Schimmel

Ein Horror für jeden Mieter: Schimmel mindert nicht nur die Wohnqualität, er ist auch höchst gefährlich für die Gesundheit.

Schimmelpilz-Sporen sind giftig und können Allergien, Asthma, Atemwegskrankheiten und andere Leiden verursachen. Ist die bauliche Qualität und nicht der Mieter selbst verantwortlich für den Schimmel, so rechtfertigt dies in der Regel Mietminderung und in manchen Fällen auch  Schadensersatzansprüche. In besonders schweren Fällen - wenn die Wohnung wegen extremen Schimmelpilzbefalls praktisch unbewohnbar ist, ist auch eine  fristlose Kündigung möglich. Allerdings muss der Mieter dem Vermieter auch in diesem Fall einen Mangel angezeigt und eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt haben, entschied der Bundesgerichtshof (Az.: VIII ZR 182/06).

In der Praxis ist es oftmals schwer und häufig auch nur durch teure Sachverständigen-Gutachten nachzuweisen, was die Ursache für Schimmel ist und wer infolgedessen haften muss. Denn nicht nur bauliche Mängel, die der Vermieter zu verantworten hat, sondern beispielsweise auch ein falsches Lüftungs- und Heizverhalten können die Ursache sein. Kann nachgewiesen werden, dass den Mieter die Schuld trifft, so hat der Vermieter ebenfalls die Möglichkeit, den Mieter zur Verantwortung zu ziehen und Schadensersatz verlangen. Selbst eine fristlose Kündigung ist bei erheblichen Schäden möglich.

Der Bundsgerichtshof hat in einem Urteil (XII ZR 272/97) entschieden, dass zunächst der Vermieter darlegen und beweisen muss, dass "die Ursache des Mangels nicht aus seinem Pflichten- und Verantwortungsbereich stammt, sondern aus dem Herrschafts- und Obhutsbereich des Mieters. Hat er diesen Beweis geführt, muss der Mieter nachweisen, dass er den Mangel nicht zu vertreten hat", heißt es in dem Urteil.

Schimmelpilze finden durch Feuchtigkeit ideale Lebensvoraussetzungen. Besonders anspruchsvoll sind sie bei ihrer Nahrungsauswahl nicht. Feuchten Putz finden sie genauso lecker wie durchfeuchtete Raufasertapete.

Feuchtigkeit kann in ein Haus durch undichte Stellen eindringen. Betroffen können hierbei alle möglichen Bauteile eines Hauses sein - vom schlecht abgedichteten Keller bis hin zum undichten Dach. Eine Wohnung kann jedoch auch deshalb zu feucht werden, weil seine Bewohner nicht ausreichend oder falsch lüften. Dieses Problem tritt vor allem im Winter auf. In der Luft enthaltene Feuchtigkeit kondensiert an kalten Stellen im Raum.

Nicht selten tritt dieses Problem in Altbauten auf, in denen nachträglich hochdichte Isolierglasfenster eingebaut wurden. Die alten Fenster waren zuvor die kälteste Stelle, dort kondensierte das Wasser. Nach dem Einbau dichter Iso-Fenster kann es sein, dass nicht mehr die Fenster sondern die Innenseiten und Ecken der (Außen-)Wände die kältesten Stellen im Raum sind. Dort kann Feuchtigkeit kondensieren und dem Schimmel einen idealen Nährboden bieten. Alte Fenster sind außerdem nicht so dicht wie neue Iso-Fenster. Deshalb findet bei Altbaufenstern auch ein regelmäßiger Luftaustausch statt; die feuchtere Innenluft entfleucht nach draußen, die weniger feuchte Außenluft kommt nach innen.

Die Innenluft einer Wohnung wird deshalb mit der Zeit feuchter, weil Menschen, Tiere und Pflanzen permanent Feuchtigkeit ausdünsten und warme Luft mehr Wasser aufnehmen kann als kalte. Auch durch Kochen, Baden, Duschen oder Wäsche waschen steigt die Luftfeuchtigkeit. Das kann etliche Liter pro Tag ausmachen. Diese feuchte Luft muss gegen frische Außenluft ausgetauscht werden. Experten empfehlen deshalb regelmäßiges, aber kurzes Stoßlüften. Kurz deshalb, um zu verhindern, dass die Räume komplett auskühlen. Zudem wird beim Stoßlüften recht schnell die komplette Luft ausgetauscht. Langes Lüften in Kippstellung ist nach Expertenmeinung dagegen nicht ratsam. Läuft dabei gleichzeitig die Heizung, ist der Energieverlust enorm. Bei längerem Kipp-Lüften kann zudem die Wohnung stark auskühlen.

Nach dem Einbau hochdichter Iso-Fenster sollte der Vermieter den Mieter informieren, dass er sein Lüftungs- und Heizverhalten ändern muss, damit keine Gefahr der Schimmelpilzbildung besteht. Extrem hohe Anforderungen, etwa das zigfache Lüften jeden Tag, kann der Vermieter dabei nicht stellen. Verschiedene Gerichte urteilten, dass der Mieter seine Heiz- und Lüftungsgewohnheiten nur in einem zumutbaren Umfang anpassen muss. Etwa zwei- bis dreimal Stoßlüften am Tag gelten in der Regel als zumutbar.

24.09.2010


Siehe auch


Übersicht Mietrechtslexikon