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Mieter, Vermieter, Hausbesitzer, Käufer und Makler müssen zahlreiche rechtliche Aspekte beachten. Die wichtigsten Regelungen auf einen Blick.

Wer eine Immobilie kaufen oder verkaufen, eine Wohnung mieten oder vermieten möchte, muss sich an rechtliche Vorgaben halten. Nur wer die Fallstricke kennt, kann sie mit Bravour umgehen. Auch für Immobilienmakler gelten zahlreiche spezielle gesetzliche Regelungen.

Ein Überblick über die wichtigsten Themenkomplexe zum Immobilien- und Mietrecht

Mietrecht, Foto: Ingo Bartussek - fotolia.comMietrecht
Immobilienrecht, Foto: zinkevych - fotolia.comImmobilienrecht

Mietrecht: Worauf Mieter und Vermieter achten sollten

Zwischen Mieter und Vermieter kommt es immer wieder zu Streit. Klare vertragliche Vereinbarungen und Kenntnis über die wichtigsten rechtlichen Rahmenbedingungen helfen, Streit zu vermeiden.

Wird eine Wohnung neu vermietet, müssen sowohl Mieter als auch Vermieter einige wichtige Regelungen beachten: Dazu zählt, dass Mieter in den meisten Fällen keine Maklerprovision zahlen müssen. Denn das Bestellerprinzip regelt, dass derjenige die Provision zahlt, der den Makler beauftragt hat und das ist meist der Vermieter. Außerdem gilt in vielen deutschen Regionen inzwischen die Mietpreisbremse. Sie deckelt die maximale Miethöhe bei Neuvermietungen. 

Bestellerprinzip, Tipps, Makler, Mieter, Vermieter, Foto: Westend61/imagoBestellerprinzip
Mietpreisbremse, Übersicht, Mieter, Vermieter, Makler, Foto: ah_fotobox - fotolia.comMietpreisbremse

Der Mietvertrag

Kommt es zum Abschluss eines Mietvertrags, so heißt es: Augen auf bei den Vertragsklauseln, denn manche Regelungen – zum Beispiel solche über Schönheitsreparaturen – können für den Mieter nachteilig oder gar unwirksam sein.

Mietverträge enthalten üblicherweise auch Regelungen zu den Nebenkosten, die in den meisten Fällen vom Mieter zu tragen sind. Der Mieter zahlt dann in der Regel eine monatliche Nebenkostenvorauszahlung neben der Kaltmiete.
Der Vermieter muss innerhalb einer Frist eine Nebenkostenabrechnung erstellen und mit seinem Mieter abrechnen. 

Mietvertrag, Mietrecht, Foto: contrastwerkstatt - fotolia.comMietvertrag
Nebenkosten, Betriebskosten, Hausgeld, Foto: Idprod - fotolia.comNebenkosten & Betriebskosten

Kündigung des Mietverhältnisses

Soll das Mietverhältnis gekündigt werden, gelten für Mieter und Vermieter unterschiedliche rechtliche Regelungen. Bei unbefristeten Verträgen kann der Mieter mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Für den Vermieter hingegen gelten asymmetrische Fristen, die umso länger sind, je länger das Mietverhältnis schon andauert Manche Verträge enthalten eine Kündigungsausschlussklausel, wonach beide Vertragsparteien für einen gewissen Zeitraum auf eine Kündigung verzichten.

Der Vermieter kann nur dann kündigen, wenn ein gesetzlicher Kündigungsgrund vorliegt, etwa Eigenbedarf. Oder aber, wenn der Mieter seinen Pflichten nicht nachkommt, beispielsweise, weil er seine Miete nicht zahlt.

Nach Auszug des Mieters kann der Vermieter etwaige Forderungen, die er noch an den Mieter hat, mit der Kaution verrechnen. Ansonsten ist diese zeitnah – spätestens nach drei bis sechs Monaten – an den Mieter zurückzuzahlen.

Kündigung Mietwohnung, Mieter, Vermieter, Foto: Andrey Popov - fotolia.com Kündigung
Kaution, Mietkaution, Foto: Skritchanut - fotolia.comMietkaution

Immobilienrecht: Das müssen Käufer und Verkäufer beachten

Für viele ist der Erwerb eines Hauses oder einer Eigentumswohnung die größte Anschaffung des Lebens, bei der viele rechtliche Aspekte zu beachten sind.

Pflichten des Verkäufers

Der Verkäufer ist in den meisten Fällen verpflichtet, dem Käufer einen Energieausweis auszuhändigen. Gibt es bekannte Altlasten, so muss der Verkäufer den Käufer darüber aufklären.

Der Kaufvertrag: nur mit Notar möglich

In Deutschland ist es zwingend vorgeschrieben, dass Immobilienkaufverträge notariell beurkundet abgeschlossen werden müssen – ohne Notar geht also überhaupt nichts. Der Notar informiert den Käufer zum Beispiel darüber, ob es Belastungen wie etwa Grunddienstbarkeiten gibt.

Die Abwicklung des Kaufvertrags ist dann ein mehrteiliger Akt, um den sich der Notar kümmert: Nachdem die Unterschriften unter dem Vertrag getrocknet sind, kümmert sich der Notar zunächst darum, dass im Grundbuch eine Auflassung zugunsten des Käufers eingetragen wird – die Immobilie ist damit für den Käufer reserviert und kann nicht mehr an einen Dritten verkauft werden. Ist dies geschehen, erfolgt Zug um Zug mit der Kaufpreiszahlung der Eintrag des Käufers als Eigentümer und gegebenenfalls die Eintragung einer Grundschuld zugunsten einer Bank, sofern der Käufer die Immobilie über eine solche finanziert. 

Kaufvertrag, eine Hand unterschreibt ein Dokument, Foto: iStock.com/simpson33Kaufvertrag
Grundbuch, Grundbuch Abteilungen, Grundbucheintrag, Foto: Dmitry Vereshchagin - fotolia.comGrundbuch

Eigentumswohnung kaufen: rechtliche Besonderheiten

Wer eine Eigentumswohnung erwirbt, sollte sich nicht nur den notariellen Kaufvertrag, sondern auch die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung ansehen. Denn hier finden sich viele rechtlich relevante Details, die die Rechte und Pflichten des neuen Eigentümers regeln.

Kaufnebenkosten beachten

Für den Käufer fallen neben dem eigentlichen Kaufpreis fallen einige Kaufnebenkosten an, deren Höhe gesetzlich geregelt ist: Neben den Kosten für Grundbuch und Notar ist dies die Grunderwerbsteuer – die je nach Bundesland unterschiedlich hoch ausfällt – und in vielen Fällen die Maklerprovision.

Maklerrecht: Diese Regeln gelten für Immobilienprofis

Makler müssen ebenfalls eine Vielzahl rechtlicher Regeln beachten – in den vergangenen Jahren sind immer wieder neue Verpflichtungen hinzugekommen: So müssen die Angebote beispielsweise Angaben zum Energieausweis enthalten. In seinen AGB muss der Makler in vielen Fällen Informationen zur außergerichtlichen Streitbeilegung liefern und beim Kontakt mit Kunden ist dessen Identität zu prüfen – denn Makler sind verpflichtet, dem Staat bei der Identifizierung von Geldwäsche zu helfen. Das Bestellerprinzip regelt ferner, von wem und unter welchen Voraussetzungen der Makler eine Provision verlangen darf.

Auch sonst gibt es zahlreiche provisionsgefährdende Hürden und kostspielige Fallen, die Makler meistern müssen: Fehlende Angaben zur Provisionshöhe oder eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung können den Provisionsanspruch gefährden. Und ungenaue Angaben im Angebot können schnell eine teure Abmahnung zur Folge haben. Ebenfalls teuer: Verstöße gegen das Urheberrecht.

Fazit: Rechtliche Details beachten

Egal ob Käufer oder Verkäufer, Mieter, Vermieter oder Makler: Bevor ein Rechtsgeschäft erfolgt, sollte sich jeder gründlich informieren, um teure Fehler zu vermeiden.

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