Gewerbemietvertrag – auf diese Inhalte kommt es an

Gewerbemietvertrag prüfen: Das gehört hinein

Im Folgenden gibt es eine Übersicht über die wichtigsten Punkte im Gewerbemietvertrag. Da jedoch kein Geschäft oder Laden mit dem anderen vergleichbar ist, sollten sich Gewerbemieter und -vermieter zur Sicherheit stets von einem Fachanwalt beraten lassen.

1. Vertragsgegenstand

Es ist besonders wichtig, dass die Mieträume im Gewerbemietvertrag genau bezeichnet werden. Denn nur Räume, die darin beschrieben sind, werden Vertragsgegenstand. Zur Sicherheit sollten hierfür die Mieträume auf den Quadratmeter genau vermessen werden. Zudem sollten alle zum Mietobjekt gehörenden Nebenräume aufgezählt werden, zum Beispiel Keller oder Lagerräume. Außerdem hilfreich: Eine Skizze der Räumlichkeiten in den Vertrag einbeziehen.

2. Vertragszweck

Eng oder weit gefasster Vertragszweck? Hierbei gehen die Interessen von Mieter und Vermieter auseinander. Für Mieter wäre eine offene und weitgreifende Formulierung wünschenswert. Laut Grimm sind Vermieter hingegen bestrebt, den Vertragszweck so genau wie möglich auszuformulieren, denn: „Lässt der Vertragszweck einen zu großen Spielraum, so kann der Mieter möglicherweise die Nutzung ändern, ohne dass der Vermieter dies verhindern kann.“

Achtung: Der Vermieter ist dafür verantwortlich, dass die Mieträume zum vereinbarten Zweck nutzbar sind. Dies gelte laut Grimm sogar dann, wenn im Gewerbemietvertrag vereinbart sei, dass der Mieter für alle notwendigen Genehmigungen zum Betrieb des Gewerbes verantwortlich sei und der Vermieter keine Haftung dafür übernehmen wolle, dass alle Voraussetzungen für den ordnungsgemäßen Betrieb vorliegen. „Auch bei einer solchen Freizeichnung im Mietvertrag haftet der Vermieter für die grundsätzliche Eignung der Mietsache.“

3. Miete

Die Miethöhe und wann die Miete zu zahlen ist kann im Gewerbemietvertrag frei vereinbart werden, in der Regel wird sie laut dem Rechtsexperten monatlich gezahlt.

Einzige Grenze bei der Miethöhe ist die Sittenwidrigkeit aufgrund von Mitwucher. Ob dies vorliegt, hängt allerdings stark vom Einzelfall ab: Mietobjekt, Lage, Mietzweck, Marktüblichkeit und weitere Aspekte sind bei dieser Einschätzung entscheidend.

4. Mieterhöhung

Nur wenn es im Gewerbemietvertrag vereinbart wurde, ist eine Mieterhöhung möglich. „Einzig über eine Indexmiete oder Staffelmiete können Vermieter die Gewerbemiete ohne Zustimmung des Mieters erhöhen“, sagt Grimm. Gerade in längerfristig laufenden Gewerbemietverträgen stehen darum oft Mietanpassungsklauseln.

Die Indexmiete

Im Vertrag steht eine preisindexbezogene Wertsicherungsklausel, die vorsieht, dass inflations- und deflationsbedingte Verschiebungen ausgeglichen werden. Sofern es sich nicht um eine Inklusivmiete handelt, bezieht sich die Indexklausel ausschließlich auf die Grundmiete, die Nebenkosten werden unabhängig davon abgerechnet.
Achtung: Hierbei handelt es sich nicht um eine Mieterhöhungsvereinbarung im eigentlichen Sinne, denn es könnte auch sein, dass der Verbraucherpreisindex fällt – und damit auch die Miete.

Die Staffelmiete

Hierbei wird zu einem im Vertrag vereinbarten Zeitpunkten die Miete erhöht. In welchen Zeitabständen diese Staffelung stattfindet, ist beim gewerblichen Staffelmietvertrag frei verhandelbar. Die Mieterhöhung kann prozentual angegeben werden oder als fester Geldbetrag.

5. Nebenkosten

Anders als bei einer Mietwohnung können im Gewerbemietrecht alle Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden. Das heißt, so Grimm: „Im Gegensatz zum Wohnraummietvertrag werden hier üblicherweise auch Verwaltungskosten, Kosten von Abrechnungsfirmen und so weiter umgelegt.“

Damit die Nebenkosten wirksam vereinbart sind, müssen sie im Gewerbemietvertrag genannt werden. Hierfür empfiehlt es sich, die Nebenkosten im Vertrag einzeln mit den entsprechenden Verteilerschlüsseln aufzuführen – zum Beispiel nach Verbrauch oder pro Quadratmeter. Aber Achtung: Auch hierbei gilt die Heizkostenverordnung; Heiz- und Warmwasserkosten müssen mindestens zum Teil verbrauchsabhängig abgerechnet werden.

Es kann vereinbart werden, dass der Mieter die Nebenkosten als Pauschalzahlungen oder als monatliche Vorauszahlung zu leisten hat. Hierbei weist Grimm jedoch hin: „Damit Mieter wie Vermieter verlangen können, dass die Vorauszahlungen an das neue Abrechnungsergebnis angepasst werden, muss dies bereits im Gewerbemietvertrag vereinbart sein.“

6. Umsatzsteueroption

Der Vermieter hat die Wahl, ob er zusätzlich zur Miete auch die darauf anfallende Umsatzsteuer gezahlt bekommen möchte. Will er das, so muss er im Vertrag eine entsprechende Klausel zur Umsatzsteueroption einfügen und die Umsatzsteuer darin so ausweisen, dass alle Rechnungspflichtangaben laut Umsatzsteuergesetz enthalten sind:

• vollständiger Name und Anschrift von Gewerbemieter und -vermieter
• Steuernummer oder Umsatzidentifikationsnummer der vermietenden Partei
• Ausstellungsdatum
• fortlaufende Rechnungsnummer
• Art und Umfang der Leistung (Miete, Nebenkosten)
• Zeitpunkt der Leistung
• nach Steuersätzen und -befreiung aufgeschlüsseltes Entgelt
• im Voraus vereinbarte Minderungen des Entgeltes
• Entgelt und hierauf entfallender Steuerbetrag

7. Mietkaution

Die Kaution kann frei vereinbart werden, aber anders als beim Wohnraummietrecht muss sie nicht angelegt oder verzinst werden. Ohnehin spielt die Kaution in der Regel beim Gewerberaummietrecht keine große Rolle: „Meist wird die Kaution in Form einer Bankbürgschaft gestellt“, sagt Rechtsanwalt Grimm.

8. Vertragslaufzeit und Kündigung

Ob und in welcher Form eine Kündigung möglich ist, hängt davon ab, ob der Gewerbemietvertrag befristet oder unbefristet abgeschlossen wurde.

Befristeter Gewerbemietvertrag

Sobald ein Mietvertrag befristet geschlossen wird, ist in der Regel keine vorzeitige Kündigung möglich. Meist werden solche Verträge laut Rechtsexperte Grimm auf drei bis fünf Jahre geschlossen. Ein früheres Herauskommen wäre nur möglich durch:

• Eine außerordentliche Kündigung aufgrund von Vertragsverstößen.
• Ein vertraglich vereinbartes Sonderkündigungsrecht, welches regelt, in welchen Fällen und unter welchen Umständen eine der beiden Vertragsparteien oder beide kündigen dürfen.
• Eine Nachmieter-Klausel, wonach der Mieter einen Nachfolger stellen darf und dann früher ausziehen darf.
• Die Zustimmung des jeweils anderen Vertragspartners. Dafür müssten beide Seiten miteinander verhandeln und sich zum Beispiel auf einen Mietaufhebungsvertrag einigen.

Optionsklausel und Verlängerung des befristeten Mietvertrages

Falls eine Seite den Gewerbemietvertrag verlängern möchte, kann es sinnvoll sein, eine Optionsklausel zu vereinbaren, mit der der Vermieter oder Mieter gegenüber dem Vertragspartner die Verlängerung erklären kann. Wer die Option bekommt, ist Verhandlungssache. Sie bietet vor allem der Seite, die sie vereinbart hat, zusätzliche Planungssicherheit. „Oft wird sie einseitig dem Mieter eingeräumt, wenn dieser Investitionen in das Mietobjekt getätigt hat und diese sich für den Mieter noch nicht rentiert haben“, so Grimm.

Wollen beide Seiten den Vertrag weiterlaufen lassen, so reicht es aus, gar nichts zu tun und die stillschweigende Verlängerung greifen zu lassen (§ 545 BGB). Setzt der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Immobilie fort, wird aus dem befristeten automatisch ein unbefristetes Mietverhältnis. Aufgehalten werden kann das nur, indem eine der beiden Vertragsparteien dem Fortsetzen des Gewerbemietvertrages innerhalb von zwei Wochen widerspricht.

Unbefristeter Gewerbemietvertrag

Bei Gewerbemietverträgen, die unbefristet sind, gibt es das Recht auf eine ordentliche Kündigung. Die Rahmenbedingungen hierfür können Mieter und Vermieter im Vertrag individuell festlegen.

Sofern nichts anderes vereinbart wird, gilt die gesetzliche Kündigungsfrist für Geschäftsräume von sechs Monaten (§ 580a II BGB). Dafür muss die ordentliche Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres bei der jeweils anderen Vertragspartei angekommen sein. Dabei zählt der Samstag als Werktag, Sonn- und Feiertage zählen nicht und verlängern so die Frist. Fällt das Fristende selbst jedoch auf einen Samstag, so zählt dies nicht und die Frist endet erst zum folgenden Montag.

Ein Beispiel: Ein Unternehmer will zum 30. September sein Ladengeschäft kündigen. Das heißt, die Kündigung muss spätestens zum dritten Werktag im April bei seinem Vermieter eingehen.

Außerordentliche Kündigung des Gewerbemietvertrages: selten möglich

Im Wohnraummietrecht kommt es vor, dass der Vermieter dem Mieter aus wichtigem Grund kündigen kann (§ 543 BGB). Im gewerblichen Mietrecht ist dies nur selten möglich. „Das geht nur im Falle von Vertragsverstößen, insbesondere wenn die Miete nicht bezahlt wird, und nachdem bereits einmal abgemahnt wurde“, sagt Rechtsanwalt Grimm. Je nach Einzelfall könne sogar fristlos gekündigt werden. Vor einem solch rigorosen Schritt sollten Gewerbemieter wie -vermieter stets Rechtsberatung einholen.

9. Mietminderung und Schadensersatzanspruch des Mieters

Sofern nichts Gegenteiliges vereinbart ist, gilt bei der Mietminderung für den Gewerbemietvertrag das gleiche wie für den Wohnungsmietvertrag: Der Vermieter ist dafür zuständig, dass die Gewerbeimmobilie in Schuss ist und der Mieter sie wie vorgesehen nutzen kann. Kann der Mieter das nicht, so hat er das Recht, die Miete um einen gewissen Prozentanteil zu mindern (§ 536 BGB). Um wie viel Prozent, hängt dabei stark vom Einzelfall ab und ist laut Grimm je nach Art und Umfang des Mangels zu bemessen. Für einen Heizungsausfall im Winter kann laut gängiger Rechtsprechung zum Beispiel eine Mietminderungsquote von 20 bis 60 Prozent zulässig sein.

Dafür müssen jedoch drei Voraussetzungen erfüllt sein:

• Es handelt sich um eine erhebliche Einschränkung;
• der Schaden war bei Vertragsabschluss nicht bekannt;
• der Gewerbemieter informiert den Vermieter unverzüglich über den Schaden.

Dabei gibt es drei Arten von Mängeln, die Grund für eine Mietminderung sind:

• Sachmangel: Die Mieträume sind für den bezweckten Gebrauch nicht geeignet oder beeinträchtigen den vertragsgemäßen Gebrauch stark. Zum Beispiel, wenn die Räumlichkeiten massive Feuchtigkeitsschäden aufweisen.
• Rechtsmangel: Die Mieträume dürfen zum Beispiel nicht als Gewerbefläche vermietet werden, sodass der Mieter sein Ladengeschäft nicht eröffnen kann. Der Mieter selbst ist aber nicht schuld an der Situation. 
• Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft: Der Vermieter hat zum Beispiel versichert, die Nutzfläche der Immobilie sei 100 Quadratmeter groß, in Wirklichkeit sind es allerdings nur 80.

Unabhängig von der Mietminderung haben Gewerbemieter auch das Recht, vom Vermieter Schadensersatz zu fordern. Dieser bemisst sich laut Grimm an der konkreten Höhe des Schadens, die der Mieter nachweisen muss. „Zudem erfordert ein Schadensersatzanspruch ein Verschulden des Vermieters für den Mangel“, sagt Grimm.

Beispiel: Der Vermieter verursacht in der Gewerbeimmobilie einen Wasserschaden, der die Computeranlage des Büromieters zerstört. Hierfür kann der Mieter Schadensersatz fordern.
Wenn der Mieter hingegen ein Café betreibt und direkt davor eine öffentliche Baustelle ist, die mit ihrem Lärm die Gäste vertreibt, so kann der Mieter in der Regel keinen Schadensersatz für den ihm entgangenen Gewinn fordern. Je nach Einzelfall kann er aber zumindest die Miete mindern, wegen dem Lärm und Schmutz von den Straßenbauarbeiten.

10. Instandhaltung und Schönheitsreparaturen

„Die Instandhaltungsverpflichtungen können im Moment noch weitestgehend auf den Mieter übertragen werden, mit Ausnahme der Unterhaltung von Dach und Fach“, sagt Grimm.

Bei den Schönheitsreparaturen gibt es allerdings einige Einschränkungen: Sie können nur auf den Mieter übertragen werden, wenn die Gewerbeimmobilie bereits zu Beginn des Mietverhältnisses vollständig renoviert war. Zudem muss die Vereinbarung laut dem Rechtsexperten dem aktuellen Stand der Rechtsprechung entsprechen und darf zum Beispiel keine starren Fristen enthalten.

Ist die Klausel zu starr formuliert oder die Immobilie war bei Übergabe nicht renoviert, so ist der Gewerbemieter fein raus und muss nicht streichen. Steht im Gewerbemietvertrag keine Regelung zu Schönheitsreparaturen, so ist er ebenfalls nicht dafür zuständig (§ 538 BGB).

11. Ein- und Umbauten

Gerade bei größeren Veränderungen brauchen Gewerbemieter stets ein ‚Ja‘ vom Vermieter. Zum Beispiel für den Einbau einer neuen Küche oder wenn eine Trennwand hochgezogen werden soll. Rechtsanwalt Grimm rät, dazu bereits im Gewerberaummietvertrag Vereinbarungen zu treffen. Tipp für Vermieter: „Sie sollten dabei stets klarstellen, dass bei seiner Zustimmung zu den Umbauten am Ende des Mietverhältnisses stets die Rückbaupflicht des Mieters auf eigene Kosten bestehen kann.“

12. Betriebspflicht-Klausel

„Grundsätzlich hat der Mieter von Gewerberaum nur ein Nutzungsrecht, jedoch keine Nutzungspflicht“, sagt Grimm. Sprich: Eigentlich müsste er seinen Laden nicht einmal öffnen, auch wenn das zu seinem Nachteil wäre. „Es ist jedoch möglich, eine Betriebspflicht des Mieters im Vertrag klar und ausdrücklich zu vereinbaren“, so der Rechtsanwalt.

Eine solche Klausel zur Betriebspflicht schreibt dem Mieter zum Beispiel vor, welche Öffnungszeiten gelten oder zu welchen Kernzeiten er die Immobilie zum vertraglich vereinbarten Zweck zu nutzen hat. Hintergrund ist der, dass zum Beispiel gerade Einkaufscenter davon leben, dass alle Läden gleichzeitig offen haben – Leerstände schrecken dagegen ab. Darum werden dann alle Mieter des Centers verpflichtet, gleichzeitig zu öffnen.

Hält der Gewerbemieter sich nicht an die Betriebspflicht, so kann ihn der Gewerbevermieter wegen vertragswidrigem Gebrauch verklagen (§ 541 BGB). Auch kann der Vermieter unter Umständen Schadensersatz von ihm fordern oder ihm gar fristlos kündigen (BGH NJW-RR 1992, 1032).

13. Konkurrenzschutz

Sofern nichts Gegenteiliges vereinbart wird, gilt für den Mieter laut gängiger Rechtsprechung der vertragsimmanente Konkurrenzschutz (§ 535 BGB; BGHZ 70, 79 ff. = NJW 1978, 585). Das heißt, er kann davon ausgehen, dass sein Vermieter ihn nicht durch das Vermieten eines benachbarten Grundstückes an einen ähnlichen Betrieb Konkurrenz aussetzt. Allerdings hängt dies stark von den Hauptartikeln des Gewerbetreibenden ab, die den Stil des Geschäfts bestimmen: Macht das Nachbargeschäft Konkurrenz bei Nebenartikeln, so müsste das den Gewerbemieter schon erheblich beeinträchtigen, damit der Konkurrenzschutz greift. Zudem kann nur durch den vereinbarten Mietzweck festgelegt werden, wer Konkurrent ist und wer nicht. Hier sollten sich Mieter wie Vermieter um Klarheit bemühen.

Zudem gilt es zu bedenken: Die Rechtsprechung ist insbesondere was Einkaufsstraßen oder Shopping-Centren betrifft sehr zurückhaltend. Es gilt vielmehr die Faustformel: „Konkurrenz belebt das Geschäft“. Erst wenn das wirtschaftliche Überleben des Mieters gefährdet wird, ist klar die Grenze überschritten. Im Bereich Gastronomie sieht es etwas strikter aus: Sprechen beide Unternehmen dieselben Verbrauchergruppen an, soll ein Konkurrenzverbot bestehen.

Das wurde in der Rechtsprechung zum Beispiel in folgenden Einzelfällen bejaht:

• Fliesenfachgeschäft gegenüber einem Baumarkt, der Fliesen in einem breit gefächerten Sortiment anbietet. (BGH, Az.: VIII ZR 128/84)
• Café mit Konditoreibetrieb gegenüber von einem italienischen Eissalon. (OLG Frankfurt, Az.: DB 70, 46)
• Imbiss mit typisch deutschen Speisen gegen Imbiss mit türkischen Speisen. Im konkreten Fall ging es darum, dass beide warme Speisen zum sofortigen Verzehr oder zum Mitnehmen anboten – ob Currywurst oder Lahmacun war den Richtern egal. (OLG Bremen, Az.: 2 U 99/05)

In folgenden Fällen wurde dagegen der Konkurrenzschutz verneint:

• Gaststätte versus Bistro (OLG Hamm, Az.: NJW-RR 91, 975)
• Apotheke und Selbstbedienungsdrogerie (OLG Frankfurt NJW 82, 707)
• Gaststätten mit Spezialitäten verschiedener Nationen (OLG Karlsruhe, Az.: NJW-RR 90, 1234)

14. Werbung und Außenreklame

Ob Zahnarztpraxis oder Restaurant: Ohne Schilder an der Außenwand hätten viele Gewerbemieter unter einem erheblichen Kundenschwund zu leiden. Fassaden- und Dachflächen gehören daher in der Regel zu den Geschäftsräumen dazu, sodass Schaukästen oder Reklameschilder angebracht werden dürfen – vorausgesetzt, es wird im Gewerbemietvertrag nicht ausgeschlossen.

Ist im Gewerbemietvertrag keine Regelung zur Außenwerbung getroffen, so ist entscheidend, ob die örtliche Verkehrssitte die Außenwerbung zulässt (BGH, Az.: ZMR 1957, 225 = NJW 1952, 174). Zudem darf die Reklame die Außenwand nicht verunstalten.

Ein Beispiel: In einem Fall vor dem Oberlandesgericht Hamm ging es um die Frage, ob der Mieter eines Erdgeschosses Warenautomaten vor seinem Geschäft anbringen durfte. Im konkreten Fall war es aufgrund allgemeiner Verkehrssitte erlaubt. Warenautomaten werden als verkehrsüblich angesehen und vom Mietgebraucht umfasst. (OLG Hamm, Az.: NJW 1958, 1239)

Zulässige und unzulässige Vereinbarungen im Gewerbemietvertrag

Vorformulierte Vertragsbedingungen, auch Formularklauseln genannt, fallen in der Regel unter die allgemeinen Geschäftsbedingungen und unterliegen daher der Inhaltskontrolle (§ 307 BGB). Diese besagt, dass keine der Parteien unangemessen benachteiligt werden darf. Dabei sorgt auch das Transparenzgebot für Klarheit, wonach unklare Klauseln unwirksam sind.

Das Gegenstück hierzu sind individuelle Vereinbarungen: Diese unterliegen nicht der Inhaltskontrolle, die Vertragsparteien können weitestgehend vereinbaren, was sie wollen. Von einer Individualvereinbarung wird in der Regel ausgegangen, wenn die Klausel nicht zuvor bereits verwendet wurde und zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses auch nicht beabsichtigt war, dass sie häufiger verwendet wird.

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Mieten oder pachten: Der Unterschied

Gewerbemiete und -pacht werden oft miteinander in eine Schublade geworfen. Dabei gibt es erhebliche Unterschiede:

• Während der Mieter die Immobilie nur nutzen darf, darf der Pächter daraus auch Frucht ziehen – also Mehrwert schaffen.
• Die Gewerbemiete umfasst nur Räumlichkeiten, die Pacht kann zusätzlich Inventar oder landwirtschaftliche Flächen miteinschließen.
• Gewerbemietverträge sind meist binnen einer Frist kündbar, Pachtverträge werden in der Regel auf eine längere Zeit geschrieben.

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