Obhutspflicht: Mieterpflichten machen keinen Urlaub

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Der Urlaub steht an, die Koffer sind gepackt – doch bevor es losgehen kann, müssen Mieter sich um einiges kümmern. Denn die Obhutspflicht für die Wohnung besteht auch während der Abwesenheit. Und auch die Wohnung selbst sollte urlaubsfit gemacht werden. So bereiten Mieter sich und ihre Wohnung ideal auf den Urlaub vor.

Der Urlaub steht an, der Koffer ist gepackt. Aber was wird aus der Katze? Vor einer längeren Abwesenheit müssen Mieter sich nicht nur um den Verbleib ihrer Haustiere kümmern. Auch die Mieterpflichten, die sich aus der Obhutspflicht ergeben, müssen bedacht werden. Foto: goodmanphoto/fotolia.com

Auch wenn es sprichwörtlich zu Hause am schönsten ist, zieht es die Deutschen immer wieder auch in die Ferne. Ob nun Kurzurlaub, Ferienreise, ein studentisches Austauschsemester – für die Zeit, in der die eigenen vier Wände leer bleiben, sollten Mieter einiges in die Wege leiten, um ihrer Obhutspflicht gerecht zu werden. Gleiches gilt übrigens auch, wenn man für längere Zeit ins Krankenhaus muss.

Was die Obhutspflicht für den Mieter bedeutet

Die Obhutspflicht ist eine Art Fürsorgepflicht. Der Mieter muss dafür sorgen, dass alle voraussehbaren Schäden in der Wohnung verhindert werden. Auch bei unerwartet auftretenden Schäden hat er Sorge zu tragen, dass sich diese nicht noch verschlimmern. Das heißt, er muss die Wohnung pfleglich behandeln und alles ihm zumutbare tun, um sie gegen Schäden zu sichern. Das gilt auch für diejenigen, die sich während seiner Abwesenheit um die Wohnung kümmern. Die Obhutspflicht betrifft nicht nur die Wohnung selbst, sondern auch alle gemeinschaftlich genutzten Räume im Mietshaus. Diesen Verpflichtungen muss der Mieter auch während seiner Abwesenheit nachkommen. Einige Beispiele für Verletzungen der Obhutspflicht:

  • Ein Ungezieferbefall wird dem Vermieter nicht mitgeteilt
  • Waschmaschinenschlauch platzt während Abwesenheit
  • Verursachung eines Wohnungsbrandes durch Rauchen
  • Frostschäden im Winter wegen fehlender Beheizung
  • Verlust der Haus- und Wohnungsschlüssel

Zur Obhutspflicht gehört auch die Pflicht, entstandene Mängel – ob selbstverschuldet oder nicht – dem Vermieter schnellstmöglich zu melden und dafür zu sorgen, dass sich der Schaden nicht vergrößert (§ 536c BGB).

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Kaputte Heizung, Schimmel an der Wand oder eine defekte Elektrik: In der Wohnung kann immer mal etwas kaputt gehen. Lesen Sie, wie Sie Mängel richtig beim Vermieter anmahnen.

Ist ein Mieter länger abwesend – egal ob aufgrund eines viertägigen Kurzurlaubs oder eines halben Jahres Auslandssemester – sollte er einen Freund, Verwandten oder Nachbarn darum bitten, seine Mieterpflichten zu übernehmen. Das bedeutet aber nicht, dass derjenige dann Tag und Nacht in der Wohnung sitzen muss und aufpassen, dass nichts kaputt geht. Eher sollte er regelmäßig nach dem Rechten sehen und zum Beispiel sporadisch durchlüften.

Auch während seiner Abwesenheit hat der Mieter Pflichten

Steht ein Urlaub oder eine längere Abwesenheit an, muss der Mieter dafür sorgen, dass alles seinen geregelten Gang geht. Dazu gehört beispielsweise, dass regelmäßig die Miete gezahlt wird. Üblicherweise ist das durch das SEPA-Lastschriftverfahren oder durch einen Dauerauftrag bei der Bank eh geregelt. Auch die Rechnungen für Strom, Gas, Versicherungen und Telefon sollten reisende Mieter im Blick haben. Neben den Pflichten, die sich aus dem Mietvertrag und der Gesetzgebung ergeben, hat der Mieter aber auch private Aufgaben – beispielsweise die Haustierpflege, das Blumen gießen oder die Leerung des Briefkastens – um die er sich vor seiner Abwesenheit kümmern sollte. Die häufigsten Fragen, die sich stellen:

Kann ich mich von der Kehrwoche befreien lassen?

Wibke Werner, stellvertretende Geschäftsführerin des Berliner Mietervereins e.V. Foto: Berliner Mieterverein e.V.

Fallen Urlaub und Kehrwoche zusammen, darf der Mieter sie nicht einfach ausfallen lassen. „Ist durch eine Vereinbarung im Mietvertrag die Reinigung des Treppenhauses, das Laubfegen oder der Winterdienst auf die Mieter übertragen worden, wäre für eine Befreiung die Zustimmung des Vermieters erforderlich“, sagt Wibke Werner, stellvertretende Geschäftsführerin des Berliner Mietervereins. Wenn der Vermieter diese Erlaubnis nicht gibt, muss der Mieter für Ersatz sorgen, wenn er während der Kehrwoche nicht anwesend ist. Das kann der nette Nachbar sein, der seinen Dienst mit einem tauscht. Vielleicht aber auch der gute Freund, der eh kommen wollte, um Blumen zu gießen und den Briefkasten zu leeren. Wer keinen Ersatz findet, aber nicht auf seinen Urlaub verzichten will, hat außerdem die Möglichkeit, eine Firma mit der anfallenden Arbeit zu beauftragen. Aber Vorsicht: Fällt der Ersatz aus oder macht die Arbeit nicht gründlich, haftet der Mieter für entstandene Schäden.

Auch wenn es der Vermieter selten selbst mitbekommt und eine verpasste Kehrwoche sicherlich noch kein Kündigungsgrund ist, sollten Mieter das gute Verhältnis zu ihren Nachbarn wahren. Falls sich diese beim Vermieter beschweren und der anschließend eine Firma engagiert, die dann die Treppe wischt, den Schnee schippt oder das Laub fegt, darf er sich die angefallenen Kosten vom Mieter, der seiner Pflicht nicht nachgekommen ist, zurückholen. Außerdem kann der Vermieter seinem Mieter eine Abmahnung aussprechen, wenn dieser seine Pflichten vernachlässigt. Häufen diese Abmahnungen sich, kann dem Mieter unter Umständen auch gekündigt werden.

Muss ich im Winter heizen, wenn ich nicht zu Hause bin?

„Grundsätzlich ist der Mieter nicht verpflichtet zu heizen. Jedoch dürfen keine Schäden an der Mietwohnung entstehen“, erklärt Wibke Werner. Damit sind Mieter indirekt angehalten, in der Winterzeit ausreichend zu heizen, um beispielsweise bei extrem tiefen Außentemperaturen das Einfrieren von Heizungsrohren zu verhindern. Kommt es zu Schäden, weil die Heizung nicht an war, haftet der Mieter dafür.

Muss ich lüften, wenn ich nicht zu Hause bin?

Um Schimmelbildung in der Wohnung zu verhindern, sollte regelmäßig gelüftet werden. Ist der Mieter selbst über längere Zeit nicht da, sollte er daher einen Nachbarn oder Vertrauten bitten, das für ihn zu übernehmen. Wer nach einem Jahr Abwesenheit in eine Wohnung voller Schimmel zurückkehrt, weil nicht gelüftet wurde, kann diesen Schaden nicht auf den Vermieter abwälzen. Auch eine Mietminderung kommt nicht in Frage. Im Gegenteil: Hat der Mieter eindeutig den Schimmelbefall zu verantworten, kann der Vermieter Schadenersatz einfordern.

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Schimmelbefall in den eigenen vier Wänden ist nicht nur ärgerlich, sondern auch eine Gefahr für die Gesundheit. Lesen Sie, wie Sie die Ursachen von Schimmel erkennen und Schäden beseitigen können.

Muss ich meinem Vermieter Bescheid geben, dass ich in den Urlaub fahre?

Ab in den Urlaub – doch muss der Vermieter Bescheid wissen? Nicht wirklich, aber sinnvoll wäre es dennoch. Foto: iStock/nullplus

Für die meisten Mieter wäre die Antwort sofort nein – das geht den Vermieter nichts an. An sich stimmt das auch, denn es gehört zur geschützten Privatsphäre des Mieters. „Jedoch kann es sinnvoll sein, dem Vermieter mitzuteilen, bei wem ein Schlüssel hinterlegt ist, falls im Zuge eines Rohrbruchs oder eines anderen Schadensereignisses der Zutritt zur Wohnung während der Abwesenheit erforderlich wird“, sagt Wibke Werner vom Berliner Mieterverein. Muss der Vermieter wegen eines Notfalls die Wohnung kurzfristig betreten, muss der Mieter für ihn erreichbar sein. Wer häufig oder länger abwesend ist, sollte daher seinem Vermieter mitteilen, wer in Notfällen kontaktiert werden soll. Dies ergibt sich aus der Pflicht zum sorgfältigen Umgang mit der Mietsache.

Info

Wenn der Vermieter im Urlaub ist

Auch der Vermieter muss prinzipiell seinem Mieter nicht mitteilen, wann und wie lang er im Urlaub ist. Allerdings sollte er einen Vertreter benennen. Das kann er beispielsweise über einen Aushang im Haus oder einen Einwurf in den Briefkasten. Es sollte gewährleistet sein, dass der Mieter ohne Probleme einen Ansprechpartner für die sich aus dem Mietvertrag ergebenden Rechte und Pflichten hat.

Darf mein Vermieter einen Zweitschlüssel verlangen, wenn ich in den Urlaub fahre?

Nein, der Vermieter darf keine Zweitschlüssel behalten oder sie für die Zeit der Abwesenheit einfordern. Es ist aber sinnvoll, wenn der Mieter einer vertrauensvollen Person seinen Zweitschlüssel gibt. Diese Person sollte dann auch mit Kontaktdaten dem Vermieter gemeldet werden. Denn kommt es während der Abwesenheit des Mieters beispielsweise zu einem Wasserrohrbruch und der Vermieter muss dringend in die Wohnung, sollte er wissen, an wen er sich wenden kann. Daher bietet es sich an, den Zweitschlüssel einer Person zu überlassen, die nicht allzu weit von der eigenen Wohnung entfernt wohnt und schnell da sein kann. Muss der Vermieter die Tür öffnen lassen, so kann er die Kosten dem Mieter in Rechnung stellen.

Wer keine Vertrauensperson hat, die in der Nähe lebt, kann natürlich seinem Vermieter freiwillig seinen Zweitschlüssel anvertrauen. Wer dennoch auf Nummer sicher gehen will, dass der Vermieter wirklich nur im Notfall die Tür zur eigenen Wohnung öffnet, sollte den Schlüssel dem Vermieter in einem versiegelten Brief übergeben. Damit kann der Mieter nicht verhindern, dass der Vermieter unerlaubt in die Wohnung geht, aber er weiß es danach zumindest und kann rechtliche Schritte einleiten.

Darf ich meine Wohnung während des Urlaubs untervermieten?

Anstatt eine Vertrauensperson damit zu beauftragen, regelmäßig nach dem Rechten zu sehen, darf der Mieter seine Wohnung einem Freund oder Verwandten überlassen. „Die unentgeltliche Aufnahme von Familienangehörigen sowie die unentgeltliche Beherbergung von Besuchern für die Dauer von bis zu sechs Wochen ist unproblematisch möglich“, erklärt Wibke Werner. Der Vermieter darf das nicht verbieten, sollte aber vorab informiert werden. Um Missverständnisse zu vermeiden, sollten auch die Nachbarn informiert werden. Nicht, dass der Gast versehentlich für einen Einbrecher gehalten wird.

Anders sieht es aus, wenn der Mieter dafür Geld bekommt. Denn dann ist es kein Freundschaftsdienst mehr, sondern eine Untervermietung. Will ein Mieter seinen Urlaub beispielsweise durch Airbnb finanzieren, also durch das Untervermieten an Urlaubsgäste, muss er das vorher mit seinem Vermieter absprechen (§540 BGB). Ohne die Erlaubnis zur Untervermietung kann schlimmstenfalls die Kündigung durch den Vermieter drohen. Zusätzlich müssen „in Städten, in denen das Zweckentfremdungsverbotsgesetz gilt und damit die Vermietung an Feriengäste der Genehmigung der Behörde bedarf, bestimmte Regularien beachtet werden“, so Werner vom Berliner Mieterverein.

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Es gibt viele Gründe, eine Wohnung oder ein Zimmer unterzuvermieten. Lesen Sie, welche Voraussetzungen dafür erfüllt sein müssen und worauf Sie beim Untermietvertrag achten sollten.

Haften Freunde und Bekannte für Schäden während des Housesittings?

 „In der Regel gilt hier das Verursacherprinzip: Wer einen Schaden verursacht, haftet auch dafür gegenüber Dritten“, sagt Wibke Werner vom Berliner Mieterverein. Das Bürgerliche Gesetzbuch ist da eindeutig (§ 823 BGB). Jedoch setzen im Streitfall Gerichte ab und zu auch einen stillschweigenden Haftungsausschluss voraus. Damit soll sichergestellt werden, dass der Helfer keine Nachteile durch seine Hilfsbereitschaft erleidet. Er muss in dem Fall nur dann für den verursachten Schaden aufkommen, wenn er grob fahrlässig gehandelt hat.

Passiert ein Malheur, greift in der Regel die Privathaftpflichtversicherung des Verursachers. Doch Vorsicht: Nicht alle Versicherer decken auch sogenannte Gefälligkeitsschäden ab. Das sollte beim Abschluss der Privathaftpflichtversicherung beachtet werden. Denn deckt die Versicherung auch Schäden ab, die während eines Gefälligkeitsdienst passieren, wird sich damit viel Ärger erspart.

Achtung

Hausratversicherung von langer Abwesenheit informieren!

Wer plant, länger abwesend zu sein, sollte davon seine Hausratversicherung in Kenntnis setzen. Denn in den meisten Tarifen ist eine maximale Abwesenheit von sechs bis acht Wochen vorgesehen. Alles darüber hinaus gefährdet den Versicherungsschutz bei Unkenntnis des Versicherers. Mögliche Konsequenzen wären, dass ein Schaden gar nicht oder nur zum Teil gezahlt wird. Allerdings kann es sein, dass der Versicherer für die Zeit der Abwesenheit einen höheren Beitrag verlangt.

Wie kann ich meine Wohnung im Urlaub vor Einbrechern schützen?

Einbrecher haben in der Urlaubszeit Hochsaison. So ein halb geöffnetes Fenster macht es ihnen besonders leicht. Foto: Gina Sanders

In den Ferien haben nicht nur Reiseunternehmen, sondern auch Einbrecher Hochsaison. Daher sollten Mieter möglichst vermeiden, den Dieben auch noch Tipps zu geben, wo keiner zu Hause ist. Ein Post bei Facebook und Co. über die Abreise ist da beispielsweise fehl am Platz. Wenn der Urlaub unbedingt mit Bekannten und Freunden geteilt werden soll, dann doch lieber bis zur Rückkehr warten – oder die Bilder an die Personen persönlich schicken.

Auch ein überquellender Briefkasten ist ein deutliches Zeichen, dass die Bewohner abwesend sind. Daher bietet es sich an, den Nachbarn oder eine andere Vertrauensperson zu bitten, die Post regelmäßig herauszunehmen. Wenn die Person dann da ist, kann sie auch etwas an der äußeren Erscheinung der Wohnung ändern – also die Anwesenheit des Bewohners simulieren. Steht beispielsweise der Rollladen heute anders als noch am Tag zuvor, hat es eher den Anschein, als wäre Leben in der Wohnung. Bei manchen Rollläden lassen sich Zeitschaltuhren nachrüsten, so kann programmiert werden, wann die Rollos hoch und runterfahren. Sollte es nicht möglich sein, die Stellung der Rollos während der Abwesenheit zu ändern, so rät Wibke Werner vom Berliner Mieterverein: „Gardinen oder Rollos sollten so weit geschlossen werden, dass der Einblick in die Wohnung von außen nicht so leicht möglich ist.“

Mit einer Zeitschaltuhr kann auch das Licht gesteuert werden. So wird immer der Eindruck erweckt, dass jemand zu Hause ist und das schreckt die meisten Einbrecher ab.

Keinesfalls sollten Mieter ihren Schlüssel unter der Fußmatte oder im Blumentopf neben der Tür deponieren. Denn diese Verstecke durchsuchen Einbrecher meist zuerst. Außerdem sollten alle Wertgegenstände und leichten Möbelstücke auf leicht zu erreichenden Balkons und Terrassen weggeräumt werden. Dort sind sie sicherer aufgehoben als im Freien. Wertgegenstände wie Schmuck, Kreditkarten oder Bargeld sollte auch nicht offen in der Wohnung herumliegen. Sollte es Einbrechern doch gelingen, in die Wohnung zu kommen, sollten Mietern es ihnen nicht auch noch leicht machen, ihre Beute zu finden. Müssen Einbrecher erst suchen, besteht außerdem die Chance, dass sie gehört und erwischt werden.

Wer ganz auf Nummer sicher gehen will, kann sich auch eine Alarmanlage installieren. Eine kostengünstigere Variante ist da wahrscheinlich, die Nachbarn über die Abwesenheit zu informieren und zu bitten, die Augen offen zu halten. So fallen Unbekannte eher auf.

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Wachhund, Nachbar, Alarmanlage: Lesen Sie, wie Sie sich am besten von Einbrechern schützen.

Was passiert, wenn während meines Urlaubs eine Rechnung per Post kommt und die Frist verstreicht?

Wird wichtige Post während der Abreise erwartet, kann es sinnvoll sein, einem Nachbarn oder Freund eine Postvollmacht auszustellen. Foto: iStock/PeopleImages

Wichtige Post kann immer kommen. Auch wenn ein Bekannter regelmäßig den Briefkasten leert, so öffnet er doch in den seltensten Fällen die Briefe. Dadurch kann es passieren, dass in der Urlaubszeit eine Rechnung oder eine Aufforderung zum Einreichen wichtiger Formulare eintrudelt, deren Frist schon verstreicht, noch bevor der Mieter wieder zurück ist. In dem Fall ist es ratsam, alle Belege aufzuheben, die beweisen, wann genau der Mieter verreist war. Damit kann unter Umständen eine Wiedereinsetzung der Frist bewirkt werden. Ist eine wichtige Frist verstrichen, sollte unbedingt nach der Rückkehr schnellstmöglich rechtlicher Rat eingeholt werden.

Prinzipiell empfiehlt es sich, einer Vertrauensperson eine Postvollmacht auszustellen. Damit ist diese Person offiziell berechtigt, die Post des verreisten Mieters in Empfang zu nehmen – auch Übergabe-Einschreiben, Einschreiben mit Rückschein oder Postzustellungsurkunden, die normalerweise nur von der betroffenen Person selbst entgegengenommen werden dürfen. Das ist vor allem dann wichtig, wenn beispielsweise noch ein Rechtsstreit offen ist. Denn eine gerichtliche Frist muss auch während des Urlaubs eingehalten werden.

Darf mein Auto an der Straße stehen bleiben, wenn ich in den Urlaub fahre?

Mit dem Flieger in den Urlaub, aber das Auto bleibt zu Hause: Viele Mieter haben für ihren Pkw keinen festen Stellplatz und parken daher am Straßenrand. Geht es in den Urlaub fragen sich viele: Wohin mit dem Auto? Prinzipiell ist es nicht verboten, das Fahrzeug einfach stehen zu lassen. Jedoch ist es sinnvoll, einer Vertrauensperson die Schlüssel zu geben und sie zu bitten, regelmäßig nach dem Auto zu sehen. So können beispielsweise kurzfristig Parkverbotsschilder aufgestellt werden, weil etwa in der Nachbarschaft ein Umzug oder die Straßenreinigung ansteht. Wird der Wagen dann nicht fristgerecht umgeparkt, kann er kostenpflichtig abgeschleppt werden.

8 Tipps: So wird die Wohnung urlaubsfit

Wer sich in den Urlaub verabschiedet, hat meist andere Gedanken, als den an die Rückkehr nach Hause. Damit aber die tolle Urlaubsstimmung nicht sofort verhagelt ist, wenn der Mieter die Wohnungstür aufschließt, sollten vor der Abreise einige Dinge in der Wohnung erledigt werden:

Am Tag der Abreise sollte unbedingt der Müll entsorgt werden. Sonst kann es passieren, dass bei der Rückkehr die ganze Wohnung stinkt. Foto: aborpulchra/fotolia.com

Eben noch die frische Meeresbriese und zu Hause angekommen schlagen einem ganz andere Düfte entgegen. Um sich vor Gestank zu schützen, sollten daher vor der Abreise der Müll entsorgt und verderbliche Lebensmittel möglichst aufgebraucht sein. Ist es nicht nur ein Urlaub, sondern ein Auslandssemester oder vielleicht eine Weltreise, sollte sich der Mieter überlegen, den Kühlschrank und das Gefrierfach ganz zu leeren und das Gerät über die Zeit der Abwesenheit abzuschalten. Da kann sicher nichts verderben und Strom wird auch noch gespart.

Überhaupt sollten Elektrogeräte, die nicht zwingend während der Abwesenheit gebraucht werden, vom Strom gezogen werden. Das mindert zum einen die Kosten und es schützt die Geräte vor Überspannungsschäden durch einen möglichen Blitzeinschlag. Die Sicherungen können, müssen aber nicht zwingen abgeschaltet werden.

Wer möchte, kann auch Wasser und Gas abdrehen. Dies kann aber vom Vermieter nicht verlangt werden. Die Wasserzufuhr von Geschirrspüler und Waschmaschine sollte aber unbedingt abgedreht sein. Denn wenn ein Schlauch unter Druck gehalten wurde, während der Abwesenheit platzt und somit einen Wasserschaden anrichtet, handelt der Mieter grob fahrlässig. Das hat zur Folge, dass der Vermieter Anspruch auf Schadenersatz hat.

Wer zu Hause Pflanzen hat und will, dass sie auch nach dem Urlaub in voller Pracht erscheinen, sollte sich um jemanden kümmern, der ab und zu vorbeikommt und die Pflanzen gießt. Doch Vorsicht: Nicht jeder hat einen grünen Daumen. Wenn es Besonderheiten bei der Pflanzenpflege gibt, sollten diese weitergegeben werden, damit am Ende nicht zu viel oder zu wenig gegossen wurde.

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Der Urlaub steht an, aber keiner kann sich während der Abwesenheit um die Pflanzen in der Wohnung kümmern? Mit diesen 5 Tipps, überleben Ihre Pflanzen den Urlaub.

Wer Haustiere hat und sie nicht mit in den Urlaub nehmen kann oder will, muss dafür sorgen, dass das Tier gut versorgt ist. Foto: chalabala/fotolia.com

Auch wer Haustiere hat und diese nicht mit in den Urlaub nimmt, muss sich um die Versorgung der Tiere kümmern. Futter, Katzenstreu oder Ähnliches sollte aber möglichst schon im Vorfeld gekauft werden, damit der Aufwand der Gefälligkeit im zumutbaren Rahmen bleibt. Wenn sich kein Nachbar, Verwandter oder Freund findet, bleibt die Möglichkeit einer Tierpension. Auch manche Tierheime nehmen gegen Gebühr Hund, Katze und Co. über die Urlaubszeit auf.

Je nach Länge der Abwesenheit sollte der Mieter jemanden haben, der regelmäßig seinen Briefkasten leert. Die Tageszeitung kann meist für kurze Zeit abbestellt werden. Auch andere Abos lassen sich oftmals aussetzen.

Bei der Abreise sollten noch alle Türen und Fenster fest verschlossen werden. „Das bedeutet, Fenster sollten nicht auf Kippstellung stehen und die Haustür sollte nicht nur zugezogen, sondern auch abgeschlossen werden“, rät Wibke Werner. Das schützt nicht nur vor Unwetterschäden, auch Einbrechern wird damit das Leben schwerer gemacht.

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