Gewerbemietvertrag – auf diese Inhalte kommt es an

Restaurant, Ladengeschäft oder Lagerraum: Bei der Vermietung von Gewerberäumen schließen Mieter und Vermieter einen Gewerbemietvertrag ab. Die Gestaltung des Vertrages ist um einiges freier als bei Wohnraum. Gerade deshalb sollten Mieter wie Vermieter genau hinsehen: Alles zu Vertragslaufzeit, Mieterhöhung und Konkurrenzschutz.

Was ist ein Gewerbemietvertrag?

Ein Gewerbemietvertrag regelt die Vermietung von gewerblich genutzten Räumen. Ein eigenes Gewerbemietrecht gibt es nicht, die gesetzliche Grundlage bilden die Mietrechtparagrafen für Wohnraum im Bürgerlichen Gesetzbuch (§§ 535 – 580a BGB).

Da die Vertragsparteien im Gewerbemietrecht als gleichberechtigt gelten, sind in der Regel jene Paragrafen ausgenommen, die den Mieter gegenüber dem Vermieter in der schwächeren Position sehen. Zum Beispiel können Gewerberaummieter nach Ende des Mietverhältnisses keinen Räumungsschutz beanspruchen. Gestaltung des Gewerbemietvertrags ist damit grundsätzlich freier als bei Wohnungsmietverträgen.

Auch eine bestimmte Form müssen Gewerbemietverträge nicht haben.

Was gehört in den Gewerbemietvertrag?

In einem Gewerbemietvertrag sollten folgende Angaben enthalten sein:

• Zwischen welchen Vertragsparteien der Gewerbemietvertrag geschlossen wird.
• Der Vertragsgegenstand, also die vermieteten Räume und Nebenräume, wie Lagerräume oder Keller, müssen genau bezeichnet werden. Denn nur die genannten Räume werden Vertragsgegenstand. Diesbezüglich bietet ein exakter Grundriss der Räumlichkeiten Sicherheit.
• Nutzungsart und Vertragszweck: Der Vermieter ist dafür verantwortlich, dass die Mieträume zum vereinbarten Zweck nutzbar sind. Die Nutzungsart sollte im Gewerbemietvertrag eng gefasst sein.
• Miethöhe, Fälligkeitstermin und Regelungen zu etwaigen Mieterhöhungen
• Die Mietkaution kann ebenfalls frei vereinbart und muss nicht angelegt oder verzinst werden. „Meist wird die Kaution in Form einer Bankbürgschaft gestellt“, sagt Rechtsanwalt Dr. Jürgen Grimm.
• Mietdauer und Kündigungsfristen: Sofern nichts anderes vereinbart wird, gilt die gesetzliche Kündigungsfrist für Geschäftsräume von sechs Monaten (§ 580a II BGB).
• Betriebspflichtklausel: Mit einer solchen Klausel zur Betriebspflicht kann der Vermieter beispielsweise verpflichtende Öffnungszeiten vereinbaren. Den Hintergrund bilden zum Beispiel Einkaufscenter, die davon leben, dass alle Läden gleichzeitig offen haben – geschlossene Geschäfte schrecken dagegen ab.

Gewerbemietvertrag: Vereinbarung der Nutzungsart

In einem Gewerbemietvertrag sollten Mieter und Vermieter stets den Nutzungszweck der Gewerberäume vereinbaren. Dieser sollte eng gefasst sein, denn der Vermieter muss dafür sorgen, dass dem Gebrauch der Mietsache zum vereinbarten Zweck nichts entgegensteht. Das gilt selbst für behördliche Gebrauchshindernisse oder Gebrauchsbeschränkungen wie die Baunutzungsverordnung, die beispielsweise bestimmte gewerbliche Tätigkeiten in Wohngebieten untersagt.

Von dieser Verantwortung, dem Mieter die vereinbarte Nutzung zu ermöglichen, kann der Vermieter sich auch nicht mit einer entsprechenden Formulierung im Gewerbemietvertrag befreien. „Auch bei einer solchen Freizeichnung im Mietvertrag haftet der Vermieter für die grundsätzliche Eignung der Mietsache“, sagt Fachanwalt Dr. Jürgen Grimm. Wäre die vereinbarte Nutzung der vermieteten Räume nicht möglich, kann der Mieter sein Gewerbe also nicht betreiben, entsteht ein Mangel an der Mietsache und der Vermieter könnte dafür zur Verantwortung gezogen werden.

Die Verantwortung des Vermieters, Räume zur Verfügung zu stellen, die dem vereinbarten Mietzweck entsprechen, umfasst auch Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, sowie ausreichenden Lärm- und Brandschutz. In der Praxis werden Instandhaltung, -setzung und Modernisierung allerdings oft dem Mieter auferlegt.

Dr. Jürgen Grimm rät Vermietern daher, den Zweck so genau wie möglich zu definieren: „Lässt der Vertragszweck einen zu großen Spielraum, so kann der Mieter möglicherweise die Nutzung ändern, ohne dass der Vermieter dies verhindern kann.“ Die Verantwortung des Vermieters, die Nutzung der Räume zu ermöglichen, gilt in diesem Fall dennoch.

Wie wird die Miete im Gewerbemietvertrag vereinbart?

Wann und in welcher Höhe die Gewerbemiete fällig ist, hängt stark vom Einzelfall ab. Was der Vermieter verlangen kann, ist individuell abhängig vom jeweiligen Mietobjekt, der Lage, dem Mietzweck, der Marktüblichkeit und weiteren Aspekten.

Auch etwaige Mieterhöhungen oder -anpassungen, wie Index- oder Staffelmiete müssen ebenfalls bereits im Gewerbemietvertrag vereinbart werden.

Kündigung des Gewerbemietvertrags

In der Regel ist eine ordentliche Kündigung für Gewerbemieträume nach einer Kündigungsfrist von sechs Monaten möglich (§580a). In diesem Punkt unterscheidet sich das Gewerbemietrecht von den gesetzlichen Bestimmungen für einen Wohnraummietvertrag.

Eine außerordentliche Kündigung des Gewerbemietvertrages ist selten möglich. „Das geht nur im Falle von Vertragsverstößen, insbesondere wenn die Miete nicht bezahlt wird, und nachdem bereits einmal abgemahnt wurde“, sagt Rechtsanwalt Dr. Jürgen Grimm. Je nach Einzelfall könne sogar fristlos gekündigt werden. Vor einem solch rigorosen Schritt sollten Gewerbemieter wie -vermieter stets Rechtsberatung einholen.

Kann der Gewerbemietvertrag verlängert werden?

Liegt ein befristeter Gewerbemietvertrag vor, wollen beide Vertragsparteien den Vertrag aber weiterlaufen lassen, so müssen sie nichts tun – dann greift die stillschweigende Verlängerung (§ 545 BGB). Auch wenn der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Immobilie einfach fortsetzt, wird aus dem befristeten automatisch ein unbefristetes Mietverhältnis. Aufgehalten werden kann das nur, indem eine der beiden Vertragsparteien dem Fortsetzen des Gewerbemietvertrages innerhalb von zwei Wochen widerspricht.

Eine Möglichkeit ist auch eine Optionsklausel, mit der eine Vertragsverlängerung erklärt werden kann. Ob der Mieter oder Vermieter die Option bekommt, ist Verhandlungssache. „Oft wird sie einseitig dem Mieter eingeräumt, wenn dieser Investitionen in das Mietobjekt getätigt hat und diese sich für den Mieter noch nicht rentiert haben“, so Dr. Jürgen Grimm.

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Ein- und Umbauten: Absicherung im Gewerbemietvertrag

Ändern sich die Bedürfnisse des Mieters im Laufe des Mietverhältnisses und werden große bauliche Veränderungen der Mieträume notwendig, brauchen Gewerbemieter die Zustimmung ihres Vermieters. Zum Beispiel für den Einbau einer Küche, um nun ein Restaurant zu betreiben, oder wenn eine Trennwand hochgezogen werden soll. Nach § 541 BGB kann der Vermieter dem vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache und damit wohl auch etwaigen Umbauten widersprechen.

Tipp für Vermieter: „Sie sollten dabei stets klarstellen, dass bei seiner Zustimmung zu den Umbauten am Ende des Mietverhältnisses stets die Rückbaupflicht des Mieters auf eigene Kosten bestehen kann.“

Wie werden die Betriebskosten bei Gewerbemiete verteilt?

Anders als bei einer Mietwohnung können im Gewerbemietrecht alle Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden. Das heißt, so Dr. Jürgen Grimm: „Im Gegensatz zum Wohnraummietvertrag werden hier üblicherweise auch Verwaltungskosten, Kosten von Abrechnungsfirmen und so weiter umgelegt.“

Damit die Nebenkosten wirksam vereinbart sind, müssen sie im Gewerbemietvertrag genannt werden. Hierfür empfiehlt es sich, die Nebenkosten im Vertrag einzeln mit den entsprechenden Verteilerschlüsseln aufzuführen – zum Beispiel nach Verbrauch oder pro Quadratmeter. Aber Achtung: Auch hierbei gilt die Heizkostenverordnung; Heiz- und Warmwasserkosten müssen mindestens zum Teil verbrauchsabhängig abgerechnet werden.

• Hier mehr lesen zur Erstellung der Betriebskostenabrechnung

Es kann vereinbart werden, dass der Mieter die Nebenkosten als Pauschalzahlungen oder als monatliche Vorauszahlung zu leisten hat. Hierbei weist Dr. Jürgen Grimm jedoch hin: „Damit Mieter wie Vermieter verlangen können, dass die Vorauszahlungen an das neue Abrechnungsergebnis angepasst werden, muss dies bereits im Gewerbemietvertrag vereinbart sein.“

Für Gewerbemieter empfiehlt es sich, im Gewerbemietvertrag eine Klausel zu vereinbaren, in der der Vermieter zusichert, dass die Nebenkostenvorauszahlungen angemessen sind. So bleiben die Betriebskosten kalkulierbar.

Was gilt für Außenwerbung im Gewerbemietvertrag?

Ob Zahnarztpraxis oder Restaurant: Ohne Schilder an der Außenwand hätten viele Gewerbemieter unter einem erheblichen Kundenschwund zu leiden. Fassaden- und Dachflächen gehören daher in der Regel zu den Geschäftsräumen dazu, sodass Schaukästen oder Reklameschilder angebracht werden dürfen – vorausgesetzt, das wird im Gewerbemietvertrag nicht ausgeschlossen.

Ist im Gewerbemietvertrag keine Regelung zur Außenwerbung getroffen, so ist der Gebrauch der Mietsache entscheidend (§ 535 Abs. 1 BGB) und Außenwerbung unter bestimmten Voraussetzungen erlaubt. Dazu gehören die örtliche Verkehrssitte und dass die Außenwand durch die Werbung nicht verunstaltet werden darf (OLG Saarbrücken, Urteil v. 31.3.2005, Az. 8 U 581/04).

Wichtig: Vermieter müssen auf Konkurrenzschutz achten

Auch ohne vertragliche Vereinbarung ist der Vermieter verpflichtet, seinen Mieter vor Konkurrenz zu schützen. Das bedeutet, dass der Vermieter den Mieter nicht durch das Vermieten einer benachbarten Immobilie an einen ähnlichen Betrieb Konkurrenz aussetzen darf. Dieser vertragsimmanente Konkurrenzschutz leitet sich aus § 535 BGB ab, also der vom Vermieter zum vertragsgemäßen Gebrauch und im geeigneten Zustand geschuldeten Mietsache.

Die Einschätzung von Konkurrenz hängt allerdings stark von den sogenannten Hauptartikeln des Gewerbetreibenden ab, also davon, was sein Geschäft in erster Linie ausmacht. Die Rechtsprechung ist hier sehr zurückhaltend, insbesondere was Einkaufsstraßen oder Shoppingcenter betrifft. Erst wenn das wirtschaftliche Überleben des Mieters gefährdet wird, ist die Grenze überschritten. Im Bereich Gastronomie sieht es etwas strikter aus: Sprechen beide Unternehmen dieselben Verbrauchergruppen an, besteht ein Konkurrenzverbot.

Was ist der Unterschied zwischen Mieten und Pachten?

Gewerbemiete und -pacht werden oft miteinander in eine Schublade geworfen. Die Grenzziehung ist nicht leicht und oft auch abhängig vom Einzelfall:

• Bei der Vermietung einer Immobilie steht die Gebrauchsgewährung im Vordergrund. Der Mieter darf die Räume nutzen.
• Der Pächter darf aus der Immobilie zudem auch Früchte ziehen. Ist eine Immobilie beispielsweise mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet, die der Nutzer für das Betreiben eines Restaurants nutzen kann und dies auch tut, dann pachtet er die Immobilie. Er hat aus den Einrichtungsgegenständen einen echten Nutzwert für sein Geschäft. Stattet der Nutzer leere Räumlichkeiten dagegen selbst mit einer entsprechenden Einrichtung aus, dann ist er Mieter.
• Gewerbemietverträge sind meist binnen einer Frist kündbar, Pachtverträge werden in der Regel auf eine längere Zeit geschrieben. Eine Kündigung ist für beide Seiten nur zum Ende des Pachtjahres möglich.

Regine Curth25.02.2022

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