rauchen im Mietshaus zu viel?

Laut Urteil des Bundesgerichtshofes muss der Qualm nicht mehr geduldet werden, wenn er objektiv als „wesentliche Beeinträchtigung“ zu werten ist, dann hat der Betroffene einen Unterlassungsanspruch (Az.: V ZR 110/14). Im konkreten Fall hatten Mieter in der ersten Etage eines Mehrfamilienhauses gegen die Mieter im Erdgeschoss geklagt. Diese rauchten mehrmals täglich auf dem Balkon und durch den aufsteigenden Tabakrauch fühlten sie sich gestört. Darum forderten sie, den Zigarettenkonsum zumindest stundenweise zu verbieten. 

Für eine solche unwesentliche Geruchsbelästigung hätten die Nachbarn laut Urteil aber nur dann Abwehransprüche, wenn dadurch die Gesundheit gefährdet würde. Das ist beim Rauchen im Freien eher unwahrscheinlich und müsste darum durch die Mieter nachgewiesen werden.

Wie können Raucher eingeschränkt werden?

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Mieter dürfen auf dem Balkon rauchen. Zieht der Zigarettenqualm aber in die Wohnungen und stört die Mitmieter, so kann der Raucher auf feste Zeiten beschränkt werden. Foto: merla/stock.adobe.com

Selbst wenn der Rauch eine wesentliche Beeinträchtigung ist, kann laut BGH niemals ein vollständiges Rauchverbot erteilt werden. Es können aber feste Zeitfenster festgelegt werden, in denen stundenweise rauchen erlaubt oder verboten ist. Zwei Beispiele aus der Rechtsprechung:

  • In einem Rechtsstreit zwischen Nachbarn wurden zwei Raucher dazu verurteilt, auf ihrer Terrasse nur noch zu festen Zeiten zu rauchen: 00:00 Uhr bis 3:00 Uhr, 6:00 Uhr bis 9:00 Uhr, 12:00 Uhr bis, 15:00 Uhr und von 21:00 Uhr bis 24:00 Uhr. Zünden sie außerhalb dieser Zeiten eine Zigarette an, droht ein Ordnungsgeld von bis zu 250.000 Euro (LG Dortmund, Az.: 1 S 451/15).
  • Ein Mieter darf während der Nachtzeit nicht aus dem Fenster rauchen, wenn dadurch der Nikotingeruch in das Schlafzimmer der darüberliegenden Wohnung gelangt. Eine Mietminderung um drei Prozent aufgrund der durch die Geruchsbelästigung bedingte Störung der Nachtruhe ist berechtigt. (LG Berlin, 65 S 362/16)
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Lukas Siebenkotten, Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes. Foto: DMB

Dieses Vorgehen nennt Lukas Siebenkotten, Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes, einen Kompromiss:
„Einerseits haben Mieter das Recht, ihre Wohnung frei von Belästigungen durch Tabakrauch nutzen zu können. Andererseits haben Mieter auch das Recht, ihre Lebensbedürfnisse in ihrer Wohnung zu verwirklichen, und hierzu kann auch das Rauchen gehören.“ 
Durch die Vereinbarung konkreten Rauchzeiten hofft er, dass das Verhältnis von Nichtrauchern und Rauchern in Mehrfamilienhäusern befriedet werden kann.

Dürfen Mieter die Miete kürzen, wenn der Nachbar übermäßig raucht?

Raucht der Nachbar wie ein Schlot, sodass dies für den Mieter zu einer erheblichen Einschränkung wird, so kann er unter Umständen die Miete mindern. Um wie viel, das hängt stark vom Einzelfall ab. In Berlin beispielsweise hat ein Mann seine Miete um zehn Prozent gekürzt, weil der Nachbar unter ihm mehrmals pro Stunde auf dem Balkon rauchte und der Qualm ständig in die Wohnung des Mannes zog (LG Berlin, Az.: 67 S 307/12). Das Gericht entschied zu Gunsten des Mieters, da alle seine Fenster nach hinten raus liegen – wie auch der Balkon des rauchenden Nachbarn. So habe der betroffene Mieter laut Gericht in den Sommermonaten deshalb nicht mehr lüften können.

Wer muss die Raucherwohnung renovieren, Mieter oder Vermieter?

Wenn ein starker Raucher auszieht, hinterlässt er oft Spuren in der Wohnung. Vermieter können dafür aber nur in bestimmten Fällen Schadensersatz vom Mieter fordern: Wenn durch das exzessive Rauchen eine Substanzbeschädigung der Wohnung eingetreten ist, sodass sich die vergilbten Wände und der Zigarettengeruch durch bloßes Streichen und Tapezieren nicht beseitigen lassen (BGH, Az.: VIII ZR 37/07). Möglich ist eine Schadensersatzforderung auch, wenn der Mieter ein vertraglich vereinbartes Rauchverbot verletzt. Beides ist aber selten der Fall.

Abgesehen davon ist der Mieter nur nach den allgemeinen Regeln verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Das heißt: Nur, wenn die Wohnung bereits zu Mietvertragsbeginn in einem renovierten Zustand war (BGH, Az.: VII ZR 185/14 u.a.) und er durch eine gültige Renovierungsklausel im Mietvertrag dazu verpflichtet ist. Wer also ohnehin in der Streich- und Tapezierpflicht ist, muss auch die nikotingelben Wände der Raucherwohnung überstreichen. (BGH, Az.: VIII ZR 124/05).

Ist eine Kündigung wegen Rauchen in der Mietwohnung möglich?

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Wer sich beim Rauchen nicht an die Regeln im Mietshaus hält und die Nachbarn stört, dem kann die Kündigung drohen. Foto: iStock.com/LeoPatrizi

Treibt es ein Mieter mit dem Rauchen während der Mietdauer zu sehr auf die Spitze, kann ihm der Vermieter wegen Störung des Hausfriedens fristlos kündigen (BGH, Az.: VIII ZR 186/14). Im konkreten Fall entleerte der Mieter seine Aschenbecher nicht und lüftete auch nicht genug, sodass der Zigarettenrauch aus der Wohnung ins Treppenhaus zog und die übrigen Mieter belästigte.

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Kai Warnecke, Präsident von Haus & Grund Deutschland. Foto: Haus & Grund

Der Vermieter hatte den Raucher deshalb bereits mehrfach abgemahnt und letztlich zur fristlosen Kündigung gegriffen. Zu Recht, so das Urteil der Karlsruher Richter. Interessanterweise war hierbei nicht die Gefahr durch das Passivrauchen, sondern die fortgesetzte Geruchsbelästigung durch den Rauchgeruch der Pflichtverstoß.

Kai Warnecke, Präsident von Haus & Grund Deutschland, meint dazu:
„Wenn ein Mieter trotz mehrfacher Hinweise das friedliche Miteinander in einem Haus nachhaltig stört, müssen dem Vermieter Mittel zur Verfügung stehen, um die anderen Bewohner zu schützen.“

Müssen Mieter bei der Wohnungssuche sagen, dass sie Raucher sind?

Nein, solche Fragen werden von Datenschützern als unzulässig erachtet. Vermieter dürfen nur Fragen stellen, die das Mietverhältnis in irgendeiner Form betreffen könnten – die persönlichen Interessen oder Lebensgewohnheiten des Mieters gehören in der Regel nicht dazu. Stellt der Vermieter dennoch eine unzulässige Frage, so müssen Mieter darauf nicht wahrheitsgemäß antworten – und dürfen sogar lügen und antworten, er sei überzeugter Nichtraucher.


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1 Kommentar

Glaubensbruder am 26.09.2019 06:27

Meine Untermieter sind beide sehr starke Raucher. Wenn man an der Wohnungstüre vorbei läuft riecht man den Rauch. Da man nicht normal mit Ihnen Reden kann, ist ein Austausch nicht möglich! Die Frau hat MS, er hat Bandscheibenvorfall, und sie meinen immer im Recht zu sein. Der Vermieter hält eher zu ihnen, als zu uns. Da das Schlafzimmer genau unter unserem Sohn seinem Zimmer liegt muss er immer bei gekipptem Fenster die rauchige Luft einatmen. Sie rauchen beide auch im Bett und wenn ich was sage werde ich ausgelacht. Soll ich mir wegen ihnen eine neue Wohnung suchen?

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Immowelt-Redaktion am 26.09.2019 11:12

Hallo Glaubensbruder,

das Rauchen in der Wohnung gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache und kann dem Mieter i.d.R. nicht verboten werden. Allerdings gilt das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme. So wie Sie es schildern, scheint das bei Ihren Mitbewohnern nicht so ganz angekommen zu sein. Vielleicht sollten Sie den Vermieter schriftlich dazu auffordern, auf die rauchenden Mieter so einzuwirken, dass zumindest im Treppenhaus keine Rauchfahnen mehr sind.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion