Anlageimmobilien: richtig kalkulieren, sinnvoll auswählen

Wer sein Geld investieren möchte, setzt häufig auf den Kauf einer Mietimmobilie. Doch nicht jede Anlageimmobilie ist automatisch lukrativ und wirft zuverlässig hohe Mieteinnahmen ab. Für eine gute Rendite sind viele Faktoren entscheidend. Wie Anleger den Kauf richtig kalkulieren und  die passende Anlageimmobilie finden.

Anlageimmobilien, Immobilien als Kapitalanlage, Renditeobjekt, Foto: piranka / istockphoto.com

Mit einer Anlageimmobilie lässt sich im besten Fall eine langfristige, lukrative Einnahmequelle erschließen. Im schlimmsten Fall erweist sie jedoch sich als Groschengrab.

Ob sich Immobilien als Kapitalanlage wirtschaftlich lohnen, hängt vor allem von bestimmten Parametern ab. Interessenten müssen die Finanzierung planen und den Kauf der Anlageimmobilie richtig kalkulieren. Dabei sind Standortfaktoren ebenso entscheidend, wie der bauliche Zustand der Immobilie.

Nicht jedes Objekt ist geeignet, um damit eine gute Rendite zu erwirtschaften. Auch wenn eine Immobilie auf dem Papier gut aussieht: Es gibt Fallstricke, die richtig ins Geld gehen können. Deshalb sollten Erwerber auf einige Kriterien achten, wenn sie eine Anlageimmobilie kaufen wollen.

Passende Anlageimmobilie finden

Wer eine Anlageimmobilie erwerben will, sollte dies an einem Standort mit Zukunft tun – also dort, wo die Arbeitslosigkeit niedrig ist und die Bevölkerungszahl nicht schrumpft.
Kaufinteressenten sollten außerdem die Mikrolage achten: Eine heruntergekommene Immobilie in einer verrufenen Straße ist kein wirklich guter Deal. Umgekehrt kann eine Anlageimmobilie in einer durchschnittlichen Lage eine gute Wahl sein, wenn andere Faktoren passen: Guter Zustand, zeitgemäße Grundrisse oder gute Verkehrsanbindung sprechen dafür, dass das Objekt für viele Mieter interessant sein könnte.

Auch die Frage, ob künftig erhebliche Sanierungen anfallen, entscheidet über die Attraktivität einer Anlageimmobilie: Veraltete Haustechnik oder gar Bauschäden können erhebliche Folgekosten verursachen, schlimmstenfalls kann eine Totalsanierung sogar mehr kosten als ein Neubau. Außerdem: Die Energieeinsparverordnung (EnEV) schreibt bestimmte Sanierungen sogar vor. Auch die hierfür anfallenden Kosten sollten berücksichtigt werden.

Link-Tipp

Alle Infos zur Energieeinsparverordnung finden Sie auf unserem Partnerportal bauen.de.

Ungewöhnlich hohe Nebenkosten für die Mieter können ebenfalls gegen eine bestimmte Anlageimmobilie sprechen. Ob eine Immobilie gut gedämmt ist und deshalb wenig Energie braucht, oder ob viel Geld für Öl oder Gas ausgegeben werden muss, lässt sich aus dem Energieausweis herauslesen.

Energieausweis verstehen

Ob Mieter oder Käufer in der neuen Immobilie mit hohen Heizkosten rechnen müssen, verrät der Energieausweis. Doch was genau die Zahlen auf dem Papier aussagen, erschließt sich dem Laien nicht unbedingt. So lesen Sie den Energieausweis richtig. weiterlesen

Selbst eine an sich interessante Immobilie kann ein problematisches Investment sein. Nämlich dann, wenn es Problemmieter im Haus gibt. Mietrückstände, Prozesse sowie anschließende Räumungen oder auch verwüstete Wohnungen können richtig ins Geld gehen. Deshalb sollten Käufer sorgfältig die Mieterstruktur im Haus prüfen: Besonders interessant ist in diesem Zusammenhang, ob es in der Vergangenheit Mietrückstände, unregelmäßige Mietzahlungen oder juristische Auseinandersetzungen mit Mietern gab.

Ist die Immobilie überteuert oder günstig? – Der Mietmultiplikator gibt Aufschluss

Ist eine interessante Anlageimmobilie gefunden, sollte deren Wirtschaftlichkeit genauer unter die Lupe genommen werden: Einen ersten Anhaltspunkt dafür, ob eine Immobilie tendenziell günstig oder teuer ist, liefert der Mietmultiplikator. Die Kennzahl lässt sich einfach berechnen:

Multiplikator = Kaufpreis / Jahreskaltmieten

Eine Immobilie, die 500.000 Euro kostet und jährlich 25.000 Euro Miete einbringt, hat einen Multiplikator von 20, weil mit 20 Jahreskaltmieten der Kaufpreis erwirtschaftet wäre. Ein Multiplikator von 40 ergäbe sich bei 12.500 Euro Mieteinnahmen, ein Multiplikator von 12,5 bei 40.000 Euro Mieteinnahmen.

Bei Anlageimmobilien in Top-Lagen mit voraussichtlichen Mietsteigerungen kann der Multiplikator eines Mehrfamilienhauses schon mal bei 40 liegen. In Städten mit hoher Arbeitslosigkeit, sinkender Bevölkerungszahl und wachsendem Leerstand finden sich auch Immobilien, deren Multiplikator kleiner als zehn ist. Der Mietmultiplikator ist also keine absolute Größe, die sofort darüber Auskunft gibt, ob ein Objekt billig oder teuer ist. Vielmehr gilt: Je vielversprechender und zukunftssicherer eine Immobilie erscheint, desto höher darf diese Kennzahl sein.

Info

Mietmultiplikator liefert nur groben Anhaltspunkt für Wirtschaftlichkeit

Beim Mietmultiplikator werden nur Bruttozahlen herangezogen: Beim Kaufpreis werden keine Kaufnebenkosten und bei den Mieten nur Kaltmieten und keine Bewirtschaftungskosten berücksichtigt. Damit sagt der Mietmultiplikator noch nichts über die tatsächliche Nettorendite aus. Er ist aber eine einfach zu berechnende Kennzahl, um einen ersten Überblick zu erhalten, ob eine Immobilie im Vergleich zu anderen Angeboten eher günstig oder eher teuer ist.

Rendite und Wert von Anlageimmobilien

Soll die tatsächliche Rendite einer Immobilie berechnet werden, eignen sich Nettokennzahlen besser als der Multiplikator. Die Formel für die Nettorendite lautet:

Nettorendite (in %) = (Jahresmiete – Bewirtschaftungskosten)*100 / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)

Um generell festzustellen, ob der Kaufpreis einer Anlageimmobilie angemessen ist, eignet sich das Ertragswertverfahren. Bei diesem werden zum Beispiel auch der Grundstückswert ohne die Immobilie oder die restliche zu erwartende Nutzungsdauer berücksichtigt.

Immobilienwertermittlung

Die Immobilienwertermittlung legt den Marktwert einer Immobilie fest, der von vielen verschiedenen Faktoren beeinflusst wird. weiterlesen

Zu berücksichtigen ist auch, dass Belastungen einer Anlageimmobilie wertmindernd sein können. Dazu zählen etwa Grunddienstbarkeiten wie Wegerechte, Wohnrechte oder eine Sozialbindung für die Mieter. Steht die Immobilie auf einem Erbbaugrundstück, so ist dies ebenfalls wertmindernd.

Erbpacht

Pachten statt Kaufen: Ist es wirklich sinnvoll ein Haus zu bauen, ohne dass einem das Grundstück gehört? Vor- und Nachteile des Erbbaurechts zusammengefasst. weiterlesen

Grunddienstbarkeit

Leitungs-, Überbau- oder Wegerecht: Eine Grunddienstbarkeit kann für Immobilienkäufer von Nachteil sein. Das sind ihre Rechte, so können sie damit umgehen. weiterlesen

So lässt sich die künftige Rentabilität und Liquidität berechnen

Wer eine Top-Immobilie mit hohem Multiplikator erwirbt, hat zwar ein mutmaßlich zukunftssicheres Investment getätigt, sollte aber auch an seine laufende Liquidität denken.

Beispielrechnung

Ein Top-Mehrfamilienhaus in München kostet zwei Millionen Euro. Es sind jährliche Mieteinnahmen von 50.000 Euro zu erwarten. Der Mietmultiplikator beläuft sich demnach auf 40.
Geht man von jährlichen Bewirtschaftungskosten in Höhe von 5.000 Euro aus, ergeben sich Nettomieteinnahmen in Höhe von 45.000 Euro. Bei Kaufnebenkosten in Höhe von acht Prozent müssen insgesamt 2.160.000 Euro investiert werden. Die jährliche Nettorendite des Investments beträgt in diesem Falle lediglich knapp 2,1 Prozent.

Würde der Käufer den gesamten Kaufpreis mitsamt Nebenkosten mit einem Bankdarlehen mit zwei Prozent Zinsen und zwei Prozent Anfangstilgung finanzieren, beliefe sich die Summe der monatlichen Raten auf jährlich 86.400 Euro. Die Liquiditätslücke betrüge also 41.400 Euro.

Auf der sicheren Seite ist, wer einen Teil des Kaufpreises mit Eigenkapital stemmen kann und so kalkuliert, dass die Mieteinnahmen höher sind, als die zu leistenden Raten. Dann bleiben auch Reserven für künftige Reparaturen übrig.

Steuerliche Aspekte bei Kapitalanlagen

Neben den laufenden Mieteinkünften können auch steuerliche Aspekte die Rendite einer Anlageimmobilie beeinflussen.

Zum einen können die Darlehenszinsen – nicht jedoch die Tilgungsbeiträge – steuerlich geltend gemacht werden. Sie wirken einkommensmindernd, weshalb die individuelle Steuerlast sinkt. Da im Zeitverlauf der Tilgungsanteil der Darlehensrate immer weiter steigt, während der Zinsanteil abnimmt, sinkt im Zeitverlauf auch die Steuerersparnis.

Zum anderen können Anlageimmobilien steuerlich im Rahmen der AfA (Absetzung für Abnutzung) abgeschrieben werden. Es gibt verschiedene Arten der AfA.

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Anlageimmobilien als Spekulationsobjekt: Der Fiskus verdient mit

Wer eine Anlageimmobilie als kurzfristiges Spekulationsobjekt betrachtet, muss bedenken, dass es eine zehnjährige Spekulationsfrist gibt: Veräußerungsgewinne müssen dann in dem Jahr, in dem sie erwirtschaftet werden, mit dem individuellen Einkommensteuersatz versteuert werden. Und nicht nur das: Die bis dahin gewährten Abschreibungen werden summiert und gelten ebenfalls als Gewinn. Ein Beispiel: Eine Anlageimmobilie wird nach wenigen Jahren Haltezeit mit einem Gewinn von 50.000 Euro veräußert. Während der Haltezeit betrug die AfA 30.000 Euro. Zu versteuern sind in diesem Fall 80.000 Euro Gewinn. Wer die Versteuerung des Spekulationsgewinns vermeiden will, muss seine Anlageimmobilie deshalb länger als zehn Jahre halten.

Achtung

Verbilligte Vermietung gefährdet AfA

Wer Angehörigen Wohnraum verbilligt überlässt, muss Einbußen bei der steuerlichen Absetzbarkeit in Kauf nehmen: Liegt die Miete unterhalb von 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, wird die AfA nur noch anteilig steuermindernd berücksichtigt. Mehr Informationen finden Sie in diesem Artikel.

Fazit: Selbst-Test bei der Auswahl der Anlageimmobilie

Bevor die Entscheidung für oder gegen eine bestimmte Anlageimmobilie fällt, sollte man sich die Frage stellen: Könnte ich mir auch vorstellen, diese Immobilie selbst zu nutzen? Dabei geht es nicht um die konkrete Frage, ob man tatsächlich einziehen möchte, sondern darum, ob man sich dies aus Mietersicht vorstellen könnte. Deshalb gilt es, sich in die Lage eines typischen Mietinteressenten hineinzuversetzen: Wäre ich in seiner Lage, wäre die Immobilie dann für mich interessant? Wer bei diesem Selbst-Test Zweifel bekommt, sollte seinen Investmentplan noch einmal genau überdenken.

Frank Kemter 15.02.2017

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