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Anlageimmobilien: richtig kalkulieren, sinnvoll auswählen

Wer sein Geld investieren möchte, setzt häufig auf den Kauf einer Mietimmobilie. Doch nicht jede Anlageimmobilie ist automatisch lukrativ und wirft zuverlässig hohe Mieteinnahmen ab. Für eine gute Rendite sind viele Faktoren entscheidend. Wie Anleger den Kauf richtig kalkulieren und  die passende Anlageimmobilie finden.

Anlageimmobilien, Immobilien als Kapitalanlage, Renditeobjekt, Foto: piranka / istockphoto.com

Mit einer Anlageimmobilie lässt sich im besten Fall eine langfristige, lukrative Einnahmequelle erschließen. Im schlimmsten Fall erweist sie jedoch sich als Groschengrab.

Ob sich Immobilien als Kapitalanlage wirtschaftlich lohnen, hängt vor allem von bestimmten Parametern ab. Interessenten müssen die Finanzierung planen und den Kauf der Anlageimmobilie richtig kalkulieren. Dabei sind Standortfaktoren ebenso entscheidend, wie der bauliche Zustand der Immobilie.

Nicht jedes Objekt ist geeignet, um damit eine gute Rendite zu erwirtschaften. Auch wenn eine Immobilie auf dem Papier gut aussieht: Es gibt Fallstricke, die richtig ins Geld gehen können. Deshalb sollten Erwerber auf einige Kriterien achten, wenn sie eine Anlageimmobilie kaufen wollen.

Passende Anlageimmobilie finden

Wer eine Anlageimmobilie erwerben will, sollte dies an einem Standort mit Zukunft tun – also dort, wo die Arbeitslosigkeit niedrig ist und die Bevölkerungszahl nicht schrumpft.
Kaufinteressenten sollten außerdem die Mikrolage achten: Eine heruntergekommene Immobilie in einer verrufenen Straße ist kein wirklich guter Deal. Umgekehrt kann eine Anlageimmobilie in einer durchschnittlichen Lage eine gute Wahl sein, wenn andere Faktoren passen: Guter Zustand, zeitgemäße Grundrisse oder gute Verkehrsanbindung sprechen dafür, dass das Objekt für viele Mieter interessant sein könnte.

Auch die Frage, ob künftig erhebliche Sanierungen anfallen, entscheidet über die Attraktivität einer Anlageimmobilie: Veraltete Haustechnik oder gar Bauschäden können erhebliche Folgekosten verursachen, schlimmstenfalls kann eine Totalsanierung sogar mehr kosten als ein Neubau. Außerdem: Die Energieeinsparverordnung (EnEV) schreibt bestimmte Sanierungen sogar vor. Auch die hierfür anfallenden Kosten sollten berücksichtigt werden.

Link-Tipp

Alle Infos zur Energieeinsparverordnung finden Sie auf unserem Partnerportal bauen.de.

Ungewöhnlich hohe Nebenkosten für die Mieter können ebenfalls gegen eine bestimmte Anlageimmobilie sprechen. Ob eine Immobilie gut gedämmt ist und deshalb wenig Energie braucht, oder ob viel Geld für Öl oder Gas ausgegeben werden muss, lässt sich aus dem Energieausweis herauslesen.

Selbst eine an sich interessante Immobilie kann ein problematisches Investment sein. Nämlich dann, wenn es Problemmieter im Haus gibt. Mietrückstände, Prozesse sowie anschließende Räumungen oder auch verwüstete Wohnungen können richtig ins Geld gehen. Deshalb sollten Käufer sorgfältig die Mieterstruktur im Haus prüfen: Besonders interessant ist in diesem Zusammenhang, ob es in der Vergangenheit Mietrückstände, unregelmäßige Mietzahlungen oder juristische Auseinandersetzungen mit Mietern gab.

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Ist die Immobilie überteuert oder günstig? – Der Mietmultiplikator gibt Aufschluss

Ist eine interessante Anlageimmobilie gefunden, sollte deren Wirtschaftlichkeit genauer unter die Lupe genommen werden: Einen ersten Anhaltspunkt dafür, ob eine Immobilie tendenziell günstig oder teuer ist, liefert der Mietmultiplikator. Die Kennzahl lässt sich einfach berechnen:

Multiplikator = Kaufpreis / Jahreskaltmieten

Eine Immobilie, die 500.000 Euro kostet und jährlich 25.000 Euro Miete einbringt, hat einen Multiplikator von 20, weil mit 20 Jahreskaltmieten der Kaufpreis erwirtschaftet wäre. Ein Multiplikator von 40 ergäbe sich bei 12.500 Euro Mieteinnahmen, ein Multiplikator von 12,5 bei 40.000 Euro Mieteinnahmen.

Bei Anlageimmobilien in Top-Lagen mit voraussichtlichen Mietsteigerungen kann der Multiplikator eines Mehrfamilienhauses schon mal bei 40 liegen. In Städten mit hoher Arbeitslosigkeit, sinkender Bevölkerungszahl und wachsendem Leerstand finden sich auch Immobilien, deren Multiplikator kleiner als zehn ist. Der Mietmultiplikator ist also keine absolute Größe, die sofort darüber Auskunft gibt, ob ein Objekt billig oder teuer ist. Vielmehr gilt: Je vielversprechender und zukunftssicherer eine Immobilie erscheint, desto höher darf diese Kennzahl sein.

Info

Mietmultiplikator liefert nur groben Anhaltspunkt für Wirtschaftlichkeit

Beim Mietmultiplikator werden nur Bruttozahlen herangezogen: Beim Kaufpreis werden keine Kaufnebenkosten und bei den Mieten nur Kaltmieten und keine Bewirtschaftungskosten berücksichtigt. Damit sagt der Mietmultiplikator noch nichts über die tatsächliche Nettorendite aus. Er ist aber eine einfach zu berechnende Kennzahl, um einen ersten Überblick zu erhalten, ob eine Immobilie im Vergleich zu anderen Angeboten eher günstig oder eher teuer ist.

Rendite und Wert von Anlageimmobilien

Soll die tatsächliche Rendite einer Immobilie berechnet werden, eignen sich Nettokennzahlen besser als der Multiplikator. Die Formel für die Nettorendite lautet:

Nettorendite (in %) = (Jahresmiete – Bewirtschaftungskosten)*100 / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)

Um generell festzustellen, ob der Kaufpreis einer Anlageimmobilie angemessen ist, eignet sich das Ertragswertverfahren. Bei diesem werden zum Beispiel auch der Grundstückswert ohne die Immobilie oder die restliche zu erwartende Nutzungsdauer berücksichtigt.

Zu berücksichtigen ist auch, dass Belastungen einer Anlageimmobilie wertmindernd sein können. Dazu zählen etwa Grunddienstbarkeiten wie Wegerechte, Wohnrechte oder eine Sozialbindung für die Mieter. Steht die Immobilie auf einem Erbbaugrundstück, so ist dies ebenfalls wertmindernd.

So lässt sich die künftige Rentabilität und Liquidität berechnen

Wer eine Top-Immobilie mit hohem Multiplikator erwirbt, hat zwar ein mutmaßlich zukunftssicheres Investment getätigt, sollte aber auch an seine laufende Liquidität denken.

Beispielrechnung

Ein Top-Mehrfamilienhaus in München kostet zwei Millionen Euro. Es sind jährliche Mieteinnahmen von 50.000 Euro zu erwarten. Der Mietmultiplikator beläuft sich demnach auf 40.
Geht man von jährlichen Bewirtschaftungskosten in Höhe von 5.000 Euro aus, ergeben sich Nettomieteinnahmen in Höhe von 45.000 Euro. Bei Kaufnebenkosten in Höhe von acht Prozent müssen insgesamt 2.160.000 Euro investiert werden. Die jährliche Nettorendite des Investments beträgt in diesem Falle lediglich knapp 2,1 Prozent.

Würde der Käufer den gesamten Kaufpreis mitsamt Nebenkosten mit einem Bankdarlehen mit zwei Prozent Zinsen und zwei Prozent Anfangstilgung finanzieren, beliefe sich die Summe der monatlichen Raten auf jährlich 86.400 Euro. Die Liquiditätslücke betrüge also 41.400 Euro.

Auf der sicheren Seite ist, wer einen Teil des Kaufpreises mit Eigenkapital stemmen kann und so kalkuliert, dass die Mieteinnahmen höher sind, als die zu leistenden Raten. Dann bleiben auch Reserven für künftige Reparaturen übrig.

Steuerliche Aspekte bei Kapitalanlagen

Neben den laufenden Mieteinkünften können auch steuerliche Aspekte die Rendite einer Anlageimmobilie beeinflussen.

Zum einen können die Darlehenszinsen – nicht jedoch die Tilgungsbeiträge – steuerlich geltend gemacht werden. Sie wirken einkommensmindernd, weshalb die individuelle Steuerlast sinkt. Da im Zeitverlauf der Tilgungsanteil der Darlehensrate immer weiter steigt, während der Zinsanteil abnimmt, sinkt im Zeitverlauf auch die Steuerersparnis.

Zum anderen können Anlageimmobilien steuerlich im Rahmen der AfA (Absetzung für Abnutzung) abgeschrieben werden. Es gibt verschiedene Arten der AfA.

Anlageimmobilien als Spekulationsobjekt: Der Fiskus verdient mit

Wer eine Anlageimmobilie als kurzfristiges Spekulationsobjekt betrachtet, muss bedenken, dass es eine zehnjährige Spekulationsfrist gibt: Veräußerungsgewinne müssen dann in dem Jahr, in dem sie erwirtschaftet werden, mit dem individuellen Einkommensteuersatz versteuert werden. Und nicht nur das: Die bis dahin gewährten Abschreibungen werden summiert und gelten ebenfalls als Gewinn. Ein Beispiel: Eine Anlageimmobilie wird nach wenigen Jahren Haltezeit mit einem Gewinn von 50.000 Euro veräußert. Während der Haltezeit betrug die AfA 30.000 Euro. Zu versteuern sind in diesem Fall 80.000 Euro Gewinn. Wer die Versteuerung des Spekulationsgewinns vermeiden will, muss seine Anlageimmobilie deshalb länger als zehn Jahre halten.

Achtung

Verbilligte Vermietung gefährdet AfA

Wer Angehörigen Wohnraum verbilligt überlässt, muss Einbußen bei der steuerlichen Absetzbarkeit in Kauf nehmen: Liegt die Miete unterhalb von 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, wird die AfA nur noch anteilig steuermindernd berücksichtigt. Mehr Informationen finden Sie in diesem Artikel.

Fazit: Selbst-Test bei der Auswahl der Anlageimmobilie

Bevor die Entscheidung für oder gegen eine bestimmte Anlageimmobilie fällt, sollte man sich die Frage stellen: Könnte ich mir auch vorstellen, diese Immobilie selbst zu nutzen? Dabei geht es nicht um die konkrete Frage, ob man tatsächlich einziehen möchte, sondern darum, ob man sich dies aus Mietersicht vorstellen könnte. Deshalb gilt es, sich in die Lage eines typischen Mietinteressenten hineinzuversetzen: Wäre ich in seiner Lage, wäre die Immobilie dann für mich interessant? Wer bei diesem Selbst-Test Zweifel bekommt, sollte seinen Investmentplan noch einmal genau überdenken.

FAQ – Anlageimmobilien

Warum lohnen sich Immobilien als Kapitalanlage? / Warum sollte ich mein Geld in Immobilien anlegen?

Immobilien zur Kapitalanlage haben meist eine Rendite, die höher ist als diejenige, die sich mit Festgeld und Co. erzielen lässt. Außerdem sind Immobilien inflationssicher. Wer seine Anlageimmobilie längere Zeit hält, kann zudem oft von Wertsteigerungen profitieren. Ist die Anlageimmobilie abbezahlt, sorgt sie für regelmäßige Einnahmen und ist daher gut für die Altersvorsorge geeignet.

Welche Risiken gibt es bei Anlageimmobilien?

Niemand weiß, ob ein heute begehrter Strandort in zehn oder 20 Jahren immer noch so begehrt ist. Statt zu einer Wertsteigerung kann es an weniger guten Standorten auch zu einem Wertverlust kommen. Risiken ergeben sich auch durch Mieter mit schlechter Bonität, sodass Mietausfälle drohen. Ebenso kann ein möglicher Leerstand die Kalkulation infrage stellen. Oftmals werden auch die Kosten für im Zeitverlauf fällige Renovierungen und Sanierungen unterschätzt. Sind nur geringe oder keine Rücklagen vorhanden, können die Kosten für notwendige Sanierungsarbeiten den Eigentümer schnell in finanzielle Bedrängnis bringen.

Wie finde ich Anlageimmobilien?

Eine große Auswahl an Anlageimmobilien findet sich auf Immobilienportalen wie immowelt.de sowie in Tageszeitungen. Außerdem gibt es viele Makler, die sich auf die Vermittlung von Anlageimmobilien spezialisiert haben und Interessenten lohnende Objekte schon unmittelbar nachdem sie auf den Markt gekommen sind – oder gar schon zuvor – benennen können. Ab und zu lassen sich interessante Immobilien auch im Wege einer Zwangsversteigerung erwerben.

Worauf sollte ich bei der Wahl der Anlageimmobilie achten?

Immobilien in boomenden Regionen sind zwar in der Regel teurer als solche in weniger prosperierenden Gebieten. Allerdings lassen sich dort nicht nur höhere Mieteinnahmen erzielen, auch die Werthaltigkeit und das Wertsteigerungspotenzial ist höher.

Neben der Lage spielt aber auch der Zustand eine Rolle. Deshalb sollte vor dem Kauf – gegebenenfalls unter Hinzuziehen eines Sachverständigen – geprüft werden, ob es Bauschäden gibt oder ob künftig mit kostspieligen Sanierungsarbeiten zu rechnen ist.

Wie kann ich Anlageimmobilien finanzieren?

Sofern eine Immobilie genug Mieterträge erwirtschaften kann, um sich zu tragen und der Käufer über eine gute Bonität verfügt, finanzieren Banken meist einen erheblichen Teil des Kaufpreises, in manchen Fällen sogar 100 Prozent. Neben der klassischen Bankfinanzierung gibt es auch die Möglichkeit, von günstigen Krediten der KfW-Förderbank zu profitieren. Unter Umständen kann ein Bausparvertrag ebenfalls Teil der Finanzierung sein – ob sich das lohnt, muss aber immer individuell geprüft werden.

Welche steuerlichen Vorteile bieten Anlageimmobilien?

Wer eine Kapitalanlageimmobilie erwirbt, kann den anteiligen Kaufpreis für das Gebäude – ohne die Kosten des Grundstücks – steuerlich über die Absetzung für Abnutzung (AfA) geltend machen; sie beläuft sich auf jährlich zwei, beziehungsweise 2,5 Prozent. Daneben können die Zinsen sowie die laufenden Kosten steuerlich geltend gemacht werden. Ist die Miete geringer als AfA, Zinsen und Kosten, so zahlt man weniger Einkommensteuer, ist sie höher, steigt die individuelle Steuerlast.

Frank Kemter15.02.2017

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4 Kommentare

Knows88 am 13.03.2019 11:15

Hallo,

Ich hätte eine Allgemeine Frage. Ist jede Immobilie eine Kapitalanlage? Also auch wenn man diese selbst bewohnt ?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 13.03.2019 11:44

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

das ist letztlich Definitionssache. Im Allgemeinen (und im Kontext dieses Artikels) wird unter einer Anlageimmobilie eine vermietete Immobilie verstanden, aber natürlich ist auch eine selbstgenutzte Immobilie in gewisser Weise eine Anlage - genauso wie beispielsweise eine wertvolle Briefmarken- oder Münzensammlung.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

martin schmolke am 27.02.2019 11:14

Nettorendite (in %) = (Jahresmiete – Bewirtschaftungskosten)*100 / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)

Jahresmiete = Kalt oder inkl. NK ?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 27.02.2019 11:37

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

im Kontext dieser Formel ist die Warmmiete gemeint.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Zimmermann am 30.10.2018 16:34

Danke für diesen interessanten Artikel. Gibt es auch eine Faustformel mit der ich die Kaltmiete berechnen kann, die man mindestens nehmen muss, damit sich der Neubau einer Wohnung lohnt.

Wenn ich etwa 2000 € pro Quadratmeter Baukosten habe, wie hoch muss dann die Kaltmiete mindestens sein, um eine minimale Rendite zu erwirtschaften?

Mir ist klar, dass da viele Faktoren mit reinspielen, es geht auch nur um eine grobe Schätzung.

Hintergrund ist folgender: Wir wollen herauskriegen wie günstig man heutzutage überhaupt bauen könnte. MUSS ich beim Neubau 12,50 €/qm in Groß-Städten nehmen, oder kann man auch für am Ende 8 €/qm etwas ordentliches bauen?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 31.10.2018 09:04

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

grundsätzlich lässt sich die Faustformel für Neubauten ganz ähnlich anwenden wie für gebrauchte Immobilien. Grundsätzlich dürfte es aber schwierig werden, aufgrund der gestiegenen Grundstückspreise vor allem in Großstädten noch so zu bauen, dass im Neubau nachher günstige Mieten zu erzielen sind. Rechtliche Vorschriften wie die EnEV lassen zudem beim Bau einer Immobilie nicht viel Spielraum, was beispielsweise die Fassadengestaltung angeht. Sollten Sie einen Neubau planen, würden wir Ihnen vorab auf jeden Fall das Gespräch mit Ihrem Steuer- und/oder Vermögensberater empfehlen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Herzog543 am 05.10.2017 22:22

Das Wesentliche ist übersichtlich beschrieben. Gute, vereinfachte Erklärungen machen es einfach und sicher, sich für den Kauf einer Anlageimmobilie zu enscheiden. Sehr gut.

auf Kommentar antworten

dfo787 am 26.12.2017 23:02

Der Teufel steckt leider im Detail, die in der Einfachheit oft untergehen. Wer sich auf Basis dieses Artikels und ohne Hinzunahme weiterer fachlicher Beratung für eine Anlageimmobilie entscheidet, ist höchstwahrscheinlich sehr naiv.


Immowelt-Redaktion am 27.12.2017 10:25

Hallo dfo787,

vielen Dank für deinen Kommentar. Dieser Artikel soll Immobiliensuchenden einen ersten Überblick dazu geben, wann sich eine Wohnung oder ein Haus als Geldanlage lohnen kann. Für die eigene Entscheidung für oder gegen eine Anlageimmobilie würden aber auch wir eine individuelle fachliche Beratung empfehlen.

Mit freundlichen Grüßen,

die Immowelt-Redaktion

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